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#101 03/05/2018 17h04 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je suis curieux de savoir par qui vous êtes passé Licha pour obtenir ce prêt?

Nous avons pour notre RP sollicité la CME, ils ont été pour le moins incompétent… ! J’avoue avoir été content de prendre le prêt ailleurs finalement. Ils nous ont fait perdre beaucoup de temps ! (nous étions a l’agence de Charpennes)

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#102 03/05/2018 20h42 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Etant administrateur de ma banque (comme dans la publicité, c’est les clients administrateurs qui « dictent » la politique de la caisse pour ameliorer son développement et donnent le « pouvoir » légal au directeur de le faire), c’est la directrice de la caisse qui s’occupe de mes comptes et de mes projets. J’ai donc un certain relationnel favorisé par ce biais pour avoir assez facilement de bonnes conditions de financement, si tant est que le rendement de mes projets soient suffisant pour au moins s’autorembourser en ne prenant en compte que 70% des loyers.

Dernière modification par Licha (03/05/2018 20h43)

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#103 28/05/2018 08h34 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je confirme qu’il n’y a pas de meilleure banque pour un crédit locatif. Cela change d’ailleurs dans le temps, c’est lié à de nombreux facteurs :

- Une banque peut vouloir agrandir son portefeuille client un mois donné et donc baisser ses taux de façon aggressive puis inverser la situation le mois suivant.

- Chaque banque possède ses propres critères de sélection et ses grilles d’endettement, taux, reste à vivre, etc.

- Comme le dit Licha, le relationnel joue beaucoup également. Surtout pour un investissement locatif où il faut défendre un projet.

- Les banques sont frileuses lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. Pour elles, c’est signe d’un client qui ne sera pas très intéressant par la suite. Il ne faut pas perdre de vue qu’une banque cherche avant tout à récupérer des clients qui rapporteront à la banque ensuite. Le crédit n’est qu’un produit d’appel.

Passer par un courtier reste une bonne option car s’il est bon il résoudra ces points pour vous. Tout le monde n’est pas administrateur de sa banque smile

Le problème est de trouver le bon. De mon côté j’ai voulu résoudre cela comme à mon habitude. Je ne trouvais pas le courtier idéal alors après le simulateur de rentabilité, c’était la suite logique.

Au départ nous avons essayé de travailler avec des courtiers indépendants mais le résultat n’était pas au rendez-vous. Du coup les courtiers sont désormais recrutés directement chez nous en CDI et prennent en charge le dossier auprès de la banque jusqu’à l’obtention de l’offre.

Evidemment la demande se fait complètement en ligne et nous ne prenons pas de frais de courtage.
Autant dire que celui qui cherche un crédit locatif n’a plus rien à perdre !

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#104 28/05/2018 08h59 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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osamu a écrit :

- Les banques sont frileuses lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. Pour elles, c’est signe d’un client qui ne sera pas très intéressant par la suite. Il ne faut pas perdre de vue qu’une banque cherche avant tout à récupérer des clients qui rapporteront à la banque ensuite. Le crédit n’est qu’un produit d’appel.

Exact, les banques ne sont pas frileuses. Elle ne gagne rien avec les prêts immobiliers. Ce qui les intéresse, c’est la gestion d’un compte client et lui vendre des options sur laquelle la banque gagne de l’argent.

Je viens de consulter les courtiers pour un investissement locatif : refus (ils n’ont même pas regardé le dossier) si je ne domicile pas mes autres revenus… Donc retour à la banque habituelle.

De plus, lorsqu’ils voient arriver les mails avec x tableaux d’amortissement, des rentabilités, des bilans comptables, ils se disent qu’ils vont avoir du mal à vendre un contrat de surveillance ou une garantie pour les portables… Lorsque vous avez quelques biens locatifs, il ne faut pas viser la banque de détail mais les conseillers qui savent lire un business plan, comprennent le cash flow…


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[+1]    #105 28/05/2018 09h43 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je crois qu’il faut arrêter d’écrire à tout bout de champ l’idée reçue qu’une banque ne gagnerait pas (ou peu) d’argent en prêtant. Elle fait son métier, c’est une société commerciale qui a vocation à gagner de l’argent, si elle prête, elle est gagnante.
Vous devriez un peu regarder ce que représentent les intérêts les premières années du remboursement, c’est énorme, même avec les taux bas.
Alors oui depuis qu’elles n’ont plus ce monopole sur les garanties, elles gagnent moins là-dessus.
En tous les cas je ne m’inquiète pas pour elles et vu le nombre d’emprunt remboursés avant l’échéance, qui plus est avec paiement de pénalités pour la majorité, elles ont vraiment de l’argent à gagner en faisant du prêt au particulier.

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#106 28/05/2018 10h05 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je pense qu’il est également temps de trouver de nouveaux acteurs pour le financement immobilier particuliers.

Un peu comme le font désormais certaines entreprises. Il y a le crowdfunding, le prêt par des particuliers etc.

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#107 28/05/2018 11h18 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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@osamu

Un prêt de particulier à particulier me semble être une voie intéressante. Sur le papier tout du moins. Mais, il y a la problématique de la durée pour les créanciers : il faudrait un marché secondaire…

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#108 28/05/2018 11h42 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Surin a écrit :

Je crois qu’il faut arrêter d’écrire à tout bout de champ l’idée reçue qu’une banque ne gagnerait pas (ou peu) d’argent en prêtant. Elle fait son métier, c’est une société commerciale qui a vocation à gagner de l’argent, si elle prête, elle est gagnante.
Vous devriez un peu regarder ce que représentent les intérêts les premières années du remboursement, c’est énorme, même avec les taux bas.
Alors oui depuis qu’elles n’ont plus ce monopole sur les garanties, elles gagnent moins là-dessus.
En tous les cas je ne m’inquiète pas pour elles et vu le nombre d’emprunt remboursés avant l’échéance, qui plus est avec paiement de pénalités pour la majorité, elles ont vraiment de l’argent à gagner en faisant du prêt au particulier.

Fort juste et quand les banques affirment qu’elles ne gagnent rien avec les prêts, çà veut tout dire concernant leur marge sur les assurances de ces mêmes prêts !

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[+1]    #109 29/05/2018 22h40 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Surin a écrit :

Je crois qu’il faut arrêter d’écrire à tout bout de champ l’idée reçue qu’une banque ne gagnerait pas (ou peu) d’argent en prêtant. Elle fait son métier, c’est une société commerciale qui a vocation à gagner de l’argent, si elle prête, elle est gagnante.
Vous devriez un peu regarder ce que représentent les intérêts les premières années du remboursement, c’est énorme, même avec les taux bas.
Alors oui depuis qu’elles n’ont plus ce monopole sur les garanties, elles gagnent moins là-dessus.
En tous les cas je ne m’inquiète pas pour elles et vu le nombre d’emprunt remboursés avant l’échéance, qui plus est avec paiement de pénalités pour la majorité, elles ont vraiment de l’argent à gagner en faisant du prêt au particulier.

Je pense sincèrement que la banque n’y gagne pas grand chose.

D’un point de vue professionnel j’ai été banquier et également courtier en prêt.

Quand je bossais à la SG, mes objectifs concernant les prêts immo ont été divisés par presque 4 quand mes objectifs de collecte (en gros placement sur produits financiers type AV) ont augmentés.

En tant que courtier, lorsque je discutais avec les spécialistes dans les pôles immo ils m’expliquaient qu’il y avait une telle masse salariale travaillant sur le dossier que cela n’était pas rentable bien souvent car le crédit était racheté l’année suivante par un concurrent.
Certes les intérêts sont plus élevés en début d’année, mais cela n’est rien pour la banque par rapport au temps passés et le peu d’argent gagné.

Ce qui fait qu’un client est intéressant pour la banque, c’est son PNB.
En gros le produit net bancaire est boosté soit par les placements, soit par les frais bancaires type agios que paie le client.
Je suis très cash mais c’est la vérité.

Certaines banques essaient de se rattraper en assassinant le client avec une assurance emprunteur à un taux horrible mais la plupart des clients savent maintenant que l’on peut la faire sauter (et heureusement!).

En fait les banques continuent à prêter mais se prennent de moins en moins la tête,
A la base le prêt immobilier était un moyen de fidéliser le client mais aujourd’hui ce n’est plus le cas puisque les gens n’hésitent plus à faire racheter leurs crédits immobiliers.

Après oui effectivement, elles ne sont pas déficitaires c’est sur. Mais ce n’est plus du tout une activité très lucrative pour elles.
Toutefois, c’est le produit phare qui permet de conquérir de nouveaux clients (et surtout les équiper) donc de réaliser les objectifs annuels des conseillers.

Voilà mon humble retour de "l’intérieur" de ce domaine professionnel wink

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#110 29/05/2018 23h02 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Etant nouveau dans la profession, je confirme les propos de JBourne sur ce sujet ; le prêt immobilier est surtout un appât pour proposer une flopée de produits réellement rentables : assurances, cartes haut de gamme, crédits à la consommation… Certainement pas avec un taux à 1,4% sur 20 ans.

D’ailleurs j’ai arrêté de perdre du temps avec les renégociations de crédit. Vous avez mieux ailleurs ? Parfait, aller bouffer la marge des concurrents.
Les emprunteurs qui prennent le melon parce qu’ils ont un crédit à 800k€ chez nous, sans domiciliation et sans épargne, on s’en passerait bien.

Et c’est sans compter la mauvaise foi du particulier ! Il crie au scandale quand on lui propose un taux variable, mais quand il s’aperçoit que son taux fixe contracté il y a 3 ans se trouve actuellement à 1 point au-dessus du marché, il n’hésitera pas à planter son banquier dans le dos. Pensez-vous que l’on accepterai que la banque renégocie le taux parce qu’il a augmenté depuis !?

La plupart des gens semblent oublier que la banque est une entreprise commerciale, qui vend un produit ou un service. Ce n’est pas une association à but non lucratif.

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#111 30/05/2018 09h09 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je suis pas sur de bien comprendre le processus, mais lorsque que l’on contracte un prêt, la banque elle emprunte également de l’argent a ce moment la non? Donc pourquoi aurai elle besoin de renégocier si les taux monte, cet argent est déjà emprunté non?

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#112 30/05/2018 09h43 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Pour revenir au sujet, y-a-t il des personnes qui ont contracté des prêts assez faibles < 70.000 euros ? Si oui, à quel taux ?
Pour ces montants là, pas mal de banques intéressantes ne prêtent pas car imposent un minimum de type 80.000 ou 100.000 eur (Fortuneo, Boursorsorama, ING Direct…).

Merci

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#113 30/05/2018 10h06 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Tout dépend du montant du prêt, s’il est > ou = à 50K€, ça ne pose pas de problème (à condition de jouer un minimum le jeu derrière),

Pour les conditions, tout dépend du revenu et de la durée.

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#114 30/05/2018 10h10 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Partons du principe entre 50k et 70k avec financement 100 ou 110% sur 15 ou 18 ans.

Avec ces conditions, je peux malheureusement t’affirmer que Fortuneo, Boursorama, ING Direct ne finance pas par exemple.
Et repartir sur une banque physique n’est pas forcément mon objectif (moyennement chaud pour tout re-domicilier).
Actuellement j’ai eu des offres chez Hello Bank (ma banque actuelle) à 1,28% sur 15 ans et 1,48% sur 18 ans hors assurance. Je trouve cette offre assez bof avec 250eur de frais de dossier.

Pour l’endettement pas de soucis, < 20% et revenus > 5000 net par mois pour le foyer

Dernière modification par Letuche57 (30/05/2018 10h19)

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#115 30/05/2018 10h25 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Les banques en ligne sont encore trop récentes sur le marché pour diversifier les financements, dés qu’on sort du cadre de la RP dans l’ancien avec 10% d’apport, ça devient plus compliqué,

La question était de savoir s’il était possible de trouver un financement pour des petits montants, la réponse est oui, j’en ai financé beaucoup, mais c’était effectivement dans des banques physiques.

Vu le montant emprunté, la différence de taux va finalement jouer assez peu sur la mensualité, 1.28% sur 15 ans ça reste compétitif sans être le meilleur taux du marché.
Avec une assurance individuelle (même si c’est celle d’HB), et l’exonération des IRA, l’offre est tout à faire correcte.

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#116 30/05/2018 10h45 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Oui "c’est pas trop mal" et les banquiers aiment bien tenir ce discours :
- avec ce montant de crédit, vous gagnerez pas grand chose
- l’exonération des IRA pour du locatif, c’est inutile, ect..

Je prends un exemple concret, Boursorama propose 1,23% sur 18 ans (malheureusement uniquement > 100ke) et HB 1,48%, en faisant quand même une brève estimation sur 70ke, ça fait 3000 euros de gagner au total et 10 euros de cashflow de récupérer

C est toujours bon à prendre mais ca ne justifie pas de redomicilier + les frais bancaires à ajouter sur les banques physiques sur plusieurs années

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#117 30/05/2018 10h48 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Oui effectivement, je sais pas si c’est toujours le cas, mais pour mes investissements, j’ai vu que Boursorama ne prêtait pas pour le LMNP, et effectivement pas pour les petits montants.

J’ai emprunté une fois 42K et maintenant 200K a 2 (pour le locatif).
J’ai fait l’erreur de ne pas assez démarcher de banque, et j’ai emprunté avec la banque postale avec un taux de 2,3% avec assurance mais sur 25 ans. Ce qui m’a permis d’avoir un CF de plus du double du montant de l’emprunt mensuel.

Je pense que sur du LMNP il faut toujours essayer d’avoir un bon taux, mais ce n’est pas l’essentiel !

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#118 30/05/2018 10h58 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Letuche57 a écrit :

Oui "c’est pas trop mal" et les banquiers aiment bien tenir ce discours :
- avec ce montant de crédit, vous gagnerez pas grand chose
- l’exonération des IRA pour du locatif, c’est inutile, ect..

Je prends un exemple concret, Boursorama propose 1,23% sur 18 ans (malheureusement uniquement > 100ke) et HB 1,48%, en faisant quand même une brève estimation sur 70ke, ça fait 3000 euros de gagner au total et 10 euros de cashflow de récupérer

C est toujours bon à prendre mais ca ne justifie pas de redomicilier + les frais bancaires à ajouter sur les banques physiques sur plusieurs années



Donc nous sommes d’accord et disons la même chose.

Enfin, les banques physiques le sont de moins en moins, la BNP permet de basculer sur HB très facilement, la CE vient de lancer son offre en ligne, etc…

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#119 30/05/2018 12h37 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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arkamoon a écrit :

Je suis pas sur de bien comprendre le processus, mais lorsque que l’on contracte un prêt, la banque elle emprunte également de l’argent a ce moment la non? Donc pourquoi aurai elle besoin de renégocier si les taux monte, cet argent est déjà emprunté non?

Vous n’avez pas bien compris. Dans cette situation, la banque n’emprunte pas. Elle créé de la monnaie (ceci a déjà été expliqué,  sur ce forum comme à bien d’autres endroits). Elle doit cependant disposer d’assez de fonds propres pour continuer a respecter differents ratios (surveillés par les autorités bancaires).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#120 30/05/2018 20h18 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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@GBL : la banque crée de la monnaie en ajoutant une ligne Excel sur ses actifs.
Mais l’emprunteur doit payer le vendeur en argent réel.
Donc la banque demande à la BCE de créditer X euros sur le compte de la banque du vendeur, ce qu’elle accepte à condition de respecter le ratio de Bâle et de rémunérer ce service au prix du taux de refinancement.

Donc la banque doit appliquer le taux de refi, additionné d’une marge pour dégager du profit.

Bon je vous l’accorde le taux à 0% ne plaide pour défendre les taux proposés à 1,5% - 2%, mais ce taux est proposé par la BCE pour une durée d’une semaine.

La banque qui s’engage pendant 20 ans à vous facturer 1,5% prend un risque puisqu’elle n’est pas à l’abri de devoir emprunter à 3% le mois prochain auprès de la BCE.

Le plus « juste » serait un taux variable, pour que la banque ne soit qu’un « messager » du taux de la BCE. Cela voudrait aussi dire que les particuliers se doivent de connaître la macro économie et de comprendre les enjeux géopolitiques avant d’investir dans leur RP donc bon…

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#121 30/05/2018 20h22 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour Letuche,

Peut être pourriez vous faire une offre “acte en main” c’est à dire avec les frais de notaires payés par le vendeur. Cela permettrait peut être de faire passer le financement.

Autrement, je rejoins mes petits camarades, la banque physique est le passage obligé.

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#122 30/05/2018 20h57 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour FastHand,
je ne connaissais pas cette appellation mais si j’ai bien compris c’est un financement a 110%?

En effet,  seules les banques physiques proposent du financement <80ke, j’en ferai une ou 2 pour mettre en concurrence l’offre reçue de Hello Bank.

Dernière modification par Letuche57 (30/05/2018 21h35)

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#123 23/06/2018 16h14 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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bonjour à tous,
je cherche une banque pour financer un investissement locatif par un prêt in fine adossé à une assurance vie avec un bon fond euro (type av internet assurée par ecie vie ou suravenir).
Avez vous eu ce type d’expérience récemment ?
merci

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#124 05/07/2018 15h49 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour Letuche57,

Où en est votre recherche ?
Je suis dans la même situation que vous. Achat d’un bien dans un petite ville de province.
Les banques en ligne me refusent car la demande de prêt est inférieure à 80k. Le courtier cyberprêt, pareil.
J’ai vu un courtier en vrai qui demandait 1000 euros pour interroger le serveur de ses banques partenaires avec des simulations peu intéressants.

Je pensais ce dossier facile, il s’avère que non. Je suis intéressé d’en savoir plus sur les banques physiques que vous avez consulté.

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#125 05/07/2018 16h41 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Le Crédit Foncier jusqu’à la fin de l’année.
Avantage, ils prennent à 110% et vous choisissez la banque qui vous intéresse

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