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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#176 21/02/2020 11h28

Membre (2015)
Réputation :   12  

Bonjour à tous les investisseurs,
je suis confronté à un problème en ce début d’année 2020, une difficulté d’obtenir en emprunt immobilier pour une SCI.
Pourtant le dossier est solide, les deux associés sont en CDI, 5000€ net par mois de revenus, déjà propriétaire, déjà des loyers qui tombent.
L’emprunt demandé est pour le financement d’un immeuble entièrement loué à 9,4% brut de rapport.
En clair la banque dit: En nom propre c’est d’accord, en SCI non. Ils me disent que si le dossier était présenté en 2019 c’était bon pour eux…

J’ai l’impressions que les déclarations de la banque de France on contraint le secteur à ralentir la production de crédits immobiliers.

Etes vous confrontés à cette problématique?

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#177 21/02/2020 11h56

Membre (2017)
Réputation :   29  

Bonjour. 
Vous êtes dans quelle banque?
Je viens d’avoir 2 propositions du crédit agricole et du crédit mutuel pour un immeuble en SCI. N’hésitez pas à faire le tour. Beaucoup de banquiers s’arrêtent à des critères absurdes et ne font que traduire ce que la machine leur dit de faire. Peu font un effort de leur personne.
Avec le même projet vous entendrez tout et son contraire d’une banque à l’autre.

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#178 21/02/2020 12h13

Membre (2015)
Réputation :   12  

Merci, je suis à la banque postale, le courtier est Cre10fi, ils me proposaient 30/35ans + 1 an différé total, j’aurai donc pu avoir une belle trésorerie sur la SCI en fin d’année smile , donc un bel apport pour enchaîner.

J’ai rdv demain matin au LCL, le crédit mutuel me suis sur 20ans max (je demande 25ans).
Je vais continuer à faire le tour merci wink

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#179 21/02/2020 12h34

Membre (2017)
Réputation :   80  

Merci, je suis à la banque postale

Avez-vous essayé auprès de BPE (banque privée de LBP) ?

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#180 21/02/2020 18h56

Membre (2018)
Réputation :   61  

Bonjour,

J’ai discuté avec plusieurs agents immobiliers, il ressentent également ce resserrement des accords de crédit depuis le début 2020.

Décembre 2019, j’étais sur un immeuble de rapport avec un montant total avec travaux : 370K et ma banque m’a dit qu’ils étaient OK sur 25 ans à 110% si je faisait une hypothèque sur mon premier bien.

Depuis 2020.. plusieurs coups de téléphone, surtout ses dernières semaines, caisse d’épargne, crédit mutuel et crédit agricole, ils sont tous stricts, plus aucun ne fait 25 ans sur du locatif même avec un bon dossier.

J’espère trouver de nouveau une banque qui m’accordera sur 25 ans!

Dernière modification par michaelstaudi (21/02/2020 18h57)

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#181 21/02/2020 22h05

Membre (2017)
Réputation :   29  

La Banque Postale vous propose un crédit sur 35 ans pour du locatif? Très étonnant.

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#182 24/02/2020 16h53

Membre (2020)
Réputation :   0  

osta a écrit :

Merci, je suis à la banque postale, le courtier est Cre10fi, ils me proposaient 30/35ans + 1 an différé total, j’aurai donc pu avoir une belle trésorerie sur la SCI en fin d’année :) , donc un bel apport pour enchaîner.

J’ai rdv demain matin au LCL, le crédit mutuel me suis sur 20ans max (je demande 25ans).
Je vais continuer à faire le tour merci ;)

Bonjour , je travail également avec ce courtier , et à ce jour ils ne me suivent plus sur des financements à 35 ans … merci les nouvelles réglementations bancaires …

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#183 25/02/2020 16h54

Membre (2015)
Réputation :   12  

Macaxeira a écrit :

La Banque Postale vous propose un crédit sur 35 ans pour du locatif? Très étonnant.

Non c’était bien le courtier. La banque postale ne veux pas me financer en SCI, seulement en nom propre.

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[+2]    #184 14/09/2021 18h47

Membre (2013)
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Les contraintes réglementaire encadrant les banques vont devenir plus contraignantes Crédit immobilier : les autorités gravent les nouvelles contraintes dans le marbre | Les Echos

Ce qui était recommandé deviendra obligatoire à partir du 01/01/22 les banques pourront être sanctionnées en cas de manquement.
- 25 ans de durée maxi pour tout emprunt
- 35% de taux d’effort maxi (les banques pourront y déroger pour 20% des dossiers)
- les revenus locatifs ne seront plus intégrés dans le taux d’effort

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#185 14/09/2021 19h20

Membre (2015)
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En ce qui concerne les revenus locatifs non pris en compte dans le taux d’effort, s’agit-il des revenus locatifs liés à la nouvelle acquisition uniquement ou pas? Les revenus locatifs des biens déjà achetés auparavant seront ils pris en compte ou pas?

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#186 14/09/2021 19h47

Membre (2014)
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Exact …

Mais aussi :

" Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production."

J’ai toujours été considéré de la sorte par les banques et j’ai toujours été financé.

Je pense que si on a un bon patrimoine mobilier en face, propriétaire de sa RP et éventuellement un patrimoine immobilier locatif cela passe en dérogation suivant les profils : mais si vous avez que quelques milliers d’euros de côté cela va être compliqué c’est sur !


Maintenant je profite !!!

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#187 14/09/2021 21h34

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Ces derniers messages sur l’encadrement des conditions d’octroi du crédit sont peut être a déplacer dans cette file qui traite déjà de ce sujet ici et qui a été alimentée aujourd’hui.

Comme le souligne Ddtee
" les revenus locatifs ne seront plus intégrés dans le taux d’effort"
L’article des Échos précise :
"
Autre point d’attention : les revenus locatifs ne sont pas intégrés dans le taux d’effort. Si un ménage achète un bien dont il espère tirer un loyer de 1.000 euros par mois, ce revenu futur n’est pas pris en compte par la banque."

C’est quand même une bombe ! Je suis cependant surpris car c’est la 1ere fois que je vois cette notion, les autres règles ( 35% , seuil d’exception à 20% etc.) étant déjà largement connues.
J’ai eu la chance de faire partie des 4% d’exception en août sur un investissement locatif avec un taux d’endettement de 41%, la non prise en compte des revenus locatifs tuent le match.
C’est une restriction bien plus forte que l’abandon du calcul différentiel et le passage au seuil de 35% !

Dernière modification par boumboum26 (14/09/2021 21h57)


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". A. Einstein

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#188 14/09/2021 21h36

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cricri77700 a écrit :

Je pense que si on a un bon patrimoine mobilier en face, propriétaire de sa RP et éventuellement un patrimoine immobilier locatif cela passe en dérogation

Bah non… en mai, j’ai demandé un prêt en échange d’un nantissement d’une AV du même montant, ça a été refusé catégoriquement.

Si on considère 20% de dérogation,il y a déjà 10% de primo-accédants, vous enlevez ceux qui ont leurs entrées (fils/filles à papa et autres), ça va être compliqué d’avoir un prêt.

Pour contourner ces nouvelles règles, il faudra probablement passer par des structures sci, sarl…

Dernière modification par lachignolecorse (14/09/2021 21h51)


Faire et laisser dire

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#189 14/09/2021 22h23

Membre (2018)
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Attendons les communiqués du HCSF.
Si la non prise en compte des revenus locatifs est confirmée, c’est purement la fin de l’investissement locatif à levier.
Le fil "faut-il mentir aux banques" va chauffer !

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#190 14/09/2021 22h34

Membre (2018)
Réputation :   18  

Toute règle est faite pour être contournée.

Je rejoins lachignolecorse, il faudra passer par des montages de structure.


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#191 16/09/2021 11h37

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Le journaliste des Echos a fait manifestement une erreur, je suis désolé d’avoir porté une fausse info malgré moi (Les echos sont habituellement fiables), les revenus locatifs continueront d’être pris en compte dans les revenus du foyer pour le calcul du taux d’effort.

En effet, si l’on va à la notice qui accompagne les recommandations du HCSF https://www.economie.gouv.fr/files/file … 2021-1.pdf on peut y lire la prise en charge des revenus fonciers :

HCSF a écrit :

d.  « Revenus  annuels »,  au  sens  de  la  Recommandation,  correspond  au  revenu  net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 – 156 (bis) du code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires  pris  en  compte  et  minoré  des  revenus  exceptionnels  non  récurrents.
S’agissant des revenus fonciers, le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant
déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d’emprunts et assurance emprunteur.

Cette  définition  ne  fait  pas  obstacle  à  l’application  de  décotes  prudentes  par  les établissements  de  crédit  et  doit  s’entendre  au  sens  des  revenus  annuels  maximum pouvant être pris en considération pour l’application de la Recommandation. L’appréciation des revenus annuels peut prendre en compte les loyers futurs tirés de la  location  du  bien  faisant  l’objet  du  crédit.  Le  montant  des  loyers  retenu  devra toutefois  faire  preuve  de  prudence  et  leur  prise  en  compte  fera  l’objet  de  décotes prudentes afin de refléter le risque locatif. Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions  d’impôts  accordées  dans  le  cadre  du  dispositif  prévu  à  l’article  199 novovicies du code général des impôts, dès lors que le crédit immobilier sur lequel porte la décision d’octroi est concerné par le dispositif précité.

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