Mznaima : étude de cas immobilier (achat d'un viager, avec mes enfants en SCI)

Si vous avez recours à l’emprunt, et que vos enfants sont mineurs, les banques sont généralement réticentes.
Avec ma femme nous avons créé une SCI sans nos enfants mais avec toutes les dispositions dans les statuts pour pouvoir leur donner la nue-propriété en gardant la gérance.

Dernière modification par eureka38 (21/02/2024 11h46)

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - Si vous financez la part de vos enfants dans la cadre d’un achat direct ou du règlement du capital de la Sci, il s’agit d’une donation à déclarer au fisc et qui s’imputera sur l’abattement de 100.000 euros par enfant. Il conviendra de remplir l’imprimé ad-hoc. A mon sens, l’achat en viager ne se prête pas très bien à ce montage, car vous devrez déclarer une donation chaque année pour la part de rente payée pour vos enfants (achat en direct) ou gérer le CCA dans votre SCI.

2 - Si vous réalisez une donation en nue propriété, vous pouvez transmettre 100/0.4 = 250 k€ par enfant en franchise de droit (tant que vous n’avez pas 52 ans)… En effet, le fisc retient pour le calcul des droits en cas de donation de la nue-propriété la valeur de la nue propriété qui évolue avec l’age de l’usufruitier. Je vois pas dans votre cas la problématique de la transmission, et plus particulièrement de frais associés que vous avez évoqués dans une autre file…
Vous pourrez recommencer 15 ans après, mais la valeur de la nue propriété aura cru…

3 - Le principal avantage de la SCI est de pouvoir garder le contrôle du bien… En effet, en cas de démembrement d’un bien, et si vous désirez vendre, les nu-propriétaires peuvent désirer récupérer la valeur de la nue propriété qui aura augmenté en fonction de votre age au moment de la vente… Vous ne pouvez pas, à ce jour, prévoir les aspirations de vos enfants dans 25 ans une fois mariés et établis… Dans le cas d’une SCI, vous pouvez céder la nue propriété des parts et gérer seule les arbitrages dans le patrimoine de la SCI…

4 - Une SCI (qu’elle soit à l’IR ou à l’IS) doit se gérer toutes les années (Établissement des comptes / AG…)… Estimez vous capable d’assurer ce travail de gestion ? Dans le cas contraire, des frais sont à prévoir…

5 - Il convient bien entendu d’aborder le sujet avec votre notaire et de vérifier les impacts….

Canyonneur

Édit : modification du paragraphe 1 en fonction de la remarque de B2K ci-dessous

Dernière modification par Canyonneur75 (22/02/2024 09h42)

Canyonneur75 a écrit :

1 - Si vous financez (quel que soit le montage choisi) la part de vos enfants, il s’agit d’une donation à déclarer au fisc et qui s’imputera sur l’abattement de 100.000 euros par enfant. Il conviendra de remplir l’imprimé ad-hoc. A mon sens, l’achat en viager ne se prête pas très bien à ce montage, car vous devrez déclarer une donation chaque année pour la part de rente payée pour vos enfants.

En SCI, à mon humble avis, si l’apport se fait en CCA (ou bien parce que Mznaima paie en direct), ce n’est pas exact :
- Dans le montage proposé, c’est la SCI qui achète, donc c’est la SCI qui paie le bouquet puis la rente.
- Si c’est Mznaima qui finance ces paiement de bouquet puis de rente, elle réalise de facto un prêt à la SCI sous forme d’apport en CCA. Même si Mznaima paie directement au crédirentier sans que l’argent transite par le compte de la SCI, Mz. paie la dette de la SCI, donc la SCI contracte une dette de même montant envers Mz., et cette dette s’appelle un CCA.
- Si à un moment elle abandonne ce CCA, c’est un revenu exceptionnel pour la SCI. Ce revenu a vocation à être imposé, soit à l’IS si SCI à l’IS, soit dans l’IR de chacun des associés.

Quel que soit la libéralité de Mz., à mon avis cette libéralité ne peut pas être interprétée comme une donation aux associés puisque ce n’est pas aux associés qu’elle fait un cadeau mais à la SCI.

Je ne dis pas que la SCI est une bonne solution ; je dis que vous mettez en garde sur un risque qui n’est pas le bon.

EDIT : Cannyonneur, vous avez édité votre message pour dire que vous pensiez que Mz faisait son apport financier à la SCI sous forme de capital social.
La capital d’une société est une dette envers ses associés. Si Mz. fait 100 % de l’apport en capital, elle est actionnaire à 100 %. Si elle apporte 100 % mais que les documents de la société disent que les enfants sont chacun propriétaire de 25% du capital, alors il y a forcément eu donation ’explicite ou implicite) de Mz. envers ses enfants. Donation qui doit effectivement être déclarée aux impôts. Ca ne pose pas vraiment de problème car c’est un montant faible, donc on reste sous les 100000 € par enfant tous les 15 ans, sauf si une donation d’un tel montant a déjà été faite.
Notez encore que Mz. a dit qu eles enfants ont de l’épargne à leur nom. Il pourrait donc y avoir un apport en capital par les enfants sans qu’il y ait une donation de Mz. : ils apportent en capital avec leur propre épargne.

Une question similaire (mais avec la SCI qui emprunte) avait été posée ici : Lachignolecorse : étude de cas immobilier (donation au enfant pour achat immobilier)

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2024 09h51)

Mznaima, le 21/02/2024 a écrit :

1. Je vais financer le bouquet avec leur épargne et je financerai la rente et les frais, ce n’est pas trop gênant de faire la déclaration au fisc. Mais je comprends que le montage  est lourd pour pas grand chose.

Pardon, mais vous refaites la même erreur : "je finance", "les enfants financent".

Non !

Si vous êtes en SCI, c’est la SCI qui finance. Pour qu’elle puisse financer, il faut que vous et les enfants lui apportiez de l’argent. Ca se fait par apport en capital et en CCA. Qui apporte combien et sous quelle forme, ça crée des obligations entre la SCI et ses associés.

De plus, vous comptez consommer l’épargne des enfants. Or, cette épargne rapporte (classiquement elle est sur un livret A rémunéré à 3 % par an). Si cette épargne est immobilisée sous forme de capital, elle cesse d’être productrice de revenus. Si elle est au contraire apportée en CCA, elle peut être non productrice de revenus (si le CCA est non rémunéré), ou bien au contraire productrice de revenus : classiquement on prendre une décision ou on fait une convention d’apport en CCA qui prévoit la rémunération au taux maximal permis par l’administration fiscale (pour mémoire, ça varie fortement : 2,21 % en 2022 et 5,98 % en 2023 ; ce taux de référence vient du taux des prêts consentis aux entreprises et, évidemment, ces taux sont en forte hausse avec l’inflation actuelle). Ainsi, la dette de la société envers les enfants augmente : leur épargne est productrice de revenus (qui ne sont pas versés aux associés mais ajoutés à leur CCA). Mais d’où la SCI tire-t-elle ses revenus ? Il n’y en a pas puisque le bien propriété de la SCI est improductif (viager occupé). Cette dette croissante est un problème à court terme (on force la société à donner des revenus à ses associés alors qu’elle-même n’en a pas) mais peut être une bonne idée à long terme : que les enfants puissent, dans un avenir lointain (quand le viager sera fini et que le bien sera loué ou vendu), ressortir de l’argent de la SCI sans fiscalité. Pour autant, c’est assez compliqué à comptabiliser en compta.

Par ailleurs, SCI IR ou IS, vous n’avez même pas abordé la question.

Notez aussi qu’une société qui n’a aucune source de revenus va forcément avoir des résultats négatifs.

A mon avis, la façon dont vous omettez de prendre en compte la SCI montre que vous ne savez pas mener ces réflexions, c’est à dire que nous n’arrivez pas à réfléchir à la société comme une entité différente de vous et de vos enfants et en tirer toutes les conséquences ; ce qui peut amener à faire des erreurs.

Pour ma part, je ne pense pas qu’il soit judicieux de créer une SCI avec des enfants mineurs pour une si petite opération. Sauf si vous aimez vraiment tout ce qui est compta et formalités, auquel cas ça peut être un projet formateur. Ca devient alors un projet pédagogique pour vous et vos enfants.

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2024 10h41)