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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/10/2018 11h14

Membre
Réputation :   16  

Bonjour

Je vous demande votre avis sur une opération immo assez particulière qui me parait intéressante mais dont j’ai l’impression d’omettre pas mal d’éléments et de ne peut-être pas voir certains pièges

Description de l’annonce

Vente d’un lot de 8 garages en viager

Pas de bouquet, rente de 500€/mois, sur deux têtes (65 ans et 73 ans)
Chaque garage est loué 60€/mois.
La taxe foncière est de 500€ / an
Le débitrentier (l’acheteur) a l’usufruit des garages, et perçoit les loyers.



Je connais la zone où sont les biens.
Quartier il est vrai assez dense ou pas toujours facile de se garer, donc ça se loue assez facilement
Les garages sont d’ailleurs actuellement tous loués

Au niveau chiffres, et trésorerie, je trouve un cashflow avant impot négatif qui est donc de -740€/an (8box x 60€ x 12 mois - Taxe foncière 500e - rentes verses 500*12)

En estimant (pour simplifier) une vacance locative de 0%, et que le plus jeune des personnes en viager vive encore 30 ans, celà revient donc à un investissement de 740€ * 30 ans = 22200€

soit 2775€ le garage, ce qui me parait être une excellente affaire.



Maintenant il y a pas mal de zones d’ombres et d’interrogation autour de cette opération.

Quid des frais de notaire ? Il n’y a pas de bouquet prévu, donc sur quelle somme se baserait les frais de notaire ?

Concernant la fiscalité, il s’agit de foncier ?
J’imagine que les rentes versées ne sont pas déductibles ?

Que se passe-t-il en cas de "revente" ?
Si je veux sortir de l’affaire pour raison x ou y ?
Je suppose que je ne peux rien revendre, et que j’aurais donc perdu ces 740€/an

Enfin niveau financement, j’aimerais passer si possible par l’emprunt.
Mais c’est une opération particulière et les emprunt immobiliers ne rentrent peut être pas là dedans

Enfin, y a-t-il d’autres éléments que j’aurais oublié de prendre en compte ?

Merci

Mots-clés : emprunt, garage, viager

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[+1]    #2 21/10/2018 11h51

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Pour moi vos vendeurs sont beaucoup trop jeunes. Vous estimez à 2048 l’année où vous cesserez de payer la rente. Qui sais si en 2048 le quartier aura encore besoin d’autant de places de parking et si d’ici là il ne sera pas possible de prolonger l’existence de vos vendeurs au delà de 95 ans ? Vous pourriez bien vous retrouver avec 8 garages rendus inutiles par un moyen de transport différent (ou modèle de propriété différent - autolib généralisé ?), et deux joyeux vieillards à payer tous les mois.


Parrain Stockopédia ✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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[+1]    #3 22/10/2018 07h56

Membre
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J’ai du mal a comprendre votre calcul.

Si la rente est de 500€ par mois
Ça fait 6000€/an
Sur 30 ans 180 000€
Ca fait cher le garage, et en plus vous allez devoir gérer les locataires, les travaux, la taxe foncière…

Il faut sans doute négocier la rente pour que ça soit une bonne affaire


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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[+1]    #4 22/10/2018 08h32

Membre
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Avec 480 € de loyer par mois et 500 € de rente par mois, les loyers paient la rente, pensent les acheteurs qui, comme vous, oublient la vacance, les charges, et la fiscalité !

Autre façon de dire les choses : pourquoi les vendeurs préfèrent-ils une rente plutôt qu’un loyer, alors que c’est presque le même montant ?

Un point super important qui peut grever la rentabilité, ce sont les charges :
- s’agit-il de garages dans une copropriété ? Si oui, obtenir les appels de charge et les CR d’AG des 3 années passées.
- si pas une copro : rechercher toutes les charges possibles et imaginables. Ne pas oublier que ces garages vont s’abîmer et vont devoir être entretenus.

Sinon, oui, ce sont des revenus fonciers. Et les frais de notaire se paient de façon normale, sur la valeur estimée du bien (exemple 120 000 € x 8,5 % = 10200 €).

Une fois que vous avez le montant des charges, essayez de faire un vrai calcul de rentabilité (avec la vacance, les charges et la fiscalité) et on en reparle sur cette base !

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2018 08h51)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #5 22/10/2018 08h41

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Pour faire vos calculs, il faut vous procurer les tables de mortalité actuarielles. Elles donnent l’espérance de vie d’un individu en fonction de son âge. Après, il faudra tenir compte qu’ils sont deux pour faire un calcul de probabilité. Et pour finir, empiriquement, j’ai lu que les gens qui proposent du viager bâtent les tables de mortalité (mais je n’en retrouve pas la source).

Je rejoins doubletrouble sur le futur incertain. Par exemple, que ferez-vous de parkings si le télétravail ou l’utilisation des vélos  se développent?

Bien à vous,

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[+1]    #6 24/10/2018 01h26

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Merci pour ces réponses.

Pour détailler un peu et faire un calcul plus précis.

Recettes

Loyer annuel = 8 x 60e x 12 mois = 5760

Vacance locative : ces garages sont bien placés, je connais le coin qui est un coin safe mais assez chaud pour se garer.
A l’heure actuelle, ça se loue tout seul à cet endroit.
D’ailleurs actuellement il sont tous loués.

Je mets un tx d’occupation élevé, soit 95%

Donc recette annuel = 95% x 5760€ = 5500€ (arrondi)

Dépenses

Taxe foncière = 500€

Charges de copro : j’avoue que j’en sais rien.
Un ami possède un garage dans une copro dans une rue pas loin et paie en charges de copro ~100€/an pour le garage, donc 100€ x 8 box = 800€

Frais d’entretien = je suppose que le cout d’entretien est assez faible pour ce type de bien (pas électrique). 200€/an pour le total me parait ok.

Donc dépense annuel = 1500€

=> Résultat annuel (avant fiscalité) = 4000€

Cout d’achat du bien

Rentes versées :
Je comprends bien l’intérêt d’aller préciser tout ça en consultant les stats etc…
Mais pour l’instant en restant dans un calcul simple, il a 65 ans et elle 71 ans.
Donc en estimant encore 30 ans.
Donc 30 ans x 500€ x 12 = 180K€

Frais de notaires :
Peu de garages en vente dans la ville même, mais dans le département et en regardant sur leboncoin c’est ~7.5K€ le garage.
Donc 7.5K€ x  8 garages x 10% = 6K€

Durant ces 30 ans, j’aurais donc l’exploitation de ces box et l’encaissement des loyers.
Donc je déduis du coût d’achat les sommes que j’aurais touché jusque là, soit 4K€ x 30 ans = 120K€

Donc coût d’achat = 180K + 6K - 120K = ~66K€

Ce qui revient donc à 8.25K€ le garage… ce qui est déjà un peu supérieur au prix de vente actuel des garages.

Rentabilité annuelle

Avant fisca, 4K€ / 66K€ = ~6%

Fisca, fluctuant ici. Ces deux dernières années j’étais sur la tranche à 41%, mais à l’avenir je devrais plutôt être sur la tranche à 30%

Donc 4K€ - (1 - (30% + 17.2%)) = 2.1K€
Renta net fiscale = 2.1K€ / 66K€ = 3.2%

… bon c’est vrai que tout ça me parait pas ouf du coup

doubletrouble a écrit :

Pour moi vos vendeurs sont beaucoup trop jeunes. Vous estimez à 2048 l’année où vous cesserez de payer la rente. Qui sais si en 2048 le quartier aura encore besoin d’autant de places de parking et si d’ici là il ne sera pas possible de prolonger l’existence de vos vendeurs au delà de 95 ans ? Vous pourriez bien vous retrouver avec 8 garages rendus inutiles par un moyen de transport différent (ou modèle de propriété différent - autolib généralisé ?), et deux joyeux vieillards à payer tous les mois.

Pierrot31 a écrit :

Je rejoins doubletrouble sur le futur incertain. Par exemple, que ferez-vous de parkings si le télétravail ou l’utilisation des vélos  se développent?
,

Oui vous avez raison tous les deux, c’est vrai que c’est un point auquel j’avais pas du tout pensé.

Les biens sont pas situés dans une grosse agglo (pas de péage pour y circuler avant un moment à priori).
Mais à la vitesse où évoluent les choses, c’est vrai que ça rajoute un risque supplémentaire, d’inutilité du truc (en plus d’allongement de la vie des personnes en viager)

Voilà j’espère avoir pas trop merdé ou zappé des trucs dans mes calculs

Merci à tous pour les avis, c’est vrai qu’en approfondissant et en mettant des chiffres sur tout ça, du coup ça parait pas la super affaire que je sentais au début

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#7 24/10/2018 08h32

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J’avais étudié un projet similaire. Et à l’époque, j’étais arrivé à la conclusion qu’il fallait faire un certain nombre d’opérations en viager pour que cela ait un sens mathématique car on travaille sur des statistiques. Sinon, c’est un peu de la roulette russe.

La différence de perception de la valeur entre l’entreprise qui vend du viager et un particulier vient de là. Le premier s’appuie sur ces tables de mortalité et le second sur son ressenti.

Dernière modification par Pierrot31 (24/10/2018 09h02)

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[+1]    #8 24/10/2018 09h03

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Bravo pour avoir fait les calculs, correctement qui plus est.

Il manque un calcul : d’après vous, vous achetez un bien qui vaut 60000 € (8*7,5 k€), mais vous le payez 180000 €. Bon, je pense que vous sous-estimez légèrement la valeur des garages, mais un tel lot de 8 garages pourrait probablement s’obtenir pour 80 k€ environ. Donc, vous êtes prêt à surpayer le bien d’un facteur 2 ou 3.

En fait, un vendeur qui vous étale les paiements, ça s’appelle un crédit vendeur. Vous étiez séduit par les sirènes d’un crédit vendeur, pour les raisons suivantes :
- viager = montant payé incertain. Il y a un côté pari sur l’avenir, qui plait à votre esprit de joueur.
- le crédit vendeur vous permet d’acheter de l’immobilier alors que votre activité fait que les banques ne veulent pas vous prêter.

Faites attention ! Le fait que vous ne puissiez emprunter à la banque, alors que vous êtes relativement riche, vous frustre, et vous êtes donc quasiment prêt à souscrire à des formules qui vous coûteraient in fine, probablement, 3 fois la valeur du bien.

Cette frustration s’avère une bien mauvaise conseillère. Votre prochain plan sera-t-il un prêt en liquide venant d’un mafieux ?

Il vous faut vivre avec cette frustration et la tourner en quelque chose de positif. Par exemple, faire un gros effort d’épargne de façon à pouvoir vous payer cash un bien immobilier de rapport d’ici quelques années.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2018 09h07)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 24/10/2018 12h52

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Bernard2K a écrit :

En fait, un vendeur qui vous étale les paiements, ça s’appelle un crédit vendeur. Vous étiez séduit par les sirènes d’un crédit vendeur, pour les raisons suivantes :
- viager = montant payé incertain. Il y a un côté pari sur l’avenir, qui plait à votre esprit de joueur.
- le crédit vendeur vous permet d’acheter de l’immobilier alors que votre activité fait que les banques ne veulent pas vous prêter.

Faites attention ! Le fait que vous ne puissiez emprunter à la banque, alors que vous êtes relativement riche, vous frustre, et vous êtes donc quasiment prêt à souscrire à des formules qui vous coûteraient in fine, probablement, 3 fois la valeur du bien.

Cette frustration s’avère une bien mauvaise conseillère. Votre prochain plan sera-t-il un prêt en liquide venant d’un mafieux ?

haha non je vais quand même pas m’amuser à contacter la pègre juste pour l’adrénaline et pouvoir dire "alleluia j’ai trouvé qqun qui veut bien me prêter du blé"

Ceci dit vous avez raison sur ce point. de la difficulté d’emprunt qui est/était peut être un biais sur mes visions d’investissement

Du fait de vouloir faire du crédit et du levier et trop axé ma recherche sur ça plutôt que sur la rentabilité de l’opération elle-même. Faut que je me ré-axe là dessus

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[+1]    #10 27/10/2018 09h44

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Bonjour,

Quelques compléments :

1 - Revente du viager :
Le débirentier peut revendre le bien qu’il a acquis en viager mais il reste garant du paiement de la rente.
Une vente en viager entraine une inscription d’office au fichier de la publicité foncière dont il faudra obtenir la mainlevée en cas de revente après le décès des crédirentiers, sauf à attendre l’extinction automatique après 50 ans !

2 - Espérance de vie des vendeurs :
Certains sites permettent d’estimer l’espérance de vie.
J’ai trouvé les résultats suivants :
homme de 65 ans en France (1953 - table WHO2015) : 20 ans
femme de 71 ans en France (1947 - table WHO2015) : 17,5 ans

3 - Vos vendeurs ont le choix entre :
- la vente en viager
- la vente classique et la souscription d’un rente viagère

Dans ce cas, avec 60k€, le montant de la rente sur 2 têtes est de 232 Euros par mois…

Les vendeurs proposent donc un niveau de rente peu réaliste. La vente en viager présente certes un peu plus de risque qu’une rente viagère auprès d’une compagnie d’assurance mais cela n’explique pas l’écart.

4 - Les crédirentiers bénéficient d’un cadre fiscal privilégié : la rente ne sera imposée (IRPP + CSG) que sur 40% de son montant.

5 - Il conviendrait pour estimer la rentabilité de calculer le TRI en prenant en compte en année 1 les frais associés à la vente (6000 euros), chaque année le cash flow, et en dernière année le prix de vente.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (27/10/2018 09h54)

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