Investir dans l'immobilier avec une SCI pour transmettre à ses enfants ?

Mznaima · #1

Bonjour,

Je souhaiterais investir dans un appartement d’au moins 50 m2 que je paierai comptant et que je louerai en Cosse ancien (louer abordable) dont très peu imposé.

Je me posais une question simple. Je suis célibataire et j’ai 2 enfants (9 et 4 ans).

Cet investissement peut être l’occasion de créer une SCI familiale avec eux pour permettre une transmission de cet actif de façon peu onéreuse.

Des avis ? Conseils ?

Merci d’avance.

Bien cordialement

Mots-clés : enfant, sci (société civile immobilière), transmission

GoodbyLenine · #2

Avec ce que vous avez indiqué (ici et dans votre présentation), mais j’ai peut-être loupé quelque chose, je ne vois aucun avantage concret à acheter ce bien via une SCI, par rapport à l’acquérir en direct (ce qui permettra par exemple tout autant de transmettre ce bien à vos enfants). Par contre je vois des inconvénients (il y aura des frais, à la création, chaque année pour gérer -comptabilité, banque- , et pour liquider la SCI dans N années; il faudra tenir une AG et faire de la paperasse).

Si vous n’identifiez pas des avantages réels à monter une SCI pour cette opération (et ça va dépendre de détails de votre situation, présente, et future telle que vous pouvez l’anticiper), évitez de vous compliquer la vie…

Mznaima · #3

Bonjour,

Je comprends votre perplexité. Mais je veux prévenir des droits de succession énorme à mes enfants en cas de décès. (Aujourd’hui environ 225 ke par enfant soit environ 25 ke de droit de succession)

Je suis encore relativement jeune mais on ne sait jamais…

C’est pourquoi j’ai pensé à cela pour le cas de ce bien. J’ai déjà eu une sci et le formalisme de cette société ne me pose pas de problème.

La donation est autorisée qu’à compter de 19 ans, je n’ai pas trop d’idée pour assurer l’avenir de mes enfants qui ne peuvent compter que sur moi.

serenitis · #4

Bonsoir,

Je rejoins GBL sur le peu d’utilité relative de la sci dans votre projet. Vous êtes jeune, vos enfants aussi (!), pour faire simple, je vous suggère d’attendre la majorité du dernier pour mettre en place un démembrement viager des biens que vous souhaitez leur transmettre.

De mémoire, avant vos 51 ans, la clé de démembrement est de 40 NP et 60 d’US : ainsi vous pourriez alors leur transmettre sans frais l’équivalent de 100 ke chacun à ce moment de NP soit 150 US, autrement dit avec 2 enfants garder l’usufruit pour vous (rapport locatif) d’un patrimoine de 500ke, qui serait donc supérieur à ce que vous envisagez à ce jour.

lachignolecorse · #5

Comme déjà indiqué, vous devriez mettre les chiffres dans les différentes solutions. Pour la sci, vous aurez frais de constitution, les frais de gestion (800€/an), la CRL, les éventuels frais de gestion des comptes bancaires,… comme vous êtes jeunes, pas certains que les droits de successions soient si "enormes" que cela comparés aux cumul des frais liés à la sci.

Mznaima · #6

Oui à leur majorité tout sera plus simple. Mais beaucoup de mes proches sont décédés jeunes du coup je veux prendre mes précautions en avance…

@lachignolecorse

Pourquoi environ 800 euros de frais de gestion par an ? Cela m’avait coûté que les frais bancaires quasi inexistants et les frais postaux des formalités en plus c’est vrai des frais de création de la SCI.

Dernière modification par Mznaima (29/10/2020 21h16)

GoodbyLenine · #7

Mznaima a écrit :
je veux prévenir des droits de succession énorme à mes enfants en cas de décès. (Aujourd’hui environ 225 ke par enfant soit environ 25 ke de droit de succession)

Je n’obtiens pas du tout le même résultat que vous :
- Je reprends vos hypothèses : vous êtes célibataire, avec un patrimoine de 450k€, et avec 2 enfants en bas age.
- Avec un (de préférence bon) contrat d’AV, vous pouvez transmettre, sans payer aucun droit, 152k€ à chaque enfant. Sinon, les premiers 100k€ par enfant sont aussi sans aucun droit. Ca fait déjà 504 k€ transmis sans payer un euro au fisc, et sans avoir besoin de montages compliqués. Si le montant est plus élevé, les droits restent modestes, sauf à largement dépasser le million d’€uros.

Par ailleurs, qu’est-ce qui vous empêche, si vous pensez vraiment que le bien immobilier que vous voulez acquérir restera dans votre patrimoine jusqu’à votre décès (à mon avis, c’est quand même assez peu probable), de prévoir de faire une donation de la nue-propriété (viagère) à vos enfants, maintenant ou dans quelques temps ?
Si ça représente moins de 100k€ par enfant, il n’y aura là aussi aucun droit à payer, et 15 ans après, vos quotas seront reconstitués pour pouvoir donner ou transmettre par succession sans droit à payer.
Entre donner la nue-propriété du bien immobilier, ou celle de parts de la SCI, si vous tenez vraiment à faire des donations précoces, je doute que les éventuels économies de droits de succession vaillent la peine de se compliquer la vie avec une SCI.

Mznaima · #8

Je vais regarder cela de plus près. Si je peux m’éviter le montage en SCI j’aime autant.

bascarol · #9

Bonjour,

Sujet très intéressant car je suis confronté au même problème mais avec des âges différents.

lachignolecorse, le 29/10/2020 a écrit :
C, les frais de gestion (800€/an), la CRL, les éventuels frais de gestion des comptes bancaires,… .

Personnellement ma SCI Familiale coute
150€ /an pour le bilan
0€ de frais bancaire, ca ce négocie sur une SCI Familiale
1000€ de frais de constitution, j’ai payé très cher car j’avais la flegme de chercher et de faire moi même, c’est donc le notaire qui l’a fait. Ce n’est pas la meilleur idée, mais c’est elle que j’avais au moment de prendre ma décision.

Pascal

Bernard2K · #10

Bonjour Naïma.

Certains foreumeurs doivent être extra-lucides. Vous dites "Occitanie", et un foreumeur en déduit que vous êtes à Toulouse.

Vous décrivez des biens sans donner leur valeur, et GBL en déduit que vous avez un patrimoine de 450 k€.

Ils sont forts, ils sont très forts.

Quelques remarques :
- pour garnir des AV, encore faut-il avoir du cash. Or, vous dites que vous avez 35 k€ d’épargne, mais cette épargne est destinée à servir d’apport sur votre RP. Ca ne va pas être facile de remplir des AV dans ces conditions.
- Il n’est pas nécessaire d’abonder les AV à 152 k€. En effet, la limite de 152 k€ par bénéficiaire se calcule en intégrant les intérêts cumulés. En gros, il faudrait viser à assurer un versement de 120 k€ par enfant, d’ici 10 à 15 ans, et le temps fera le reste.
- pour faire des donations aux enfants, il suffit que ce qui est donné vale moins de 100 k€ pour chaque enfant (et encore, jusqu’à 120 k€ environ, les droits à payer seront très faibles). Une donation tous les 15 ans. Pour que ça reste sous les 100 k€, 3 possibilités : 1) donner quelque chose valant moins de 100 k€. 2) démembrer pour ne donner que la nue-propriété, ainsi ça vaut moins cher. 3) mettre les biens dans une SCI, comme ça d’une part il y a une décote, mais surtout on donne exactement le nombre de parts que l’on veut pour atteindre pile 100 k€.
Avant de sauter aux solutions plus compliquées, ne pas oublier le 1). D’après les loyers, le studio dans le 94 et la maison près de Perpignan valent à peu près 100 k€ chacun. Vous pourriez en donner un à chaque enfant et rester sous les 100 k€. Pas besoin de démembrement, pas besoin de SCI : c’est encore plus simple.
- vous aimez l’immobilier ; ce ne sera peut-être pas le cas de vos enfants. Attention quand même aux choix qui figent des orientations pour de très longues durées.
- 38 ans, célibataire, 2 enfants, au chômage. Chacun de ces 4 points peut changer : l’âge, c’est inévitable. Célibataire : je vous souhaite que ça change, c’est pas très marrant, surtout quand on est confiné. Le nombre d’enfants : allez savoir. Chômage : je vous souhaite aussi que ça change. Les choix que vous faites aujourd’hui conviendront-ils toujours quand votre situation aura changé ?
- SCI = ne peut pas passer en meublé, sauf à passer la SCI à l’IS.
- Une SCI ne partage pas seulement la propriété mais les revenus. Tant que vos enfants et vous formez un seul foyer, c’est simple. Mais le jour où ils auront des foyers fiscaux différents, il faudra leur donner chaque année les revenus fonciers et charges à déclarer. C’est simple, en principe, mais s’ils sont butés contre l’immobilier (pour être en réaction contre maman), ça peut devenir très compliqué.

Voilà quelques éléments de réflexion supplémentaire.

Mznaima · #11

Merci pour retour.

J’ai mis ma présentation à jour pour plus de clarté.

J’ai donné l’exemple de droits de succession de 225 ke par enfant d’où l’estimation de mes biens à 450 ke.

Je n’ai en effet pas énormément de liquidité pour investir dans des AV mais je compte vendre mon appartement dans le 94 au plus tard en 2022.

Les coûts d’une donation me semblent rédhibitoires mais je pense prévoir certains prochains investissements en démembrement afin de faciliter la transmission de mon patrimoine à mes enfants.

Pour info, une personne du forum m’imagine à Toulouse car nous avons discuté en privé 😉

Merci beaucoup pour vos retours. C’est drôle comme ce forum arrive à me faire réfléchir et bouscule certaines de mes certitudes.

Bernard2K · #12

Les AV peuvent ne pas être remplies progressivement, mais d’un seul coup, par exemple avec le produit de la vente de l’appartement du 94.

Néanmoins, il est vrai que les rendements de l’AV sont très bas en ce moment, si fonds euros.

Si vous arrivez à dégager de meilleurs rendements en immobilier, vous pourriez rester placée en immobilier. Dans ce cas, une solution peut être de faire un bel investissement locatif (ou deux, un par enfant), vous en démembrez la propriété, dès maintenant (enfin, d’ici 2 ans). Ca fait une première donation.

Dans 15 ans, vos enfants seront adultes et le bien sera à peu près désendetté. Vous pourrez alors les associer au choix : soit on vend, et vous en retirez de l’argent en proportion de la valeur de votre nue-propriété. Soit on garde, et vous en aurez la propriété au plus tard à mon décès.

Ainsi le démembrement ne veut pas dire : on garde jusqu’à mon décès ; il veut dire : on garde jusqu’à votre majorité, et après on décide tous ensemble.

Mznaima · #13

C’est exactement ce que j’avais en tête suite à la lecture des conseils du forum.

Mille mercis.

Range19 · #14

Vous êtes jeune ; je ne crois pas hyper génial de se démunir en vue de protéger des enfants sauf si faiblesse ou situation de santé particulière de l’un d’eux. Et encore, il faut envisager les risques de tutelle.

Sauf grosse fortune, l’idée d’envisager de se démunir fortement au profit de ses enfants dans un idéal d’entente familiale parfaite sinon béate me paraît à réfléchir très sérieusement. J’ai été un papa béat, mais expérimenté en matière de litiges familiaux, donc aimant mais pas partageur de ce qui participe de ma liberté : le pouvoir de décision seul (pour le meilleur) et la responsabilité seul des galères dans lesquelles je pourrai me mettre (pour le moins bon ou le pire).
Les chérubins qui adorent leur papa l’adoreront-ils autant dans 10 ans, 15 ans, 25 ans quand ils auront une nana ou un mec qui préfèrera aller sur la côte le WE plutôt que les voir discuter affaires qui tournent mal (ou bien mais dont ils ne profitent pas) avec beau papa ?
Qui feront la gueule en apprenant que le super truc qui représente un patrimoine de XXX Euros nécessite une rénovation pour XX euros qui impactera les finances du ménage ?

Bien s’entendre avec ses enfants est une chose, bien gérer avec eux même si ça fait rêver, c’en est à mon sens une autre.
J’adore mon fils mais l’impliquer dans mes affaires et risquer des choix issus de pressions de tiers n’est pas ma tasse de thé tout comme l’idée de devoir faire pression sur lui pour obtenir une décision qui irait dans mon sens.
Donc je garde ce que j’ai, je l’aide à ma manière lorsque j’en ai envie sans lui coller aucun fil à la patte… tout ça en considérant que j’aime le savoir aussi libre que je l’étais à son âge.

*J’ai du considérer la question de la protection matérielle de mon fils cadet : c’est passé exclusivement par la souscription à des contrats d’assurance décès et assurance vie, relativement peu chers lorsque l’on est jeune.
À sa majorité, rendre des comptes au juge des tutelles était vraiment pénible et fort heureusement j’avais anticipé la perte d’autonomie de gestion qui en résulterait.
Donc on peut tout imaginer mais difficilement les exceptions qui rendent tout bien plus pénible… mais ça arrive.

Dernière modification par Range19 (30/10/2020 16h22)

Bernard2K · #15

Ce qu’écrit Range est très juste !

Je pense sincèrement que la meilleure façon de préparer l’avenir financier de vos enfants… c’est de ne pas chercher à le préparer, c’est à dire de gérer votre patrimoine "pour vous". Vous serez plus libre dans vos décisions de gestion et donc, probablement, vous gérerez mieux. Et donc, vos enfants en profiteront mieux, au final.

A propos du démembrement, il faut noter que ça amène des contraintes (outre celles évidentes) :
- avantages fiscaux liés à l’investissement type Pinel : pas possible de démembrer pendant la durée de l’engagement. En revanche, ça semble compatible avec le Cosse ancien.
- prêt bancaire. Je crois savoir que les prêts contiennent généralement une clause qui interdit de démembrer tant que le prêt n’est pas fini de rembourser.
- LMNP au réel : l’usufruitier ne peut pas amortir le bien ; il va donc payer nettement plus d’impôt.

Bref, j’évoquais le démembrement comme une possibilité, parce que vous sembliez désireuse de transmettre au plus tôt… mais, tout bien pesé, ça ne me semble pas vraiment une bonne idée.

A noter quand même que l’avantage de l’AV, c’est que c’est réversible tant que vous êtes vivante. Contrairement à une donation, vous ne vous êtes pas démunie.Tant que vous êtes vivante, vous pouvez faire un retrait ("rachat") partiel ou total, en cas de besoin d’argent ou si vous changez d’avis.

MisterVix · #16

Bonjour.

La succesions ets une question, vous vous la posez, et vous recevez des réponses plus complètes que ce que je pourrais donner.

Par contre, vous semblez soucieux de protéger vos enfants en cas de décès. Il existe des pistes intéressantes et relativement "peu" coûteuses, bien qu’à fonds perdu:

- Le démembrement de vos biens avec donnation.
- L’assurance de tous vos crédits à 100% sur le décès. SI vous avez beaucoup d’immobilier à crédit, le jour où vous décédez, tout ce patrimoine sera dans l’héritage net de dettes.
- Une prévoyance avec une prime de décès confortable (il existe aussi des tas de clauses de financement des études etc, mais je trouve qu’elles enferment vos enfants dans des petites cases. Un bon gros capital décès me semble le plus simple car on en fait ce qu’on veut).

Et je me permets d’ajouter: De bons diplômes et une solide éducation. Sans doute les meilleurs cadeaux que l’on puisse offrir à un enfant.

Mznaima · #17

Bonjour,

Je crois que je souffre de déformation professionnelle et que je veux éviter tous les risques possibles.

Je ne suis pas mère poule du tout. Mais j’essaie de faire en sorte que mes enfants puissent ne pas être freinés dans leurs choix par des motifs financiers.

J’emprunte seule donc j’ai déjà une assurance décès 100% sur mon crédit et j’ai pris depuis un an une prévoyance avec un gros capital décès qui leur permettra de payer, si besoin, leur frais de succession. Mais je cherchais à en minimiser le montant.

J’ai désormais l’option du démembrement en tête pour mes futurs acquisitions qui n’en seraient pas pénalisés.

Je garde en tête les AV mais j’aime trop l’immobilier 😉

Merci pour vos retours précieux.

Geronimo · #18

Une autre solution est de créer une SCI :
- avec 90% du capital à vos enfants
- avec [EDIT: la majorité des] droits de vote pour vous.

Puis vous achetez le bien avec la SCI.

Ainsi vous avez immédiatement transmis tout en gardant tous les pouvoirs, notamment la possibilité de récupérer les loyers (sous forme de dividende de la SCI) par répartition inégalitaire.

Dernière modification par Geronimo (31/10/2020 15h33)

Bernard2K · #19

Geronimo, ça me semble une très mauvaise idée, car :
- la répartition inégalitaire des dividendes devra être prévue dans les statuts. Elle est donc permanente. C’est du lourd.
- devant une telle spoliation des enfants de leur droit de vote et de leur droit aux dividendes, toute personne ayant à coeur les intérêts de l’enfant peut contester un tel montage (le père ; les grand-parents ; le juge des enfants ; les enfants eux-mêmes quand ils seront grands).
- un tel montage me semble manquer carrément de l’affectio societatis. Quand on n’a ni droit de vote ni droit à dividendes, mais qu’on possède l’essentiel du capital, on n’est pas un associé, on est un prêteur (un créancier ultra-majoritaire). C’est même pire que d’être créancier, car on est redevable des dettes de la société, sans aucune garantie sur le capital. Aucun banquier censé n’accepterait cela. En réservant à deux associés un rôle qui n’est pas celui d’un associé, mais d’un créancier qui prend trop de risques, un juge pourrait bien juger que les enfants ont été entraînés dans une société où il manquait l’affectio societatis. C’est à dire une société fictive, non existante.
- accessoirement, les banques devraient renâcler très fortement à prêter à une SCI dont l’écrasante majorité des associés sont mineurs.

Après, c’est sûr que c’est possible (il est tellement facile de créer une société), et que c’est bien commode tant que personne ne réclame rien. Mais, pour moi, c’est une abomination juridique, qui peut amener aux pires ennuis.

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2020 13h51)

HHub · #20

Geronimo a écrit :
- avec les droits de vote pour vous.

- "avec la majorité des droits de vote " serait plus approprié pour éviter une clause léonide.

Aux termes de l’article 1844-1, al. 2 du Code civil « la stipulation attribuant à un associé la totalité du profit procuré par la société ou l’exonérant de la totalité des pertes, celle excluant un associé totalement du profit ou mettant à sa charge la totalité des pertes sont réputées non écrites ».

En société, il faut rester démocratique: chacun vote mais certains ont plus de droits que les autres.

Dernière modification par HHub (31/10/2020 14h04)

Mznaima · #21

Le démembrement des biens me semble moins compliqué dans la gestion au final…

Geronimo · #22

Bernard2K a écrit :
Geronimo, ça me semble une très mauvaise idée, car :
- la répartition inégalitaire des dividendes devra être prévue dans les statuts. Elle est donc permanente. C’est du lourd.

Pas forcément, les statuts peuvent tout simplement renvoyer à la décision collective des associés (et c’est encore plus simple et "propre" si vous avez prévu plus d’une catégorie d’actions).
Article 1844-1 - Code civil - Légifrance

- devant une telle spoliation des enfants de leur droit de vote et de leur droit aux dividendes, toute personne ayant à coeur les intérêts de l’enfant peut contester un tel montage (le père ; les grand-parents ; le juge des enfants ; les enfants eux-mêmes quand ils seront grands).

Il fallait bien évidemment lire majorité des droits de vote. On en a déjà discuté de nombreuses fois mais en effet mon message était imprécis car trop lapidaire.

- accessoirement, les banques devraient renâcler très fortement à prêter à une SCI dont l’écrasante majorité des associés sont mineurs.

La banque prendra simplement le parent comme caution solidaire, comme elle le fait toujours quand il y a des enfants.

Quand on n’a ni droit de vote ni droit à dividendes,

Il faut bien évidemment éviter les clauses leonines, ça me semblait tomber sous le sens désolé.

Dernière modification par Geronimo (31/10/2020 15h31)

Bernard2K · #23

Même avec majorité et non pas la totalité, c’est une abomination…

La mère qui a 10 % du capital mais 90 % des droits de vote décide de s’attribuer 90 % des dividendes… Même avec 80 %, même avec 70 %, c’est tellement énorme que ça peut largement être attaqué.

Certes la mère aurait bonne conscience en disant : "dites, les 90 % du capital, c’est quand même moi qui les leur ai donnés". Et alors ? Une fois donnés, c’est fait, on revient pas dessus. Et ensuite, on a bien des associés majoritaires qui sont spolliés de leur possibilité de voter et de percevoir leur part de bénéfice.

Enfin, l’argument "c’est conforme aux statuts", c’est un peu court. Les statuts qui ont été votée par la mère en tant qu’associée, et la mère en tant que représentante légale des enfants mineurs… En gros, elle s’est votée seule les pleins pouvoirs. Elle est despote unanimement élue par elle-même, c’est commode.

Encore une fois, si qui que ce soit veut porter le pet, c’est attaquable.

Geronimo · #24

Bernard2K a écrit :
Même avec majorité et non pas la totalité, c’est une abomination…

Votre message manque de bases juridiques…

Bernard2K · #25

Les votres aussi. Pour ne pas se lancer dans une discussion spécieuse, disons que mes messages ci-dessous sont ma simple opinion. Je la maintiens, mais chacun est libre de penser différemment.

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Investir dans l'immobilier avec une SCI pour transmettre à ses enfants ?

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Mznaima a écrit :

#8 29/10/2020 22h01

#9 30/10/2020 07h56

lachignolecorse, le 29/10/2020 a écrit :

#10 30/10/2020 10h35

#11 30/10/2020 10h56

#12 30/10/2020 11h24

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Geronimo a écrit :

#21 31/10/2020 13h56

#22 31/10/2020 15h23

Bernard2K a écrit :

#23 31/10/2020 15h53

#24 31/10/2020 16h01

Bernard2K a écrit :

#25 31/10/2020 18h12

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