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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 28/06/2019 07h09

Membre
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Bonjour à tous,

Je viens vous voir car j’aurais besoin de conseils pour optimiser la gestion de nos revenus. J’aimerais que notre argent nous rapporte et me permette de réaliser un souhait : loger mes parents
Ayant déjà fait des choix malheureux, j’aimerais désormais avoir une démarche plus éclairée.
Mes revenus net: 3400e/mois
Mon conjoint : 6000e/mois

Nous avons souscrit aux prêts suivants :
- RP : mensualité de 2700e
- prêt perso: 105e/mois
- investissement locatif : 415e/mois ( achat réalisé il y a plus de 9 ans, je ne bénéficie plus de défiscalisation dessus).

Notre TMI est de 15,9

Je pensais que compte tenu de nos revenus et de ma capacité d’épargne nous pourrions facilement acheter un nouveau bien immo et le gérer en LMNP. mais mon conseiller financier m’en a dissuadé. Il propose que j’investisse dans une sci.

Je vois bien les avantages d’une SCI mais ce faisant je ne pourrais loger mes parents.

Pour faire bref, la vie n’a pas été simple pour eux et ils ont eu d’autres challenges à gérer. ils n’ont pu acheter de RP. Leur logement actuel ne convient plus à leur âge.

Donc ma question : est il possible que je concilie mes 2 objectifs :
- loger mes parents dans un logement approprié
- optimiser mes revenus en faisant des investissements locatifs aujourd’hui pour devenir rentiers plus tard

Quel serait la meilleure option?
Quelques explications sur le rationnel de nos choix pris dans le passé.

- L’investissement locatif déjà réalisé ne peut être vendu aujourd’hui (car pas de marché). En revanche il se loue bien. Je m’étais donc dit que je le garderai pour l’instant en LMNP et que je le vendrai dans 15 ans pour financer les études de nos enfants. Est ce judicieux. Est ce qu’il n’y aurait pas une autre piste? Après tout rien ne garantit que dans 15 ans j’arrive à le vendre. Mais disons que ça a été un mauvais choix. J’en ai fait le deuil et désormais je veux limiter la casse.

- nous avions fixé une mensualité haute de notre RP pour clôturer le prêt plus rapidement. Aujourd’hui je me demande si c’est la bonne tactique compte tenu de nos projets

- ce que j’aime dans le LMNP: la défiscalisation sans contrainte de durée. Il n’y aurait pas mieux ?

- compte tenu du montant de nos revenus, des impôts que nous payons, je suis persuadée qu’il y a des possibilités mais clairement je ne maitrise pas suffisamment le sujet. S’agissant de mes parents, je ne veux plus faire d’erreur si possible. 

Merci pour votre aide

Dernière modification par solene (28/06/2019 07h20)

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), optimisation, parents

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#2 28/06/2019 08h16

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Bonjour Solene

Pourquoi ne pourriez vous pas loger vos parents ? Dans une sci ? Surtout s’ils vous paient un loyer même minime.
L’idéal serait de trouver un logement avec découpe possible, une partie pour vos parents le reste en locatif pur.

Peut être pourriez vous envisager de vendre votre logement à votre sci ? Ce qui vous permettrez de repartir sur un prêt.
Avec qui allez vous constituer la sci ? Quelle répartition ?

Chtirentier

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#3 28/06/2019 08h31

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Bonjour,

mes premières remarques vont être sévères :

- ça fait 4 ans que vous êtes sur le forum et vous ne savez toujours pas ce qu’est un TMI. Vous n’avez donc fait aucun effort pour vous former aux finances personnelles, alors que vous en aviez identifié le besoin. TMI = taux marginal d’imposition = la tranche supérieure de vos revenus, qui ne peut être que le taux d’une tranche : 14 %, 30 %, 41 % etc. 15,9 % de TMI, ça n’existe pas.

- se retrouver à faire un prêt personnel quand on gagne 10000 €/mois, ça me dépasse totalement. Vous avez besoin d’optimiser vos dépenses (c’est certain), et vous avez probablement besoin d’apprendre à épargner. Mettre votre post dans "optimisation des dépenses", alors que vous n’optisez manifestement pas vos dépenses, ça ne manque pas de sel !

- "conseiller financier" : vous voulez parler du commercial de la banque ? Celui qui doit rendre des comptes au moins une fois par jour sur le nombre de "produits" qu’il a "vendus" (oui c’est le vrai vocabulaire même si on évite de le dire aux clients) ? Vous espérez encore quoi que ce soit de ce côté-là ? Là aussi, manque flagrant de formation et de lucidité de votre part.

- sur votre appartement locatif, ne dites pas "il n’y a pas de marché", c’est faux. 99,9 % des biens immobiliers sont vendables, à leur juste prix. Les biens invendables sont ceux qui ont une valeur négative, c’est à dire qu’ils coûtent plus qu’ils ne rapportent. Vous dites que ça se loue bien, donc il a un prix (le prix du rapport locatif pour un investisseur bailleur). Ce prix n’est pas assez élevé à votre goût, mais ça ne veut pas dire qu’il y a pas de marché. Là encore, vous êtes dans l’erreur volontaire et auto-entretenue, pour ne pas regarder la vérité en face (= forte décote de votre bien immobilier). Je ne dis pas qu’il faut vendre, s’il rapporte un bon revenu par rapport à sa vraie valeur, (donc une bonne rentabilité), vous avez raison de le garder. Je dis juste qu’il faut être lucide, en général.
Notez quand même que c’est parfois ce genre de copro, où il y a beaucoup d’ex-défiscalisations, qui "part à vau-l’eau". Soyez attentifs aux signaux négatifs venant de la copro, comme des charges qui augmentent fortement, un fort absentéisme aux AG, des procédures pour impayés de charges envers des copropriétaires… Si ces signaux se multiplient, il serait avisé de vendre, car la valeur d’un bien dans une telle copro va encore baisser.

Pour répondre un peu mieux à vos questions :

- le statut LMNP au réel reste une excellente niche fiscale, tant qu’il n’est pas supprimé. A rentabilité égale, il vaut mieux louer meublé, imposé en LMNP au réel que louer nu, imposé en revenus fonciers, c’est certain. Ce qui m’inquiète plus, c’est la rentabilité. Avec votre approche "naïve", vous allez vous retrouver avec du 3 % brut…

- "investir dans une SCI", ça n’a pas de sens comme conseil. La SCI est un outil. Les questions qui viennent immédiatement sont : "dans quel objectif ?" et "quels sont les avantages de cette solution ?". Une SCI IR menant aux revenus fonciers et étant inadaptée au meublé, il suffit de relire le tiret du dessus pour avoir la réponse. Une SCI IS pourrait avoir du sens, mais d’après la vue d’ensemble de votre situation, je ne vous le conseille pas.

- loger vos parents, c’est de l’entraide familiale, pas de l’investissement avisé.

Côté investissement, il ne faut pas se mentir, un bailleur gagne sa vie sur le dos de ses locataires. Le bailleur ne leur fait pas de cadeau : il achète un emplacement correct mais pas premium, dans une résidence correcte mais pas premium ; il ne met pas le loyer 50 € sous le prix du marché, il refacture scrupuleusement toutes les charges, il achète des meubles "rapport qualité/prix", il retient des choses sur le dépôt de garantie s’il le peut… Vous, vous allez leur faire plein de petits cadeaux, vous allez renoncer plein de fois à votre intérêt, au bénéfice du leur.

Indépendamment de la qualité de l’investissement : vis à vis de vos parents, est-ce vraiment le meilleur service à leur rendre ? Comment vont-ils le percevoir ?

N’y a-t-il pas d’autre moyen de les aider ? Les encourager à changer de logement, aller visiter avec eux, vous porter caution pour qu’ils accèdent facilement au logement…

Ne pas oublier non plus la possibilité de loger en HLM, si vraiment leurs revenus sont limités. Les HLM construisent régulièrement des logements neufs, on peut parfois loger dans des trucs très très bien pour 30 % moins cher que le secteur privé. Mais il faut longtemps pour que le dossier passe, d’où l’intérêt de s’y prendre tôt.

Au total :
- faites de l’entraide familiale si vous voulez, mais ne prétendez pas que c’est un investissement optimisé. Il sera beaucoup moins bon qu’un investissement locatif classique, à cause de toutes les fois où vous vous serez dit "oui, mais quand même, c’est pour mes parents", de toutes les fois où vous aurez donc fait des choix en faveur de vos parents, donc au détriment du rendement locatif.
- formez-vous aux finances personnelles et à l’investissement locatif. Sinon, vous allez faire d’autres erreurs et opérations non optimisées, c’est inévitable.
- essayez d’avoir un regard lucide sur le monde en général et sur vos propres affaires en particulier. Bannissez les erreurs complaisantes et auto-illusions telles que "il n’y a pas de marché".

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2019 12h24)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 28/06/2019 08h51

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Compte tenu de vos revenus voici mon conseil :

Formez vous, apprenez par vous même car les occasions de perdre de l’argent en matière d’investissement sont assez nombreuses et vous l’avez déjà expérimenté visiblement.

N’hésitez pas à dépenser quelques K€ pour apprendre comment fonctionne l’immo Et la bourse, cette Education financière sera remboursée dès le premier investissement.

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#5 28/06/2019 09h34

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Merci d’avoir pris le temps de me répondre.
Vos remarques sont sévères mais justes. A vrai dire je m’y attendais.

L’option HLM est possible mais prend plusieurs années et sans garantie in fine.
J’ai un vrai souci d’apprentissage sur ces sujets et je pense effectivement que je vais avoir besoin de cours.
Pourriez vous me conseiller une formation ?

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#6 28/06/2019 09h59

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Solene, j’avoue ne pas saisir pourquoi vos parents auraient besoin que vous les logiez.
Est-ce une demande explicitement formulée par eux?
Pourquoi ne peuvent-ils pas rester locataires d’un logement qui leur convient (comme actuellement?) voire même acheter leur RP à crédit dès à présent?

Bien à vous,
cat

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#7 28/06/2019 10h22

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Comme dit par les forumeurs précédents, il manque pas mal d’infos pour saisir le sens de votre démarche :

Souhaitez vous les loger « à vos frais » exclusifs ou pas ? Si oui, posez vous la question de louer un bien en votre nom et de les y loger

Souhaitez vous compléter leur enveloppe locative actuelle de votre aide pour financer un logement plus adapté ? Si oui, je crois que vous pouvez déclarer aux impôts la pension donnée aux impôts qui viendront réduire également votre IR

Souhaitez vous faire de ce projet un placement financier ? Si oui, ce que je ne pense pas avoir compris, ce ne sera pas un rendement mirobolant de toute façon.

Souhaitez vous, comme doit le comprendre le commercial (zut il faut dire conseiller) de la banque, monter une sci, leur louer et les déclarer locataires en vue d’une aide CAF : ce qui me semble répréhensible désormais sauf erreur de ma part.

De prime abord, j’opterai pour une pension versée aux ascendants qui Me semble le dispositif le plus simple et efficace.

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#8 28/06/2019 10h37

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Je ne vous conseillerai pas une formation, qui est encore un moyen de dépenser beaucoup d’argent.

Je vous conseille de lire les livres conseillés sur le forum, puis après avoir lu au moins 3 livres "introductifs", recommencer à lire des études de cas et des fils de discussion sur le forum.

N°1, à lire impérativement avant tous les autres : Devenir rentier en 10 ans qui est, comme son titre ne l’indique pas, une excellente introduction aux placements long terme de l’épargne.

Ensuite, vous diversifiez selon vos besoins :
- s’il s’agit plus tôt d’apprendre à réduire votre train de vie pour vous constituer une épargne (sans pour autant opter pour la vie monastique), j’avoue que je ne sais pas trop quoi conseiller. Mr Money moustache ? C’est gratuit sur internet et c’est disponible aussi en français.

- sur l’immobilier locatif, je commencerais par L’investissement immobilier locatif intelligent et 107 principes immobiliers, puis Les nouvelles règles de la location meublée de Le Boulc’h, en faisant bien gaffe de prendre la dernière édition pour celui-ci. Puis lisez tous les posts de DDTee, cricri77700, philippe30, et quelques autres, pour apprendre vraiment à faire de l’immo locatif à haut rendement.

A noter aussi qu’avec votre résidence principale et votre appartement locatif, vous êtes déjà surexposé à l’immobilier. Vous n’avez pas voulu détailler votre patrimoine et votre épargne, mais si,comme je le crois le deviner, vous n’avez pas grand chose d’autre comme placement, il me semblerait utile de diversifier (assurance-vie, PEA en mode lazy).

Bref, je vous ai cité 5 livres avec lesquels, à 20 € en moyenne, vous pouvez vous former pour 100 € tout rond. Je vous assure que vous aurez des connaissances et compétences de grande qualité en finances personnelles, en immobilier locatif, et en investissement en actions de type lazy investing, si vous lisez attentivement ces 5 livres.

Après, vous pourriez avoir besoin de vous former sur de la méthode générale, et sur la suppression de freins mentaux, comme "comment ne pas tout remettre au lendemain" et "la technique du succès", mais ça c’est plus personnel et c’est à vous d’identifier vos besoins.

Profitez de ma liste de lecture personnalisée, elle est gratuite. Peut-être aurais-je dû vous la vendre ? wink
On dit que ce qui est gratuit n’a pas de valeur…

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2019 10h47)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 28/06/2019 10h53

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cat a écrit :

Solene, j’avoue ne pas saisir pourquoi vos parents auraient besoin que vous les logiez.
Est-ce une demande explicitement formulée par eux?
Pourquoi ne peuvent-ils pas rester locataires d’un logement qui leur convient (comme actuellement?) voire même acheter leur RP à crédit dès à présent?

Bien à vous,
cat

Non ce n’est pas du tout une demande de leur part explicite ou implicite.  Ils sont bientôt à la retraite. Donc difficile de souscrire un crédit.

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#10 28/06/2019 10h58

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Mes deux parents sont à la retraite et ont souscrit chacun de leur côté un crédit immobilier en étant retraités (bien sûr pas sur 25 ans et avec une assurance plus cher que pour moi).
Cela ne semble pas du tout incompatible.

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#11 28/06/2019 12h15

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Bienvenu Solene,

Les jugements/orientations de Bernard sont sévères mais pleins de sens. Je vous conseille de les relire avec attention. Les livres qu’il conseille sont judicieux et font référence sur le forum. Les forumeurs spécialisés dans l’immobilier (dont je ne fais pas parti) sont présents ici et ont des posts très bien faits.
Si les livres vous arrêtent comme ça peut être le cas parfois, n’hésitez pas à vous dire que si vous surmontez cette difficulté, vous aurez une sacrée récompense personnelle si vous les assimilez.
Décortiquez les et revenez posez vos questions sur cette base.

Mais pour revenir à vos parents, je ne comprends pas très bien le sujet. Le fait qu’ils passent à la retraite leur fait perdre un logement de fonction ? Pourquoi vous substituez vous à eux ? Est ce dans votre culture ?
Pourquoi vouloir les faire devenir propriétaire à la retraite en vous endettant ? C’est quelque part un moyen de leur donner du revenu qu’ils n’ont pas ? Attention car fiscalement ce n’est pas très optimisé comme façon de faire.

Contrairement à Bernard, avoir un prêt personnel avec 10Keuro par mois ne me choque pas tant que le taux du prêt personnel est extrêmement bas (1% sur boursorama aujourd’hui) mais par contre si c’est des taux de plus de 3%, je vous conseille d’immédiatement le rembourser.

Au travers de vos questions, on sent que vous êtes un peu perdu. Pour mieux arriver à vos fins, commencez par vous concentrer sur un seul sujet à la fois. N’essayez pas de tout commencer en même temps. L’éparpillement n’est pas forcément la meilleure façon de faire quand on se rend compte que l’on ne sait pas bien ce que l’on veut et que l’on ne connait pas non plus son environnement.

Et puis prenez les indications donnés avec du recul, les choix à faire dépendent de votre situation. Avec vos revenus confortables, il vous apprendre à épargner mais aussi à dépenser. Avez vous bien regarder vos dépenses récurrentes au delà de votre dépenses fixes ? Quel est votre niveau d’épargne actuel ? (qui en est la conséquence) La rationalisation de votre budget et de vos dépenses est souvent la première chose à faire (regardez vos assurances, vos fournisseurs, et toutes les dépenses fixes d’énergies)

Concernant votre bien, je suis surpris qu’un bien qui se loue facilement ne puisse pas se vendre. Si la demande existe en location, elle existe aussi en vente. Avez vous acheter en VEFA ? Est ce que c’est à cause du prix trop bas que vous ne voulez pas revendre ?

Posez vous les bonnes questions sur votre situation patrimoniale.

Bien à vous,

Dernière modification par johntur (28/06/2019 12h18)


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#12 28/06/2019 15h42

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Merci
Voici quelques éléments complémentaires.

Le prêt personnel a effectivement été réalisé à un taux de 1pct. Donc ça me semblait être un moindre mal.

Pour mon bien locatif, j’ai tenté de le vendre en m’alignant sur les prix du marché même en dessous mais je n’ai eu aucune offre. Vraiment aucune. C’est un De robien.

Pour mes parents, la situation n’est pas si catastrophique. Ils sont aujourd’hui locataire et versent 700e de loyer.
Ils ont par ailleurs également fait un investissement locatif pour lequel le loyer rembourse le prêt.

Selon les dernières estimations leur bien vaudrait 100ke. Il leur reste 40ke a rembourser. Le solde ne permettant pas d’acheter, J’imaginais que l’on pourrait s’associer pour faire un achat conjoint. Ils continueraient de verser un loyer et je compléterai.

L’avantage court terme c’est qu’ils seraient loger dans un logement plus approprié pour leur âge avec des mensualités équivalents voire moindre. Mais bon tout ça c’est sans avoir lu les livres recommandés. C’est vrai que je ne connais pas l’impact fiscale.
Mes parents ne perçoivent pas de CAF donc les mettre en location meuble ne me semblait pas être une mauvaise idée.

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#13 28/06/2019 16h31

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Bonjour Solene,

mais que pensent vos parents de votre idée? Car vous dites que ce n’est pas une demande implicite ni explicite de leur part et que par ailleurs leur situation est correcte…

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#14 28/06/2019 16h45

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Bonjour
Prenez les sujets 1 à 1, il y a déjà beaucoup.

comme tout le monde, je suis étonné par le prêt conso, surement qu’une présentation de votre épargne, de votre capacité à épargner aiderait aussi ( mais il y a un peu de curiosité… mais si à la fin vous prenez un prêt avec un risque sur vos parents wink
Posez les choses, ce genre de phrase ne veut rien dire.

Je pensais que compte tenu de nos revenus et de ma capacité d’épargne nous pourrions facilement acheter un nouveau bien im-Mo et le gérer en LMNP. mais mon conseiller financier m’en a dissuadé. Il propose que j’investisse dans une sci.
Je vois bien les avantages d’une SCI mais ce faisant je ne pourrais loger mes parents.

visiblement il ne refuse pas l’endettement mais le conseille en SCI ( pas possible d’avoir un avis sans information)

mes parents ne perçoivent pas de CAF donc les mettre en location meuble ne me semblait pas être une mauvaise idée.

le meuble n’empêche en rien la CAF, heureusement pour les étudiants ( c’est l’ALS par l’Apl …) avant de voir le "comment faire" qui mérite d’être détaillé, vérifiez ce que vous et vos parents vont faire.
Vos faites des projets pour eux pour l’instant, c’est leur décision avant tout ( et disons qu’avec 10000 euros par mois et 3000 d’emprunt vous en avez la capacité)
cdt

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#15 28/06/2019 16h55

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Bonjour,
J’approuve entièrement les analyses rigoureuses de Bernard2K, et j’ajoute trois remarques.
1/ Avant d’intervenir sur les finances de vos parents, il faut voir le point de vue de vos frères et soeurs, si vous en avez, ainsi que des intéressés. Sachez que des brouilles familiales arrivent pour moins que ça, et qu’en clair vous marchez sur des oeufs… Le recours à un tiers neutre, tel un notaire, peut s’avérer très utile psychologiquement.
2/ Aide familiale et investissement locatif sont deux choses totalement différentes, voire antinomiques, aussi je vous conseille d’éviter de faire payer un loyer, même très faible, à vos parents. Vous vous en mordrez les doigts… Tant qu’à faire, il vaut mieux leur offrir carrément un appartement adapté que vous payez sur vos deniers, complété par la vente du bien locatif de vos parents, et faire des sous sur une autre affaire.
3/ Lisez toute la présentation de DDtee, elle bat 99% des "formations à l’immobilier", puis celle de Philippe30. Cricri, un brillant investisseur, pratique des affaires plus complexes, aussi à votre place je la lirais après les deux autres.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (28/06/2019 19h28)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#16 28/06/2019 17h13

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Bonjour,

Depuis j’ai lu votre post de 2015 et je comprends mieux la situation avec votre bien de robien.

Là encore il manque pourtant certaines données. Etes vous fille unique ? (j’utilise le féminin en raison de votre nom)
Si ce n’est pas le cas, je vous déconseille d’acheter avec vos parents un bien car les problèmes d’indivision en héritage sont la source d’un nombre de problèmes parfois inextricables et qui peuvent faire la joie des avocats, notaires et services de l’état.
Si je me permettais une taquinerie, je dirai que vous avez été tous piqué par la défiscalisation dans votre famille. Ces défiscalisations coûtent chers à beaucoup d’épargnants.

Plus généralement, pourquoi encore prendre un prêt ? Tout cela va vous dévorer plus de cash, pourquoi ne pas épargner sans prêt ? Etes vous certaine que louer ne vous (ou leur) coûterait pas moins cher sur les 20 ans qui suivent que de louer. Tout le monde répète que les emprunts ont des effets de levier. Mais attention, vos parents ont certainement une soixantaine d’année. Pourquoi leur faire sortir plus de cash sur les 20 ans qui suivent plutôt que de louer tranquillement ? Pourquoi ne pas changer de location ? et le prendre plus adapté ? ça éviterait des frais de notaires inutiles ? Vous êtes dans une zone où

Encore une fois, je ne donne donne aucun conseil ici, mais essayez de penser différemment, poser vous les bonnes questions et n’essayez pas de vous faire ou de vous imposer d’abord les bonnes solutions. Tout cas est lié à votre conseil personnel. Pensez aussi à l’importance d’investir en préservant votre cash. De ce point de vue, l’emprunt n’est pas une solution idéale car elle nous rigidifie sur la manière de pouvoir évoluer.

Bien à vous,


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#17 28/06/2019 18h34

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En quoi leur logement actuel est-il inadapté, selon vous ?


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#18 28/06/2019 18h45

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Merci pour votre bienveillance. Oui vous avez mis le doigt effectivement sur la piqure de la défiscalisation. Ma mère l’a fait et m’a conseillé de suivre …. j’aurai mieux fait de me casser une jambe. Mais ce n’est pas grave.

Il est évident que mes parents sont les premiers concernés. Je souhaite avant tout explorer les possibles avant de leur en parler. Je ne sais même pas à quoi je vais aboutir.

Je ne suis pas fille unique mais la seule qui dispose d’une capacité d’épargne.

Je regarde mes parents et me demande comment les aider. Je suis peu dépensière. Mon conjoint également. Nous épargnons plus du tiers de nos revenus. Il voulait investir dans un Pinel et de fil en aiguille j’ai imaginé un plan.  Mais compte tenu de mes erreurs passées, je me suis rappeler votre forum.
Je ne vois pas l’interêt de garder des sous si les miens ne sont pas à l’aise. Mais je ne veux pas non plus mettre ma famille en risque ni oublier mon conjoint.

Je repense à la location. Ce pourrait finalement être la bonne solution. Mais autrement. Je vais lire les documents recommandés mais dans tous les cas, j’opterai pour la solution que je comprends de bout en bout.

merci pour tous vos conseils et questions. Ça m’aide à aborder les choses différemment. J’avais justement besoin d’un échange. Non pas pour me donner une solution mais m’aider à me poser les bonnes questions. C’est difficile d’avoir des discussions construites sans parti pris avec un commercial à la banque.

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#19 29/06/2019 07h26

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Bernard2K a écrit :

En quoi leur logement actuel est-il inadapté, selon vous ?

Mes parents ont plus de 60 ans, des douleurs à la hanche et au dos. Et leur logement est au 3ème étage

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#20 29/06/2019 08h25

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D’accord. Il faut sans doute leur parler de déménager dans un logement plus adapté (RDC ou ascenceur), et envisager avec eux les diverses possibilités (location privée, HLM, achat)… Votre solution initiale (investir vous-même) est à mon avis à exclure et je ne suis pas le seul à le penser.

Il faut surtout identifier leurs freins à ce changement : peur des complications et des efforts du déménagement ? Attachement à cet appartement ? Attachement à ce quartier ? Peur que les enfants ne viennent plus les voir s’ils prennent un logement plus petit (sans chambre pour les loger) ?

Avec le recul, je pense que mes parents ont autant tardé à vendre leur maison principalement par peur qu’on ne vienne plus les voir. La grande maison où chacun a encore sa chambre est un bon prétexte aux séjours des uns et des autres et aux réunions de famille. Ce n’est absolument pas efficient d’un point de vue économique (tout cette surface habitable inutilisée 99 % du temps), ça n’a jamais été dit ouvertement, mais c’était probablement le frein principal. En apparence, les gens refusent le changement de façon incompréhensible pour un proche qui n’aurait pas pris conscience de ce frein ou en aurait pris conscience mais sans comprendre l’importance que les parents y accordent.


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#21 29/06/2019 09h40

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Bernard2K a écrit :

Il faut surtout identifier leurs freins à ce changement : peur des complications et des efforts du déménagement ? Attachement à cet appartement ? Attachement à ce quartier ? Peur que les enfants ne viennent plus les voir s’ils prennent un logement plus petit (sans chambre pour les loger) ?
.

C’est exactement ça. Oui à creuser avec eux. La location privée est effectivement une possibilité. Cela offre une certaine souplesse et je pourrais compléter si le montant du loyer dépasse leur loyer actuel

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#22 29/06/2019 10h08

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Solene, vos parents ont-ils vraiment besoin de cette aide financière?
Vous dites que vos parents ont investi en défiscalisant et maintenant ils n’auraient plus assez d’argent pour payer leur loyer. J’avoue ne pas bien comprendre la situation.

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[+1]    #23 29/06/2019 10h32

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Je peux vous résumer mon retour d’expérience.
Ne pratiquant pas l’efficience économique absolue (l’argent me paraît fait pour être dépensé et éventuellement de manière irrationnelle), j’ai eu la même idée que vous Solène.
Faire plaisir à ma mère tout en me faisant plaisir à moi.
Je ne vois rien de choquant à acheter un bien en vue d’y loger ses parents contre une contrepartie financière. Mais comme ça a été dit, le montage doit être explicité clairement à la fratrie qui ne doit pas pouvoir imaginer qu’existe une quelconque lésion ou bidouille.

J’ai donc eu pour projet de loger ma mère dans un beau T3 avec un tout petit loyer. Elle venait de dilapider plus de 200 000 euros et n’avait plus rien, tirait le diable par la queue. J’ai considéré à juste titre qu’il valait mieux l’aider en la logeant plutôt qu’en lui donnant de l’argent à fonds strictement perdus : il resterait à minima un chouette appartement où elle aurait pu recevoir plus longuement ses enfants/petits enfants de l’étranger ou de Paris, ce qui était délicat là où elle habitait faut de place.
Elle aurait économisé au passage autour de 300 euros par mois, habité un immeuble comme ceux qu’elle affectionnait et moi, j’aurai complété mon patrimoine avec un beau produit immobilier très liquide, projet bien plus sympa que mettre 1000 euros par mois sur un livret/contrat d’AV.

Le hic : les non dits. Elle était d’accord, enchantée même ; l’adresse (belle adresse dans cette ville + résidence très chic et calme), l’appartement, le projet de rénovation, le choix décos où elle a eu son mot à dire, tout lui convenait.
Sauf qu’elle a attendu la concrétisation et fin complète du chantier pour m’annoncer qu’elle préférait partir chez ma soeur au Mexique.
Je savais cet appartement très difficile à rentabiliser par la location classique mais ce n’était pas l’objectif.
Ce sont donc des locataires qui ont occupé le logement jusqu’à cet automne où je l’ai vendu en moins de 10 jours.
Bilan : un petit effort d’épargne finalement plus fructueux que les rapports de mes contrats d’AV sur la même durée, mais bien moins que mes autres lots (quasiment moitié moins).
Dans l’ensemble, j’ai retrouvé mes billes en mieux rémunéré qu’un fonds euros, ce n’est déjà pas si mal… mais pas optimal, j’en conviens.
Si elle avait vécu dedans, ç’aurait été tout bénéf au moins psychologiquement.

Alors quoi ? Suivez les conseils lus sur ce fil en discutant sérieusement du sujet avec vos parents et frères et soeurs. Je ne suis pas certain que vos parents qui ne semblent pas malheureux ni sans rien du tout apprécient votre regard sur leurs conditions de vie qui leur conviennent peut-être parfaitement.

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#24 29/06/2019 11h27

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Une question à solene:

À quelle date vos différents prêts finissent ils d’être remboursés? Et à quels taux ont ils été souscrits?

Il pourrait être intéressant de restructurer vos emprunts,  surtout si vous pouvez négocier une exemption de frais de remboursement anticipé. Si vous envisagez un nouveau crédit, c’est  peut être le moment de repenser globalement votre endettement - et de faire jouer la concurrence entre banques.

Sinon, j’ai réfléchi a l’achat d’un bien neuf en pinel récemment, et je suis arrivé a la conclusion que ca n’avait aucun intérêt sauf pour loger des proches dans certaines circonstances bien precises.

Par exemple un parent agé, notamment seul, dont on prévoit qu’il sera moins mobile et aura besoin d’aide de vie à moyen terme.  Il faudrait loger à proximité de chez soi dans un appartement pas trop grand mais confortable et fonctionnel.   

L’objectif n’est pas de devenir rentier mais un maintien à domicile des parents qui soit plus aisé.  J’ai pu observer que le maintien à domicile des parents quand on habite disons à 500km d’eux est un cauchemar pratique qui, de plus, coute fort cher.

L’avantage est que la gestion locative est réduite à sa plus simple expression, se fait au fil des jours quand on va les visiter,  et qu’il est improbable d’avoir des impayés ou des dégradations car l’opération ne se peut faire que si la confiance et l’entente règnent dans la famille, limitant les risques incombant au bailleur. D’autre part il est parfaitement possible de convenir que l’entretien courant et l’équipement du logement est à la charge du locataire dans ce cas précis ou les intérêts des deux parties sont très proches.

En combinant avec une donation en numéraire on doit même pouvoir faire un cash flow légèrement positif. Au prix d’une immobilisation de capital. Je n’ai pas fait les calculs et ne prétends pas que c’est une idée géniale d’investissement mais que ca peut aider à faciliter grandement la vie de tous pendant les périodes difficiles du grand age des parents.

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[+2]    #25 29/06/2019 22h32

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Il y a également une chose à ne pas négliger et que j’ai été surpris de rencontrer avec mon père notamment. La fierté. Mon père refuse tout aide financière de ma part. Il préfère emprunter à un taux prohibitif plutôt que je lui avance une somme.
Sa réponse assez virulente a été : Les enfants ne sont pas là pour venir en aide aux parents. C’est au parent de pouvoir aux besoins de leurs enfants.

Aucun raisonnement n’a pu venir à bout de cela. Il a emprunté pour une somme dont j’aurais pu largement me passer. C’est un non sens.

Maintenant que je sais cela, je suis obligé de ruser. Je leur fais des cadeaux qu’il aurait payé parfois cher pour ne pas dire que je leur donne indirectement de l’argent. Exemple : tous les ans mes parents partent avec leur club de randonnée. En cas d’anniversaire, je leur offre la total ce qui limite cette dépense et leur permet de le dépenser autrement. Ils ne sont pas dupes je pense mais ils laissent faire.

Tout cela pour dire que la fierté peut aussi être un frein puissant.

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