Florence76 : étude de cas immobilier (passage en SCI à l'IS ?)

Florence76, le 02/02/2024 a écrit :

Je dispose actuellement de 2 appartements T3 reçus en héritage qui sont loués en location nue (régime micro-foncier) que j’avais loué en LMNP mais les locataires ne sont pas restés longtemps.

Vous aviez déclaré votre activité LMNP? C’était de la courte durée ou longue durée?  Pourquoi n’avez vous pas trouvé de locataire en meublé ?

Il n’y a malheureusement pas beaucoup de solutions pour limiter le frottement fiscal en location nue. Vous allez devoir payer environ 50% de votre bénéfice en impôts+PS. Quel est l’état des 2 premiers appartements ? Y a-t-il de grosses dépenses (rénovation énergétique par exemple) dans les prochaines années ?

Acheter un bien avec travaux peut être intéressant mais une fois les travaux terminés, votre revenu imposable augmentera forcément. Je vous conseille de limiter les travaux annuels pour réduire le résultat foncier en évitant le déficit foncier.

La SCI ne me semble pas une bonne solution car :
- vous allez devoir repayer des frais notariés si vous voulez inclure les 2 premiers biens.
- si vous n’intégrez pas les 2 premiers biens, vous allez créer une structure qui a un coût pour quelle stratégie ? Pensez-vous faire d’autres achats ensuite?

La sci IR est fiscalement transparente donc ça ne changera rien au niveau impôt. Par contre, vous aurez un outil pour transmettre à vos futurs enfants mais je trouve cela prématuré vu leur âge.

Vous pouvez aussi louer social, mais ça n’est pas mon domaine,  je laisse le soin à d’autres forumeurs aborder le sujet.

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Mart14000

Mon objectif est de pouvoir continuer à réinvestir dans d’autres biens de grande surface (min grand T2 petit T3 pour éviter le turnover).

lachignolecorse

Oui j’avais loué les biens en LMNP longue durée mais les locataires étaient restés à peine 8 mois avec des dégradations de mobilier. Ces biens se prêtent plus à la location nue.

Les deux premiers biens sont en bons état car rénovés et avec un DPE D tous les deux.
Pourquoi me conseillez-vous de limiter les travaux annuels pour réduire le résultat foncier ?

J’évoquais la SCI à l’IS pour ma 3ème acquisition (les deux premiers biens resteraient en micro-foncier en propre car je frôle avec les 15 000e). Qu’en pensez-vous ? C’est trop tôt ? Celle-ci aurait dû être faite bien avant ? L’impression que la SCI IS est un passage obligé quand on fait du nue non ?

Merci lachignolecorse pour cette astuce sur la limitation du montant des travaux.

Tout est à calculer mais la SCI IS peut être une bonne solution (après dois-je faire racheter mes deux biens par une SCI IS ou bien aller sur une SCI sur ma prochaine acquisition?)

Pour vous, si j’ai bien compris il peut être pertinent dans mon cas de songer à faire racheter mes 2 biens en propre par une SCI IS.

L’imposition de la PV fait mal à l’IS mais difficile de se projeter sur une vente ou non à long terme c’est trop tôt.
De plus, n’ayant pas le recul encore nécessaire, est-il périlleux selon vous de continuer à investir en location nue avec travaux sans passer en société ?

Je ne la vois nulle part évoquée, mais pourquoi pas une SARL de famille si vous envisagez du meublé ?
Ca vous permet de bénéficier du régime du LMNP tout en pouvant commencer à associer vos enfants.
Ce sera probablement plus intéressant qu’une SC à l’IS, car à la revente la fiscalité sera très pénalisante.

Après à voir comment le régime LMNP va évoluer cette année…

Merci Bernard2K pour votre retour.

Si jamais je décide de ne jamais vendre la SCI à l’IS est une bonne solution si je comprends bien.

C’est à dire nos patrimoines seront séparés ?
Je me permettais d’ajouter que j’avais pour but de me pacser et d’avoir un enfant car sauf erreur de ma part nous sommes obligés de faire une déclaration commune et cela réduirait un peu mes impôts.

Dernière modification par Florence76 (03/02/2024 15h09)

Florence76 a écrit :

C’est à dire nos patrimoines seront séparés ?
Je me permettais d’ajouter que j’avais pour but de me pacser et d’avoir un enfant car sauf erreur de ma part nous sommes obligés de faire une déclaration commune et cela réduirait un peu mes impôts.

Je ne vois pas le rapport. Imposition commune. Et alors ? Vous n’allez pas travailler tous deux pour le même employeur et avoir un seul et même salaire pour deux, n’est-ce pas ?
Si vous avez des revenus salariaux séparés, qu’est-ce qu’il vous empêche d’avoir aussi des revenus du patrimoine séparés ?
Florence a un bien immobilier qui lui rapporte (à elle) des revenus fonciers qu’elle déclare dans leur imposition commune, sur la colonne Déclarant1.
Partenaire_de_Pacs_de_Florence peut préférer avoir des parts de SCPI. Ca lui fait des revenus fonciers qu’il déclare dans leur imposition commune. C’est sur la même ligne que Florence mais sur l’autre colonne : Déclarant2.

Patrimoines séparés, revenus séparés, imposition commune. C’est en tout cas ce qui me semble le plus simple, le plus clair et le plus résilient.

Dernière modification par Bernard2K (03/02/2024 18h46)

Bonjour Philippe,

Merci pour votre intervention et ces explications qui m’aide à y voir plus clair.
Pour répondre à la question de si ils sont rentables ou non. J’ai fait le calcul j’arrive à une rentabilité net d’impôts de 5% net en rythme de croisière (sans grands travaux).

Le prix de vente actuel des 2 biens seraient environ supérieur de 15K euros par rapport à leur valeur successorale.

Pourquoi dans votre cas ne pas avoir poursuivi en propre sans société ? L’idée de la SCI IS vous est venue pour la transmission ? la fiscalité ?

Je me suis certainement mal exprimé mais 5% c’est rentabilité net net avec impôts et charges diverses prises en compte.

Vue la valeur (trop faible) du bien, si la SCI IS doit detenir uniquement ce bien, tous les frais associés vont plomber la rentabilité, et l’opération n’aura aucun sens, économiquement parlant. Les simulations seront juste du temps perdu.

Merci à tous les deux pour votre retour.

GoodbyLenine

J’ai fait la simulation également en mettant 3 biens du même type que dans cette étude de cas (prix du bien faible je vous l’accorde). En cas de revente des biens, le résultat n’est pas mieux en espérant que ma simulation bien que à la grosse soit correcte.