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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/01/2019 12h29

Membre
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Bonjour
Suite à mon premier achat je vous consulte pour mon second projet ayant quelques doutes sur celui-ci.

VOTRE PROFIL

Homme pacsé de 27 ans, je suis militaire et gagne actuellement 30k par an, solde amené à évoluer d’environ 200 euros tous les ans jusqu’à environ 5K mensuel dans 10 ans. Ma compagne en dernière année de formation infirmière va bientôt gagner environ 1500 euros par mois. Nous logeons actuellement dans un T3 loué 750 euros par mois.

Investissant à 2 nous avons déjà investi en juin 2017 dans une maison que nous avons divisé en 3 appartements : emprunt 110% de 145K euros 60K pour la maison + 75K de travaux sur 18 ans loué vide avec comme résultat actuellement : mensualité de 800 euros (PNO+Emprunt+Assurance emprunteur) et 1125 euros de loyer hors charges. Ayant investi dans ma ville natale, des personnes de confiance s’occupe pour nous de la gestion de ce projet.

Ma compagne attendant un enfant nous supposons que notre capacité d’emprunt diminuera dû à l’augmentation de part et donc la diminution du reste à vivre. Pour cette raison et grâce à la bonne santé financière de notre premier projet depuis plus d’un an nous souhaitons rapidement nous lancer sur un second.
Malheureusement pour compliquer la chose due à mon métier de militaire nous avons plusieurs contraintes : En tant que militaire je bouge beaucoup, après 2 ans dans le sud-ouest nous voici dans le sud-est pour 2 ans (encore 1 année devant nous) pour ensuite être muté à coté de Strasbourg pour plusieurs années (environ 5 ans).
Pour toutes ces raisons nous avons pour objectif de trouver un projet viable rapidement sans gros travaux et déléguer la gestion à une agence.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Investisseur débutant je me documente beaucoup, autant sur ce site que dans des bouquins. Ayant déjà investi une fois dans un premier projet je dispose maintenant d’une petite expérience sur laquelle m’appuyer.
Actuellement pas mal de temps libre dans mon boulot.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Haut de maison de ville sans syndic et sans charge constitué de 5 appartements dont 4 déjà loués vide.
Les appartements sont actuellement mis en gestion locative dans une agence et les locataires sont tous couvert par la GLI.
2 T1 de 20 m2 : 1 loué 250 euros par mois et 35 euros de charges l’autre laissé vide actuellement pour les visites et le vendeur qui l’utilise de temps en temps.
2 T1 de 25 m2 Actuellement loués 280 euros par mois et 35 euros de charge
1 T2 bis de 60 m2 Actuellement loué 440 euros par mois et 60 euros de charge.
Rez de chaussée appartenant à un huissier de justice partant en retraite dans 3 ans.
Chauffage électrique
Année de construction : 1948
Sous compteur d’eau et d’électricité sur chaque appartement.
L’ensemble est sain, toiture vielle mais en bonne état, et électricité pas entièrement aux normes nécessitant une remise aux normes si je souhaite installer des compteurs EDF.

D’après le propriétaire il y aurait possibilité d’augmenter les loyers de chaque appartement de 100 euros sans aucun souci. Dans la réalité pour avoir étudié le marché pendant environ 3 mois une augmentation d’au moins 50 euros est réalisable sans aucun souci. Plus serait certainement faisable mais je préfère ne pas me baser dessus pour mes calculs. Il n’y a actuellement pas d’offre de studio sur de si petites surfaces dans cette ville à des prix aussi bas.
Pour tester le marché j’ai réalisé une fausse annonce du studio non loué avec des photos plutôt moches en augmentant le loyer de 30 euros, j’ai eu 4 personnes intéressés en une journée.
Les appartement étant actuellement aménagés au minimum, pas du tout mis en valeur et non meublés, je pense qu’après avoir meublé les appartements et changé un peu la déco je pourrai augmenter chaque loyer d’au moins 50 euros sans problème.

LOCALISATION DU BIEN

Dans le centre-ville d’une commune du Var, le parking le plus proche se situe à 100m.

RENTABILITÉ DU BIEN

Coût du bien : Mis en vente à 189K FAI
Offre accepté à 162K + 14K de frais de notaire = 176K
Loyer déjà pratiqué sans aucune vacance ou presque : 1500 euros

Après amélioration des appartements et le passage en meublé au fur et à mesure des départs des locataires :
T1 20m2 : 300 euros HC x2
T1 25 m2 : 330 euros HC x2
T2bis 60M2 : 500 euros HC
=1760 euros loyer mensuel
Frais de gestion envisagé : 7%
GLI : 3%
Coût des meubles en prenant large : 10 000 euros
Coût des travaux en prenant large : 5000 euros dans le cas où je ne peux pas les réaliser moi-même. (Peinture + Amélioration des cuisines et sdb)
TF : 1600 euros

D’après le site Rendement Locatif :
En prenant des frais de comptable + gestion locative + GLI
Rendement brut 10,93%
Rendement net en lmnp au réel 8,15%

FINANCEMENT DU BIEN

Je vais rechercher un emprunt 110% de 192 000 euros sur 20 ans ou 18 avec mensualité modulable au crédit agricole comme j’ai fait pour le premier emprunt.
Je vais certainement devoir faire passer ce projet comme ma future résidence principale afin d’effacer mon loyer de 750 euros.
Trésorerie de 30k euros en cas de soucis.

RÉGIME D’EXPLOITATION

Actuellement exploité en location nue, le propriétaire fait des régularisations annuels pour ce qui est de l’électricité et de l’eau à l’aide des sous compteurs. Fonctionnement illégal si j’ai bien compris.
Ce second projet nous faisant dépasser le plafond de 15000 euros et surtout au vu de la surface des appartements je pense passer les appartements en meublé au fur et à mesure des départs des locataires.

CASH FLOW

Cash flow positif : 379 euros

POINTS POSITIF

Ce bien me semble intéressant au vu de sa localisation et de mon étude de marché, je pense que je n’aurai pas de souci pour trouver des locataires et augmenter le montant des loyers. Peut-être même plus que mes prévisions.
La rentabilité me paraît bonne et suffisante pour permettre une gestion à distance sans trop de problèmes.

POINTS NEGATIF

Le passage des appartements en meublé : il est possible que des locataires ne partent pas dans l’année et que je doive revenir de Strasbourg pour meubler les appartements.
N’ayant jamais exploité d’appartement en LMNP au réel, le passage des appartements au fur et à mesure des départs des locataires va compliquer cette gestion.
Et le plus gros point négatif pour moi : les appartements n’ayant que des sous compteurs et la régularisation annuel de la consommation personnelle étant illégale (revente d’électricité interdite) j’ai peur d’une surconsommation des locataires qui pourrait plomber ma rentabilité.

CONCLUSION

J’attends actuellement les factures d’électricité du propriétaire pour avoir une moyenne de la consommation des locataires. D’après lui les charges actuels suffisent à couvrir les frais. De mon côté je pense augmenter les charges à 50 euros par mois pour les studios.
J’attends également les diagnostiques obligatoires afin d’avoir une meilleure idée de l’état de l’électricité ainsi que les rapports de gestion de l’agence s’occupant actuellement des locataires.
Pour ce qui est de la gestion comptable, du fait de mon métier qui me fait bouger énormément je pense souscrire à une offre internet : contalim ou jeeclaremonmeublee.com en ne prenant pas le premier prix mais l’offre avec accompagnement pour m’assister dans mes premiers pas.

C’est maintenant avec du recul et une meilleure compréhension de l’immobilier que je comprends la pertinence de certains commentaires que j’avais eu sur ma première étude de cas concernant mon premier projet.
C’est donc avec hâte que j’attends vos avis sur ce projet. Si vous avez des retours d’expérience sur contalim ou jedeclaremonmeublee.com je suis preneur également.

Merci à vous et je vous souhaite une bonne réussite dans vos investissements.

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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[+1]    #2 24/01/2019 20h28

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Bonjour,

Quelques commentaires sur votre cas :

1 - Comment est décrit cet immeuble au niveau du fichier immobilier ? En présence de deux propriétaires (1 propriétaire au RDC et 1 propriétaire des étages), l’immeuble est sous le régime de la copropriété. Un état descriptif de division et un règlement de copropriété doivent avoir été établis. Chaque appartement fait il l’objet d’un lot distinct ?

Le vendeur est il aussi le propriétaire du RDC ?

En l’absence d’informations précises communiquées par le vendeur, je vous recommande de vous procurer la fiche d’immeuble auprès du service de la publicité foncière. Il faut disposer du numéro de la parcelle que vous pouvez obtenir sur le site du cadastre.

En l’absence de division par appartement, il est vraisemblable que la valeur locative qui sert de base à la TF ne soit pas basée sur l’organisation actuelle des étages, d’où un risque d’augmentation de la TF. Par ailleurs, la commune peut exiger la présence de places de parking avant toute division… D’autre part, la mise en place de compteurs individuels est liée, il me semble, à l’existence de lots séparés…

Autre possibilité d’organisation : une division en volume (2 propriétés empilées).

2 - Toute décision (en particulier concernant les travaux) exige dans une copropriété avec 2 copropriétaires un accord des 2 copropriétaires, quels que soient leurs tantièmes respectifs. On peut arriver à une situation de blocage…

3 - Qui dit copropriété dit charges de copropriété, en particulier l’assurance des parties communes qui n’est pas couverte dans une copropriété par votre assurance PNO. La copropriété doit maintenant être enregistrée (annuaire des copropriétés) et un syndic (qui peut être un des deux copropriétaires) nommé.

4 - Vous craignez de sortir du régime du micro-foncier : est ce problématique pour vous ? Si vos charges (charges non récupérables + gestion locative + GLI + PNO + travaux) dépassent 30% des loyers, le régime réel est plus avantageux…

5 -En location nue, il est impossible de récupérer quoi que se soit au niveau de la fourniture d’électricité car une telle fourniture ne figure pas dans la liste des charges récupérables… En location meublée, vous pouvez appliquer un forfait, mais pas de possibilité de récupération si la consommation dépasse le forfait..

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (24/01/2019 20h32)

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[+1]    #3 24/01/2019 23h53

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Un point de détail : on dit location nue, pas location vide. Vide, ça veut dire pas loué.

Sinon :
- comme Canyonneur, je m’inquiéterais davantage de la copro qui est probablement mal goupillée.
- sur les sous-compteurs d’eau, c’est parfaitement légal.
- sous-compteurs élec, c’est illégal. Mais je vous ai peut-être traumatisé, à force d’expliquer que c’est illégal. C’est illégal mais tout le monde le fait. Il suffit d’appliquer le système de l’ancien propriétaire et de prendre l’air parfaitement innocent. Au besoin, vous expliquerez que les sous-compteurs sont le moyen idéal de facturer à chacun sa juste consommation, et que le compteur unique fait des économies sur l’abonnement, et du coup les locataires sont gagnants. En fait, vous faites cela pour rendre service aux locataires, c’est vraiment le meilleur système pour eux n’est-ce pas ?
- pour le passage en meublé, certains foreumeurs arrivent à le faire très rapidement, en proposant aux locataires de racheter leurs meubles et/ou de leur en fournir de nouveaux. Il faut là aussi une certaine souplesse d’esprit et d’argumentation.

En principe il faut tout faire parfaitement comme il faut, et je ne saurais trop vous conseiller de tout faire parfaitement bien. Dans les faits, on s’arrange…

Cela dit, au long terme, il faudra bien un jour faire un compteur élec par appartement et ça risque de coûter cher car c’est compliqué à faire dans une maison existante qui n’est pas organisée pour (notamment sans place pour une colonne montante).

Dernière modification par Bernard2K (25/01/2019 00h00)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 25/01/2019 12h44

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@Canyonneur75
@Bernard2k

Je vais de ce pas en mairie obtenir plus d’informations sur la matrice de l’immeuble. Ainsi que pour la copro.

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#5 06/02/2019 12h05

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Après passage en mairie, l’immeuble n’est actuellement pas divisé en lot.
De plus au vue des potentiels problèmes liés aux sous compteurs, j’ai préféré retirer mon offre.

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#6 06/02/2019 12h31

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C’était typiquement un cas où le propriétaire vous vend très cher son idée.

La bonne idée était : prendre une maison de ville, la diviser en logements, louer les logements, ça augmente fortement le revenu locatif par rapport à si on louait la maison en un seul morceau.

Ensuite, vendre cher, sur la base de ce nouveau rendement locatif. Si possible vendre quand les travaux commencent à dater un peu (10 à 12 ans). Le besoin d’une rénovation se rapproche, mais ça ne se voit pas encore trop, alors on peut encore vendre cher. Ainsi, pour le propriétaire, la bonne idée aura payé deux fois : une fois pendant 10-12 ans en percevant des loyers élevés, et une deuxième fois en vendant la rentabilité à un acheteur.

Dans le même ordre d’idée : prendre un logement loué nu, le rénover et le meubler, le louer en meublé saisonnier, et le vendre cher sur la base des recettes de la location saisonnière.

Qu’est-ce qui vous empêche de prendre le bien ingrédient de la bonne idée (maison de ville non divisée), et d’y appliquer vous-même la bonne idée, plutôt que d’acheter cher une idée déjà appliquée et donc vendue très cher ?

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2019 12h31)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#7 06/02/2019 12h45

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Pour des raisons de disponibilité (enfant qui va bientôt naître, boulot, mutation), je ne pense pas avoir le temps de gérer les travaux dû à la division d’une maison en plusieurs appartements.

Je suis actuellement sur un autre projet correspondant plus à mes attentes dont je vais poster l’étude de cas dans quelques minutes, j’attends votre avis avec impatience.

Dernière modification par Synx (06/02/2019 12h46)

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