Jeff974 [06] : étude de cas immobilier (résidence principale puis passage en locatif)

Jeff974 · #1

Bonjour à tous,

Objectif et situation:
Actuellement en location sur Nice (studio 780 euros mois), je cherche à acheter un bien qui sera ma résidence principale puis dès que la situation de mon couple est défini (où seront les deux travails, pour choisir où habiter etc.), potentiellement j’achèterai ailleurs et peut-être un 3 pièces pour y vivre.

Salaire de 3000 net pour un couple.

Me sera-t-il possible de transformer ma résidence principale en [i]LMNP (c’est ce que j’ai trouvé qui dégagé le plus de cashflow).[/i]

Ci-dessous les biens potentiels :

Bien 1, ce bien m’a le plus plu mais dégage un cashflow négatif (je ne me suis pas trompé dans les calculs)

Cout de l’appartement : 190 000€
Loyers possibles : 850€ pour location pour un étudiant de Septembre à Juin. En prévoyant un mois non loué ainsi que du saisonnier pendant l’été.

http://bit.ly/2DpqpQd

Le bien deux dégage un cashflow positif

Coût de l’appartement : 145 000€. J’ai simulé un financement à 110%.
Loyers possibles [i] : 850€ pour étudiant de septembre à juin. En prévoyant un mois non loué ainsi que du saisonnier pendant l’été. [/i]

]Bien 2 : Cashflow positif

VOTRE PROFIL

- CDI Monaco, 29ans, 3000eur net, TMI à définir

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Consultant informatique

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- 1950
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ?
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?
- Volets isolants ou persiennes ?
- Espaces verts dans la copropriété ?
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge ?
- Décoration : antique / vieillotte / moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 06 - Nice
- Proche gare
- 2nd ligne de Tramway en construction
- Valeur qui va augmenter grace au tramway

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix du bien : 145 000 + Notaire 11 600
- Loyer envisagé : 850 CC
- 1 mois tous les ans
- Géré par moi meme

- Travaux immédiats : Aucun à prévoir
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun à prévoir
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : ?
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 3000eur

- Taxe foncière hors TEOM : 759eur
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Je ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Je ne sais pas

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire, 5,71 brut
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 6.18 brut (assumant 100eur pour les assurances, les loyers à l’années ? Désolé je ne my connais pas trop)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0, jai du cash mais de préférence 0
- Type de crédit : amortissable, in fine: Je ne sais pas
- Taux du crédit avec assurance : Je ne sais pas
- Durée du crédit : 25
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) - Je ne sais pas

RÉGIME D’EXPLOITATION

A définir

CASH FLOW

232eur / mois

]Calculateur du rendement locatif (rentabilité locative)

Merci par avance

Jeff

Dernière modification par Jeff974 (22/01/2018 21h40)

Mots-clés : cash flow, immobilier, principale puis locatif, rentabilite

Jeff974 · #2

Bonjour,

Pouvez vous voir si mon calcul num 2 tient la route ?

En vous remerciant

Stinky · #3

Bonjour,

Honnêtement si c’est pour louer à court terme, la rentabilité est vraiment médiocre (la votre est difficile à calculer car vous partez sur des loyers CC alors qu’il faut partir sur des loyers HC mais à la louche, vous êtes à 6% brut maxi, probablement moins) . Si vous voulez investir, envisagez plutôt un investissement en SCPI ou bien trouvez des biens ayant un rendement supérieur.
Pour vous donner un ordre d’idée, les spécialistes estiment (et je partage leur avis) qu’en dessous de 7% brut pour de l’immobilier locatif, il est préférable d’investir en SCPI (rendement de 4.5% brut mais sans gestion de locataire, pas de taxe foncière ni de travaux, impayés, etc…)

Le seul avantage que je trouverai dans votre situation est le financement sur 25 ans, difficile à obtenir pour de l’investissement locatif mais facile pour l’achat d’une résidence principale.

Le risque que vous prenez en voulant acheter pour y vivre puis mettre en location est d’être bloqué par les banques pour l’achat d’une nouvelle résidence principale à cause d’un taux d’endettement trop important (vous payez le crédit de votre premier achat et vous devez en refaire un autre pour acheter une nouvelle RP). Vous risquez de devoir revendre et perdre de l’argent car vous n’aurez pas assimilé les frais à l’achat vs rester en location (frais d’agence, frais de notaire, vous oubliez également les frais de dossier bancaire et les frais de garantie, non négligeable sur vos montants).

Meilleurtaux.com considère qu’il faut 3,5 ans à Nice pour amortir ces frais. Pensez vous devoir rester dans cet appartement aussi longtemps?

Acheter ou louer ? | Meilleurtaux.com

Bernard2K · #4

Bonjour,

vous avez des hypothèses optimistes :
- 500 € de travaux après achat, puis aucun frais de travaux annuels. Or, pour louer meublé il faut meubler ; et pour du saisonnier il faut que ça soit encore plus complet et joli que pour de la location à l’année. Partir sur 5000 € de travaux et meubles initiaux, puis 300 € de travaux par an en moyenne, me semble plus proche de la réalité.
- pas de mention de la CFE ni de l’expert comptable.
- assurance PNO : comptez 80 € par an.

Il est difficile de dégager un cahsflow positif à Nice, car les prix de l’immobilier sont élevés.

Jeff974 · #5

Stinky a écrit :
SCPI

Je pense à l’investissement SCPI après une mise en location ou bien aprés l’achat de la résidence principale, afin de ne pas impacter le taux d’endettement ? J’en avais fait une estimation à 200EUR par mois, je me dis que c’est 200Eur que je ne peux mettre dans un loyer de résidence principale par exemple ?

De part ma situation non encore stable, je vais attendre encore que je le sois et je continue mes apprentissages afin de potentiellement trouver un bien à rénover à mettre en loc ou bien dans lequel je vivrai, puis mise en location ou revente si plus value possible…. En tout cas vos retours m’aident à comprendre mieux la situation et vous en remercie ! Peut etre que pour l’investissement locatif je devrais viser d’autres villes, la chose à voir est la gestion du bien à distance ou voir si une agence peut le faire pour moi… à calculer…

Stinky a écrit :
: "Le seul avantage que je trouverai dans votre situation est le financement sur 25 ans, difficile à obtenir pour de l’investissement locatif mais facile pour l’achat d’une résidence principale. "

=> Cela veut-il dire que je fais un prêt en temps que résidence principale et explique que je souhaite le louer par la suite ? Il me semble que les crédits sont différents selon le cas de l’achat ou de mise en location ?

Stinky a écrit :
Il est difficile de dégager un cahsflow positif à Nice, car les prix de l’immobilier sont élevés.

Ca a l’air possible selon des sources, dans des quartiers retirés tels que pasteur ?

Stinky a écrit :
Le risque que vous prenez en voulant acheter pour y vivre puis mettre en location est d’être bloqué par les banques pour l’achat d’une nouvelle résidence principale à cause d’un taux d’endettement trop important

Même si le cashflow est positif en prenant en compte que la banque considere 70% Des loyers ? Prend-elle en compte les revenus saisonniers ?

Meilleurtaux.com considère qu’il faut 3,5 ans à Nice pour amortir ces frais. Pensez vous devoir rester dans cet appartement aussi longtemps?

J’avais calculé pour un autre bien devoir y rester 5 ans, mais oui 3,5ans je pense pouvoir y rester suffisemment.

Dernière modification par Jeff974 (03/02/2018 17h45)

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Jeff974 [06] : étude de cas immobilier (résidence principale puis passage en locatif)

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