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[+1]    #1 07/11/2020 18h15

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Pas coutumier du forum, j’ai essayé de faire au mieux pour respecter la charte du forum et les différentes manières de procéder. Je m’excuse si ma façon de procéder n’est pas la bonne ou si mon poste peut éventuellement faire doublon avec des études de cas déjà postées.

Je corrigerai ou supprimerai mon poste selon vos convenances.

PROFIL

Nous serions deux acquéreurs de 24 et 25 ans.

Premier associé : 25 ans ; TMI 30% ; Locataire à ce jour (location lâchée pour le projet)
Second associé : 24 ans ; TMI 30% ; Propriétaire de sa RP (serait vendue pour le projet)

APTITUDES

Premier associé :
Compétences comptables et fiscales obtenues par la réalisation d’études en comptabilité. Malgré tout, certaines de nos interrogations restent sans réponse.
Quelques compétences artisanales avec la réalisation d’un premier projet et des travaux effectué, en partie, par nous-mêmes
Expérience sociale du premier projet

Second associé :
Compétences artisanales / Connaissance du BTP
Expérience sociale du premier projet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble / Début XXème
- 6 lots répartis sur 3 étages (RDC = 2 x T2 ; 1er étage = 2 x T2 ; 2ème = 1 T2 + 1 Studio) sans ascenseur
- 3 T2 et 1 studio actuellement loués / Deux T2 inoccupés
- Chauffage individuel électrique
- Volets = Persiennes
- Compteurs d’eau individuels

LOCALISATION DU BIEN

- Ville de 15 000 habitants ; Nous détenons déjà un bien immobilier dans la ville, aucun problème de location
- Centre-ville
- Pas de PV envisagée à terme sur le bien
- Dynamique démographique de la ville : Maintien du niveau de population

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 263 000€ FAI
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 200€/mois pratiqués pour les 4 logements loués actuellement (possibilité de faire mieux selon nous au départ des locataires) - Envisagé pour les 2 autres logements que nous occuperions (400€/mois) -> Après mise à jour des baux = 2 100€ à 2 400€ annuel (Loyers sous valorisés car sous gestion actuellement et non cohérent avec les prix du marché)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Travaux immédiats : Porte sécurisée pour l’immeuble / (Acquisition de meubles si LMNP?) = 10 K€ + 10K€
- Pas de gros travaux à prévoir dans les 10 ans.
- Taxe foncière hors TEOM : 1 500
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 500
Les calculs de rentabilité sont faits avec une hypothèse de 20 K€ de travaux/meubles et de 2100€ de loyers mensuels (hypothèse basse) :
- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 25 200 / 283 000 = 8,9%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = (25 200 x 0,96 – 500 – 500 – 1000) / 283 000 = 7,84%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 20 K€
- Type de crédit : Différé de 2 ans puis amortissable sur 18 ans
- Taux du crédit avec assurance : 1,4% (?)
- Mensualité approximative =  1 500€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- A déterminer selon la réponse apportée à nos interrogations : LMNP microfoncier ? Micro BIC ?

CASH FLOW

Le Cash-flow est un critère déterminant pour nous. Il semblerait selon nos premiers calculs qu’un cashflow positif après prise en compte de la totalité des dépenses ne soit atteignable qu’en LMNP (sauf erreur)

En résumé, et avec prise de marges de sécurité :
Coût total (HA, notaire, travaux meuble) = 283 000€
Mensualité d’emprunt = 1 500 €
Loyers mensuels perçus – 4% = 2 016 € (Sous condition de départ des locataires rapide pour révision des loyers)

A notre sens l’étude fiscale du projet est déterminante dans la décision de se lancer :

Il nous semble que la décision de louer en LMNP soit la solution à retenir pour profiter de l’amortissement du bien et ne pas se faire massacrer fiscalement comme ce serait le cas dans un autre régime puisqu’en l’absence de travaux le résultat foncier sera significatif (+ de 20K€ / an)
Selon nous, et sauf erreur, les autres régimes fiscaux créeraient des charges fiscales qui ne nous permettrait plus d’envisager un cash-flow positif.

Les logements loués (4) sont loués nus actuellement. L’objectif pour nous, pour obtenir un cashflow satisfaisant, serait donc de passer l’immeuble en LMNP. Ceci entraine pour nous plusieurs interrogations :
- Il semble possible de demander une modification de bail aux locataires en place ? Comment procéder ?
- Si le locataire refuse, l’objectif serait de passer en LMNP à son départ (date indéterminée malheureusement). Est-il alors possible de passer en LMNP les lots au fur et à mesure des départs de locataires ? (tout en conservant la possibilité d’amortir l’immeuble ?)
Quel régime choisir en attendant le passage au LMNP ? Micro-BIC pour un abattement de 50% ? Le seuil de 15K€ annuel s’applique-t-il à chaque associé ou au global ?

Une autre interrogation se pose, afin d’optimiser le financement du projet et pour ces convenances personnelles, nous souhaiterions habiter un appartement chacun. Est-il possible de se louer à soi-même en LMNP ? Si oui, faut-il se verser un loyer ou se louer à titre gratuit ? Ou à l’inverse le prorata des appartements que nous occupons ne pourra pas être amorti ? Quels impacts selon le choix fait ?

Il est possible que le projet ne se réalise pas pour ces raisons évoquées concernant le cashflow mais nous souhaiterions malgré tout aller au bout du raisonnement et avoir réponse à ces différentes interrogations qui pourraient se poser dans le futur sur un autre projet.

Je vous remercie par avance pour les différents échanges constructifs que nous pourrions avoir.

Bonne soirée à tous.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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[+1]    #2 09/11/2020 16h38

Membre
Réputation :   10  

1. Je trouve cela pas assez rentable.
2. Rien n’oblige les locataires à changer de bail, a fortiori pour un bail moins avantageux pour eux !
3. Avez-vous fait une simulation avec une SCI IS ?

Dernière modification par Tlaloc (09/11/2020 16h45)

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[+1]    #3 09/11/2020 17h27

Membre
Réputation :   38  

Bonjour,

Je vais essayer de répondre à vos questions en suivant le même ordre dans lequel vous les avez posées :

1) Vous pouvez tenter de négocier avec vos locataires un changement de bail et le passage d’une location nue à une location meublée. S’ils acceptent, il vous faudra leur racheter leurs meubles ou leur en fournir de nouveaux. Comme indiqué par Tlaloc, rien n’oblige les locataires à répondre favorablement à une telle demande de leur bailleur et en pratique, ils ne le feront que s’ils y gagnent quelque chose (meilleure prestation à loyer équivalent ou loyer inférieur à prestation équivalente).

2) Si vos locataires vous opposent un refus, vous ne pourrez passer en meublé que progressivement, au fur et à mesure de leurs départs. Vous aurez la possibilité d’amortir chaque logement à compter du moment où vous le récupérerez et le louerez en meublé. A noter : la valeur sur laquelle vous calculerez vos amortissements sera égale à la valeur vénale du logement à la date où vous changerez de régime d’exploitation (nu => meublé), déduction faite de la quote-part représentative de la valeur du terrain sur lequel l’immeuble est édifié (non amortissable).

3) Vous ne précisez pas dans quel cadre vous allez vous organiser avec votre associé. Si l’on suppose que vous achetez le bien en indivision :
- Le seuil de 15000 € au-delà duquel les revenus fonciers sont obligatoirement imposés au réel s’apprécie pour chacun d’entre vous.
- Les appartements actuellement loués relèvent du régime fiscal des revenus fonciers (et non des BIC, comme vous le suggérez, qui s’applique aux locations meublées).
- Si vos revenus fonciers totaux et ceux de votre associé ne dépassent pas 15.000 €, alors le régime du micro-foncier est applicable de plein droit (vous serez imposé sur une base égale à 70% du montant de vos loyers). Rien ne vous empêche toutefois à opter pour le régime du foncier réel si vous y avez intérêt.
- Au-delà de 15000 € de revenus, alors le régime du foncier réel s’applique obligatoirement.

4) Toujours dans l’hypothèse où vous et votre associé achetez l’immeuble en indivision, le fait que vous vous gardiez chacun la jouissance d’un appartement n’a pas de conséquence particulière : ce sera votre résidence principale ou secondaire à chacun ; vous ne générerez aucun loyer imposable sur ces logements mais, en contrepartie, les travaux que vous pourriez y effectuer ne seront pas déductibles de vos revenus.
NB : si vous achetez à stricte parité, attention à ce que les caractéristiques et les prestations de chacun de vos deux appartements soient identiques pour éviter toute dissension avec votre associé…

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#4 13/11/2020 11h30

Membre
Réputation :   1  

Bonjour et merci pour vos réponses,

La simulation d’une SCI à l’IS me pose problème concernant une éventuelle vente de l’immeuble.

Le bien serait effectivement acheté en indivision, avec pour choix de régime : revenus fonciers en microfoncier (si conservation des baux actuels) puis LMNP réel au fur et à mesure des transitions vers des baux meublés.

Nous sommes conscients que les prestations doivent être identiques pour les deux biens et nous y veillerons.

J’ai ajusté mes calculs avec vos informations, on se rend bien compte que la différence est énorme entre un bien avec travaux et sans travaux puisque l’impact fiscal sur le cash-flow est énorme.

Petite question : Il me semble que les frais de notaire ne sont pas déductibles en ’Foncier’ mais déductible en ’BIC’ ? Est-il possible d’en tenir compte dans la valorisation à amortir lors du passage en LMNP par la suite pour profiter de la déduction de ces frais ?

Merci pour votre précieuse aide.

Dernière modification par Flotche (13/11/2020 13h47)

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#5 16/11/2020 10h57

Membre
Réputation :   38  

Effectivement, vos cash-flows doivent être moins séduisants si vous tenez compte de l’impact de la fiscalité (qui peut rapidement être confiscatoire, pour peu qu’on ait un TMI élevé). L’essentiel est toutefois de vous en rendre compte avant de vous positionner sur cette opération et de ne pas avoir de mauvaise surprise.

Pour répondre à votre question supplémentaire :

- Les frais de notaire sont une composante du coût d’entrée de l’immeuble à l’actif du bilan du loueur en meublé et sont effectivement déductibles des BIC. Pour que cette déduction puisse être opérée, il faut néanmoins que ces frais soient encourus de manière concomitante à l’inscription de l’immeuble à l’actif et au démarrage de l’activité de location en meublé.

- Dans la situation que vous décrivez, où vous vous portez acquéreur d’un immeuble pour y exercer une activité de location nue avant de basculer progressivement à une activité de location en meublé, les frais de notaire auront été engagés en dehors de la période d’incorporation des coûts (antérieurement à l’inscription de l’immeuble à l’actif de votre bilan) : vous ne pourrez donc pas les déduire ultérieurement de vos futurs BIC.

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