Garage loué à de mauvais payeurs : comment les contraindre à payer ?

@Aigri. Mon expérience personnelle (je gère 12 garages et 5 appartements) m’a appris à éviter certains profils.

En premier lieu je suis attentif à l’histoire que l’on me raconte (est elle plausible ?). Souvent les mauvais profils n’ont rien préparé et leur récit est incohérent. Je dois comprendre immédiatement quel va être pour eux l’intérêt de louer mon garage. L’histoire doit être claire.

Ensuite j’évite soigneusement les profils de personnes gérants de société qui déménagent régulièrement au gré des fermetures d’établissements et j’élimine les professions dont les activités ne correspondent pas au règlement de la copropriété. (Ex je ne vais pas louer à un garagiste car il pourrait stocker des pneus et des batteries ce qui est formellement interdit par le règlement de copropriété de la résidence du bien).

Enfin j’évite de louer à ceux qui veulent fixer leurs règles (négociation du prix du loyer et des charges, ou qui ne remettent que certains documents nécessaires à l’établissement du bail et pas d’autres, etc).
De même un locataire qui tarde à envoyer les documents demandés, ou qui arrive en retard au rdv sans s’excuser, doit à mon avis interpeller le propriétaire.

Mon principe: le bien est à moi, c’est moi qui fixe les règles (légales) et elles ne sont pas discutables.
Si cela ne convient pas, ce n’est pas un souci mais c’est sans moi.

Pour résumer j’ai toujours constaté que si la relation était compliquée au début avec le locataire, cela va s’empirer une fois le bail rédigé car il se sentira encore davantage en position de force.

Dernière modification par Oli34 (11/02/2023 14h49)

Bonjour,
Je serais intéressé de savoir si cela est possible pour un Garage.

Dans le bail, il y a une clause résolutoire en cas d’impayés, mais qui ne précise pas s’il est possible de vider le garage (car notamement s’il y a un véhicule dedans… difficile de le vider.

Pas sur que cela soit possible dans le cas d’un garage?

Téva

Rachtev, le 19/02/2023 a écrit :

Bonjour,
Je serais intéressé de savoir si cela est possible pour un Garage.

C’est bien de poser de nouvelles questions, mais je vous fais remarquer que vous n’avez toujours pas répondu à la toute première question qui vous a été posée par Oli34 dans le présent fil :

Oli34 a écrit :

En premier lieu il faut vérifier quel type de bail a été signé pour la location de ces garages.

Ensuite, je réponds sur ce sujet d’"automatiser" la résiliation et l’expulsion :
Si le garage est loué indépendamment d’un logement, il devrait logiquement être loué par un bail "code civil", c’est à dire un bail basé sur les articles 1708 et suivants du code civil définissant le "louage de choses". Ces articles étant très peu contraignants, il y a une grande latitude de rédaction.
Un garage est une chose, tout comme un box de stockage, tout comme un vélo ou une trottinette. Logiquement, on peut donc s’inspirer d’un bail de louage de box de stockage (ou de trottinette !) pour l’appliquer à un garage.
La solution pour celui qui voudrait appliquer cela est donc évidente : obtenir un modèle de bail de loueur de box de stockage et s’en inspirer. Rachtev, vous êtes vraiment intéressé pour appliquer cette solution ? Obtenez donc un bail de loueur de box de stockage. Ce n’est pas compliqué, il suffit de se présenter auprès d’un loueur d’une des grandes chaînes, obtenir le contrat, dire qu’on va réfléchir, emmener le contrat. Chez certains d’entre eux, ça doit même pouvoir être fait en ligne.

Mon avis de très modeste juriste amateur sur ces solutions :
1) que le bail inclue une clause de résiliation automatique en cas d’impayés persistant malgré une relance par LRAR, cela me semble tout à fait possible et même souhaitable.
2) à partir de là, le locataire n’est plus chez lui ; le garage n’étant pas un "domicile", vous pouvez tout à fait ouvrir et changer la serrure pour récupérer le garage.
3) Par contre, là où ça va buter, c’est : que faire des affaires (ou véhicules) qui y sont stockées ? Elles appartiennent au locataire. Donc tout mauvais traitement sur ces affaires (tel que les mettre sur le trottoir) peut vous être reproché. Article 322-1 du code pénal "La destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende". Si vous vous les appropriez, c’est carrément du vol. Envisager une rédaction où l’on dirait : "Suite à la résiliation, le locataire a un délai de telle durée pour récupérer ses affaires. Les parties signataires des présentes admettent expressément que, si le locataire, à l’issue de ce délai, n’est pas venu rechercher tout ou partie des biens meubles situés dans le garage loué, cela sera la manifestation de sa volonté d’abandonner les biens laissés. Ces biens abandonnés (res derelictae) pourront donc être utilisés par le bailleur comme bon lui semble, par exemple évacués vers une filière adéquate de traitement des déchets." Pour renforcer le raisonnement, on peut envisager une LRAR à l’issue d’un premier délai, et après un second délai après l’envoi de la LRAR, considérer alors que les biens sont abandonnés. Ca fait plaisir de l’écrire, mais ça ne tiendrait guère devant le juge. S’il y a des biens de valeur, je ne pense pas qu’un juge considère que le locataire les aura abandonnés volontairement, même si c’était écrit dans le contrat.
Je ne vois rien non plus dans le droit français qui permette de saisir automatiquement les affaires pour les vendre, comme dans les ventes aux enchères de contenus de box que l’on voit à la télé. C’est possible de finir par saisir ces biens, mais cela implique un parcours judiciaire ; la saisie des biens mobiliers pour les vendre aux enchères est l’une des solutions de l’huissier pour se faire payer, mais si ce sont des biens sans valeur (genre archives papier, vieux meubles et jouets) on aura fait tout cela pour rien. Tant qu’à prendre la voie judiciaire, lorsque l’huissier est autorisé à recouvrer, il vaut mieux qu’il opte pour une voie de recouvrement bien plus simple, par exemple la saisie sur compte en banque, plutôt que d’aller s’embêter à saisir les affaires contenues dans le garage. Donc ça ne résoudra pas le problème de l’encombrement du garage par les affaires du locataire.
Evacuer ces affaires pour les mettre dans une "consigne" ? Le problème, c’est qu’il n’y a pas d’espace de stockage sécurisé qui coûte moins cher qu’un garage boxé. Donc le propriétaire, s’il évacue ces affaires vers un autre garage (et que ces affaires sont assez volumineuses pour occuper cet autre garage), ne fait aucune économie. Alors qu’un loueur de box de stockage loue très cher au m², donc lui il a la possibilité d’évacuer les affaires vers un espace de stockage valant moins cher au m².

En résumé, je ne vois pas de solution légale à ce problème d’encombrement par les affaires du locataire.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2023 10h44)

Pour un garage, un système assez simple c’est un petit sms ou appel (privilégiez l’appel si il répond ou alors contactez une personne de son entourage si vous avez le contact) précisant qu’en l’absence de règlement du loyer d’ici une semaine, vous ouvrez le garage le samedi matin par un serrurier, changez les serrures et vous mettez tout dehors. Ça fait en général son petit effet. S’il y a un peu de valeur dans le contenu du garage ça va le faire bouger. Si c’est uniquement un stockage de choses sans valeur, je les laisserai 48h dehors puis quelques navettes à faire en déchetterie et basta.
Si possible pour vous et suivant le contenu du garage, offrez la possibilité de déplacer les affaires ailleurs (j’ai une remorque qui fait le taf ^^).

Et malheureusement c’est la seule chose qui fonctionne. Vu les frais de procédure d’huissier par rapport au loyer, ça ne vaut pas le coup de partir en procédure. Ce n’est pas un bail d’habitation, le risque est infime que l’on vienne vous embêter.

Comme toujours ça reste une solution de dernier recours quand le dialogue est rompu ou qu’il y a clairement de la malhonnêteté derrière.

Il n’y a qu’en étant clair et transparent avec les gens que les choses avancent. J’ai toujours fonctionné comme cela avec actuellement 17 lots d’habitation (sans compter les garages et parkings) à gérer. Le tout c’est de rester calme (le + difficile car on est vite dans l’émotion) et bien préciser dans la conversation que vous n’allez pas l’embêter avec les loyers impayés que vous prenez en pertes mais que vous ne supportez plus cette situation.

Pour ceux que ça intéresse, tapez méthode mayer immobilier sur Google, ça reste pour moi la meilleure des solutions en cas d’impayés en terme de couts et de temps.