V8atmo [non résident] : étude de cas immobilier (Société en Participation et prêt)

77PourCent a écrit :

L’autre avantage que je peux
Voir, pour vous, de la sci à l’is (par rapport à la sarl de famille) serait que vos activités de Trading crypto se fasse au sein d’une holding avec cette sci pour remonter des éventuels dividendes vers la sci via le régime mère
Fille.

Mais gains crypto sont exonérés de taxe en tant qu’individuel. Le fait de monter une société (filiale de la sci donc), voudrait dire que je devrais y payer des taxes (IS) et des couts de structure/ fonctionnement que je ne paie pas actuellement.

Dernière modification par V8atmo (13/08/2022 23h59)

joe75 a écrit :

Pour en revenir à votre objectif initial, à savoir:  aider votre beau père. Pourquoi ne pas lui prêter de l’argent? D’ailleurs selon vous il a déjà la possibilité d’emprunter et il ne le fait pas…
Si votre beau père n’a pas encore plongé dans l’immobilier physique, c’est qu’a priori ce n’est pas un investissement qui pourrait lui convenir . Vos intérêts semblent bien éloignés des siens. Pour lui cela serait d’avoir quelques revenus locatifs pour assurer sa retraite, donc les usines à gaz envisagées ne semblent pas adaptées.

Enfin votre projet ’d’achat/revente’ dans l’est de la France semble assez déconnecté des perspectives macro économiques. Vous avez un biais cognitif lié à vos précédents investissements sur des marchés très haussiers,  et assez peu régulés ( crypto et immobilier à Budapest)

Non, vous n’avez pas compris le but de ce projet, je me suis peut être mal exprimé. Il ne s’agit pas en soit d’aider mon beau père/ ma mère. Il s’agit de faire un ou plusieurs projets en commun car nous avons des complémentarités. Moi le cash eux la possibilité d’emprunt en France. J’ai de l’expertise dans l’immobilier locatif et les flip (certes pas en France), eux les compétences pour les travaux si nécessaire et la proximité pour la gestion. Comme je le mentionne dans ma présentation, ayant tout payé cash jusque là, je cherche à pouvoir faire un minimum de levier pour certains projets, et mes premières cibles sont la France et le Portugal où je réside actuellement.

A noter que je ne parlais pas d’une activité récurrente d’achat/revente, mais si il y a une bonne optimisation de l’agencement des biens ou re-découpe et qu’il y a possibilité de plus value sur du court-moyen terme, ce n’est bien entendu pas exclu.

Je ne comprends pas votre lien avec l’immobilier à Budapest ou les crypto ?

Quand je suis entré dans l’un comme dans l’autre domaine, nous n’étions pas en marché haussier et beaucoup m’ont regardé avec des gros yeux, "pourquoi investir dans Bitcoin, c’est une arnaque"? "Pourquoi aller monter une boite à Budapest dans l’immobilier" ? (en n’ayant aucun lien là bas, ni langue ou quoique ce soit). Juste un peu de flair, du travail et on y va. Je suis enclin aux risques et arrive à le gérer plutôt bien mentalement/psychologiquement.

Dernière modification par V8atmo (14/08/2022 15h02)

Bonjour Joe75,

Je vous rejoins que l’inclinaison aux risques est propre à chacun mais je ne vois pas des risques inconsidérés de monter un projet (petit ou grand) dans une ville à taille moyenne que nous connaissons bien. Vous mentionnez que je devrais me concentrer sur Budapest, mais j’ai déjà un petit patrimoine immobilier là bas (valorisé aujourd’hui entre 700 et 750K€). Je ne souhaite pas m’exposer beaucoup plus et il faut payer cash de toute façon (crédit très difficile à obtenir et à des niveaux de taux crédit à la consommation + variable).

Je reviendrai un peu plus tard sur ce post avec des données chiffrées, pr mieux se rendre en compte (je passe voir le beau père début septembre, on en discutera à ce moment là).

Dernière modification par V8atmo (15/08/2022 14h23)

Bernard2K, le 12/08/2022 a écrit :

Personnellement, je ne vois pas ce qui empêcherait de faire ce projet en SEP. Le beau-père serait le seul propriétaire et bailleur vis à vis des tiers ; il devrait néanmoins à V8atmo une part des profits compte tenu de l’accord de SEP, en rémunération de son apport de cash mais aussi sa contribution en industrie (expertise, conseils, etc). Je ne vois rien qui interdise de recourir à ce montage. Ce qui ne veut pas dire que ça soit une bonne idée !

A nouveau, la SEP ne permet que ce qui le serait de base sans la SEP, elle ne modifie rien civilement ni fiscalement. Pour comprendre le fonctionnement d’une SEP, il suffit de réfléchir civilement et fiscalement à la même opération mais en tenant compte uniquement du statut de chacun des associés théoriques de la SEP.

Ici, les deux associés théoriques sont des personnes physiques. Que se passe-t-il alors avec le montage envisagé entre 2 personnes physiques ?

Le beau père achète seul, c’est lui qui signe l’acte authentique. Il est donc le seul à percevoir les revenus issus de la location du bien et à profiter de la plus value. Ce n’est pas le montage envisagé par Vatmo, qui veut spécifiquement profiter d’une partie des loyers et de la plus value immobilière …

La rémunération d’un prêt à personne physique se fera aux conditions de marché, ce n’est pas le projet de Vatmo. La rémunération des conseils … prouverait que Vatmo exerce en France une activité de conseil, avec les conséquences que j’évoquais.

Et dans votre travail, l’investisseur particulier non propriétaire du bien déclare des revenus fonciers, des revenus LMNP et une plus value immobilière des particuliers ?

Vatmo ne veut pas être propriétaire, il ne veut pas être bailleur, ne veut pas être conseiller de son beaupère (ce serait une activité libérale) mais il veut profiter néanmoins des loyers nets et de la plus value.

C’est un désir somme toute classique, non ?

Combien de files ici sur la SEP pour un montage qui, en raisonnant par l’absurde, présente beaucoup d’avantages pour un non résident ? Combien d’articles d’avocat fiscalite présentent ce montage ? Combien de CGP le proposent ou même l’évoquent sans le détailler ?

Cf les articles 1871 à 1873 sur la définition de la SEP.

La plus value appartient aux propriétaires … Si Vatmo signe l’achat, comme c’est le cas si la SEP "achète" le bien, alors oui, la plus value est partagée. Pas si le bien est apporté par beaupère, qui reste le seul propriétaire (art 1872 + droit constitutionnel de propriété).

Si vous pensez que le montage est possible, détaillez le. Expliquez moi comme je peux profiter de la plus value sur la vente de votre maison sans être taxé, simplement en signant l’acte fondateur d’une SEP.

Dusgas

La différence entre votre position et la mienne tient à plusieurs détails, qui n’en sont pas, mais le principal que vous passez sous silence : ce montage est il possible SANS que l’investisseur ne signe l’acquisition du bien ?

Et s’il ne signe pas l’acquisition du bien, les revenus tirés de l’activité "achat en vue de revente" sont ils imposés dans la catégorie des revenus fonciers et des plus values immobilières déclarables sur la déclaration 2048, par le notaire, conformément au contenu de l’acte authentique d’acquisition et de vente ?

Si vous avez le rescrit fiscal permettant cela, je suis preneur.

dusgas a écrit :

Les loyers de l’investisseur personne physique sont taxés comme s’il était en direct donc revenus fonciers ou BIC. Idem pour la PV. Dans mon exemple 1, s’agissant d’une opération marchand ça sera du BIC et les cotisations sociales sont également dues.

Dans votre cas, c’est une opération de marchand, taxée comme une activité. La fiscalité applicable au particulier est la même dans ce montage que s’il exercait en propre une activité d’achat / revente. Il est donc bien fiscalisé à son niveau en fonction de ce qu’il fait, et non en fonction de la fiscalité de son coassocié.

Prenons le montage de Vatmo en supposant que Vatmo est un conseiller en patrimoine impliqué dans l’opération (apport initial, conseil, suivi, tout ce qu’un conseiller peut faire). Ce conseiller peut parfaitement indexer ses services sur le rendement de l’opération, c’est en fait assez courant. Mais ce conseiler sera néanmoins taxé au titre d’une activité de conseil, pas d’une activité de bailleur.

Qu’est-ce qui justifie qu’un conseiller exercant en libéral soit taxé pour une activité de conseil alors que Vatmo bénéficierait via la SEP d’une "transitivité" de la fiscalité applicable à son beau père à son endroit ?

C’est là que nous ne sommes pas sur la même ligne. Ma vision reste compatible avec vos exemples, sans l’être avec la demande de Vatmo. A moins que vous n’ayez un exemple précis du montage de Vatmo, cela ne remet pas en cause ma vision.

D’autant que, à nouveau en raisonnant par l’absurde, si ce montage était valide, et vu son intérêt pour les non affiliés au régime social, pourquoi donc ne trouve-t-on aucune référence à ce montage dans la littérature ? PArce que là aussi, j’ai plusieurs années de pratique et jamais je n’ai vu mis en pratique le montage espéré par Vatmo

Perle fiscale ignorée pendant 4 décennies ou erreur de raisonnement ?

Bonjour dusgas,

Je ne vois pas où j’ai mentionné/affirmé vouloir être taxé dans une autre catégorie ?