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#1 24/05/2017 01h42 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Un peu d’humour pour cette étude de cas mais l’avis des spécialistes m’intéresse car je ne comprends pas tout et cela permettra de bien analyser où est l’entourloupe.

www.francetvinfo.fr/politique/gouvernem … 04230.html

On a donc l’épouse de qui contracte un prêt de 402k€ pour obtenir 42k€ de loyers annuels.
On peut supposer qu’elle l’a pris sur 15 ans, en 2011 donc à 2,95% avec une assurance à 0,3%.
Montant de la mensualité assurance comprise : 2 866,98 €
Montant des loyers perçus : 3500 €

Soit un cash-flow de 633€ avant paiement de la taxe foncière et autres charges que ne prendront pas en charge les Mutuelles de Bretagne (y en a-t-il?).

Au bout de 15 ans, madame est donc propriétaire d’un local d’une valeur de 400k + 184k€ de travaux ce qui devrait lui permettre de tirer un joli profit si elle le revend. Non sans avoir perçu quelques centaines d’euros mensuelles et sans prendre un risque considérable.

La mutuelle a-t-elle surpayé le loyer? Difficile de l’estimer, on peut penser que non, par contre réaliser autant de travaux en montant, est-ce normal pour un nouvel arrivant? C’est clairement rassurant pour les banques, j’imagine qu’elle a pu avoir des conditions excellentes.

Je l’ai rien compris à l’opération en SCI. Pourquoi dit-on que la valeur des parts a été multipliée par 3000? Ceux qui investissent dans ces parts devaient rembourser l’emprunt au prorata non?

Serions-nous finalement tous des petits joueurs à courir derrière des rentabilités à 2 chiffres alors qu’il suffit de connaître quelqu’un bien placé dans un conseil d’administration?

Mots-clés : affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand

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#2 24/05/2017 07h39 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Comme beaucoup d’études de cas présentés par des débutants wink , il manque des informations importantes :
- nature du bail ? Entre une mutuelle, organisme à but non lucratif, et un bailleur, pour des locaux de type "centre de soins", plusieurs baux sont possibles : bail commercial (pas le plus adapté mais possible), bail professionnel, bail emphytéotique…
- durée du bail ? Vu que le preneur réalise des travaux pour un montant important, il faut qu’il ait en contrepartie l’assurance de rester longtemps. Pourvu qu’il y ait cette contrepartie, ça ne me choque pas. Sur des surfaces de bureaux importantes, pas toujours faciles à trouver, il n’est pas rare que le preneur réalise des travaux pour adapter le bâtiment, à ma connaissance. Je connais même un cas où le bailleur avait loué un étage où il n’y avait que le gros oeuvre, le preneur réalisait tout le second oeuvre et l’aménagement. De même sur un local commercial, il est courant que le preneur aménage tout l’intérieur pour son activité, à ses frais.
Pour un centre de soins, l’aménagement par le preneur paraît indispensable. On ne sait pas de quels soins il s’agit, mais il est probable qu’il y ait des besoins d’aménagements spécifiques. On ne peut pas trouver à la location un centre de soins "sans travaux" qui convienne exactement aux besoins, sauf exception.
- SCI IR ou IS ? Sans mention spécifique, on va supposer IR.
- comme souvent, dans son étude de cas, le bailleur minimise ses charges et impôts. Le loyer ayant la nature de revenus fonciers, l’imposition va être importante. Prenez en compte les revenus fonciers dans une SCI IR, et le cashflow est négatif. TMI des sociétaires ?
- si des charges sont conventionnellement mise à charge du preneur, cela augmente le revenu du bailleur ; mais le gain de l’opération est bien moindre que la charge économisée, à cause de l’imposition. Par exemple, avec un TMI de 30 %, l’économie de charges de 1000 € pour le bailleur se traduit en une moindre dépense de 1000 €, mais il ne fait pas non plus l’économie de 450 € d’imposition sur cette charge, reste seulement 550 € de gain net véritable.

Du point de vue du preneur, l’intérêt de l’opération dépend de la durée d’occupation. Si le preneur reste au moins 15 ans, voire plus comme il est probable, c’est une bonne opération pour le preneur qui a des locaux parfaitement adaptés à son usage, pour un loyer d’une dizaine de pourcents, ce qui conforme aux usages pour tout ce qui est locaux d’activité. Et son investissement initial de 180 k€ de travaux pour l’aménager conformément aux besoins de son activité est amorti.

Le gain potentiel à la revente dépend de la façon dont le bâtiment a été aménagé. Un "centre de soins", ça peut être très spécifique donc difficile à revendre. Si l’acheteur a besoin d’aménagements différents (par exemple des bureaux et pas un centre de soins), il devra tout refaire, donc les 180 k€ de travaux ne seront pas valorisés dans le prix de revente, ou en tout cas pas complètement.

En définitive, l’intérêt de l’opération pour le bailleur, comme souvent, dépend beaucoup de la fiscalité : SCI IS ou IR ? TMI ? Cela influera aussi bien sur la rentabilité nette d’impôt que sur la fiscalité de la plus-value à la revente.

Il manque donc des points essentiels pour évaluer l’opération : durée du bail ; fiscalité (IR ou IS, TMI des sociétaires…). De façon secondaire, pour la valorisation du bien : caractère spécifique des aménagements (sont-ils très spécifiques à cette activité de centre de soins ou sont-ils susceptibles d’intéresser de nombreux acheteurs ?). Dommage que la personne qui a rendu public cette étude de cas n’ait pas été plus exhaustive. wink

Quant à la valeur des parts multipliées par 3000, ça revient à dire que le capital social était faible et qu’elles sont maintenant valorisées en tenant compte de la valeur de l’immeuble. Est-ce qu’ils ont pris en compte la valeur nette (diminuée du CRD) ou la valeur totale ? Je ne ferais pas trop confiance à ce calcul qui ne révèle rien de particulier, puisqu’il est fréquent que le capital social d’une SCI soit faible, sans rapport avec la valeur de l’immeuble détenu.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2017 09h17)

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#3 24/05/2017 09h24 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Avec tout le respect que je vous dois, vous m’avez donné la migraine avec toutes ces questions. Je suis certes débutant en études de cas mais je crains que la personne ayant vraiment réalisé cet investissement le soit encore davantage.

A vous lire il n’y a donc pas d’escroquerie à proprement parler sur les montants engagés, loyers ou travaux. Après tout comme vous le dites la Mutuelle a ses locaux a un tarif ni plus ni moins correct en regard à ses besoins. C’est donc un banal délit d’initié non? La justice aura bien du mal à démontrer qu’il y a eu connivence mais n’a-t-on pas fait les choses à l’envers en recherchant un local à partir d’un loyer puis en créant après-coup une structure qui l’achète?
Quand un particulier lambda veut vendre une place de parking, il doit en faire la proposition à sa copropriété avant de le mettre sur le marché mais dans ce type de conseil d’administration décide qui veut et pas de commissaire aux comptes ou CHSCT vérifiant la déontologie des opérations immobilières…

J’ai certainement sous-estimé les charges et impôts que cette heureuse madame a pu avoir alors estimons qu’elle a plutôt pris un crédit sur 20 ans pour amortir cela, elle se retrouve propriétaire d’un bien immobilier sans avoir déboursé un centime à l’achat, sans avoir à débourser quoique ce soit pendant 20 ans et au bout de 20 ans elle a son loyer qui tombe ou la possibilité de revendre son bien.

Dire que c’est cela qui nous gouverne ne va pas motiver le citoyen à bien remplir sa déclaration d’impôts et ne rien oublier.

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#4 24/05/2017 09h33 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Déjà, il s’agit d’une opération entre deux organismes privés : une mutuelle et une SCI. Pas de notion de fonds publics (en tout cas pas directement).

Sur le loyer, je ne suis pas très au courant des pratiques, mais il me semble que, de l’ordre de 10 % pour tout ce qui est local d’activité, c’est courant.

Sur l’aspect légal, opération entre deux sociétés dont les gérants/décisionnaires sont mari et femme : peut-être est-ce que cela a la nature d’une convention réglementée, avec le formalisme afférent (convention approuvée par l’assemblée délibérante, passée aux prix du marché, et notifiée au commissaire aux comptes). Mais je n’en suis même pas sûr ; ça dépend peut-être du régime marital ? xazh saurait répondre.

Non, la seule chose qui peut choquer, c’est l’aspect "affaires en famille". Les Français semblent y devenir sensibles… Mais c’est une question purement morale, pas légale.

Sur la plus-value donnée par les travaux, je répète : ça dépend vraiment de leur nature. Exemple, vous avez un local commercial, vous le louez à un boucher qui l’aménage pour son activité (chambre froide, vitrines réfrigérées…), au bout de 9 ans il cesse son activité sans avoir vendu son fonds de commerce. Si vous voulez revendre le local, vous avez un aménagement très spécifique sur les bras. Si l’acheteur veut faire une boucherie, l’aménagement et le matériel ont une valeur à ses yeux. Si c’est pour faire des bureaux ou un magasin de chaussures, cela va au contraire lui apparaître comme un supplément d’aménagements et d’équipements à démonter, donc ça se traduirait plutôt en moins-value sur la valeur du bien.
Du point de vue du bailleur qui voudrait relouer et non revendre, ces aménagements spécifiques peuvent être un gros frein au fait de retrouver un locataire. Encore une fois, ça dépend de leur nature passe-partout ou très spécifique au contraire.

Personnellement, dans le cas présent, ça ne me choque pas. Si le rendement avait été de 20 %, ou si le bâtiment n’avait pas existé du tout ou avait été une simple cahute, c’était choquant. Là ça me semble vraiment dans les tarifs et usages normaux.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2017 11h06)

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#5 25/05/2017 00h04 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Bernard2K a écrit :

- durée du bail ? Vu que le preneur réalise des travaux pour un montant important, il faut qu’il ait en contrepartie l’assurance de rester longtemps. Pourvu qu’il y ait cette contrepartie, ça ne me choque pas.

lemonde.fr a écrit :

Richard Ferrand s’est, quant à lui, expliqué sur BFM TV : « Les administratrices et les administrateurs du conseil d’administration [des Mutuelles de Bretagne], dont je ne suis pas, ont retenu la meilleure offre, pour les conditions de travail des salariés, pour la proximité avec les transports, qui était celle d’un local détenu par ma compagne », a-t-il détaillé. Le local avait fait l’objet d’un « renouvellement de bail, donc ça veut dire que les gens se satisfont de l’endroit où est situé ce local », a-t-il ajouté.
En savoir plus sur Richard Ferrand pris pour cible apr?s les r?v?lations du ??Canard encha?n?

Le bail faisait-il donc 3 ans, 6 ans puisqu’il date de 2011. Ou parle-t-on simplement d’un bail 3-6-9 avec reconduction tacite? Quelles sont alors les conditions de reconduction? Il semble qu’il y a matière à enquêter.

Dernière modification par kc44 (25/05/2017 00h04)

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#6 25/05/2017 00h46 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Légalement parlant il n’y a peut être pas de quoi poursuivre, et il sera surement compliqué de trouver des preuves.
Mais la façon dont les choses se sont déroulés, laisse peut de place au doute et montre bien que ces politiques n’ont aucune probité.
J’ai du mal à croire que la location se serait faite de la sorte si madame Ferrand n’était pas le futur acquéreur. Ils abusent encore et toujours de leurs fonctions….

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#7 25/05/2017 02h00 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Bien sûr. Quand on voit la facilité qu’ont les locataires à renégocier à la baisse leur baux dans l’immobilier professionnel et les franchises de loyer qu’ils obtiennent, on voit bien qu’on est là dans un autre monde, bien plus feutré: celui des conseils d’administration avec des types qui se renvoient la balle et se soutiennent entre eux afin de mieux régner et s’accaparer les richesses, fut-ce celles d’une mutuelle à but non lucratif.
Après-tout puisque la mutuelle n’a pas de but lucratif, autant que le pognon revienne à ceux qui la dirigent, il serait gênant d’afficher un bénéfice quelconque et en faire don aux salariés serait contre l’usage.

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#8 29/05/2017 08h27 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Du nouveau :
www.leparisien.fr/politique/affaire-fer … 993030.php

Ce qui fait désordre, c’est que le compromis a été signé par M. Ferrand himself, avec clause de substitution. Il est donc clair que c’est lui qui a apporté cette affaire à sa compagne.

Sur la nature de la convention : s’agissait-il d’une convention réglementée ? Pour une mutuelle, la convention réglementée est définie par l’article L114-32 du codes de la mutualité, contrairement aux sociétés pour lesquelles c’est l’article L225-38 du code du commerce.  A sa lecture, je ne suis pas certain que cela s’applique au cas d’une société contrôlée par la compagne d’un dirigeant. Compagne, ça veut dire ni marié, ni pacsé. Peut-être même pas concubin s’ils ne vivent pas ensemble.

Si c’est une convention réglementée, le principal critère à remplir est que la convention soit dûment approuvée par le CA, avec information sur les conditions financières.

Apparemment, la convention a été approuvée par le CA. Manifestement, il y avait plusieurs propositions et celle-là était la plus intéressante pour la mutuelle.

Bref, à mon humble avis :
-  faute morale : comme toujours, ça dépend où l’on place la morale. Comme je l’ai dit, le rendement n’a rien de mirifique. Si en plus, il y avait plusieurs propositions et que c’était vraiment la plus intéressante, on peut difficilement parler de favoritisme.
Mais ce qui fait tache, c’est que M. Ferrand ait été l’apporteur d’affaire à sa compagne. Il est en quelque sorte l’initiateur de ce montage. S’il avait laissé sa compagne faire le compromis immobilier, et qu’il ait ensuite présenté à son CA la chose en toute transparence, c’était déjà plus "clean".

- Faute en regard de la loi : à voir. Pour le moment, la justice considère qu’il n’y a pas d’infraction pénale à rechercher :

BFM a écrit :

le Parquet national financier (PNF) a déjà annoncé qu’il n’ouvrirait pas d’enquête, indiquant que les "faits évoqués à ce stade n’entrent pas dans le champ de compétence du PNF". De son côté, le parquet de Brest a fait savoir que le procureur Eric Mathais a "procédé à une analyse juridique pour déterminer s’il devait se saisir et diligenter une éventuelle enquête". "Au terme de celle-ci", conclut-il, "il apparaît qu’en l’état, aucun des faits relatés n’est susceptible de relever d’une ou plusieurs qualifications pénales permettant d’ouvrir une enquête préliminaire".

Concernant le fonctionnement des conventions réglementées :
Pour ce que j’en sais, dans une association par exemple :
Déjà, pour que la convention soit réglementée, il faut que la même personne soit décisionnaire dans les deux sociétés/organismes. Par exemple, administrateur. S’il est administrateur dans l’une mais simple salarié dans l’autre, ce n’est pas une convention réglementée.

Ensuite, on présente d’abord le projet de convention (souvent un simple devis), si possible un devis parmi d’autres suite à une mise en concurrence ; tout en précisant "je vous signale que la société Untel, qui a présentée un devis, est dirigée par M. Untel, qui est également administrateur de notre association.". Si M. Untel est présent au CA, il serait assez logique qu’il quitte la salle durant ce point de l’ordre du jour et que cela soit noté au compte-rendu.
Si le CA choisit la société de M. Untel, cela crée donc une convention réglementée.
A noter : on s’intéresse surtout aux dépenses ; mais même une recette est une convention réglementée. Si la société Untel achète quelque chose à l’association, c’est une convention réglementée aussi pour l’association.

Seconde étape : en théorie, dans le mois qui suit (en pratique : souvent seulement au moment de l’audit des comptes de cette année-là), le Président informe le CAC des conventions réglementées passées durant l’exercice.

Le CAC vérifie surtout que la convention a été dûment approuvée par le CA (AVANT la commande effective, bien sûr), et qu’elle est "conforme aux prix du marché". La mise en concurrence n’est pas une obligation (s’agissant d’un marché privé) ; c’est une précaution supplémentaire, qui montre notamment, si l’offre de l’entreprise Untel est la mieux-disante, que le choix a été fait dans l’intérêt de l’association et non pas pour favoriser M. Untel.

Troisième étape : le CAC présente à l’AG, en plus de son rapport ordinaire, un "rapport spécial aux conventions reglementées". Ce rapport précise qu’il fait état des conventions qui leur ont été signalées par l’association, et qu’il ne lui appartient pas de les rechercher. C’était donc à l’association de les déclarer spontanément. Sur les conventions qui lui ont été signalées, il va préciser la société concernée, la nature, le montant, et la date du CA qui a approuvé la convention. Si la convention a bien été approuvée avant sa commande, et que le montant n’a rien d’anormal, il ne fera aucune remarque négative. Ce rapport est donc surtout une information des adhérents.

Voilà pour les associations ; je suppose que c’est similaire pour des sociétés et pour des mutuelles.

En résumé : au vu de ces nouveaux éléments, je reste sur mon premier avis : faute morale, peut-être ; tout dépend de la morale de celui qui porte un jugement ; faute pénale, probablement pas.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2017 11h20)

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#9 29/05/2017 09h32 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Effectivement j’ai lu le même article que vous… Il semblait intéressant pour la mutuelle d’en faire elle même l’acquisition…
Une mutuelle de cette taille a peut être une structure Had Hoc pour gérer un parc immobilier… (SCI…)

Même avec un conseil d’administration on voit la limite de certain système de gouvernance.

Le doute est permis, mais la ficelle est grosse!


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#10 30/05/2017 13h14 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Du nouveau dans cette histoire qui me scandalise de plus en plus !
Ou on apprend que finalement Ferrand s’est bien pacsé avant de signer le bail, que son assistant parlementaire est le compagnon de l’actuelle dirigeante de la mutuelle, que son ex femme a refait les locaux, que sa fille a acquis une part de la SCI…

On a beau dire que tout cela est ’légal’, ca n’en reste pas moins scandaleux.
Q.
ferrand 1ferrand 2

ps: si certains sont abonnés au monde, j’aimerais bien l’article..


you can't climb the ladders of success with your hands in your pockets

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#11 24/06/2017 12h58 → Kc44 [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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En conclusion de cette "affaire", les français ont les politiques qu’ils méritent. Non contents d’avoir élu Ferrand à l’Assemblée, celui-ci se retrouve plébiscité en tant que chef de groupe avec 306 voix sur 308, 2 abstentions seulement. Personne n’a osé broncher, c’est la république en marche droit et que personne ne dévie. On peut craindre pour la suite. Macron a les pleins pouvoirs, pas plus mal pour avancer mais espérons qu’il soit à la hauteur.

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