JemappelleArnaud [non-resident] : étude de cas immobilier (LMP)

JemappelleArnaud · #1

En 2023, nous avons décidé de nous lancer en LMP. Cela nous permettra d’avoir une couverture sociale ainsi qu’un deficit reportable sur le reste de nos revenus (SCPI).

Le premier projet est maintenant en cours avec la signature de bureaux à Paris, lesquels nous allons convertir en habitation (3 pièces) pour location en résidence de tourisme (Airbnb) et pied à terre.

Cout: 660k€ HAI + 120k€ travaux et mobilier + 60k€ de frais (notaire et garantie)

Financement à hauteur de 725k€. Nous avons opté pour un credit à 4.05% sur 25ans (avions aussi une proposition à 3.9% sur 20ans). Assurance emprunteur au taux moyen de 0.08%. Les taux baissent mais cela reste haut, surtout pour les non-résidents.

Mon prévisionnel à ce stade:
80k€ de CA
17% de frais Airbnb
20% de frais de gestion (conciergerie)
49k€ de charges financières (emprunt)
1k€ de charges de copro (yc eau)
1k€ de taxe foncière + taxe d’habitation
9k€ charges logement (électricité/internet/assurance & frais entretien/reparation)
1k€ cotisations sociales (SSI)
0k€ d’IR
= -12k€ (1,000€ par mois)

J’ai estimé le CA sur la base d’un taux d’occupation de 75% et une nuitée moyenne à 300€. Sachant que Airbnb me suggère une nuitée moyenne à 377€ et Airdna à 442€, avec des taux d’occupation supérieurs. J’ai aussi 2 business cases de conciergeries suggérant un CA >100k€. J’ai donc espoir que mon prévisionnel est conservateur sur le long terme et me permettra de passer en cashflow positif afin de lancer un second projet LMP l’année prochaine.

La prochaine étape, en parallèle des travaux, est de soumettre notre DP (pour changement de sous-destination et travaux). Sachant que je m’expose à un risque de refus. Notre avocat vient de déposer le dossier.

Et bien sûr, choisir la bonne conciergerie et le bon comptable. Prises de RDV en cours.

Je posterai ici a mesure que ce premier projet progresse.

Démarrage des travaux le 4 Mars.

Mots-clés : immobilier, lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonniere

kiwijuice · #2

En parcourant AirBnB, les 440€ par nuitée annoncée par l’agence concerne des 3 pièces très luxueux et placés dans des quartiers comme le marais ou le triangle d’or.
Est-ce la cas de votre bien ? A 660k€ de prix, cela me semble peu probable.

L’assemblée nationale a voté il y a 2 jourscontre les abattements de 70% pour les AirBnb (cela doit passer au sénat) donc la direction de l’histoire est contre ceux qui font du AirBnb de manière professionnelle.

Bernard2K · #3

"49k€ de charges financières (emprunt)"
Non. Il vous fait distinguer d’une part les intérêts l’assurance, qui sont des charges financières, et d’autre part le remboursement de capital.
Le remboursement de capital n’est pas une charge. Il faut compter le remboursement de capital en tout dernier, pour établir le cashflow, mais pas pour établir le compte de résultat de l’activité.

A part ça je suis curieux de savoir : quand vous dites changement de sous-destination, pour passer de laquelle à laquelle ?

Que comptez-vous offrir à la location : un T3 avec 2 chambres et un séjour ? Ou bien un T3 de 3 chambres sans séjour ? Ou bien core des chambres séparément ?

J’aurais tendance à penser qu’il aurait été intéressant de le rénover sous forme de 3 studios parce que ça rapporterait plus de louer 3 studios séparément qu’un T3 d’un seule tenant. Avez-vous fait le calcul ?

JemappelleArnaud · #4

kiwijuice a écrit :
En parcourant AirBnB, les 440€ par nuitée annoncée par l’agence concerne des 3 pièces très luxueux et placés dans des quartiers comme le marais ou le triangle d’or.
Est-ce la cas de votre bien ? A 660k€ de prix, cela me semble peu probable.

En effet, c’est bien le cas. Emplacement premium en etage, renovation haut de game, service de conciergerie de niveau hotelier.
Pour information ces sites prennent l’adresse exacte (parmi d’autres critères) pour faire leurs calculs. L’avenir nous dira a quel point ils sont fiables, je posterai ici pour vous dire.

kiwijuice a écrit :
La direction de l’histoire est contre ceux qui font du AirBnb de manière professionnelle.

Ce changement ne me concerne pas, mais oui je suis d’accord avec vous que nous investissons dans un pays a forte instabilité juridique et fiscale, encore plus sur ce créneau.
Ceci étant ma lecture est légèrement différente. L’objectif du gouvernement est de mieux encadrer/controller, et rendre davantage attractif la location classique. Cela veut potentiellement dire moins d’offre/concurrence pour moi qui suis dans les règles.

Bernard2K a écrit :
"49k€ de charges financières (emprunt)"
Non. Il vous fait distinguer d’une part les intérêts l’assurance, qui sont des charges financières, et d’autre part le remboursement de capital.

En effet. Il s’excuse :-) Je présentais une vue cashflow, pas une vue comptable. Je peux poster la vue comptable dans un futur message si ça interesse.

Bernard2K a écrit :
A part ça je suis curieux de savoir : quand vous dites changement de sous-destination, pour passer de laquelle à laquelle ?

Changement de "activité de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle" vers "autres hébergements touristiques".

Bernard2K a écrit :
Que comptez-vous offrir à la location : un T3 avec 2 chambres et un séjour ?

Oui T3 classique de 2 chambres + 1 séjour. 6 couchages possibles.

Bernard2K a écrit :
J’aurais tendance à penser qu’il aurait été intéressant de le rénover sous forme de 3 studios parce que ça rapporterait plus de louer 3 studios séparément qu’un T3 d’un seule tenant. Avez-vous fait le calcul ?

Oui. En fait les studios sont tres nombreux sur airbnb. Et surtout je me mets en concurrence directe avec les hotels. D’après moi,
es grandes surfaces sont plus rares et plus facilement rentabilisables.

JemappelleArnaud · #5

Mise a jour du projet à fin T1:

La vente a été signée, les plans ont été finalisés avec l’architecte, et les matériaux choisis. 3 devis effectués et 1 entrepreneur retenu, conforme au budget. Les travaux sont en cours.

Nous avons aussi formulé une demande d’autorisation pour la prochaine AG (mois prochain) pour remplacement des fenêtres et carottage en façade pour VMC.

Concernant la comptabilité, j’ai rencontré 7 cabinets (JD2M, OptionReel, ComptaStar, Dougs, Quanteos, Amarris, ÇaComptePourMoi). Seulement 1 accepte de me prendre en charge mais au prix de 1400€TTC pour les SCPI, et 1100€TTC pour le LMP. Hors budget donc je vais continuer à chercher.

Concernant la conciergerie, 1 sélectionnée sur les 6 rencontrées. Frais de gestion négociés à 15% (contre 20% dans mon business case) hors frais de menage et d’accueil (dont la prestation reste à définir, plusieurs options possibles).

Je decouvre le mode de calcul de la taxe de séjour en France. Je comprends que je peux faire des economies si j’obtiens un classement de mon bien. Et surtout, moins il sera bien classé, moins chère sera la taxe. Cela permet aussi d’éviter la taxe d’habitation. 3 sociétés d’audit consultées, 1 sélectionnée.

Pas encore de retour de la mairie concernant la demande de DP déposée par l’avocat. Ils ont deux mois pour répondre, mais compte tenu du nouveau PLU en cours d’adoption, je suspecte qu’ils déposeront un recours en sursis.

Nous continuons les visites en parallèle pour l’achat d’un second bien.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
JemappelleArnaud : étude de cas immobilier (achat à la montagne)	23	3 856	23/10/2023 10h47 par JemappelleArnaud
V8atmo [non résident] : étude de cas immobilier (Société en Participation et prêt) [ 1 2 ]	41	4 684	26/09/2022 16h14 par V8atmo
Patrimvest : étude de cas immobilier (conditions LMP) [ 1 2 3 4 ]	75	10 290	27/03/2018 14h09 par MichMouch
Samy911 [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble en SCI à l'IS ou LMP)	9	1 405	29/05/2019 10h24 par samy911
Tomtomtom : étude de cas immobilier (LMP en expatriation)	9	1 673	15/01/2023 11h22 par SaintEmilion
Seb64 : étude de cas immobilier (LMP ou LMNP)	3	848	08/05/2021 20h55 par Bernard2K
Yipin : étude de cas immobilier (LMNP ou LMP en frais réels)	10	1 787	18/05/2020 16h52 par perecastor

JemappelleArnaud [non-resident] : étude de cas immobilier (LMP)

#1 31/01/2024 12h27

#2 31/01/2024 15h14

#3 31/01/2024 17h45

#4 31/01/2024 23h38

kiwijuice a écrit :

kiwijuice a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

1 #5 07/04/2024 15h24

Discussions peut-être similaires à “jemappellearnaud [non-resident] : étude de cas immobilier (lmp)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)