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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 10/02/2022 21h02

Membre (2013)
Réputation :   0  

Propriétaire RP, 40 ans Marié (séparation de bien), 2 enfants.
Un appartement T2 acquis en propre (lorsque j’étais célibataire) en 2010 loué en meublé (LMNP) à Lyon Hypercentre (soumis à l’encadrement des loyers / Restrictions location saisonnière).
Un appartement T2 acquis en indivision (LMNP en indivision avec Madame) en janvier  2021 loué en location saisonnière sur LYON .

Suite au départ prochain de mon locataire, j’ai une réflexion sur ma stratégie à venir.

Appartement T2 48m2 en rez-de-chaussée surélevé, rénové en 2010 (seul propriétaire), proche métro.
Achat 119 k€ + box dans l’immeuble 14k€
Frais notaire 10k€
Travaux : 10k€
Coût de revient : 143k€
Appartement loué : 850 € CC
Emprunt : 550€ / Capital restant dû : 71k€ (reste 11 ans)
Rentabilité nette : 4,40% (appartement) et 5,45% pour le box (loué séparément)
Fiscalité régime réel BIC : Le déficit reportable a été épuisé lors du dernier exercice 2020.
Je devrais être juste à l’équilibre suite à du renouvellement de certains équipements et devenir positif dans les années à venir sans action de ma part.
Valorisation estimée : 230 000€

Je me pose donc 2 questions concernant la stratégie à venir :

1/ Poursuivre la location meublée classique en rafraichissant (travaux de peinture des murs) générant ainsi une charge déductible supplémentaire (peut être que ce n’est pas du luxe après la rénovation datant de 12 ans).

2/ Etudier une autre alternative pour générer + de revenus (autre que location saisonnière car déjà un bien et le règlement de la copropriété requiert un usage d’habitation uniquement).
Bail mobilité ? (à priori il faut rester dans le plafonnement des loyers? Et pas de dépôt de garantie…), Bail civil ?
Est-il intéressant de passer par les plateformes type Airbnb qui propose aussi ce type de services ?

3/ Vendre pour acquérir un nouveau bien (car pas besoin de liquidité) mais taux d’endettement actuel au maxi 34% (réduit en cas de vente évidemment).
contrainte : Désormais je suis marié et je préfère garder un bien propre (On ne sais jamais…)
et Vendre (=impôt sur plus-value) et Acheter (=Frais de notaire).

Pourriez-vous m’apporter vos avis éclairés ?

Mots-clés : bénéficiaire, cession, immobilier, optimisatio, plus-value

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#2 11/02/2022 20h49

Membre (2014)
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   424  

1/ aucun intérêt de faire des travaux pour le plaisir de réduire vos impôts. Faites ce qui vous semble nécessaire, pas plus car vous ne valoriserez rien (fiscalement parlant)

2/je ne connais pas les règles applicables à Lyon mais si c’est comme à Lille, airbnb ne vous sauvera pas des contraintes imposées par les municipalités à tendance écolo-communiste.

3/ compliqué vu que vous êtes à 34%…
Vu que vous êtes attaché à la séparation propre/commun, avez-vous des fonds propres pour faciliter le financement d’un futur bien (propre)?


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#3 21/02/2022 18h12

Membre (2013)
Réputation :   0  

lachignolecorse, le 11/02/2022 a écrit :

1/ aucun intérêt de faire des travaux pour le plaisir de réduire vos impôts. Faites ce qui vous semble nécessaire, pas plus car vous ne valoriserez rien (fiscalement parlant)

2/je ne connais pas les règles applicables à Lyon mais si c’est comme à Lille, airbnb ne vous sauvera pas des contraintes imposées par les municipalités à tendance écolo-communiste.

3/ compliqué vu que vous êtes à 34%…
Vu que vous êtes attaché à la séparation propre/commun, avez-vous des fonds propres pour faciliter le financement d’un futur bien (propre)?

1/ Je ne suis pas expert mais je pensais qu’un rafraîchissement après 12ans (dé tapissage/ratissage/peinture par un pro) permettrait à la fois de "défiscaliser" et de valoriser le bien aux yeux de locataires mais c’est subjectif évidemment (quid de la rentabilité de l’investissement/permettrait un complément de loyer?)
Surtout qu’il s’agit d’un rez-de-chaussée sur élevé alors il faut séduire autrement que par l’étage, qui est un frein pour quelques candidats. Mais si ça n’apporte rien, effectivement, je m’en passe volontiers et le reloue dès le mois prochain, sans vacance locative.

2/ Les règles à Lyon semblent être similaire. A priori, mon loyer semble cohérent sur le loyer majoré meublé d’après la simulation sur la ville de Lyon. Je n’ai à priori pas d’élément permettant d’ajouter un complément : pas de vue car rez-de-chaussée, pas de balcon.
Question intéressante : Quels éléments mettez-vous pour la majoration? Les équipements tels que lave-linge, canapé-lit peuvent ils être considéré?
Comment considérez-vous ma rentabilité net ? (4.4% pour un meublé dans une grande métropole) Comment optimisez-vous cette rentabilité? (pour ma part : peu de vacances locative entre 0 et 15 jours  sauf période estivale où c’est + compliqué à louer).

3/ J’ai des fonds propres mais maintenant que j’ai la bague au doigt, il serait difficile de réinvestir seul.

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