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#1 13/08/2021 15h32

Membre (2021)
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Bonjour à toutes et à tous,

Apprenant sur le tas, je suis persuadé que publier cette étude de cas me sera bénéfique !

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : militaire gendarmerie, 42 ans, TMI 14%, revenus du foyer 4000 €

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faibles
- Sociales : excellentes
- Temps disponible : bon

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 8 studios (20m² de moyenne) dans belle résidence, copropriété de 115 lots
- Année de construction : ancien hôtel construction 1840
- Étage : tout étage (total 4), ascenseur oui
- Déjà occupé ? Inhabité ? : régulièrement loués clientèle curiste / touriste
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : non (mais cour intérieure et petite terrain vague parfait pour « pipi chien »)
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : Nous ne sommes pas majoritaires, frais de copros TRES CHERS (1000 € / studios et par an)
- Concierge : oui
- Décoration : art déco type Vichy Belle Epoque (…)

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : VICHY (03)
- Centre-ville, périphérie : cœur de Ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : commercial, thermal, touristique – en expansion
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui (inscription UNESCO juillet 2021)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : coût total 299 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : loyer 3200 mensuels (loyer médian 2020)
- Taux de vacance envisagé : 15 %
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non

- Travaux immédiats : petits travaux réguliers chaque année
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : non
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : ignoré
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade 2014

- Taxe foncière hors TEOM : 2500 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 670 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 12 % (en 2020)
- Rendement opérationnel brut : 6 % (en 2020)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant  à rembourser à ce jour:143 000 € à raison de 1300 € mensuels
- Type de crédit : fixe
- Taux du crédit avec assurance : 1,22 %
- Durée du crédit: 12 ans (total de 05 prêts, les plus récents se terminant au plus tard en 2033)
- Frais de tenue de compte : ignoré
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 1000 € / mois
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : sans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif : 171 € mensuels (2020)

OBJECTIF : d’ici 2031 , soit à mes 52 ans (âge limite pour retraite sans décote) :

- Revenus immobiliers TTC espérés d’environ 1500 € mensuels à l’horizon 2031 (l’ensemble des prêts seront soldés en 2033)
- Retraite (pension gendarmerie) évaluée d’environ 1500 € mensuels (toujours à l’horizon 2031)

QUESTION en SUS :

Viabilité du projet selon vous ?
Que faire : poursuivre encore l’acquisition de studios ou commencer à réfléchir sur la RP (vivant en logement ed fonction, aucune RP possédée à ce jour) ?
Renouveler un recours à l’emprunt ou cumuler de l’épargne en vue d’acquérir "sec" ?

Dernière modification par NicoMarieLeila (13/08/2021 18h04)

Mots-clés : gendarmerie, immobilier, lmnp, retaite, viabilité, vichy

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#2 13/08/2021 16h47

Membre (2014)
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Réputation :   423  

Avant tout calcul, vous pouvez expliquer :
- prix moyen du m2 sur Vichy pour les appartements : 1363€/m2 (meilleursagents). Vous achetez à 2187€/m2
- 1000€ de charges/ studio/an soit l’équivalent de 2,5 mois de loyer

Vous pouvez détailler votre calcul de cashflow ?

Fuyez…

Dernière modification par lachignolecorse (13/08/2021 16h52)


Faire et laisser dire

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#3 13/08/2021 17h56

Membre (2021)
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Correction de ma part : j’ai inclus les frais de travaux et d’équipements en plus du prix d’acquisition (je travaille selon ce montant sur mon tableur) ! Je vais rectifier cela dans l’étude de cas.

Concernant le prix au m² :

Les prix à Vichy dans le quartier du cœur de Ville (LE quartier attractif de Vichy) sont élevés, dépassant par endroit les 2000 € au m².

Les biens figurant dans la résidence me concernant affichent une valeur moyenne de 1500 € au m². Mais rien ne s’achète ou ne se vends à ce prix là dans le quartier cité.

Concernant le cashflow :

Recettes 2020 : 38592
Charges 2020 : 36550

38592-36550 = 2042

2042/12 = 170,16 € de cashflow / mois

Mais il est possible que ma formule de calcul ne soit pas celle de l’usage courant !

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[+1]    #4 13/08/2021 19h17

Membre (2018)
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Quelques remarques au sujet de votre étude de cas :

- Fiscalité : La tranche à 14% a été remplacée par une tranche à 11% avec un seuil haut plus faible (25710 pour les revenus de 2020). De quelle marge disposez vous avant de passer dans la tranche à 30 % pour laquelle la fiscalité totale va monter à 47,2 % (30% IRPP + 17,2 % prélèvements sociaux) ? Départ du foyer fiscal de vos enfants à quelle échéance ? Avez vous poussé la simulation des charges sur 12 ans afin d’évaluer votre résultat au cours du temps ?

- Statut BIC : avec plus de 35000 euros de revenus bruts locatifs supplémentaires vous allez surement dépasser le montant de vos autres revenus d’activités : Le régime est alors LMP…

- Charges : Vos loyers sont ils charges comprises ? Dans l’affirmative, prendre la TEOM dans les charges… Avez vous analysé les charges de copropriété : quels sont les principaux postes de charges ?

- Capacité d’emprunt : Quel sera votre taux d’endettement après cette nouvelle acquisition ?

- Risques : vous concentrez votre patrimoine dans une seule ville et avec un immeuble prépondérant… Attention aux charges en cas de gros sinistre / gros travaux affectant cet immeuble.

Canyonneur

Edit : Correction du paragraphe "statut BIC"

Dernière modification par Canyonneur75 (14/08/2021 09h02)

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#5 13/08/2021 20h08

Membre (2021)
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De quelle marge disposez vous avant de passer dans la tranche à 30 % ?

Je suis effectivement à 11%, 18000 € après application du QF, avec jeune enfant à charge. Je trouve que cela me laisse une marge de manœuvre fiscale laissant le champs ouvert à l’anticipation.

Avez vous poussé la simulation des charges sur 12 ans afin d’évaluer votre résultat au cours du temps

Grossierement. J’entends par là que mes charges se réduiront d’environ 40 % (plus de prêts immo). En dépit de cela je disposerai encore de suffisamment de charges déductibles pour tomber en dessous des 23 000 € (merci les charges de copro astronomiques).

avec plus de 35000 euros de revenus locatifs supplémentaires vous allez surement dépasser 50 % de vos autres revenus… le régime est alors LMP…

- Charges : Vos loyers sont ils charges comprises ? Dans l’affirmative, prendre la TEOM dans les charges…

Les revenus sont hors charges. Mes autres revenus déclarés devraient donc demeurer supérieurs.

Avez vous analysé les charges de copropriété : quels sont les principaux postes de charges ?

Le standing de la résidence (moquettes, fresques, moulures …),le concierge et l’ascenseur sont  des postes de charges importants.

- Capacité d’emprunt : Quel sera votre taux d’endettement après cette nouvelle acquisition ?

Je suis d’accord avec vous. Je suis déjà limite !

Risques : vous concentrez votre patrimoine dans une seule ville et avec un immeuble prépondérant… Attention aux charges en cas de gros sinistre / gros travaux affectant cet immeuble.

Oui vous avez raison. Ma dernière acquisition se trouve donc dans une autre résidence.

Le problème est que Vichy est un marché très particulier à mon sens. On a plus l’impression de faire de l’hôtellerie que du locatif.
En dépit d’un parc immo présentant une vacance énorme (mais cela s’explique aussi, c’est une donnée locale), la moindre mise en vente trouve preneur en quelques jours (voire moins !).
Pourquoi ? : La demande est présente, pour exemple je présente en 2020 66 % de taux de remplissage, sans recours à la clientèle étudiante, et ce malgré la vacance qu’a causé le confinement.

Dernière modification par NicoMarieLeila (13/08/2021 20h10)

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[+1]    #6 14/08/2021 09h57

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Les conditions pour le LMP ne s’apprécient pas en fonction du bénéfice, mais en fonction du chiffre d’affaire. Le votre est supérieur à 30 k€. Si vous avez moins de 30 k€ de revenus, ou quand les revenus locatifs meublés charges comprises dépasserons, vous passerez en LMP.

Avec plus de 23 k€ de recettes en saisonnier, vous devez cotiser à la SSI

Votre rentabilité semble faible pour de la location saisonnière. 3200 € par mois soit 16 € par nuit/studio,  C’est beaucoup de travail sur le long terme, pour peu de revenus. Vous faites de l’hôtellerie? Cela doit être bien rémunéré.

Diversifier semble une bonne idée. Vos studios ne peuvent pas se louer à l’année?

Dernière modification par Trahcoh (14/08/2021 10h01)

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#7 14/08/2021 12h47

Membre (2021)
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Les conditions pour le LMP ne s’apprécient pas en fonction du bénéfice, mais en fonction du chiffre d’affaire.

Mais n’y a t’il vraiment aucune charge déductible ?

Avec plus de 23 k€ de recettes en saisonnier, vous devez cotiser à la SSI

Idem, pas de charge déductible ou d’abattement préalable ?

C’est beaucoup de travail sur le long terme

Le gros de l’activité s’étale entre mi-mai et fin septembre, avec en effet quelques gros "rushs" qui méritent organisation et huile de coude.
Le reste de l’année est plus souple.

soit 16 € par nuit/studio

Mon tableur me donne plutôt 13 €, pire !

Vous faites de l’hôtellerie?

Non smile Je disais juste que l’actvité à Vichy ressemble plus à de l’hôtellerie que du locatif de sens commun.

Vos studios ne peuvent pas se louer à l’année?

La clientèle étudiante est compliquée : préavis d’un mois, souvent en plein cœur de saison , ce qui empêche des réservations possibles et donc perte de courts séjours potentiels, et donc vacance en pleine période d’ordinaire rémunératrice. Pour le reste, je ne veux pas faire du logement social.

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[+1]    #8 14/08/2021 12h53

Membre (2018)
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NicoMarieLeila a écrit :

Les conditions pour le LMP ne s’apprécient pas en fonction du bénéfice, mais en fonction du chiffre d’affaire.

Mais n’y a t’il vraiment aucune charge déductible ?

Non, ce sont bien les recettes totales, toutes taxes comprises, toutes charges comprises comme indiqué ici.

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#9 14/08/2021 13h00

Membre (2021)
Réputation :   0  

toutes taxes comprises, toutes charges comprises

Je me sens idiot, mais cela ne signifie donc pas qu’il faut défalquer ces charges et taxes préalablement ?
Sinon pourquoi ne pas simplement indiquer "recettes totales" ?

Dernière modification par NicoMarieLeila (14/08/2021 13h00)

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[+1]    #10 14/08/2021 13h19

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Et si vous cherchiez vous même, plutôt que de mettre en doute? Ici l’usage est d’apporter de l’information, de demander des avis, pas de quémander gratuitement des informations aisées à trouver ailleurs.

Entre nous, votre ville touristique semble idéale pour la location meublée étudiante si il y a de la demande: un étudiant à l’année, et du saisonnier en été. On peut même faire des baux de 9 mois pour les étudiants.

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[+1]    #11 14/08/2021 13h38

Membre (2013)
Réputation :   67  

Non, le texte est clair, et précise justement ce que sont les recettes.

Le niveau des charges est tout de même très élevé. Y-a-t-il des  possibilités d’optimisation?
A la seule vue de leur montant, je pars en courant, mais cela peut être une opportunité.

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[+1]    #12 14/08/2021 13h46

Membre (2019)
Réputation :   23  

NicoMarieLeila a écrit :

a écrit :

toutes taxes comprises, toutes charges comprises

Je me sens idiot, mais cela ne signifie donc pas qu’il faut défalquer ces charges et taxes préalablement ?
Sinon pourquoi ne pas simplement indiquer "recettes totales" ?

Non, le terme est recettes annuelles, cela signifie l’argent que vous rentrez par votre activité, indépendamment de tout l’argent qui sort, de toute déductions de charge, amortissement etc…

Les déductions et amortissement n’ont rien à faire avec le passage au statut LMP mais seront utiles pour l’imposition de vos BIC.

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#13 14/08/2021 13h51

Membre (2021)
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Et si vous cherchiez vous même, plutôt que de mettre en doute? Ici l’usage est d’apporter de l’information, de demander des avis, pas de quémander gratuitement des informations aisées à trouver ailleurs.

Je ne mets pas doute, d’ailleurs j’ai précisé que je me sentais idiot…
J’ai cherché et j’ai mal interprété l’information, du coup je "quémande" seulement que l’on me confirme que j’ai mal compris… ce que viennent de faire FastHand et IndianIggyJoe par ailleurs smile

Entre nous, votre ville touristique semble idéale pour la location meublée étudiante si il y a de la demande: un étudiant à l’année, et du saisonnier en été. On peut même faire des baux de 9 mois pour les étudiants.

Il est vrai que cette voie apparaît naturelle, et beaucoup le font. Mais ceux là s’en plaignent aussi : ils faut cibler un étudiant partant tôt pour anticiper des réservations thermales. Et Vichy est loin d’avoir un campus inépuisable !
J’ai essayé avec la formule étudiante, je l’ai abandonné récemment afin de comparer le plus et le moins. Cette comparaison n’est pas terminée, mais malheureusement la crise sanitaire va forcément fausser la statistique que je voulais établir sad

Le niveau des charges est tout de même très élevé. Y-a-t-il des  possibilités d’optimisation?

S’agissant pour l’essentiel des charges de copropriété, je ne vois pas comment optimiser drastiquement celle-ci, sauf à tout vendre et acheter ailleurs (vendre se ferait sans souci, mais acheter serait très compliqué !)

Dernière modification par NicoMarieLeila (14/08/2021 20h20)

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[+1]    #14 14/08/2021 20h12

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N’oubliez pas que BIC = entreprise.
En termes de comptabilité d’entreprise, recettes = TOUT ce qui rentre. Absolument tout. Si vous recevez une prime d’assurance de 1000 € pour cause de dégât des eaux, c’est une recette.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2021 20h17)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#15 15/08/2021 13h48

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Cette discussion m’a été très utile, grâce à tous ces intervenants !

J’ai pu me mettre à jour au niveau "lexical" mais surtout fiscal : les cotisations au SSI, obligatoire dès 23000 € (même en lmnp), font froid dans le dos.

En sus des charges d’exploitation (qui plus est énormes dans mon cas), je ne vois plus trop l’intérêt d’envisager de "grandir" tant le bénéfice tiré de l’activité est peu encourageant, même une fois les prêts soldés. 8 studios cela est tout de même du boulot. 

Vichy ayant actuellement le vent en poupe, je vais laisser les biens prendre de la valeur, doucement, du moins le temps de réfléchir à de nouvelles opportunités !

Qui vivra verra !

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#16 15/08/2021 17h02

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Pas de cotisation ssi en lmnp, seulement en lmnp saisonnier.

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#17 15/08/2021 22h41

Membre (2021)
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Pas de cotisation ssi en lmnp, seulement en lmnp saisonnier.

Subtilité que j’ignorais, à prendre en compte en effet !

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[-1]    #18 16/08/2021 02h08

Banni
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Bonsoir,
LMNP : investissement à fuir sauf si vous êtes le promoteur, le revendeur, le constructeur, le propriétaire du foncier ou une des divers strates d’élus ou administrative.

Vichy : ville qui a perdu 30% de sa population en 3 décennies. Fait partie de la liste des villes avec des rendements élevés pour attirer l’investisseur ’pigeon’ de base . No comment.

LMNP et autres vont connaitre un boom des charges locatives et foncières… car l’État et les municipalités cherchent de l’argent….

Pour votre santé, fuyez……

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[+1]    #19 16/08/2021 07h34

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nene32 a écrit :

LMNP : investissement à fuir sauf si vous êtes le promoteur, le revendeur, le constructeur, le propriétaire du foncier ou une des divers strates d’élus ou administrative.

Vous vous trompez. LMNP n’est pas un "investissement" mais le statut fiscal d’un "loueur en meublé non professionnel".
NicoMarieLeila n’a pas investi dans du LMNP, il a investi dans 8 studios. Des studios peuvent se louer meublés à l’année, meublés en saisonnier, ou nus. Il est vrai que certains investissements sont quasiment bloqués en LMNP (tels que les résidences d’étudiants, touristiques, ou de personnes âgées, louées à un exploitant), mais ce n’est pas le cas ici. Donc il n’est pas marié avec le statut LMNP.

Ce qui inquiète dans ce cas est :
- cotisations à la SSI sont dues (>23000 € de recettes en saisonnier). Il semblerait que vous soyez passé au travers jusqu’à présent mais le jour où ils vous retrouvent…
- ville en déclin démographique (de 25 % en 50 ans, le maximum ayant été atteint en 1968 ; il n’y a jamais eu 30 % de baisse sur 3 décennies, donc vous vous trompez à nouveau, nene32). Néanmoins, le rachat récent des thermes par une compagnie privée, ainsi que l’inscription au patrimoine mondial de l’Unesco sont plutôt de bonnes nouvelles pour la fréquentation touristique qui devrait augmenter. A plus long terme, dans toutes les villes thermales, je pense qu’il y a lieu de s’inquiéter d’un possible déremboursement des cures thermales par la sécurité sociale…
- charges de copropriété très élevées. Ca bouffe la rentabilité.
- tout dans le même immeuble : concentration du risque. S’il faut refaire la toiture ou la façade, ça va coûter très cher.
- rentabilité et cashflow trop bas pour du saisonnier. Ca ne rémunère pas correctement le temps passé. (mais vous donnez les chiffres de 2020 ; il faudrait voir ce que ça donne pour une année "normale").
- par ailleurs, se pose la question de savoir si NicoMarieLeila, qui est fonctionnaire, ne va pas être muté d’ici la fin de sa carrière. Or, gérer du meublé saisonnier à distance, c’est compliqué.

A votre place, ce que je ferai :
1) augmenter un peu les prix de location du saisonnier pour essayer d’améliorer la rentabilité et le cashflow ;
2) passer 3 ou 4 studios en location à l’année, de façon à repasser sous les 23000 € de recettes en saisonnier
3) et je vendrai progressivement, sans être pressé, ce qui permettra de :
- ne pas avoir à se laisser tordre le bras sur les prix (puisque vous n’êtes pas pressé)
- retrouver du cash
- diversifier mes placements (pour savoir dans quoi : vous avez largement de quoi lire, sur le forum !)
- pouvoir, au choix de l’investisseur, lui vendre un appartement vide (les locations saisonnières) ou un appartement loué à l’année. On ne sait jamais, certains seront peut-être plus intéressés par du loué à l’année.

L’alternative, c’est de vendre d’un seul coup 4 studios dès maintenant. Ainsi :
- vous êtes sûr de repasser sous les 23000 € de recettes
- vous êtes sûr de pouvoir retrouver du cash et diversifier vos placements.

Le fait que le marché immobilier soit actuellement très "chaud" est un argument fort en faveur de vendre maintenant. Si vous avez fait un seul emprunt pour l’achat de l’ensemble des 8 appartements, il vous faut vérifier avec la banque ce qui passe en cas de revente partielle.

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2021 09h35)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#20 29/08/2021 16h11

Banni
Réputation :   -4  

Cher Bernard2K, en l’espèce NicoMarieLeila est bel et bien marié au LMNP.
Fiscalement ou pas ou de tout autre façon ! Lisez bien ce qu’écrit NicoMarieLeila, vous comprendrez de quoi il en retourne.
Revenu du foyer faible : 4 000 euros sur 3 têtes dont un jeune enfant. Peu/pas d’impôt sur le revenu…
Pas de RP, logement de fonction sans doute (gendarmerie) donc pour le moment cela passe sans problème. Le reste à vivre est faible mais correct.
Mais pour acquérir une RP, augmentation des charges du foyer à prévoir lors de l’acquisition (hypothèse 700 euros/mois pour un achat à 150Keuros) et là cela risque d’être moins facile niveau ‘reste à vivre’.
Pour l’acquisition de la RP, avec les 1300 euros de crédit par mois, le foyer aurait 2000 euros de charges d’emprunt immobilier pour un revenu de 4000 euros, endettement à ‘50%’. Donc l’acquisition d’une RP sera en l’état ‘impossible’ sans apport (héritage, épargne…).
Concernant les biens des 20m² à Vichy loués 400 euros hors charges c’est beau sur le papier. Mais quand y regarde d’un peu plus près :
Investissement dans une ville en déclin démographique. Je note que vous contestez les 30% de baisse de la population en 30 ans, vous répondez 25%, sans doute une différence fondamentale pour vous, dans votre analyse de la situation…
Juste pour info il y avait 23 805 habitants en 2020. Par rapport au point haut de 1968 que vous notez, soit -30%. Bref Vichy est en déclin démographique que cela vous fasse plaisir ou pas.
Cela explique le prix d’achat 299 K euros pour 8 biens soit 37 375 euros par bien dans une ville qui décline. 35 000 euros par studio hors frais.  Pour une période ‘locative’ haute de 4 mois par an… 30% de l’année.
Charges locatives : 1000 par an par appartement soit 80 euros par mois
Taxes foncières + PNO : 3170 euros par an soit 30 euros par studio par mois.
Prêt immobilier : 1300 euros par mois. Soit 160 euros par studio.
Soit une charges de 26 770 par an, 278 euros pas mois par studio.
Revenus TTC ‘escomptés’ : 1500 euros par mois soir 18000 euros par an avec plus de 12 000 euros de charges sans parler d’impôts sur le revenu, nous arrivons à 30 000 euros par an soit 310 euros par mois de recette minimale (je répète sans IR).
En terme de recettes locatives, 400 euros par mois hors charge. Donc 38 400 euros de recettes dans le monde parfait.
Donc vous avez droit à 8 400 euros pas an d’écart de recette, 2.7 mois par an et par appartement de vacance locative. A Vichy ? Sur 8 biens de 20 m² ? Sur un période haute de 4 mois ? Ce n’est pas sérieux.
Vous pouvez ajouter 10% de charges locatives en recette (difficile de faire plus que 40 euros par mois). Car à Vichy des locations à 440 euros par mois pour des surfaces supérieures à 20 m² il doit en avoir.
Pour avoir en sortie un revenu immobilier qui serait taxé à 11% + 17.2%. Soit 30% en somme. Sans RP pour votre retraite donc l’acquisition va augmenter vos charges et baisser votre reste à vivre ?
Oui NicoMarieLeila est bel et bien marié avec le LMNP, à l’IR tous leurs loyers seront taxés à 30% avec impossibilité d’utiliser l’amortissement. A l’IS (via SCI par exemple), que ce soit par les charges courantes trop élevées ou la valeur des biens qui n’est pas assez importante pour utiliser efficacement l’amortissement, l’opération n’est pas rentable…

Cher NicoMarieLeila
Si vous voulez néanmoins passer par l’amortissement, attention il va vous pénaliser quand vous allez revendre vos biens, car se sera la valeur amortie qui sera prise en compte pour le calcul de la plus value.
Je parle de revente car vous avez une RP à acheter, les études de l’enfant à financer et les ‘effets’ de la retraite à compenser. Donc des charges supplémentaires….
Dans votre cas NicoMarieLeila, vendre à minima 50% du patrimoine à des ‘pigeons’, pardon des investisseurs dans la pierre à Vichy ! Nantir les prêts avec la vente (vous avez remboursé 50% des 299K initiaux.)
Créer une SCI pour assurer la transmission de vos biens. En faisant un apport des studios (actifs) que vous n’aurez pas vendu. Acheter un bien via cette SCI pour que les revenus des studios couvrent l’emprunt. Vous financerez ainsi ce qui pourra être votre RP dans 12 ans ou un vrai bien d’investissement avec vos actifs, sans impacter votre IR et votre épargne car vos revenus sont trop faibles pour cela.
Vos studios ne sont pas des revenus ou une rente, ce sont des outils de financement de vrais biens immobiliers qui eux constitueront votre patrimoine futur.
Des studios de 20 m ² à 35 000 euros hors frais d’achat qui rapportent 400 euros par mois cela n’existe pas !

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#21 25/09/2021 18h59

Banni
Réputation :   -4  

Bonjour NicoMarieLeila, où en êtres-vous de votre projet ?

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