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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 01/09/2020 14h03

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

J’étudie l’opportunité de réaliser un deuxième projet d’investissement immo en LMNP à Bordeaux ou communes alentours (CUB).

Je mets un citation ma présentation pour resituer mon contexte patrimonial. Il n’a pas beaucoup changé, mis à part une exposition au marché actions un peu plus forte et la finalisation d’un nouvel emprunt à 1,38% pour 30 000€ de la SCPI Pierval Santé.

Thibaud3340, le 02/05/2020 a écrit :

Bonjour à tous,

Après de nombreux mois de lecture passive, je décide à me présenter et par la suite présenter mon portefeuille. Tout d’abord, merci à tous pour la quantité d’informations de qualité, ce qui devient de plus en plus rare sur le web.

Situation personnelle :

31 ans, pacsé, résidant à Bordeaux mais avec un style de vie un peu nomade me permettant de passer plus de la moitié de l’année à l’étranger, essentiellement en Asie, pouvant exercer mon activité à distance.

Situation professionnelle :

J’ai une petite SARL dans le web avec un associé depuis 2014, pas de salarié. Essentiellement web-marketing et E-commerce. CA entre 200 et 900k / an, dépendant de la part de prestations de services / ventes E-commerce.

Approche en terme de flux :

Capacité d’épargne mensuelle d’environ 1500€ / mois. TMI 14 ou 30% en fonction des années.

Approche en terme de patrimoine :

Acquisition T2 58m2 en 2018 en indivision 60% / 40% appartenant à ma sœur. Désormais loué en LMNP. Emprunt sur 25 ans à 1,66%, capital restant du 175k €
Mensualité 750€ Loyer 850€ : TF 1000€ Copro 1000€
On est pratiquement sur un auto financement.
Renta brute : 5,4%
pas d’imposition grâce au régime LMNP. Grâce au petit apport que j’avais fait et si pas d’imprévu, il reste chaque année à notre charge environ 800€

Acquisition 30 parts CORUM en 2018 à crédit à 2% sur 20 ans

50k sur PEL à 2,5%
20k sur livret A
6k en crypto monnaies
4k sur CTO
10k sur PEA

Mon objectif est de me créer une sécurité financière lorsque j’aurai 40 ou 50 ans. N’ayant que peu de personnes avec une dynamique d’investissement dans mon entourage, je suis très fortement intéressé par des retours critiques et constructifs. Autre objectif, orienter beaucoup plus fortement mon patrimoine sur les actions. Pour cela, merci d’avance.

Au plaisir de vous lire

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Temps disponible / Réactivité immédiate
Petit réseau que je compte développer en allant faire le tour des agences immo et leur expliquant que j’ai le financement et que je suis très réactif. Ma stratégie consiste aussi à présenter un bien meilleur que le marché au niveau ameublement et déco pour optimiser loyer et renta.

Mon projet serait d’acquérir un studio ou T2 sur la CUB à crédit sur 25 ans avec le minimum d’apport, monter un deuxième LMNP et essayer d’aller chercher un auto-financement ou un CF légèrement négatif. Ce qui s’apparenterait donc au premier projet réalisé il y a 2 ans. Ma banque m’a d’ores et déjà donné un accord de principe sur une base d’un crédit de 200k€ mais sur 20 ans.

Ma réflexion concerne aussi le fait qu’étant indépendant, j’ai depuis plusieurs années des revenus corrects qui me permettent d’épargner chaque mois et de pouvoir lever de l’argent. Evidemment cela ne durera peut-être pas éternellement et même si j’ai confiance en moi pour toujours rebondir et m’en sortir, en revanche les banques elles, m’accueilleront peut être moins bien à l’avenir. L’idée est que je ne veux pas passer à côté du pouvoir du levier de l’endettement en immo.

D’ou le fait que je juge opportun d’effectuer cette deuxième opération même si les prix de l’immobilier sont très hauts en région bordelaise et que je n’ai que peu "d’avantages concurrentiels" par rapport aux autres investisseurs pour pouvoir optimiser la rentabilité. Je me retrouverais avec 2 biens qui s’auto-financent plus ou moins et sans fiscalité dessus pour très longtemps. Ma réflexion est que même si ces 2 investissements me demandent de légers efforts d’épargne, il est quand même opportun de les réaliser et seront gagnants sur le long terme. Est-ce une erreur ?

Mon questionnement concerne également ces points :
- Est-ce un investissement pertinent au vu de mon contexte actuel ?
- Malgré l’éventualité de ne plus pouvoir lever d’argent à l’avenir, est-ce un projet trop peu rentable qui va saturer mon taux d’endettement (si envie d’acquisition de ma RP dans les années qui viennent, retournement marché immo et apparition de vraies opportunités, plutôt viser des secteurs offrant du CF, etc.)

J’ai essayé de condenser au maximum tout en étant le plus complet possible. Au vu, et sans flagornerie, de la qualité des échanges de ce précieux espace d’échange, je serais très reconnaissant de retours.

Dernière modification par Thibaud3340 (01/09/2020 14h07)

Mots-clés : bordeaux, immobilier, lmnp

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#2 01/09/2020 14h38

Membre (2017)
Réputation :   27  

Bonjour Thibaud,
voici quelques petites remarques préliminaires:

a écrit :

Capacité d’épargne mensuelle d’environ 1500€ / mois

C’est excellent. cela devrait vous permettre d’avoir une retraite à termes si les investissements sont fait soigneusement.

a écrit :

Acquisition 30 parts CORUM en 2018 à crédit à 2% sur 20 ans

50k sur PEL à 2,5%
20k sur livret A
6k en crypto monnaies
4k sur CTO
10k sur PEA

20K sur le livret A --> vu le contexte d’indépendant, je comprend totalement. C’est de l’épargne de précaution et le rendement est secondaire par rapport à la disponibilité.

Pour le reste --> tout sur le PEA sur un tracker Monde (Cf. le livre de Fructis) au bémol près d’un apport qui serait nécessaire par les banques pour vous suivre sur un emprunt immobilier.

Crypto monnaies --> de la spéculation, pas vraiment de l’investissement.
CTO --> plutôt d’abord maximiser le PEA.
PEL --> Privilégier le PEA sauf si pour apport dans prêt immo

a écrit :

- Est-ce un investissement pertinent au vu de mon contexte actuel ?

L’investissement en LMNP est pertinent dans votre situation sou reserve:
- De trouver une affaire avec un Cashflow positif (prendre avec travaux, faire de la division, etc…)
- D’avoir un financement correct (idéal 110%, mais sinon avec un peu d’apport)
Le LMNP et le PEA sont les deux outils les plus efficaces pour développer son patrimoine si on si prend bien (ETF monde pour le PEA, Bonne affaire pour le LMNP)

a écrit :

Malgré l’éventualité de ne plus pouvoir lever d’argent à l’avenir, est-ce un projet trop peu rentable qui va saturer mon taux d’endettement (si envie d’acquisition de ma RP dans les années qui viennent, retournement marché immo et apparition de vraies opportunités, plutôt viser des secteurs offrant du CF, etc.)

- Trouver un projet rentable (rendementlocatif.com est un bon outil pour faire tourner la simu)
- Si on a que des projet a CF>>0, une épargne régulière et un patrimoine qui grossit bien, y a pas de raisons que cela vous bloque indéfiniment.
- Si on a un bien rentable, un retournement du marché immo pendant qq années n’est pas un problème, c’est le lot de la prise de risque.

Bonne chance


L'argent, c'est de la liberté frappée.

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#3 01/09/2020 14h47

Membre (2014)
Réputation :   116  

Bonjour

Quelques questions en guise de réponse …

1) vous passez des mois a l’etranger, comment se passe la gestion de votre bien ? pour ma part c’etait impossible , mais j’avais de la famille prete a aider sur place .
si vous etes dans cette configuration et que les personnes sont pretes a aider sur 2 biens pourquoi pas.. sinon le moindre incident devient complique et se paye au prix fort.

2) Est ce que vous penez pouvoir faire mieux ( ie investir le temps, le reseau , les efforts de nego travaux etc ) pour un bien avec une meilleure renta .. ou vous avez mieux a faire ? ( l’entreprise, les voyages , les loisirs etc … )

3) la RP , c’est un autre debat. vous trouverez une RP dans votre budget … smile mais peut etre que vous avez deja une idee precise et que du coup il ne faut pas toucher a la capacite d’emprunt.  on ne connait pas non plus votre loyer aujourd’hui pas facile a dire.
demandez a votre banque  votre capacite d’emprunt pour une RP c’est different ( la mienne me donne 30% de plus )

4) faites attention a l’impot… il finit par arriver et vous etes sur des durees tres longues pour l’emprunt donc LMNP ou pas , vous allez avoir des cash flow bien plus négatif dans le futur.

5) Je pense que oui vous avez raison d’utiliser le levier de l’emprunt  mais poser les chiffres sur le long terme pour avoir une meilleure vision . Ensuite je ne comprends pas votre epargne … 1500 euros par mois mais " rien " en PEA , CTO  ou AV , j’imagine que les 50k du PEL sont deposés depuis longtemps …

cdt

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#4 10/09/2020 17h44

Membre (2020)
Réputation :   0  

Timinel, le 01/09/2020 a écrit :

1) vous passez des mois a l’etranger, comment se passe la gestion de votre bien ?

Effectivement, je compte sur ma soeur pour gérer les imprévus dans les moments ou je ne serai pas la.

Timinel, le 01/09/2020 a écrit :

2) Est ce que vous penez pouvoir faire mieux ( ie investir le temps, le reseau , les efforts de nego travaux etc ) pour un bien avec une meilleure renta .. ou vous avez mieux a faire ? ( l’entreprise, les voyages , les loisirs etc … )

Je peux faire mieux sur le temps, le réseau, l’ameublement. Pour le reste mes atouts sont limités, voir le néant total pour la partie travaux.

Timinel, le 01/09/2020 a écrit :

3) la RP , c’est un autre debat. vous trouverez une RP dans votre budget … smile mais peut etre que vous avez deja une idee precise et que du coup il ne faut pas toucher a la capacite d’emprunt.  on ne connait pas non plus votre loyer aujourd’hui pas facile a dire.
demandez a votre banque  votre capacite d’emprunt pour une RP c’est different ( la mienne me donne 30% de plus )

Je n’avais pas vu la chose sous cet angle. C’est vrai qu’un emprunt pour RP peut être équivalent à ce que je dépense en loyer, et le reste à vivre rester le même

Timinel, le 01/09/2020 a écrit :

4) faites attention a l’impot… il finit par arriver et vous etes sur des durees tres longues pour l’emprunt donc LMNP ou pas , vous allez avoir des cash flow bien plus négatif dans le futur.

Les simulations que j’ai faites et celles de mon comptable donne un impôt nul ou quasi nul sur la totalité de la durée d’emprunt. Sans les imprévus, travaux etc bien entendu

Timinel, le 01/09/2020 a écrit :

5) Je pense que oui vous avez raison d’utiliser le levier de l’emprunt  mais poser les chiffres sur le long terme pour avoir une meilleure vision . Ensuite je ne comprends pas votre epargne … 1500 euros par mois mais " rien " en PEA , CTO  ou AV , j’imagine que les 50k du PEL sont deposés depuis longtemps

J’ai basculé en mai les 20k de mon livret A vers une assurance vie et produit structuré indexé sur Eurostock ESG.
Et j’ai ouvert mon PEA il y a seulement 1 an. Mon objectif est d’y déposer 1000€ tous les mois (50% ETF et 50% titres vifs)

Merci pour ces retours. J’attends le retour de vacances interminables de ma banquière mais je suis toujours dans la dynamique de faire ce deuxième LMNP.

Cela me parait toujours opportun. Est-ce que ça l’est vraiment ? Là est la question smile

Dernière modification par Thibaud3340 (10/09/2020 17h45)

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