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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 02/07/2018 00h00

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Quelle stratégie pour un nouvel achat : impots, rente, LMP, IFI ?

Je suis en train de préparer un nouvel achat immobilier (investissement locatif en meublé). J’ai déjà visité divers types de biens et discuter avec des banques / courtiers.

Je suis donc pas mal avancée mais… avant de conclure sur une piste, je me pose des questions…

Pour commencer, voici pour quelles raisons j’envisage un nouvel achat immobilier maintenant ? :

    - pour profiter de ma capacité d’emprunt tant que je suis un dossier (sans doute) attractif pour les banques… c’est à dire tant que je suis encore salariée… (pour la suite du cas, notez que j’envisage d’arrêter d’ici 3 ans ~ 2021. Après 2021 je pourrais éventuellement devenir auto-entrepreneur sur un sujet qui reste à définir). L’idée est d’emprunter 100% voire 110% du bien sur 25 ans pour profiter des taux bas et conserver mon bas de laine… pour d’autres projets

    - pour continuer à accroitre mon patrimoine en minimisant les charges d’un nouvel appartement (status LMNP)

    - pour dégager un petit cash flow (par un remboursement anticipé partiel adéquat) au moment où j’arrêterai mon activité salariée.

Et je traduis ce « pour quelles raisons acheter» en 3 objectifs :
    -    A moyen termes (3 à 5 ans), en vue d’arrêter mon activité en tant que salariée, donc de compléter ma rente actuelle
    -    A très court terme (c’est-à-dire dès 2018), je souhaite pouvoir réduire mes impôts ou du moins ne pas les augmenter.
Je pense qu’un achat immobilier peut contribuer à faire levier sur ces 2 objectifs.
     -    A long terme (9 ou 10 ans, et avant qu’il ne commence à me coûter en impôts), je revendrai l’appartement sans viser à tout prix de faire une plus-value : j’espère juste ne pas faire d’erreur en choisissant un quartier moyen qui puisse peut-être se dévaloriser…

Du coup, je vise un bien qui génère un double équilibre :

1)    loyers (pas trop élevés) versus charges et amortissement (status LMNP) : viser d’être en déficit (sur 10 ans) donc pas d’impôt (condition indispensable !)
2)    loyers (pas trop bas) versus mensualités d’emprunt : viser d’être le plus près possible de générer du cash flow positif

… je ne regarde donc ni la rentabilité en tant que telle (juste est supérieur au taux de l’imprunt sera déjà une affaire rentable), ni la future hypothétique plus-value, mais le prix au m2 après travaux (« dans le marché » ) et l’enveloppe travaux à inclure (= charge sur 10 ans au LMNP !)

Ai-je raison ? Me suis-je posé les bonnes questions ?

Pour compliquer à présent un peu les choses… parlons de l’IFI.
Je viens de me rendre compte que mon « patrimoine net » n’est plus très loin des seuils de l’IFI, tout en restant inférieur (ouf pour l’instant).

Du coup, aux vues de ma situation actuelles (voir : delemmo : présentation) je me demande si il est judicieux de persévérer dans cette idée de nouvel achat ?

J’ai calculé que pour chaque euro investi en patrimoine immo au-delà du seuil de l’IFI, cela contribue à 0,007€* d’IFI de plus par an (donc c’est relativement peu finalement… tout étant relatif). Autrement dit, il ne faut donc pas nécessairement arrêter d’investir une fois qu’on paie l’IFI.
Par contre, ce que j’ai compris, c’est qu’il ne faut surtout pas… dépasser le seuil de l’IFI (car alors on passe de 0€ d’IFI à plusieurs milliers d’un seul coup, et ça fait très mal !)
(* pour 50.000€ de patrimoine immo net supplémentaire  350€/an, avec le barême à 0,7%)

Peut-être devrai-je tout de même mener mon projet d’achat à bien, et contrôler l’évolution de mon patrimoine immo net (qui s’accroit au fil des remboursements des mensualités d’emprunt, cf. capital restant dû), de la législation sur l’IFI, les futures lois de finances etc… pour revendre l’un des biens avant de risquer d’entrer dans le seuil.

Enfin, aurais-je intérêt à passer au LMP ? (j’y aurais accès dès aujourd’hui).
Mais alors, quels autres inconvénients ne vois-je pas pour l’instant dans le LMP aux vues de ma situation?

Pour abonder dans cette piste de LMP… j’ai cru comprendre que auto-entrepreneur et LMNP ne sont pas compatibles. Or, après cesser mon activité salariée devenir « auto entrepreneur » aurait été une piste de revenus professionnels.
Cela signifierait que en effet le LMP serait ce qui s’imposerait ?

delemmo

Mots-clés : ifi (impôt sur la fortune immobilière), immobilier, lmp (loueur en meublé professionnel)

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#2 03/07/2018 09h28

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Je ne suis d’accord avec aucun point de votre approche.

Votre aversion à l’impôt. Sauf effet de seuil, payer plus d’impôt, ça veut dire gagner plus d’argent, en brut comme en net. Si mon investissement immobilier a 1 % de rendement en plus, même imposé IR + PS à 47,2 %, il reste 0,528 % de rendement net en plus. Donc il vaut mieux un investissement plus rentable, car au total on gagne plus d’argent, en net.

L’aversion à l’impôt, ça mène tout droit aux Pinel, Girardin, etc : des investissement défiscalisants dont on oublie de regarder la rentabilité et le risque en capital, vu qu’ils permettent de payer moins d’impôt et que la personne est obnubilée par ce sujet. On sait les problèmes posés par ces régimes.

Donc, pour éviter l’impôt, vous visez volontairement une rentabilité basse, et vous visez volontairement un cashflow légèrement négatif (alors même que vous empruntez sur 25 ans), qui ne redeviendra positif que par un remboursement anticipé de l’emprunt. Pour moi c’est aberrant. Visez la rentabilité la plus élevée. Et calculez donc vos rentabilités, sur vos biens déjà détenus (par rapport à leur valeur de revente net vendeur), si ce n’est pas déjà fait : c’est indispensable.

Vous envisagez le statut LMP mais il me semble que vous ne l’avez pas correctement étudié :
- déjà, vous avez les cotisations sociales (remplaçant du RSI)
- ensuite, pour que vos biens immobiliers échappent à l’IFI, il faut qu’ils dégagent un bénéfice net supérieur à ceux des autres revenus du ménage. Or, vous dites que grâce aux charges et amortissements, le bénéfice imposable de vos locations meublées est nul. Vos biens resteraient donc soumis à l’IFI.
- vous dites que LMNP et auto-entrepreneur ne sont pas compatibles, alors que LMP et auto-entrepreneur le seraient. De ce que j’ai compris, c’est surtout d’avoir une activité au réel et une au micro qui est difficile, mais possible (dans le sens où les administrations sont peu au courant de cette possibilité, mais que cela reste possible). Donc, je ne pense pas que LMP change quoi que ce soit à ce sujet.

Paul Duvaux a un bon article de synthèse sur l’investissement immobilier et l’IFI : Comment investir dans l’immobilier et éviter l’IFI | par Me Paul DUVAUX

Sur cette possibilité d’être auto-entrepreneur : je vous fais le même reproche que sur l’immo, où vous mettez l’évitement de l’impôt comme premier critère. Là, vous dites : "je me mettrais bien sous tel statut fiscal, mais je ne sais pas encore pour quoi faire". Je vous donne le conseil inverse : déterminez d’abord ce que vous voulez faire, et déterminez ensuite quel statut est le mieux adapté.

Sinon, le problème, c’est que vous nous demandez des conseils de stratégie globale, mais sans que nous ayons la vision globale : revenus, valeur et rentabilité du patrimoine immo, patrimoine autre que immo… Je comprends que vous soyez discret sur un forum public, mais comprenez en retour qu’il est difficile de raisonner juste, sans chiffres. Désolé, je n’ai pas de boule de cristal.

Accessoirement, avec plus d’1 million de capital et pas d’enfant (et pas marié ni pacsé si j’ai bien compris), il vous faut réfléchir régime conjugal et transmission. A qui voulez-vous que votre patrimoine aille s’il vous arrive quelque chose, et comment faire pour que cette personne ou ces personnes paient le moins d’impôt possible ?

Il me semble que vous auriez grand intérêt à rencontrer un CGPI ou un fiscaliste et à bien mettre à plat avec lui vos revenus, patrimoine et projets.

Dernière modification par Bernard2K (03/07/2018 15h19)


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