Sahku98 : étude de cas immobilier (T1 peu cher et vacant depuis 2 ans)

Pour moi, ça sent l’appartement qui a eu un gros problème, genre dégâts des eaux, ou plancher qui s’écroule. Les travaux sont là pour résoudre (ou cacher vu le prix?) le problème. A votre place, je reviendrais avec un bon artisan.

Et j’irais voir les voisins pour leur demander si ils savent quelque chose.

Renseignez vous auprès des copropriétaires sur l’historique du bien.

Demander à refaire le DPE suivant nouvelle réglementation.

Précisez le mode de chauffage.

Quel est le montant des charges locatives? Calculez votre rentabilité nette.

Y a-t-il une réglementation particulière sur la ville concernée ? Plafonnement des loyers, permis de louer?

Une bonne affaire qui traîne 2 ans sur le marché,  ça n’existe pas

Dernière modification par lachignolecorse (12/11/2022 13h20)

C’est quoi un chauffage à chaudière électrique ?

L’isolation a-t-elle été améliorée suite à la rénovation ? Idem pour la ventilation ? Si rien n’a été fait, vous risquez une dégradation du dpe vu la surface et si vous êtes G, plus possible de louer dans 2 mois… donc il vous faudra probablement le rénover.

Quel est le prix au m2 indiqué sur meilleursagents par exemple ? Consultez aussi dvf et autre pour connaître les transactions récentes.

lachignolecorse a écrit :

C’est quoi un chauffage à chaudière électrique ?

L’isolation a-t-elle été améliorée suite à la rénovation ? Idem pour la ventilation ? Si rien n’a été fait, vous risquez une dégradation du dpe vu la surface et si vous êtes G, plus possible de louer dans 2 mois… donc il vous faudra probablement le rénover.

Quel est le prix au m2 indiqué sur meilleursagents par exemple ? Consultez aussi dvf et autre pour connaître les transactions récentes.

Chauffage électrique pardon, je me suis mal exprimé j’ai encore quelques lacunes dans mes connaissances. Je vous cite l’annonce pour éviter la confusion :

"Chauffage : Individuel
Chauffage (mécanisme) : Convecteurs
Chauffage (mode) : Electrique"

Comme dit dans mon 1er message, il n’y a pas eu d’isolation intérieure sur les cloisons, par contre l’installation du double vitrage PVC sur les fenêtres a du y contribuer. Ventilation, les propriétaires ont installé une VMC. Aucun trace d’humidité lors de ma visite.

En effet mais au vu de tout ce qui à été fait j’ai du mal à croire qu’on soit sur du G vu la nouvelle législation. La nécessité de faire le DPE avant mon achat semble quasi obligatoire pour s’en assurer.

Meilleurs agents estime le bien à 59 600€ soit 3311€ / m2, donc ça ne paraît pas "déconnant".

Selon Castorus l’annonce date d’il y a un peu plus d’1 mois.

Un autre bien comparable que je vais visiter, T1 16m2 vendu loué qui est une passoire, est vendu 75k soit à 4687€ le m2.

Pour les transactions, rien trouvé sur Patrim, mais j’ai trouvé cet historique sur DVF dans la même copro :

- T1 25m2 vendu 70k soit 2800€ / m2 en 2018
- T1 18m2 vendu 52k soit 2889€ / m2 en 2015. C’est surement celui là !

Merci pour DVF je ne connaissais pas.

DPE ancienne formule en F, malheureusement avec le nouveau ce sera sûrement G.
Perso, petit appart très sain, pas énergivore du tout, de C il est passé à G…

Les fenêtres en double-vitrage améliorent peu la "note" m’a-t’on dit…
De mémoire après lecture des préconisations du diagnostic : les travaux qui changent la note sont souvent de gros travaux, des trucs impossibles pour les appartements (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique ou solaire…) et des travaux énormes de copropriété qui demandent des années pour se mettre en place : isolation extérieure, changement de chaudière collective… Désespérant.

lachignolecorse a écrit :

Comment financez-vous l’achat? Prêt? Durée?

Sachant que vous êtes F, il faudrait refaire le dpe ou utiliser l’argument du nouveau dpe pénalisant pour les petites surfaces pour négocier.

Pour ce bien, vous savez déjà qu’il faudra refaire une rénovation énergétique (même si vous êtes en E) au plus tard d’ici 12 ans. Donc à prévoir dans votre négociation.

Voir aussi si vous pouvez installer une PAC monobloc (ne nécessitant pas de module externe encombrants,  juste 2 grosses bouches d’aération visibles depuis l’extérieur, voir fonction de la façade et les réticences des autres copropriétaires). Cette solution est assez "miraculeuse" pour baisser le DPE.

Prêt sur 20 ans, sur la simulation dont je vous fait part je place 22k. Sinon, même avec un apport aux frais de notaire je suis en cashflow positif suivant les prévisions.

Merci beaucoup pour les conseils. Autant j’avais prévu de négocier le prix pour le DPE actuel, mais pour le E dans 12 ans je ne savais pas.

Dernière modification par Sahku98 (12/11/2022 14h45)

Plutarque a écrit :

Autre conseil très important : il faut absolument veiller à anonymiser un minimum vos études de cas. Ici en 5 minutes, j’ai trouvé l’annonce de votre appartement, ce que n’importe quel investisseur peut faire.

Bonne nouvelle : avec 6000€ TTC de frais d’agence, votre agence est plutôt dans la fourchette basse de prix pour un bien dans le département en question.

Mauvaise nouvelle : le DPE est à plus de 430 kWh/m² an, c’est donc un F mais qui frôle le G. Avec le nouveau mode de calcul, je mets presque une pièce sur le fait que le nouveau DPE sera G. Et ce malgré le fait qu’il soit "entièrement rénové" comme le précise l’annonce. L’indication d’un "double vitrage PVC récent" me fait plutôt penser à un double vitrage installé avant 2020 et donc avant l’ancien DPE, car sinon cela aurait été formulé autrement, d’autant plus que l’appartement est inoccupé depuis 2020 !

Question : avez-vous pensé à chercher plus loin de chez vous ? Des villes comme Reims ou Troyes ont un bien meilleur potentiel, et il est tout à fait possible d’y gérer en direct vos appartements.

Je n’avais pas pris en compte cela … je voulais être le plus précis possible. En effet il serait naïf de penser que cette éventualité ne peut arriver. J’en prend note.

Très honnêtement non, je suis encore novice et je cherche à me faire la main sur un secteur que je connais pour le mieux (ce qui est le cas ici présent), bien que j’ai de fortes chances de m’élargir après plusieurs investissements.

Connaissant un peu les usages des agences immo, si je suis intéressé par un bien, je ferais faire un DPE par mon propre expert, en suivant les règles de 2022, et certainement pas celui proposé  par l’agence ou le vendeur… C’est un investissement de 200 euros qui en sécurise un de 50 000…

Rastignac

Bonjour,

En effet j’ai demandé entre temps à ce que le DPE soit refait. Si ca n’améliore pas la situation je n’y vais pas. Et si le propriétaire refuse d’en faire un nouveau, je m’en chargerais effectivement.

Merci à tous pour vos réponses.