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#1 28/08/2017 10h39 → Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d'appartements en location, beaucoup à la vente) (arras, curatelle, immobilier)

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Bonjour à tous,

Parcourant les offres immobilières dans ma région natale, je suis tombé sur une offre intéressante mais après recherches plus approfondies, je vois une situation qui me dérange, et j’aurais voulu savoir si je dois redouter un loup:

Dans la zone comprise entre la gare et l’université d’Arras, il y a peu d’offres de petits studios à la location sur les sites généralistes, par contre il semble y avoir beaucoup d’offres de vente.
J’ai du mal à comprendre ce qui peut expliquer une telle situation.

Au delà de ce sujet, j’aimerais également votre avis sur cet appartement visité avant-hier:

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Appartement de 18m², 2ème et dernier étage
Vendu loué à une personne sous curatelle de son père (légère déficience mentale, a priori).
Place de parking attitrée

Equipement/décoration minimaliste mais propre.
Une pièce principale en L et une petite salle de douche. Une unique fenêtre (vasistas).

LOCALISATION DU BIEN
Arras (62)
Centre-ville, à proximité gare et université

RENTABILITÉ DU BIEN
Ici se posent les premières questions.
Le bien est loué 340€ HC + 40€ de charges, alors que les quelques rares offres de locations pour un bien équivalent sont plutôt à 250HC + 40€ de charges
Interrogée sur ce point, la propriétaire a simplement indiqué avoir progressivement augmenté les prix au fur et à mesure des années.

Je me dis que tant que la personne sous curatelle y est logée, le loyer sera assuré, ce qui donne:
- loyer 340*12 = 4080€
- IR+TF = -1680€
- entretien = -400€
- vacances locatives = -150€
Soit environ 1850€ / an nets

Pris d’achat espéré: 36K tout compris
Donc un peu plus de 5% nets

Avec un loyer correspondant aux offres vues, on est plus sur du 3.2% (1150€ / an)

En écrivant ces données, je me rends compte que ce bien n’est pas aussi intéressant que je l’avais envisagé de prime abord. Néanmoins, j’apprécierai votre retour au moins sur les deux points généraux que j’ai évoqué: la curatelle et l’écart d’offre vente/location.

Merci d’avance.

Mots-clés : arras, curatelle, immobilier


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#2 28/08/2017 11h16 → Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d'appartements en location, beaucoup à la vente) (arras, curatelle, immobilier)

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Je suis surpris de voir autant d’annonces de vente de studios à ces prix. Je me rappelle avoir regardé l’été dernier, n’y avait pas de studio à moins de 45 000 €.

Le loyer semble un peu élevé effectivement, cela paraît risqué de calculer la rentabilité sur ces bases. J’avais en tête 300 €/mois max pour 20m2 en référence pour cette ville.

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#3 28/08/2017 11h42 → Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d'appartements en location, beaucoup à la vente) (arras, curatelle, immobilier)

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Bonjour,

loué meublé ou nu ?

Ensuite, en fonction du régime fiscal, il est indispensable de faire un calcul de rentabilité "classique". Je suis un peu effaré de voir une personne aussi expérimentée que vous déduire l’IR au milieu des autres charges.

Si on est en location nue au réel, il faut faire :
loyer HC = revenus bruts
somme des charges y compris assurance et intérêts de l’emprunt
revenus bruts - charges = revenus nets
revenus nets x (TMI + 15,5%) = IR +PS

C’est la seule façon de calculer "propre".

Concernant la curatelle : en général les paiements ne posent pas de problème. Mais il faut que vous regardiez bien :
- qui signe le bail ?
- qui paie ?
- y a-t-il une garantie ? Le père est-il suffisamment solvable ?

Il faut aussi visiter en présence du locataire, et interroger un ou deux voisins pour essayer de savoir :
- problèmes de comportement ou non (dégradations, tapage nocturne…) ?
- évolutif dans le temps ou non ?
Si la personne est stable et ne pose pas de problème, c’est parfait. Si au contraire la personne pose de gros problèmes de voisinage ou bien a un état de santé qui empire avec le temps, vous achetez les problèmes avec !

Ceci vient en plus bien sûr des diligences habituelles, comme de voir l’état de l’immeuble, l’isolation phonique  et thermique, etc. Si le locataire est très stable mais que ce sont les voisins qui dealent et font la fête jusqu’à 4 heures du mat, il ne faut pas acheter non plus.

Si jamais l’appartement se libérait, il est probable qu’il faudrait faire un bon paquet de travaux avant de relouer. En effet, s’il y a un déséquilibre offre/demande, en général on arrive à louer à condition d’avoir un appartement de qualité, qui se démarque. Ce n’est pas grave si les autres bailleurs ne louent pas, pourvu que le vôtre se loue. Il faut pratiquer la "qualité relative de l’offre", c’est à dire proposer mieux que les autres.
Il faut donc prévoir un petit pécule pour ces travaux ; que vous retrouveriez pour partie dans le loyer, dans une faible vacance locative, et dans un avantage fiscal (par exemple passer en LMNP au réel, avec les amortissements basés sur la valeur de l’appartement évaluée post-travaux).

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2017 11h43)

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#4 28/08/2017 11h59 → Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d'appartements en location, beaucoup à la vente) (arras, curatelle, immobilier)

Membre
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@Trahcoh
Intéressant… et inquiétant !
20% de baisse en un an, ça fait beaucoup…

Bernard2K a écrit :

loué meublé ou nu ?

Nu

Je suis un peu effaré de voir une personne aussi expérimentée que vous déduire l’IR au milieu des autres charges.

Vous avez raison. Disons que j’ai un petit problème avec l’immobilier… d’où mes questions ici.

Si on est en location nue au réel, il faut faire :
loyer HC = revenus bruts
somme des charges y compris assurance et intérêts de l’emprunt
revenus bruts - charges = revenus nets
revenus nets x (TMI + 15,5%) = IR +PS

Donc plutôt
4080 - (400+150) = 3530
Donc dans les 2450 nets - 450 de TF, soit 2000€ nets, environ 5.5%

Concernant la curatelle : en général les paiements ne posent pas de problème. Mais il faut que vous regardiez bien :

Oui, je suis en attente du contrat qu’ils ont signé.

Il faut aussi visiter en présence du locataire, et interroger un ou deux voisins pour essayer de savoir

C’est ce que j’ai fait ce week-end.
Le locataire est très correct, il discutait également avec un voisin mais a souligné que tous ses voisins ne sont pas aussi charmants.

Dans l’ensemble il ne me pose pas d’inquiétude.

Il faut donc prévoir un petit pécule pour ces travaux ; que vous retrouveriez pour partie dans le loyer, dans une faible vacance locative, et dans un avantage fiscal (par exemple passer en LMNP au réel, avec les amortissements basés sur la valeur de l’appartement évaluée post-travaux).

Ok, donc considérer ces travaux dans le prix d’acquisition ne serait pas un mal.

Merci pour ces précisions.


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#5 28/08/2017 12h29 → Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d'appartements en location, beaucoup à la vente) (arras, curatelle, immobilier)

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Faith a écrit :

Vous avez raison. Disons que j’ai un petit problème avec l’immobilier… d’où mes questions ici.

Donc, soit vous renoncez à l’immobilier, soit vous résolvez ce "petit problème". Investir sans être capable de calculer sa rentabilité et son cashflow, c’est aller au devant des ennuis. Vous avez largement la compétence pour apprendre.

Je reprends le calcul :
loyer HC = revenus bruts
4080 - 150 = 3930 €
La vacance locative est un moindre revenu et non pas une charge.

somme des charges y compris assurance et intérêts de l’emprunt
TF : 450
Charges copro bailleur : ??? Disons 320 €
Assurance PNO : disons 80 €
Entretien courant : 400
Charges de gestion : 20 € (gestion en direct sans agence et sans GLI)
Intérêt plus assurance du prêt (prêt de 36 k€ "standard" sur 20 ans), année médiane (année 10) = 490 €
Total : 450+320+80+20+400+490 = 1760 €

Si imposition au réel :
revenus nets imposables = revenus bruts - charges
3930-1760 = 2170

Imposition à payer
revenus nets x (TMI + 15,5%) = IR +PS
2170 x 45.5% = 987 € (je suppose un TMI à 30 %)

Revenus nets nets = 2170-987 = 1183

Résultats :
Rentabilité brute : 3930/36000 = 10.9%
Rentabilité nette nette = 1183/36000 = 3,3 %

Cashflow :
revenu net - remboursement de capital (année médiane (année 10)= 1183 -1775 = -592 €.

Résultat classique : la rentabilité brute est assez bonne (>10 %) mais tout le cashflow est bouffé par les charges, l’imposition et le remboursement du capital, donc cashflow négatif.

Pour faire ces calculs, j’ai "rempli les blancs", notamment au niveau du financement, TMI, montant des charges de copro à la charge du proprio, etc.

Cela dit, d’après votre présentation, vous n’êtes pas dans une situation "standard" :
- mi-temps. Prévoyez-vous de recourrir à un prêt ou d’acheter comptant ? Les banques vous prêteront-elles ?
- revenus volontairement "frugaux". Quel est votre TMI ?
- vous êtes en région parisienne. Pourrez-vous gérer en direct ? Si oui, quel budget pour les déplacements ?
Donc, à vous de reprendre les calculs en mettant les vraies valeurs.

A part ça, j’ai été légèrement pessimiste car on pourrait considérer que tant que le locataire est en place, vacance = 0, entretien = presque zéro, ce qui améliore les chiffres.
A noter aussi que les premières années seraient plus favorables (davantage d’intérêts à déduire, donc moins d’imposition). L’année médiane est à peu près représentative de la moyenne de la rentabilité sur 20 ans de détention : c’est plus favorable les premières années, moins favorable les dernières années.

En cas de départ du locataire, il serait intéressant de faire des travaux et meubler pour passer en LMNP au réel (si ce régime est toujours aussi avantageux à ce moment-là). Ainsi :
- Tant que le locataire est là, vous bénéficiez d’un loyer régulier (sans vacance) et d’un entretien faible ; inconvénient : imposition relativement élevée.
- Le jour où il part vous avez une somme rondelette à sortir pour rénover et meubler, mais ensuite vous bénéficiez d’une fiscalité très avantageuse.

A mon sens, le montant pour rénover et meubler n’est pas à prendre en compte sur l’investissement initial. Il faut en avoir l’ordre de grandeur en tête, mais ce n’est pas pour tout de suite. Les personnes sous curatelle ont tendance à rester très longtemps.

Au total, je trouve que la rentabilité n’est pas suffisante (ou le prix trop haut). Arras (pas exactement la ville qui fait rêver), personne sous curatelle… Probablement un budget travaux à prévoir dans l’avenir. Vous pourriez faire une offre basse en argumentant sur tous ces points.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2017 13h25)

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#6 28/08/2017 14h43 → Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d'appartements en location, beaucoup à la vente) (arras, curatelle, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

Donc, soit vous renoncez à l’immobilier, soit vous résolvez ce "petit problème". Investir sans être capable de calculer sa rentabilité et son cashflow, c’est aller au devant des ennuis.

Tout à fait d’accord. Je vais me (re)mettre aux bases, ça évitera de partir dans n’importe quel sens.

Imposition à payer
revenus nets x (TMI + 15,5%) = IR +PS
2170 x 45.5% = 987 € (je suppose un TMI à 30 %)
Revenus nets nets = 2170-987 = 1183

Résultats :
Rentabilité brute : 3930/36000 = 10.9%
Rentabilité nette nette = 1183/36000 = 3,3 %

TMI à 14% (ma faute de ne pas avoir précisé)
Donc 640€
Revenus nets nets = 2170-640 = 1530
Rentabilité brute : 3930/36000 = 10.9%
Rentabilité nette nette = 1530/36000 = 4.25 %

Cela dit, d’après votre présentation, vous n’êtes pas dans une situation "standard" :
- mi-temps. Prévoyez-vous de recourrir à un prêt ou d’acheter comptant ? Les banques vous prêteront-elles ?
- revenus volontairement "frugaux". Quel est votre TMI ?
- vous êtes en région parisienne. Pourrez-vous gérer en direct ? Si oui, quel budget pour les déplacements ?
Donc, à vous de reprendre les calculs en mettant les vraies valeurs.

En effet, ma situation fait que mon TMI sera à 14% (si pas en 2017, à coup sur en 2018)
Pour la question de l’emprunt, pas vraiment de problème de ce coté là, mais un rdv est déjà prévu pour confirmation.
En ce qui concerne les déplacements, je rentre régulièrement dans ma famille (donc facile de décaler ma visite pour faire d’une pierre deux coups), et dans le pire des cas, mon père pourrait donner un coup de main en urgence, donc pas de problème non plus.

Résultat classique : la rentabilité brute est assez bonne (>10 %) mais tout le cashflow est bouffé par les charges, l’imposition et le remboursement du capital, donc cashflow négatif.

J’avais pris en compte des charges inférieures, mais vu la qualité de votre analyse, je vais préférer me baser sur vos estimations (au moins tant que la propriétaire ne m’a pas fait parvenir les documents demandés)

Au total, je trouve que la rentabilité n’est pas suffisante (ou le prix trop haut). Arras (pas exactement la ville qui fait rêver), personne sous curatelle… Probablement un budget travaux à prévoir dans l’avenir. Vous pourriez faire une offre basse en argumentant sur tous ces points.

Mais c’est une très jolie ville dont je suis originaire, qui bénéficie d’un climat idéal (pour un gars du Nord) !
Une offre basse était déjà prévue, et sera sans doute encore baissée étant donné vos indications.
La propriétaire ayant d’elle-même dit qu’elle avait fait pas mal de visites sans recevoir de proposition, il y aura peut-être une certaine marge de manoeuvre.

Dernière modification par Faith (28/08/2017 14h47)


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#7 28/08/2017 16h06 → Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d'appartements en location, beaucoup à la vente) (arras, curatelle, immobilier)

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A 14 % c’est mieux.

Il faut continuer d’affiner le chiffrage, mais je pense que pour toute la période "avec curatelle", le chiffrage sera plus favorable que ce que j’avais calculé :
- pas de vacance
- peu d’entretien

Il reste à préciser :
- charges de copro restant à charge du bailleur ? C’est la grosse inconnue. Demandez les CR d’AG des 3 dernières années + les appels de charges des 3 dernières années.
- fiabilité du revenu. Demandez la preuve du paiement sur les 3 derniers mois plus tous documents à ce sujet (y a-t-il un acte de caution, la proprio a-t-elle une déclaration d’impôts du locataire et/ou du père, etc.).
- faisabilité de la location meublée pour l’après-curatelle (y a-t-il de la demande locale, à quel niveau de loyer etc). Si vous passez en meublé au départ du locataire, c’est un tout autre calcul de renta. Votre bien rentre dans une "deuxième vie" avec une rentabilité bien différente car fiscalité bien différente.

Oups, j’avais zappé dans votre premier message : "Une unique fenêtre (vasistas)". Une seule pour tout l’appartement ? Ca, ça craint, et ça m’évoque plein de questions :
- éclairement suffisant ?
- a-t-on une vue vers l’extérieur quand on se tient normalement dans la pièce ?
- dispositif d’occultation pour la nuit est-il présent (obligation légale) ?
- aération présente dans la salle de bains ?
- si mansardé, quelle surface habitable en loi Carrez ?
- isolation thermique des parois donnant sur l’extérieur ? Y a-t-il des traces de moisissures, des traces d’infiltration d’eau ?

A priori, une seule fenêtre de toît, sans vue, c’est un gros gros repoussoir pour la suite, que ce soit pour louer, ou pour revendre. Je mets un très gros bémol sur cet appartement à cause de ce point.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2017 16h45)

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#8 25/09/2017 13h18 → Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d'appartements en location, beaucoup à la vente) (arras, curatelle, immobilier)

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Nous voilà 1 mois après le début de cette file.

J’ai contacté 6 fois la propriétaire de ce logement pour demander des documents (en particulier contrat de location et attestation de revenus du locataire), lui demandant si le logement est toujours à vendre, etc
Elle m’a confirmé qu’il était toujours en vente, et a même eu le culot de me relancer, mais sans jamais m’envoyer le moindre document.

Le dossier comportait déjà des points troubles… mais sans avoir accès à aucun document du locataire, il devient vraiment trop hasardeux pour moi.

Merci à Bernard2K pour sa pédagogie et à Trahcoh pour son information sur l’état du marché.


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