Sous-louer en AirBnb pendant les vacances ?

Bonjour

vous pouvez lui demander comment elle gerera le fait que ses meubles et l’appartement dans lequel elle va revenir seront potentiellement tres deterioré en cas de locataire indélicat… puisque forcement c’est ce qui decidera a la fin de l’accord ou non  ( et de la mise en place de son cote)

De nature optimiste , j’aurai tendance a laisser la possibilité de faire l’essai tant qu’elle a un document justifiant de la couverture d’assurance  explicite.

De votre coté, sachez que si la sous-location est superieure au loyer vous pouvez reclamer la difference ..
cdt

Re-bonsoir,

  Que de réponses argumentées et pertinentes !

  Pour répondre à quelques interrogations: le réglement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière, le voisin direct ne voit pas d’inconvénient à ce que ce soit loué exceptionnellement (mais bien sur, connaissant les gens, au premier problème de nuisance il viendra se plaindre…), effectivement au niveau des assurances en cas de souci il y aura un "renvoi de balle" certain,…

Vous me confortez dans mon idée de refuser, et j’argumenterai pour 3 raisons:

  - Problèmes de nuisances diverses et de problèmes d’assurance en cas de souci comme vous le soulignez;

  - Si j’accepte, mes autres locataires voudront -peut etre- faire de même, et dans ce cas je serai coincé: si je leur refuse il y aura de la jalousie car j’aurai fait preuve d’un certain favoritisme vis a vis de ce locataire, et si j’accepte ça deviendra un "hotel air bnb", alors que ce n’est clairement pas mon objectif.

  - Le fait que le loyer demandé en saisonnier ne puisse etre supérieur au loyer que je lui fais payer fait perdre tout intéret à la manoeuvre, même si dans les faits le loyer vraiment pratiqué est difficilement vérifiable (comment prouver le montant demandé aux vacanciers?).

  Bref, si j’acceptais, ce serait beaucoup de tracas pour pas grand chose, si ce n’est une potentielle satisfaction du locataire, qui s’empressera d’oublier ce "geste" au premier problème venu par la suite.

  Je lui reconnais néanmoins une démarche honnete vis-à-vis de moi, ce qui est à son honneur.

  Par contre, comme dit dans les réponses, difficile de conserver un bon relationnel ensuite même en essayant de bien tourner les choses: je resterai le "salaud de proprio qui a refusé de lui faire gagner 3 mois de loyers en 3 semaines" (en forçant le trait). Mais ne le suis-je (ne le sommes-nous) pas déjà?

Timinel, le 30/06/2021 a écrit :

bonjour

une source pour le réajustement du loyer principal.

Cette possibilité correspond manifestement au cas d’une sous-location qui serait réalisée durablement à un loyer supérieur à celle du loyer principal.

Dans le cas du Airbnb, si la sous-location est autorisée par le bailleur, la locataire pourrait très bien trouver des arguments pour un loyer supérieur. Si je suis un locataire malin, et que mon propriétaire m’a autorisé à sous-louer mon logement, je facturerais le loyer "airbnb" de la façon suivante (chiffres très approximatifs, sur la base d’un loyer mensuel pour la location nue de 600 €/mois), à la nuitée :
- location du logement nu 20 (loyer mensuel de 600/30)
- location des meubles 15
- forfait de charges (charges locatives plus eau, électricité, internet, et consommables divers tels que produit vaisselle, lessive, dosettes de café, huile vinaigre sel etc) 15
- frais de plateforme et frais administratifs 10
Total 60 €/nuitée
Voilà comment on peut arriver un loyer "airbnb" du triple du loyer nu, avec une argumentation qui se tient, et qui respecte l’encadrement légal : la partie du loyer correspondant à la mise à disposition du logement nu ne dépasse pas le loyer mensuel. Et on peut encore rajouter un forfait linge + ménage quelque part entre 20 et 40 €, facturé une fois sur la totalité du séjour : c’est vraiment ce que ça coûte. Vous noterez qu’après la location du logement nu, tout ce qui suit est réellement à la charge du locataire. Qu’il s’en rembourse par un loyer "airbnb" nettement supérieur au loyer nu n’a donc rien de choquant, sur le principe (même si j’avoue que les montants sont peut-être un peu généreux…).

Dans la même idée, si j’étais le même locataire malin qui sous-loue pour tout le mois d’août à mon amie Bénédicte (puisque mon bailleur a dit "airbnb niet, mais ami fiable oui"), je lui louerais par exemple 600 € de loyer nu + 100 € de charges et consommables. Ainsi, l’encadrement du loyer nu est respecté, ce qui n’empêche pas se rembourser de l’eau, électricité, internet, qui coûtent vraiment.

Dans le cas du Airbnb, si la sous-location n’est pas autorisée par le bailleur, la totalité des loyers illicites peuvent être jugés comme étant dus au bailleur, sur le fondement de la théorie de l’accession. Ce qui est discutable, puisque comme je viens de le montrer, ce loyer de sous-location comporte en fait de nombreux frais que le locataire a vraiment engagés et qui n’ont rien à voir avec la location nue consentie par le bailleur, mais à partir du moment où la jurisprudence est confirmée en cassation, je ne discute plus.

Vous aurez noté que, aussi bien dans le cas d’une sous-location durable qui pourrait nécessiter un réajustement du loyer que dans le cas d’une sous-location airbnb non autorisée qui pourrait permettre au bailleur de récupérer les loyers par la théorie de l’accession, on demande au juge, puis le juge décide. Tant qu’il n’y a pas eu de jugement, le locataire ne doit pas un centime de plus que le loyer habituel. Tant qu’il n’y a pas eu de jugement, le bailleur a droit à ce qui est convenu dans le bail, à savoir loyer plus charges locatives ; il n’a aucun droit à demander au locataire la moitié ou la totalité de ce qui dépasse du loyer habituel, contrairement à ce que suggéraient certains. Anticiper un "droit" qui ne peut être accordé que par un juge, ça s’appelle se faire justice soi-même, et c’est évidemment interdit.

En revanche, si le locataire est d’accord pour rétrocéder une partie du loyer supplémentaire, et qu’il y a donc accord des parties, ça devient en quelque sorte un avenant au bail, que l’on aurait quasiment intérêt à écrire en tant que tel : "le locataire a demandé l’autorisation du bailleur pour sous-louer le logement en location saisonnière. Le bailleur l’accepte selon les présentes conditions. Les deux parties reconnaissent que le loyer perçu par le locataire pour cette sous-location est nettement plus élevé que le loyer principal, ce qui se justifie en partie par les dépenses supplémentaires qu’occasionnent ce type de location et qui restent à la charge du locataire (location des meubles, du linge, eau, électricité, internet, etc). Le bailleur a néanmoins un droit sur les fruits issus de la sous-location de son bien. Aussi, les deux parties conviennent qu’une juste répartition des fruits de cette activité de location saisonnière est de 50/50, pour la partie qui excède le montant habituel du loyer, ce qui permet de prendre en compte à la fois les dépenses et efforts du locataire, et à la fois le droit du bailleur aux fruits issus de son bien. Etc.".

Avec un tel avenant signé, le bailleur aurait droit à 50 % de ce qui dépasse le loyer habituel : ce droit est fondé dans le contrat ainsi accepté par les deux parties. Le seul problème, c’est que ce n’est absolument pas prévu par la loi de 1989, et que cette loi exclut un accord contractuel différent de ce qu’elle impose (puisqu’il y a carrément un modèle de bail imposé). Mais cela aurait au moins le mérite de revenir aux fondements du code civil : un contrat est négocié et accepté par les parties.

Voilà donc un moment de politique-fiction : dans un pays où nos vies seraient moins encadrées par la loi, le bailleur et le locataire pourraient établir et signer un tel avenant au bail.

Dans la mesure où la relation bailleur-locataire est très strictement encadré par la loi de 1989, un tel avenant est interdit, et on revient  à ce que je disais ci-dessus : "Tant qu’il n’y a pas eu de jugement, le bailleur a droit à ce qui est convenu dans le bail, à savoir loyer plus charges locatives ; il n’a aucun droit à demander au locataire la moitié ou la totalité de ce qui dépasse du loyer habituel, contrairement à ce que suggéraient certains. Anticiper un "droit" qui ne peut être accordé que par un juge, ça s’appelle se faire justice soi-même, et c’est évidemment interdit."

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2021 09h40)

Il semble que le forum soit échaudé par la judiciarisation calamiteuse de multiples décisions de notre société , et gagné par un  juridisme excessif censé nous  prémunir contre les aléas hypothétiques d’une sous-location….parce qu’au total c’est contre productif: un citoyen qui ne trouve pas de logement à sous louer, un locataire qui perd de l’argent et en fera grief à son propriétaire, un propriétaire gêné de refuser…mais si j’ai bien compris l’avis de la Matmut il semble que cela soit malgré tout possible (publié en août 2018)

"Lorsqu’il s’agit d’un logement privé, un locataire est autorisé à sous-louer son appartement ou sa maison à plusieurs conditions, la première étant d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire-bailleur. Dans le cas d’une sous-location, une assurance habitation reste indispensable. Quelles sont les garanties et les obligations du propriétaire bailleur, du locataire et du sous-locataire lors d’une sous-location ?

Assurance sous-location : le cas du sous-locataire
Légalement, le sous-locataire n’est pas obligé de souscrire une assurance sous-location, excepté si le locataire principal l’exige dans le contrat de sous-location. Toutefois, le sous-locataire a tout intérêt à souscrire une assurance afin de bénéficier de deux garanties capitales :

la garantie risques locatifs qui permet d’être couvert en cas de dégât des eaux, d’explosion ou d’incendie,
la garantie du recours des voisins et des tiers, afin d’être couvert si les dommages provoqués au sein du logement s’étendent à d’autres habitations.
La responsabilité civile locative offre aussi une couverture non-négligeable. Elle permet d’être protégé en cas de dommages causés par le sous-locataire au logement qu’il occupe, par sa négligence ou dus à sa mauvaise manipulation d’une installation ou d’un appareil dans le logement.

Sous-louer un appartement : les garanties du locataire principal
Durant toute la période de la sous-location de l’appartement (ou de la maison), le locataire principal doit conserver son assurance habitation. En cas de bris de glace, de vandalisme ou de vol par exemple, le locataire dispose dans son contrat de garanties qui couvrent ces sinistres. Ces garanties sont généralement absentes du contrat du sous-locataire.

Même si le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur pour sous-louer, le contrat de sous-location n’est pas opposable au bailleur. Ainsi, le locataire principal reste responsable à l’égard de ce dernier de tous les dommages locatifs. Il devra donc assumer la charge des éventuels dommages causés par le sous-locataire avant de se retourner contre lui. Il doit donc veiller à être couvert contre les éventuels dommages que pourrait causer le sous-locataire.

La souscription d’une garantie « recours du sous-locataire » permet au locataire de se prémunir du risque d’insolvabilité du sous-locataire, notamment au cas où il aurait omis de lui imposer une obligation d’assurance au contrat de sous-location.

Sous-location d’un appartement : qui paie le loyer ?
Avant de sous-louer son appartement ou sa maison, il est indispensable de rédiger un contrat de sous-location signé par le locataire principal et par le sous-locataire, quelle que soit la durée de la sous-location. En plus des informations primordiales (sous-location de tout ou partie du logement et détail des pièces louées le cas échéant, dates de début et de fin du contrat, conditions de résiliation, existence d’un préavis, mention d’un état des lieux entrant et sortant…) le versement du loyer et son montant doivent être explicitement évoqués.

Le loyer doit être réglé par le sous-locataire et son montant ne peut excéder le montant payé par le locataire principal à son bailleur. En cas de litige, la situation doit se régler entre le locataire et son sous-locataire ; le bailleur ne peut être impacté en cas de non-versement du loyer".