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#1 15/11/2016 18h56 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour à tous,

voilà un sujet qui va peut-être créer la polémique mais cela fait un moment que je me pose la question  suivante : est-il possible de sous louer un appartement pour faire du saisonnier ou de la courte durée ? Je n’ai rien trouvé de précis sur le forum à ce jour.

Je sais qu’en principe la sous location est interdite, sauf accord écrit du bailleur. Et que vous ne pouvez pas encaisser de loyers supérieurs à ceux que vous versez à votre propriétaire. Mais je me demande si certains d’entre vous ont déjà réfléchi au sujet. Car si le propriétaire est au courant et donne son accord, tout le monde n’est-il pas gagnant ?

Merci d’avance pour vos avis.

Message édité par l’équipe de modération (15/11/2016 18h59) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, location, sous location

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[+2]    #2 16/11/2016 07h03 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour,

Comme vous l’avez mentionné, le cadre juridique limite la sous-location.

Quand vous indiquez que tout le monde y est gagnant (locataire et bailleur), je ne vois pas en quoi ce dernier a à y gagner de plus. Puisque vous lui verserez le même montant de loyer, il préférera avoir un locataire occupant stable que des personnes qui vont et viennent et risquent de nuire au bon voisinage et prendront moins soin de son bien immobilier.

S’il voulait du saisonnier, il l’aurait fait directement pour augmenter son rendement, que de laisser un locataire "exploiter" son investissement.

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#3 10/04/2017 16h39 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour,

Je rebondie sur le sujet.

En effet, je pense que l’article 8 de la loi de juillet 89 qui stipule les conditions legales de la sous-location (accord formel du bailleur et limite de loyer) ne concerne que les locations de residence principale. Par consequent, si on loue un appartement en tant que residence secondaire et que l’on obtient l’accord formel du proprietaire pour sous-louer sans limite de loyer, je pense que cela est legale, en tous les cas, pas interdit par la loi.
Est ce que quelqu’un aurait un avis ou une experience de ce type?

En vous remerciant par avance.
Bluesky.

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#4 10/04/2017 17h09 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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bluesky a écrit :

… si on loue un appartement en tant que residence secondaire et que l’on obtient l’accord formel du proprietaire pour sous-louer sans limite de loyer…

Cela me semble très très théorique et tout aussi éloigné des pratiques/marchés, @salaze a parfaitement synthétisé, le propriétaire n’a aucun intérêt à donner son accord !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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[+1]    #5 10/04/2017 18h39 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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La résidence secondaire, c’est une location de chose soumise seulement au code civil. Autrement dit, c’est très peu encadré, donc les conditions de la location dépendent essentiellement de ce qui est convenu dans le bail.

L’article 1717 du code civil dispose :

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

Donc, en fait, tout dépend de la rédaction du bail :

- le bail peut interdire expréssément la sous-location. Selon les termes de l’article 1717, si ce n’est pas interdit par le bail, c’est autorisé donc il n’y a pas besoin d’obtenir l’autorisation du bailleur.

Mais attention aussi aux termes du bail sur la destination de la chose. Selon l’article 1728 :

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il faut donc que la destination ou l’usage du bien, tel que défini dans le bail, n’exclue pas la sous-location. Si par exemple le bail stipule "le preneur s’engage à utiliser exclusivement les lieux pour la résidence secondaire de lui-même et de sa famille proche", la location saisonnière me semble exclue. Attention donc aussi à la rédaction de cette partie du bail.

Notez quand même les baux de résidence secondaire sont rarement des baux de longue durée. Si le bailleur s’aperçoit que vous faites de la location saisonnière avec son bien, et qu’il se sent floué d’une façon ou d’une autre, la solution sera simple pour vous évincer : ne pas renouveler le bail.

Dernière modification par Bernard2K (10/04/2017 18h45)

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#6 10/04/2017 18h56 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour Bernard2K,

Vos explications sont particulieres claires et precises et viennent conforter mon opinion.

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#7 11/04/2017 14h42 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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J’ai récemment lu le résultat d’un procès au sujet d’une personne ayant loué l’une des chambres de son bien sans l’accord du propriétaire (je parle bien d’une chambre et pas de la totalité du bien).

En résumé:
   -le propriétaire a découvert l’annonce et a demandé au locataire d’arrêter la sous-location
   -le locataire n’a pas respecté cette demande car il avait "des demandes de location déjà acceptées" mais a promis de ne plus accepter d’autres demandes
   -le propriétaire l’assigne en justice
   -le propriétaire demande la résiliation du bail et l’expulsion
   -le propriétaire demande a récupérer les gains de la sous-location en tant que dommage et intérêts (environ 7k€)

Le jugement a donné raison au propriétaire:
   -Résiliation du bail => accepté
   -Récupération des gains de la sous-location => refusé
   -1,5k€ de préjudice moral
   -600€ de frais d’avocats

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#8 11/04/2017 15h00 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour,

si vous avez un lien vers la décision de justice, SVP.

Il  s’agit probablement d’un bien loué nu, résidence principale du locataire. Dans ce cas, la loi de 1989 dit que la sous-location est subordonnée à l’autorisation du propriétaire et que le loyer ne peut dépasser celui que paie le locataire. Ca, c’est bien connu. A partir de là, ce n’est pas étonnant qu’un tribunal applique la loi.

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#9 11/04/2017 18h34 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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En fait il y a maintenant apparemment plusieurs sons de cloche, suivant les cas, en justice.
Une décision notable à été prononcé en 2016 en faveur des propriétaires qui n’avaient pas donné leur accord (TI Paris 5, 6/04/2016) et récemment c’est une décision contraire qui est intervenue :
Paris: Un juge accorde le droit à une sous-location avec AirBnB sans l?avis des propriétaires

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#10 11/04/2017 20h02 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Sur cette dernière affaire, difficile d’obtenir des infos. Deux blogs d’avocats nous en disent un peu plus :
- l’un retient que les bordereaux de location n’ayant pas été obtenu de manière licite, ils n’ont pas été retenus comme pièces par le tribunal. Donc, ce jugement ne dit pas que les locataires avaient raison, mais que les locataires n’étaient pas condamnables, en l’absence de preuve licite recevable :
Airbnb : la sous-location illégale doit être prouvée (TI de Nogent-sur-Marne) - Le fil rouge | Claisse et Associés

- l’autre retient surtout la courte durée de la sous-location (9 jours) et la bonne foi des locataires (avoir immédiatement cessé la sous-location) :
Sous-locations prohibées via Airbnb : le tribunal d?instance de Nogent-sur-Marne déboute les bailleurs - Romain Rossi-Landi

De toute façon les propriétaires ont fait appel, donc il faut attendre le jugement en appel.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2017 20h47)

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#11 12/04/2017 11h58 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour,

Personnellement j’ai rencontré un investisseur qui exploite ce filon sur 5 appartements auprès d’un unique propriétaire (sous-location pour faire du meublé).

Par contre pour cela, il a fait les choses de façon très transparente:
- Il a clairement parler du projet au propriétaire et signé un bail spécifique (préparé par un avocat).
- Ce n’est pas lui en tant qu’individu qui est sur le bail mais une entreprise qu’il a crée spécifiquement.

Il a vendu au propriétaire quelques avantages:
- Un loyer légèrement plus cher que ce qu’il demandait initialement.
- La garantie d’un bien toujours clean (parce que c’est nécessaire pour bien louer en courte durée).

Au final, cette activité pourrait se rapprocher, toute proportion gardée, d’un mini service d’hôtellerie.

Bruno

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#12 05/09/2017 23h50 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour,

Si, passer par une société type SAS, SARL ou SARL de famille pour sous louer un bien en l’exploitant en meublé ou courte durée, respecte bien le droit du propriétaire ainsi que les règles fiscales. Car le propriétaire a donné son consentement et l’exploitation commerciale en sous location est faite par une SARL qui paie donc l’IS.

Pourrait-on si l’on pousse un peu ce raisonnement, "contourner" légalement l’interdiction de louer en meublé un bien détenu par une SCI à l’IR ?
Ex
Jean détient la SCI ABC et la SARL XYZ, la SCI ABC à l’IR sous loue son bien en nu à la SARL XYZ qui l’exploite en meublé ou courte durée.

Ainsi Jean paie l’IR sur la location nue et l’IS sur la marge bénéficiaire du meublé, la SCI peut rester à l’IR, la SARL n’assure que l’exploitation commerciale et peut facilement cesser son activité si le vent tourne.

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#13 06/09/2017 08h13 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour
Pour moi c’est jouable mais attention toutefois à l’abus de droit. Il faut que la société qui exploite le bien n’ait pas que la SCI comme bailleur…. mais une vraie activité.
Par ailleurs, le choix du prénom "Jean" est-il du au hasard ? :-)
Cdt

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#14 12/09/2017 23h04 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour

Oui il faut rendre à César ce qu’il revient à César et tirer un grand coup de chapeau à Jean B!
Je vais demander conseil à mon comptable et mon notaire pour mon projet !

Cdlt

P.

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#15 13/09/2017 07h14 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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PeterReal a écrit :

Pourrait-on si l’on pousse un peu ce raisonnement, "contourner" légalement l’interdiction de louer en meublé un bien détenu par une SCI à l’IR ?
Ex
Jean détient la SCI ABC et la SARL XYZ, la SCI ABC à l’IR sous loue son bien en nu à la SARL XYZ qui l’exploite en meublé ou courte durée.

Ainsi Jean paie l’IR sur la location nue et l’IS sur la marge bénéficiaire du meublé, la SCI peut rester à l’IR, la SARL n’assure que l’exploitation commerciale et peut facilement cesser son activité si le vent tourne.

Notez bien qu’il n’est pas "interdit" à une SCI IR de louer meublé. C’est toléré jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires. Au-delà de 10 % il faut passer à l’IS, de manière irréversible.

Pour un bien qui est déjà logé dans une SCI IR, que l’on veut absolument passer en meublé (location saisonnière notamment), et dont le loyer représenterait plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI, la solution de Jean me semble adaptée. Notez que le bail entre la SCI et la SARL est un bail commercial.

Néanmoins, si Jean n’a pas encore acquis le bien, je pense qu’il a tout intérêt à l’acquérir en nom propre pour être LMNP au réel.

En effet, dans la solution de Jean :
- déjà, deux structures à créer, des formalités, deux comptabilités à tenir…
- par la SCI IR, Jean est imposé sur le loyer, en revenus fonciers. Le cas typique est de 30 % d’IR et 15,5 % de PS (bientôt 17 %), ça coûte… Par la SARL, les recettes de la location sont imposées IS. La SARL ne peut pas amortir le bien qui ne lui appartient pas. Elle peut seulement déduire en charges le loyer versé, et amortir les meubles si c’est elle qui les a achetés. Comparez l’imposition globale à celle d’un LMNP réel qui peut amortir le bien et donc aura un BIC nul ou faible pour au moins 10 ans…
- cesser "facilement" l’activité saisonnière n’est pas si facile : il faut liquider la SARL, rompre le bail commercial pour cessation d’activité…

Vraiment, c’est une solution seulement si le bien est déjà coincé dans une SCI et que c’est la seule solution pour louer meublé. Sinon, le LMNP au réel est beaucoup plus avantageux.

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#16 14/09/2017 07h32 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour, pour info je connais assez bien le sujet puisque je me suis pencher dessus pour créer une activité, projet tjrs en cours. Et il est possible de la faire comme mentionner avec un bail commercial liant une entreprise au propriétaire et avec un contrat très bien ficelé. Par contre frais d’avocat conséquent…. Je ne pense pas que ce soit rentable pour un seul bien. Cdt

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#17 04/06/2018 14h33 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour à tous,

Est-il possible pour une SARL de louer un bien pour exercer une activité de sous-location meublée ? Si oui, le bail conclu avec le propriétaire du bien immobilier demeure-t-il civil ou faut-il basculer sur le bail commercial ?

Merci pour vos réponses

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#18 04/06/2018 15h20 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour,
Vous ne pouvez pas arriver sur ce forum ainsi en posant votre question qui nécessite une réponse complexe et surtout bien plus d’éléments pour y répondre que le peu que vous apportez.
Je vous invite à vous présenter dans la rubrique adéquate en suivant l’exemple, chercher dans le forum des réponses à vos questions et formuler une question autrement qu’aussi succinctement.

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#19 04/06/2018 15h36 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour, de quels éléments supplémentaires avez-vous besoin ? Mon message est une suite directe de la conversation qui s’oriente vers la création d’activité et évoque le bail commercial… Bien cordialement

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#20 23/02/2019 18h24 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour tout le monde,

Je me permets de déterrer ce topic car justement j’ai une demande de location de la part d’un investisseur qui a sa SARL pour effectuer de la sous-location sur un de mes logements.

Je suis ok avec le principe, parce que c’est complexe à gérer et je ne pense pas que l’appartement soit susceptible d’apporter encore plus de valeur que le loyer affiché.

Bref, le hic c’est comment prouver la solvabilité de cette SARL dans ce cas là sachant que j’ai demandé les 2 derniers bilans, le dernier avis d’IS, le KBis de moins de 3 mois et les statuts de la société. Le gérant a refusé de me donner les bilans et l’avis d’imposition.

A votre avis, est-ce que ca flaire l’arnaque et je dois laisser tomber ? Je pensais éventuellement demander le contacts d’autres propriétaires à qui il avait pris un bail pour pouvoir échanger avec eux, est-ce une bonne idée ?

Merci pour vos lumières et encore merci à celles de Bernard2K qui s’illustre décidément sur tous les topics de façon magistrale.

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[+1]    #21 24/02/2019 19h14 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Déjà, la rétention d’information, ce n’est pas bon signe. C’est à lui de prouver la solvabilité de la SARL, pas à vous. Ceci étant, s’il se porte garant de sa SARL, il peut déjà fournir ses propres avis d’IR.

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#22 25/02/2019 14h17 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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A ce compte-là demandez-lui de se porter caution solidaire à titre personnel et de fournir ses propres justificatifs de revenus.

Je vois pas trop où est le problème.
Fournir des données sensibles sur son activité à un tiers, ça peut se comprendre qu’il n’y tienne pas spécialement.
Ça pourrait donner des indications sur son business model et sa marge opérationnelle qui pourraient intéresser des concurrents potentiels.
Ou même vous donner l’idée de faire la même chose, ce qui a probablement déjà dû lui arriver.

Et un bail commercial ça se résilie très facilement comparé à un bail d’habitation en cas de problème de solvabilité.

Dernière modification par lael (25/02/2019 14h20)

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#23 25/02/2019 15h01 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses qui s’orientent donc vers une demande de caution personnelle avec preuve préalable de revenus personnels.

A toutes fins utiles, pour illustrer le propos, la personne en questions publie pas mal de vidéos sur le net. Peut-être que certains le connaissent déjà et en savent plus sur sa situation. Voici le lien.

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#24 25/02/2019 16h13 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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Ca explique effectivement d’autant plus pourquoi il ne veut pas que ses bilans soient publics.

Les youtubers faisant des vidéos sur l’investissement locatif aiment bien entretenir le mystère autour d’eux et donc conserver un maximum d’informations relatives à leur activité confidentielles.

Si j’étais médisant je dirais également que ça leur permet de pouvoir continuer à enjoliver la réalité de leur situation afin de vendre plus de formations.

Dernière modification par lael (25/02/2019 16h18)

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#25 14/04/2019 20h24 → Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ? (immobilier, location, sous location)

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paulsrzn a écrit :

Bonjour à tous,

voilà un sujet qui va peut-être créer la polémique mais cela fait un moment que je me pose la question  suivante : est-il possible de sous louer un appartement pour faire du saisonnier ou de la courte durée ? Je n’ai rien trouvé de précis sur le forum à ce jour.

Je sais qu’en principe la sous location est interdite, sauf accord écrit du bailleur. Et que vous ne pouvez pas encaisser de loyers supérieurs à ceux que vous versez à votre propriétaire. Mais je me demande si certains d’entre vous ont déjà réfléchi au sujet. Car si le propriétaire est au courant et donne son accord, tout le monde n’est-il pas gagnant ?

Merci d’avance pour vos avis.

Message édité par l’équipe de modération (15/11/2016 18h59) :
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La sous location airbnb est possible via un bail commercial sans limite de loyer.

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