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Forums des investisseurs heureux

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Favoris 1    #1 28/05/2020 12h23

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Bonjour

Mon père marié de 65 ans a eu un héritage de 200k, et souhaite diversifier avec immobilier son patrimoine car n’était jusqu’à lors que sur des placements financiers, et veut aussi préparer sa succession avec moi (fils unique). Ils ont aussi une résidence secondaire (env. 120k) en propre.

Nous sommes tous à une TMI de 30%

Notre intention serait que : mon père achete cash 1 ou 2 appartements d’une valeur de 200k€ en montant une SCI (à l’IS), avec en usufruit mon père + ma mère, et moi en nue propriété. Ces biens seraient en location nue.

Ceci dans le but qu’ils se diversifient, que ces biens puissent me transmettre facilement. Ou tout au moins que je puisse revendre ce bien plus tard afin d’acheter un autre investissement locatif si besoin.

Parallèlement à çà, je suis également en recherche d’investissement locatif nue, sur une SCI IS que je monterai avec moi et ma conjointe (PACS). Ça serait donc indépendant de ce montage.

1) Au lieu qu’ils achètent cash, peut être est-il pertinent de payer 175k€ en cash et faire un petit prêt de 25k sur 5 ans. Comme ils n’ont pas besoin de cash supplémentaires, la 1ere intention était de tout payer cash.

2) ce montage semble cohérent au regard de notre situation ? L’IS est-il judicieux ? Des clauses particulières à mettre dans les status au delà du démembrement.

3) faut-il inclure les enfants (6 ans et 2 ans) dans la SCI, car j’ai lu qu’il fallait passer par juge de tutelle. Ou comme nous serions déjà 3 (mes parents + moi), pas d’urgence à mettre mes 2 enfants de suite.

4) j’excluais la SARL Familiale, car assez restrictive dans les membres, et nous ne souhaitons pas de meublés.

5) on exclue également le PINEL, même si le neuf semble plus séduire les parents, mais je suis frileux à tomber sur un bien surcoté.

Merci de votre éclairage

Dernière modification par Juste82 (28/05/2020 12h39)

Mots-clés : sarl (société a responsabilité limitée), sci (société civile immobilière), succession

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#2 28/05/2020 13h55

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Bonjour,

Quel intérêt voyez vous à une SCI pour détenir un bien de 200k acheté sans crédit et avec un enfant unique ?

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#3 28/05/2020 14h06

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L’intérêt que vous y voyons été que mes parents fassent porter ce bien de 200k dans une SCI, et que j’en ai la nue propriété, eux l’usufruit. Mon père étant déjà en TMI à 30%, les loyers ne viendront pas impacter ces impots, surtout s’il veut prendre éventuellement
(car pas l’objectif) des dividendes avec la flat taxe.
Pour permettre à leur succession, d’être déjà propriétaire du bien et éviter des frais de succession. Le bien étant déjà l’IS, ces loyers ne viennent pas impacter mon IR.
Libre à moi ensuite de le conserver dans la sci, ou de le vendre pour réinvestir toujours dans cette sci.

Mais peut être avions nous mal saisie : l’abattement fiscal de 100k€ vers enfant direct n’est pas imputé par ce montage.

Dernière modification par Juste82 (28/05/2020 14h13)

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#4 28/05/2020 14h15

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Je reformule ma question : pourquoi ne pas démembrer directement le bien ?

Une SCI à l’IS, ca veut dire une tenue comptable etc.
Vous avez regardé les frais induits vs le coût fiscal ?

Mais peut être avions nous mal saisie : l’abattement fiscal de 100k€ vers enfant direct n’est pas imputé par ce montage.

Pourquoi ne le serait-il pas ? Il le sera au moment du transfert de la nue propriété, c’est au moment de l’extinction de l’usufruit qu’il n’y pas de frottement de fiscal.

Dernière modification par Geronimo (28/05/2020 14h19)

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#5 28/05/2020 14h23

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En effet, je pensais que le fait de mettre en SCI un bien, et que j’en ai la nue propriété, était indépendant de l’abattement des "100k pour enfant direct". Ça change des choses alors dans mon raisonnement… Je n’avais pas toutes les clés pour comprendre, donc ? 😀

Donc oui si nous demembrons directement (sans SCI IS car pas d’intérêt visiblement), ça revient à faire sauter les 100k d’abbatement, mais les loyers perçus par mes parents seront intégrés dans leur IR à 30%.

Au final, pourquoi démembrer maintenant ?

Dernière modification par Juste82 (28/05/2020 14h23)

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#6 28/05/2020 14h31

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Bonjour,
Cela impactera effectivement pas ou peu les 100 K€ si vous créez une SCI à faible capital social qui sera démembrée. En contrepartie votre père effectue son apport en compte courant d’associés.
Il faut par contre intégrer dans votre réflexion que si malheureusement votre père décédait prochainement, dans les faits le démembrement n’aura que peu apporté dans la mesure où la SCI vaudra peu (des biens immo, mais des dettes en face).
Dans le temps, la perception des loyers, et le remboursement du CCA, cette structuration prendra du sens.

Vous avez différentes problématiques à réfléchir notamment en relation avec l’origine des fonds (a priori propre à votre père)

Tout cela génère des couts notamment de gestion. La pertinence dépend entre autre du patrimoine global de vos parents.

Crown

Dernière modification par Crown (28/05/2020 14h33)

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#7 28/05/2020 14h45

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Au regard de la situation, quel type de professionnel pourrait nous aider au mieux ?

Un notaire, un conseiller patrimoine indépendant, un conseiller en fiscalité ?  Parois le type de profil à previlegier,  comment le sélectionner sans être proposé par une connaissance.

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#8 28/05/2020 15h08

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Rebonjour,
En tant que CGP smile, je vous réponds aussi "honnêtement" que possible.

Si votre problématique se "limite" à ce que vous évoquez (acquisition d’un bien immobilier avec votre père en vue de la transmission), le forum vous sera suffisant en échangeant avec les différents membres. Si vous privilégiez après réflexion l’approche via SCI, vous pourrez via internet trouvez des statuts (beaucoup de membres les font eux même) ou passer par un professionnel comme votre notaire (cela dépend un peu des notaires).

Si vous avez une réflexion plus globale transmission de votre père, autre acquisition avec votre conjointe, implication ou pas de vos enfants, etc… là encore le forum vous permettra d’avancer dans votre démarche ou alors vous pourrez solliciter un conseiller type CGP que vous trouverez possiblement via le forum ou dans votre proximité géographique.
Si votre problématique reste vraiment immobilier il y a aussi des avocats fiscalistes spécialisés en immobilier qui sauront pleinement vous éclairer dans les structurations possibles et la mise en place de ces structurations mais cela a un certain coût.

En tout cas la première approche reste à mon sens le forum pour dégrossir vos objectifs, reformaliser vos interrogations, vous assurer qu’un montage sociétaire vous parait nécessaire (quand on peut faire "simple" autant rester "simple").
Ensuite si vos interrogations deviennent un peu trop spécifiques ou personnelles, là la question d’un professionnel pourra se poser (tout dépend aussi du timing que vous voyez pour ces réflexions). 

Bonne continuation

Crown

Dernière modification par Crown (28/05/2020 15h09)

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#9 28/05/2020 19h29

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Pour préparer la succession, il faut prendre en compte l’ensemble du patrimoine de votre papa+maman, ainsi que leur régime matrimonial.

De manière générale, vous envisagez des montages qui me semblent inutilement/trop compliqués au vu des montants financiers en jeu. Faire plus simple vous fera gagner des heures chaque année, en suivi de comptabilité ou fiscalité, et aussi au dénouement de ces montages.

A priori, un couple avec un patrimoine de 320 k€ et un enfant unique devrait facilement pouvoir transmettre tout le patrimoine sans qu’il y ait beaucoup de droits de succession (en investissant la majeure partie du cash de l’héritage sur des contrats AV avec fiston en bénéficiaire ou conjoint pour l’usufruit et fiston pour la nue-propriété, et en finançant largement l’achat du bien envisagé pour la SCI IS -dont fiston aura la NP de 99% des parts-avec un emprunt avec assurance sur la tête de papa+maman à 50-50, avec un apport -disons 50k€, pour faciliter l’obtention du prêt, et étre cashflow positif- venant d’un apport en compte courant d’associé de papa/maman, ou mieux encore en achetant ce bien en direct et largement à crédit avec ensuite une donation de NP au fiston). Même sans trop de préparation, il n’y aura guère de droits à payer…. donc pourquoi monter une usine à gaz pour économiser éventuellement epsilon ?

Savez-vous que votre papa (et aussi votre maman) peut faire une donation Tepa sans droit (tous les 15 ans) : il doit avoir moins de 80 ans, celui qui reçoit (ses enfants ou petits-enfants) doivent avoir 18 ans ou plus, ça doit être du cash, il suffit de faire enregistrer un document auprès du fisc, et c’est exonéré jusqu’à 31 865€ par couple donateur/donataire (voir ici) ? UNe partie des 200 000€ hérités pourrait être transmise ainsi…

Pour vos questions :
  1) ce sera sans doute bien mieux avec un plus gros emprunt (et en utilisant le cash ailleurs : contrats AV, dons aux enfants/petits-enfants, par ex).
  2) c’est un peu compliqué, et il faudra tenir une comptabilité pour la SCI IS, et des AG, pour un montant investi somme toute modeste; pas sur que les avantages qui en seront retirés (par rapport à un achat en direct de papa+maman, suivi d’une donation de la NP à fiston) en vaillent la peine… Si SCI : choisir un capital faible (100€ par ex) et faire injecter le cash que papa y mettra en compte courant d’associé (il pourra le récupérer sans aucune fiscalité, quand la SCI aura de la trésorerie).   
  3) moi je ne mettrais pas les enfants (sauf si vous voulez vraiment compliquer au max) : d’ici que le bien soit vendu, il y a le temps, les enjeux financiers restent modestes; et aussi pas sur qu’il y ait besoin du juge des tutelles si vous les y mettez.
  4) si pas meublé, excluez   (mais meublé pourrait être une bonne idée; enfin ça dépend du bien, de sa localisation, du marché locatif local, etc.   et "meublé" ne signifie pas qu’on change de locataire tous les 3 jours car le locataire peut tout à fait en faire sa résidence principale)
  5) le PINEL n’est souvent intéressant que si l’investisseur compte y loger ses decendants, qui lui paieront un loyer, et si le bien leur convient (et n’est pas sur payé). Je connais pas mal de programmes, en banlieue parisienne, qui ont ces caractéristiques   (et qui ne sont d’ailleurs pas spécialement commercialisés avec l’étiquette "Pinel").


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 03/06/2020 23h21

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Bonjour,

Je suis peut être parti trop vite avec des solutions, au lieu d’exposer mieux les faits.

Voici la situation de mes parents :

- Marié, retraités, âgés de 65 et 67 ans
- IR avec TMI à 30%

- Immobiliers : ~ 320k€ (les prêts sont terminés)
     - Résidence principale de 200k€
     - Résidence secondaire de 120k€

- Financiers : ~130k€
     - Livret A 2x 22k€
     - LDD 2x 12k€
     - Assurance Vie en UC 60k€
     - PEL

Mes parents ont donc un patrimoine de ~450k€, puis  ils viennent de recevoir un héritage de 200k€, on arrive donc à 650k€.

Je suis fils unique, en PACS. J’ai 2 enfants (6 et 2 ans). J’ai un projet d’achat immobilier en location nue avec ma compagne.

Dans le mois qui arrive, mes parents vont me faire un don familial exonéré de 31k€ vers moi (fils unique).

Ils souhaiteraient éviter de renforcer en actifs financiers surtout dans cette période de "pré-crise", mais de s’orienter vers de l’immobilier pour se diversifier, tout en anticipant intelligemment la succession. Cet investissement serait de 150 à 200K€. Pourquoi pas y ajouter un petit prêt de 50k€ pour avoir un peu de levier.

A ce stade, la pierre papier SCPI ne nous attire pas (peut être à mauvais a priori : la valeur locatives des SCPI ne s’est pas encore "recalibrée" sur le post-covid, liquidité, …). Le PINEL est aussi exclus par peur de tomber sur du surcôté, et pas de besoin dans la famille de céder ce bien plu tard.

D’où les 1ère réflexions sans doute mauvaises que nous avions au début (ex : SCI sur ce nouveau bien avec démembrement et compte d’associé, achat en direct avec la nue propriété pour moi, …).

Dernière modification par Juste82 (03/06/2020 23h40)

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#11 04/06/2020 00h50

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Bonjour Juste82,

J’ai le même type de problématique , et j’essaie encore de déterminer quelles sont les meilleures options.

Votre père et mère ont 65 ans. Tous les 15 ans, ils peuvent vous faire une donation de 100 000 euros chacun. Si vous n’utilisez pas cet abattement maintenant, il deviendra plus difficile de le faire plus tard.

A un niveau très personnel, Mon père de 79 ans et ma mère de 71 ans avaient prévu de nous faire une donation de la NP de leur RP à leur trois enfants, ce qui aurait donné lieu a des abattements de 600 000 euros. Mais ma mère a été emportée subitement l’été dernier par une maladie fulgurante. Mon père a voulu rattraper le temps perdu après le décès, mais il avait plus de 80 ans, donc plus de dons manuels possible, et plus que 100 000 euros d’abattement par enfants. Pour que les donations marchent, il faut les faire le plus tôt possible…

J’ai vu les propositions des autres membres du forum, mais pour la sci a l’is, est-ce qu’il ne serait pas plus intéressant que Juste82 s’associe avec ses parents en tant que co-emprunteur donc, pour faire un investissement plus conséquent. Dans l’optique que la nue propriété parts de ses parents lui soient données dans la foulée?

J’ai l’impression que la sci se justifie plus si il s’agit d’un vrai projet familial, plutôt qu’un projet des parents suivi d’une donation. Il y aurait un gain a mutualiser les revenus de tout le monde, non ?

Dernière modification par lionelo (04/06/2020 01h14)

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#12 04/06/2020 07h10

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Vu l’âge de vos parents, investir dans l’immobilier locatif ne me semble pas du tout pertinent. On ne commence pas a gérer des locataires à 70 ans.

Par contre, dans votre présentation, vous indiquez vouloir investir dans l’immobilier locatif. N’avez vous pas fait un transfert? Le montage que vous proposez ne me semble pas du tout pertinent. L’immobilier locatif s’achète à crédit pour profiter de l’effet de levier et la sci n’est pas non plus une solution économe, surtout dans votre cas.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#13 04/06/2020 08h03

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Juste82 :
Vos parents ont 650 k€.
L’abattement de succession est de 100 ke de chaque parent à chaque enfant. Donc, sur leur patrimoine, en gros, 200 k€ vous seraient transmis sans droits et 450 k€ avec droits. Vous pouvez regarder combien ça coûterait sur un simulateur.

Donc, la question est celle de l’optimisation de la succession.

Cette optimisation voudrait qu’ils vous cèdent rapidement (d’ici 1 an ou 2) 100 k€ chacun pour consommer l’abattement (sachant qu’ii faut 15 ans pour qu’il se renouvelle). Ils peuvent de plus vous donner 31 865 € chacun en argent.

Première question : sont-ils d’accord pour se dépouiller ainsi ? Leur objectif n’est peut-être pas seulement de vous transmettre, mais aussi de profiter eux-mêmes de la vie et/ou de bien protéger le conjoint survivant, lorsque le premier sera décédé.

Si la réponse est oui, seconde question : comment optimiser l’utilisation de ce premier abattement de 2x100 k€ ?

Voilà comment il faut poser le problème. D’abord, le contexte. Ensuite, les objectifs. Enfin seulement, les solutions.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#14 05/06/2020 00h11

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En prenant du recul, vous avez raison que de se lancer dans l’immobilier à 65 et 67 ans n’est pas l’idéal, et qu’ils ne bénéficient pas (ou peu) de l’effet levier d’un prêt sur la durée. Bien vu !

En effet, l’idée est bien de protéger pour mes parents, le conjoints survivants. Il ne s’agit pas qu’ils me transmettent tout dès maintenant, d’ailleurs je n’en ai pas le besoin immédiat non plus.

Il se pose surtout de la question de la diversification avec ces 200K€ qui arrivent qu’ils ne savent où placer en sécurité en le valorisant un peu. Aujourd’hui leur train de vie, et leurs économies actuelles sont suffisantes à leurs yeux.
Ils pensaient en partant sur un investissement immobilier : participer à une diversification (pour se sécuriser), tout en trouvant une astuce pour faciliter la transmission de cet investissement vers moi.

On peut aussi jouer sur la nue propriété de la résidence secondaire de 120k€, si c’est plus opportun de travailler sur l’existant ?
La piste de l’assurance vie luxembourgoise pour placer ces 200k€ et bénéficier de la sécurité sur faillite des assureurs ?

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#15 05/06/2020 07h34

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Faire une SCI à l’IS pour faire une SCI n’a pas de sens; par contre faire une SCI IS pour développer un patrimoine immobilier sans subir une fiscalité prohibitive est une bonne solution.
- solution basique : votre père apporte 200 k€ en CCA à la SCI qui achète un immeuble de 200 k€. Il vous donne la quasi totalité des parts dont la valeur est 0, donc le compteur des donations ne tourne pas. Les loyers qui constituent le revenu de la SCI ( moins les frais, IS, etc…) vous permettent de rembourser le CCA.
Ce qui fait une rentrée d’argent non fiscalisée et régulière pour votre père et la constitution d’un patrimoine immobilier pour vous.
Il faut prévoir qu’en cas de décès, le CCA rentre dans la succession donc prévoir le coût éventuel ( montant provisionné dans une AV ?)
- solution plus optimisée : la SCI fait un emprunt sur votre tête ( principal associé) pour acheter un bien plus important et profiter de l’effet de levier du crédit.
Il faut calibrer l’emprunt en fonction des revenus si votre père veut récupérer de l’argent de son CCA.
- solution intermédiaire, vous faites un emprunt pour racheter une partie du CCA de votre père qui peut utiliser la somme ou la mettre sur l’AV dont vous êtes bénéficiaire.
En parallèle, donation de la nu-propriété sur les biens immobiliers et avant 70 ans apport d’une partie des livrets vers l’AV pour gonfler celle-ci.
Donc, oui, la SCI IS peut être une bonne solution.

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