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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 05/03/2020 15h16

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

j’ai besoin de vos conseils pour mon premier investissement locatif. N’ayant pas de notions comptables, je souhaiterai savoir si mon projet peut dégager un cash flow positif (voire nul).

VOTRE PROFIL:

- assistante de direction depuis 17 ans dans la même entreprise, 36 ans , TMI:14%, revenus annuel 20K

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles
- Fiscales : faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faibles
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : le soir et les Week ends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Année de construction: ancien, je pense année 60
- Étage: 3ème et dernier étage, luminosité: orientation ouest avec 2 portes fenêtres et balcon filant, surface: 33m2, sans ascenseur
- Inhabité: oui
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage collectif + climatisation réversible
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : tout à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Pierrelatte
- Proche site nucléaire du tricastin et gorges de l’Ardèche
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien? Je pense mais qui sait?

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : Vendu 38000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 600€ charges comprises (eau, électricité, internet, chauffage)
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative : 0 je gérerai l’appartement
- Mobilier: 2500€

- Travaux immédiats: 17000€, je souhaiterai le rénover entièrement. Electricité/plomberie/pose cuisine fait par un professionnel. Sol/peinture fait par moi-même et mon compagnon.
- aucun travaux de prévus au sein de la copro.

- Taxe foncière: 350€
- Charges copro: 960€ (58€/mois)
- Assurance GRL: 150 €

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€, 2000€ si la banque ne veut pas financer les frais de notaire
- Type de crédit : ma banque
- Taux du crédit avec assurance: 1.19%
- Durée du crédit:  18 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: Epargne disponible

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP (peut-être au début location saisonnière plus chronophage mais permettant d’avoir un fond de roulement plus important sur l’été, puis à la rentrée visée des étudiants ou jeunes actifs)

Merci d’avance.

Mots-clés : immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 05/03/2020 17h45

Membre
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Bonjour,
A 1ère vue, jolie rendement.

mais pour bien comprendre, il faudrait avoir le loyer HC.
Car l’eau, le chauffage et l’électricité, ça peux faire un sacré budget.

A mon avis, il faut vraiment analyser le loyer en détails! (surtout si pas de locataire en place)
Car en 1 minutes, je trouve un 35m² meublé à 390€ HC sur seloger.

Ensuite, les coûts de copropriété me semble élevé.
960€ annuel pour un bien à 38.000, ça peux sembler élevé.
Après, comme toujours qu’est ce qui est compris dedans ?
S’il y a ou non une provision pour gros travaux, ça fait une grosse différence!

Pour la rénovation, je comprends qu’il y a un locataire en place, donc la rénovation risque de devoir attendre la fin du bail.

Pour finir, si année 60, a t’il été rafraîchi lourdement (isolation, électricité, etc).

Je pose beaucoup de question, mais à mon avis, il faut encore creuser le sujet, car même le rendement n’est pas clair!

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#3 05/03/2020 19h06

Membre
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Bonsoir,

Pour les charges je suis partie sur une moyenne mensuelle de 50€ d’électricité, 15€ d’eau et 20€ d’internet.
Les charges de copropriété comprennent le chauffage, l’entretien des communs, l’électricité des communs. Pour le moment je n’ai pas le détail précis.
Le logement n’est pas occupé depuis plusieurs années et il est dans son jus. C’est pour cela que je souhaite le refaire complètement et le mettre en conformité.

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#4 05/03/2020 19h56

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Le logement n’est pas occupé depuis plusieurs années, donc comment trouvez vous 600€ de loyer ?
Car en 2 minutes de recherches, je trouve moins de 400€ pour la même ville et même surface.

Si c’est l’agent immo qui vous le dit, qu’il le prouve.

car les 600€ de loyer, ça semble délirant!
Entre 600 et 400, c’est quand même 2.400€ de loyer mensuel de différence!

Et à 55k, tout compris, avec 600€ de loyer, ça fait 13% de rendement, à 400, on tombe à 8,7% brut, ce qui est moins flagrant.
Et si on compte que 1300€ parte en TF et copro, ça fait un rendement plus transcendant.
(TF avec TEOM ou sans ?)

Au passage, 150€ d’assurance, ça me semble beaucoup! J’était à 90 sur 2020 pour une surface similaire.

Pour les travaux, vous avez un devis, ou c’est un prix estimé ?

Je ne sais pas si c’est le fait d’être par écran interposé, mais là, ça semble pas très au point sur les chiffres.
Et en investissement, mieux vaut être trop détaillé sur les chiffres que pas assez!

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#5 05/03/2020 21h24

Membre
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J’ai fait une annonce et j’ai de la demande. Par conséquent un appartement refait à neuf et tout équipé dans une résidence sécurisée peut se louer 600€.
Comme je l’ai précisé, je suis novice et débutante, c’est pour cela que je me permets de prendre conseil auprès du forum, donc je suis désolée de manquer de précision. Pour les travaux, des devis ont été réalisés par deux professionnels.

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#6 05/03/2020 22h56

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Ok niveau achat, vous avez les bons chiffres.

Perso, c’est le détail du loyer qui me chiffonne.
Déjà, essayez d’estimer le montant des charges :
-> combien de charges de copropriété sont imputables au locataire
-> Montant de la TEOM
-> Comptez autour de 5 à 7m3 d’eau annuel, à combien est le m3.
-> Combien d’électricité ?

En fait, pourquoi ne pas laisser l’eau et l’électricité au nom du locataire ?
Ca sera plus simple pour la gestion!
Sans comptez que le seul cas où vous avez le droit de fournir l’électricité au locataire est le cas d’un forfait de charge.
L’inconvénient du forfait est que si le locataire consomme plus, vous ne pouvez pas lui demander un complément.

Bref, l’ensemble semble pas mal.
Le seul point à vraiment creuser c’est les charges locatives et le loyer hors charge.

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[+1]    #7 05/03/2020 23h43

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Bonsoir:

Pour connaitre bien, voire très bien, Pierralatte et sa région, un 33 m² même refait à neuf aura du mal à se louer 600 € en comprenant toutes les charges.
Sur LBC on trouve 2/3 T2 d’environ 30 m² à 600 /650 € meublé mais haut de gamme, parking, salle commune dans la résidence, salle de sport etc..

On est plus sur 400/450 € toutes charges comprises…

Vu votre description à mon avis vous aurez du mal à louer plus de 500/550 € toutes charges comprises, en mettant du haut de gamme et avec de la chance…

Quelques "détails" :

Dans quel état sont les menuiseries?

La clim réversible a telle été posée en respectant les normes en vigueur et avec l’accord de la copropriété pour le groupe extérieur?.

Syndic assuré par un particulier…surement pas cher mais l’efficacité et la rigueur sont elles
au  RDV?

Un autre détail le seul 33 m² sur Pierrelatte en vente sur LBC est à 55 000 € et il est dans son jus aussi…https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 15924.htm/

alors la super affaire à 38 000 € libre depuis des années==> perso je cherche où est le loup…

Dernière modification par Fennec60 (08/03/2020 11h15)

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#8 08/03/2020 08h00

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Merci pour vos conseils et d’avoir soulevé certains points.
Je souhaiterai revenir au sujet principal, qui est : l’investissement sera-t-il rentable en tenant compte des chiffres donnés et de l’amortissement (déclaration au régime réel)?

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#9 08/03/2020 09h28

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tova07 a écrit :

Je souhaiterai revenir au sujet principal, qui est : l’investissement sera-t-il rentable en tenant compte des chiffres donnés et de l’amortissement (déclaration au régime réel)?

le problème c’est qu’on a pas les chiffres du loyers.
Pour calculer l’investissement, on parle du loyer HC.
Donc avec un loyer TCC, je suis incapable de dire si le rendement est intéressant.

A 1ère vu je dirais que ça semble bien, mais sans connaitre le vrai montant du loyer,  c’est très pifométrique comme appréciation.

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#10 08/03/2020 13h01

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Je comprends. Le loyer HC serait de 500€.

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[+1]    #11 08/03/2020 21h08

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Ok donc partons sur votre hypothèse de 500 € de loyer hors charges:

500 + 50 € (charges locatives récupérables) +20 € (eau)+ 10 € (TEOM)+ 25 € (électricité) +20 € (Internet)= 625 € mensuel réglé par votre futur locataire.

Pensez vous sincèrement trouver, et surtout garder, un locataire à ce tarif là pour un 33 m² qui n’aura, quoi que vous fassiez, pas de cachet particulier?

Vous êtes la seule à pouvoir répondre à cette question…

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#12 12/04/2020 10h12

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Bonjour:

Après un peu plus d’un mois de réflexion avez-vous avancé dans votre projet?

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