Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 07/02/2019 23h52 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Réputation :   

Donc ça nous fait ( 6162 - 2579 ) / 146284 = 2.45%

En déduisant les GLI et les frais d’agence on passe à 3,1%.

Les travaux et même les frais de notaire (apport personnel) n’ont pas été intégrés dans le crédit.
Dois-je les déduire du calcul également ?

Ensuite pour un seul appart quasi 600 de frais d’expert comptable c’est trop cher.

Ça me paraît cher aussi. J’ai opté pour un EC en ligne qui est censé être moins cher en théorie mais ne l’est apparemment pas. J’avais comparé avec un EC en cabinet et un second en ligne et il était pourtant le moins cher des trois.
Il faudrait que je me re-penche là-dessus afin de voir les offres d’autres concurrents.

Dernière modification par Pyriox (07/02/2019 23h53)

Hors ligne

 

#27 09/02/2019 09h52 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Le module Patrim refonctionne !
J’ai acheté à peu près au prix de vente moyen.
Après, il y a d’énormes disparités. Les ventes pour des biens équivalents vont de 4.000€ / m² à 6.500€ / m² et jusqu’à 7.000€ / m² pour le plus cher.
Mon bien est à 5275€ / m²

Une question cependant, dans mes documents j’ai lu que l’appartement était vendu 129.000€ dont 9.000 euros de frais d’agence.
Or, sur Patrim, le prix de vente indiqué est de 126.600€. Comment expliquer cela ?

Hors ligne

 

[+1]    #28 09/02/2019 11h09 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   75 

Bonjour,

La vente ne comprend t’elle pas des meubles pour 2400 euros ?

Dans ce cas, il est normal que Patrim ne considère que la partie "bien immeuble"…

Canyonneur

Hors ligne

 

#29 09/02/2019 14h20 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   88 

Pyriox a écrit :

Studio de 23.75m²

Pyriox a écrit :

Mon bien est à 5275€ / m²

Or, sur Patrim, le prix de vente indiqué est de 126.600€. Comment expliquer cela ?

Commencez par diviser 126600 par 5275…

Dernière modification par dangarcia (09/02/2019 14h21)

Hors ligne

 

#30 09/02/2019 14h30 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Réputation :   

Les deux réponses sont valables puisque la vente des meubles était bien de 2400€.

Hors ligne

 

[+1]    #31 09/02/2019 15h02 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   94 

Vous avez reçu pas mal de bons conseils, j’aime surtout celui de la jeune fille sage du lycée privée qui va en minijupe dans le ghetto… Bon, cela aurait pu être pire, vous auriez pu acheter un Pinel…
Petits conseils:
1/ Allez voir la présentation de DDTee, très instructive pour les débutants, et même pour les autres…
2/ Spécialisez-vous sur une zone (Salon est intéressante, le 94 aussi, Aix nettement moins, pour Béziers demandez à la jeune fille sage…) et tentez d’y devenir bon et réactif par de nombreuses visites.
3/Calculez votre CRD (= capital restant dû) pour les deux ou trois ans à venir, pour envisager de vendre en faisant une opération blanche, quoique instructive, et pouvoir emprunter de nouveau. Vous l’avez dans votre contrat de prêt.
4/ Trouvez-vous de bons relais sur place, la gestion locative prend du temps, surtout après 4 ou 5 logements, à partir de 10 c’est presque un métier (voir les remarques de Cri-cri qui se réoriente après une brillante réussite dans l’immobilier). Or, à votre âge, l’essentiel est de consacrer son énergie à sa profession.
5/ A mon avis, payer 300 euros par mois de cash flow négatif en province pour un investissement immobilier constitue une erreur, surtout à 25 ans. Il faut le prendre comme une initiation avant de passer aux choses sérieuses (mais pas comme la jeune fille sage en minijupe !). Il faut viser au moins l’équilibre, même si Aix, une ville riche, est un cas très particulier.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

[+1]    #32 09/02/2019 18h06 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   97 

Bonjour Pyriox,

Vous l’avez compris à la lecture des réactions et conseils précédents, vous faîtes partie des bataillons d’acheteurs séduits par les conseilleurs (trop nombreux) et marchands de tous poils qui ne sont pas les payeurs.
Le mal est fait, inutile d’en rajouter et ce n’est pas si catastrophique si vous avez acheté un bien qui vaut quelque chose (je connais des gens qui ont des cash flows mirobolants avec des logements dont j’aurais honte d’être propriétaire).
Commencez par faire évaluer sérieusement ce studio avant de trancher. Si son emplacement est top, qu’il est facile à louer, à vendre, vous avez le temps de cogiter.

Pardonnez moi de vous proposer de reconsidérer votre avenir d’investisseur immobilier.
Pourquoi voulez-vous investir dans l’immobilier est la seule question qui me vient à l’esprit en vous lisant puisqu’au final vous semblez subir.

Il vous est donné plus haut le conseil d’investir en SCPI : en l’état, vous dormiriez mieux et gagneriez peut-être (sûrement ?) plus.
Je vous recommande vivement la lecture du livre de Julien Delagrandanne "L’investissement locatif intelligent" qui vous permettrait de faire facilement une grande partie de vos devoirs et certainement d’établir une stratégie.

Dernière modification par Range19 (10/02/2019 10h30)

Hors ligne

 

#33 09/02/2019 19h46 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos précieux conseils.
Je suis d’ailleurs en pleine lecture du livre de Julien Delagrandanne, acheté hier.

Je ne peux que m’améliorer. Alors je lis vos conseils, je lis d’autres expériences vécues, je lis ce fameux livre. Je note tout ce qui peut m’être utile et pourra m’aider à l’avenir. Je me renseigne sur le marché de l’immobilier des villes avoisinantes que je connais. Sur la demande locative, les prix de l’immobilier…

Comme vous l’avez dit, le mal est fait. Inutile d’en rajouter. A voir désormais comment limiter la casse et surtout ne pas refaire les mêmes erreurs.

Pour la proposition de l’investissement en SCPI, je m’y connais encore moins là dedans que dans l’immobilier. Il faudrait que j’y jette un oeil.
Avec mes très faibles connaissances sur les SCPI à l’heure actuelle, je serai tenté de vous répondre que je n’ai pas de liquidité à investir alors qu’un crédit immobilier me permet d’investir dans l’immobilier sans forcément avoir besoin de liquidité. A moins que l’on puisse faire des crédits pour spécifiquement pour les SCPI.
Et, si je fais bien mes devoirs et que j’applique strictement tout ce que j’aurai appris d’ici là, l’immobilier me permettra d’avoir 1 puis 2 voire 3 appartements avec pour chacun des cashflow au moins neutres voire positifs. Est-ce que les SCPI peuvent me permettre d’investir une somme considérable (disons 150-200k), via un ou plusieurs crédits, tout en gagnant de l’argent chaque mois ?

Alors si les réponses sont un grand "OUI", je dois rapidement me tourner vers les SCPI et me renseigner à leur sujet.

Hors ligne

 

#34 09/02/2019 23h03 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Réputation :   52 

Les premieres reponses sont faciles a trouver

et ne regardez pas les SCPI sans savoir ce qu’est demembrement , US, NP , PP
regardez egalement la fiscalité et les SCPI avec revenu a l’etranger.

https://www.devenir-rentier.fr/t1703

https://www.devenir-rentier.fr/t10012

il y a toujours beaucoup de lecture sur le sujet sur la premiere page du forum.

( et si le titre vous refroidit .. c’est plus facile de trouver un credit difficiile qu’un credit pas facile, un bien avec toutes  les qualités et une gestion sans souci smile)

Cdt
Ps : je ne suis pas encore investi en SCPI malgré les apparences

Hors ligne

 

#35 10/02/2019 10h44 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   97 

Bonjour Pyriox,
Si je vous suis bien, vous vous intéressez à l’investissement immobilier afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Investir est une préoccupation légitime mais il y a de plus en plus de concurrents et faire de bonnes affaires ne me paraît pas si facile sauf à disposer de temps, de compétences et d’énergie soit pour être très réactif (les biens intéressants se vendent très vite) soit pour acheter une ruine et la transformer (c’est tout sauf ma pratique ni ce que je conseillerais mais il paraît que ça réussit à beaucoup).
Vous devrez probablement lister vos forces et faiblesses après avoir fait vos devoirs.

De mon point de vue, ce n’est pas la honte d’avoir un cash flow négatif, ça m’est arrivé souvent mais j’ai beaucoup plus gagné ainsi qu’avec un éventuel livret A ou mes contrats d’assurance vie.

À mes débuts, dans un monde bien plus simple où on ne calculait pas ce que l’on "gagnerait" 25 ans plus tard avec Excel, on utilisait des abaques simples.
Exemple : le loyer brut devait tourner autour de 1/10ème du montant global investi. Les temps ont changé, les prix de ce qui m’intéresse augmenté, mais grosso modo, ça me donne toujours une proportion suffisante pour consacrer une partie de ma capacité d’épargne à des choses que je comprends et très faciles à gérer/louer/vendre avec, cerise sur le gâteau, une belle sécurité du capital investi.

Dernière modification par Range19 (10/02/2019 10h54)

Hors ligne

 

#36 04/03/2019 19h10 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je continue mon apprentissage et je fais en sorte d’être le mieux préparer possible pour l’année prochaine.
Ce que j’envisage donc de faire :
1) Vendre mon bien actuel en début d’année prochaine
2) Une fois ce bien vendu, me mettre à la recherche d’un nouveau bien avec une stratégie différente

Une question cependant :
Dois-je clôturer mon activité de LMNP entre la vente du 1er bien et l’acquisition d’un nouveau bien ?
Sachant que cela pourra peut-être prendre plusieurs mois.

Par ailleurs, est-ce que je perds les avantages acquis grâce à ce bien au niveau du déficit foncier ? Ou pourrais-je les récupérer sur le prochain bien ?
Je vois que cette année par exemple, je n’ai que quelques centaines d’euros de déficit à déclarer (malgré des travaux). Tout ou presque doit donc passer en amortissement je suppose. L’amortissement, lui, est perdu car associé au bien et non à l’activité. Ou je suis à côté de la plaque ?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech