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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/10/2016 13h10 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Réputation :   

Bonjour,

Je sollicite vos points de vue par rapport à l’avancement de projets concernant l’investissement immobilier.

Habitant Paris, j’ai laissé tombé l’achat sur Paris et RP.

Je vise donc la province, et vient de tomber sur un lot de 2 appartements (ville de 100 000 hab)

2 appartement 2 pièces. Prix 124 000e
Loyer mensuel du lot : 930e
Crédit sur 15 ans : 797e
=> Je me dit super, le loyer dépassant le crédit.

Mais qd je liste toutes les charges mensuelles :
- Taxe fonciere : 115e
- Charges propriétaire : 33e
- Gestion agence immo (10%) : 93e
- Travaux appartements/copro : 100e (faible?)
- Assurance ?
- Impots sur le revenu : + 300e

=> J’arrive au minimum à 1538e par mois de dépenses pour 930e de rentrée !
Soit 600e par mois à sortir !?!
Et encore je n’ai pas mis le cout des assurances, et pour les travaux appartements + copro 100e c’est j’imagine bien faible…

Mes calculs sont ils correctent ?
Si oui il faudrait donc que pour cet investissement à 124 000e il faudrait que le loyer soit de 1538e pour être à l’équilibre ? Je ne parle même pas d’avoir du cash flow positif.

J’ai donc l’impression que 124 ke pour un loyer de 1538e c’est quasi introuvable.

Merci de partager vos avis (sur mes calculs, la rentabilité, etc…) smile

Message édité par l’équipe de modération (28/10/2016 13h50) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, investir, location

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#2 28/10/2016 14h04 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Pour votre calcul de rentabilité, vous pouvez utiliser :
1) un simulateur  Calculer la rentabilité locative dans l’immobilier ancien : outil Internet
2) faire les calculs vous-même en reproduisant le calcul présenté dans ce fil : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Lisez aussi d’autres études de cas que la votre, ça vous donnera plein d’exemples auxquels comparer.

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#3 28/10/2016 14h37 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Merci, le calcul donne une rentabilité de 1% ! smile

Ce qui me surprend, c’est que ça signifie que pour un rendement intéressant (5% net ?)
=> Il faudrait que pour mon bien à 124 000e, récupérer un loyer de 1550e/mois net

Ca me semble extrêmement compliqué (illusoire?)… J’aimerais vos avis.

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#4 28/10/2016 14h58 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

vos chiffres semblent corrects, mais il y a quelque chose qui m’interpelle : vous comptez 300€/mois d’augmentation d’IR si vous achetez ce bien ? Celà me semble énorme…C’est clairement ça qui faut chuter votre renta.
Sinon pour le reste, et pour un premier investissement, essayez de privilégier la gestion en direct, même si pas toujours possible.

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#5 28/10/2016 15h29 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Merci Yo3165, je découvre aussi ces chiffres surprenants smile

J’ai utilisé le simulateur d’impôts officiel du gouvernement.
Mon impot actuel 5 000 par an. (revenus 3300e net /mois environ)
Mon impot actuel + revenu imo de cet investissement avec loyer 930e (en Micro Foncier) => 8600e

A moins que je me trompe dans la déclaration ?

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#6 28/10/2016 15h40 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Réputation :   31 

- Gestion agence immo (10%) : 93e

Je paye 5,52 TTC% à Lille, 10% me paraissent énorme d’autres avis peut-être ?

Certains administrateurs proposent un tarif de base autour de 6 / 8% mais qui comprend uniquement l’encaissement des loyers, la délivrance des quittances, le paiement des charges et leur régularisation. Ce prix est complété par une grille tarifaire établissant le coût des autres prestations.

PAP

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#7 28/10/2016 16h36 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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10% avec assurance loyer impayé, mais j’ai vu large. Néanmoins ca reste marginal qd je vois l’impact de l’impôt…

En grossissant le trait, et même si chaque cas est unique, j’ai l’impression que pour que ce soit éventuellement intéressant (en tout cas dans la ville que je vise), il faut que les loyers soient au minimum de 1300e /mois pour un bien acheté 100 k…

Soit je me trompe dans mes calculs
Soit c’est mon profil (notamment fiscal) qui pose problème
Si ce n’est pas le cas, il me parait quasi impossible de trouver un bien à 100k avec un loyer de 1300e et donc d’investir dans l’immo.

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#8 28/10/2016 16h44 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

Membre
Réputation :   722 

Dans vos charges, les montants semblent très élevés sur TF et agence. L’agence c’est plutôt 6-7 % ; mais si vous prenez aussi la GLI ça coûte 3 % environ donc ça monte effectivement à 10 %.

Apprenez à faire vous-même un calcul de rentabilité ! Ouvrez un tableur excel, vous verrez c’est simple ! Voilà ce que je viens de faire dans Excel en une minute :

Achat    124000
frais de notaire    9920
investissement total    133920
   
    mensuel
Loyer    930
   
Charges déductibles   
TF    115
charges proprio    33
gestion agence    93
travaux    100
assurance PNO    10
intérêts + assurance emprunt    108
total charges    459
pourcentage charges    49%
revenu net imposable    (loyer - charges) 471
   
imposition (30 % IR +13,97 % PS y compris récup année suivante)     207,0987
   
revenu net net    251,9013
rentabilitée nette    2,3%

A 49 % de charges vous avez intérêt à être au réel. D’où le calcul effectué au réel.

J’ai mis les chiffres un peu à la louche ; à vous de corriger les chiffres pour mettre les vraies valeurs. N’oubliez pas de compter de la vacance locative (environ 0,5 mois par an) ce qui diminue votre loyer donc fait baisser encore un peu la rentabilité.

Vous venez de découvrir le poids des charges et de l’imposition dans la rentabilité d’un bien loué nu ! Et vous venez aussi de comprendre pourquoi tant de foremeurs s’intéressent au meublée en LMNP imposé au réel, qui permet de soustraire les amortissements.

Lisez sur le forum, tout y est ! Bonnes lectures et bonnes découvertes !

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2016 16h50)

En ligne

 

#9 28/10/2016 16h46 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

Membre
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Djtall a écrit :

Merci Yo3165, je découvre aussi ces chiffres surprenants smile

J’ai utilisé le simulateur d’impôts officiel du gouvernement.
Mon impot actuel 5 000 par an. (revenus 3300e net /mois environ)
Mon impot actuel + revenu imo de cet investissement avec loyer 930e (en Micro Foncier) => 8600e

A moins que je me trompe dans la déclaration ?

Vous passez peut être dans une tranche d’imposition supérieure avec cet achat…n’hésitez pas à faire une simulation de location meublée (souvent plus douce en matière d’impots), peut être que ça sera plus avantageux pour vous !

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#10 28/10/2016 16h50 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Bernard2K a écrit :

Dans vos charges, les montants semblent très élevés sur TF et agence. L’agence c’est plutôt 6-7 % ; mais si vous prenez aussi la GLI ça coûte 3 % environ donc ça monte effectivement à 10 %.

Apprenez à faire vous-même un calcul de rentabilité ! Ouvrez un tableur excel, vous verrez c’est simple ! Voilà ce que je viens de faire dans Excel en une minute :

Achat    124000
frais de notaire    9920
investissement total    133920
   
    mensuel
Loyer    930
   
Charges déductibles   
TF    115
charges proprio    33
gestion agence    93
travaux    100
assurance PNO    10
intérêts + assurance emprunt    108
total charges    459
pourcentage charges    49%
revenu net imposable    (loyer - charges) 471
   
imposition (30 % IR +13,97 % PS y compris récup année suivante)     207,0987
   
revenu net net    251,9013
rentabilitée nette    2,3%

A 49 % de charges vous avez intérêt à être au réel. D’où le calcul effectué au réel.

J’ai mis les chiffres un peu à la louche ; à vous de corriger les chiffres pour mettre les vraies valeurs. N’oubliez pas de compter de la vacance locative (environ 0,5 mois par an) ce qui diminue votre loyer donc fait baisser encore un peu la rentabilité.

Vous venez de découvrir le poids des charges et de l’imposition dans la rentabilité d’un bien loué nu !

Merci Bernard, j’ai utilisé un fichier excel et un site web et en effet j’en arrive en gros à ces conclusions (négatives) hmm

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#11 28/10/2016 16h51 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Djtall a écrit :

Merci Yo3165, je découvre aussi ces chiffres surprenants smile

Mon impot actuel + revenu imo de cet investissement avec loyer 930e (en Micro Foncier) => 8600e

A moins que je me trompe dans la déclaration ?

Je pense que l’erreur est d’utiliser le micro foncier alors qu’il faut déclarer au réel en retirant les intérêts (plus primes d’assurances) de l’emprunt et autres charges.
Tant que ces intérêts sont forts, cela diminuera beaucoup votre revenu à déclarer et donc votre impôt.

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#12 28/10/2016 16h59 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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En effet en déclarant au réel, il semble que j’économiserai 1000e par an. Néanmoins encore loin d’être intéressant, semble t’il.

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#13 28/10/2016 17h48 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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lot de 2 appartements

Petite précision de vocabulaire : un lot est l’individualisation d’un appartement sur le cadastre. L’immeuble entier correspond à une "parcelle" du cadastre. Ensuite, si la division de l’immeuble a été faite dans les règles, chaque appartement est un "lot" à l’intérieur de cette "parcelle".

Au sens propre, votre expression évoque deux appartements crées dans le même lot. Ça arrive, lorsqu’un appartement a été divisé en deux, sans régulariser le cadastre et le règlement de copropriété. Et c’est la source de bien des ennuis pour l’acheteur.

Si vous envisagez d’acheter ces deux appartements, vérifiez qu’il constituent deux "lots" au cadastre, et non pas un seul.

Vérifiez aussi que chaque appartement possède bien son compteur EDF individuel.

Néanmoins encore loin d’être intéressant, semble t’il.

Tout est relatif :
- 2,2 % nets, c’est autant que l’assurance-vie et plus qu’un livret
- environ 9 % de rentabilité brute, vous aurez du mal à trouver beaucoup mieux, sauf à aller au fond de la cambrousse ou à acheter des appartements avec beaucoup de travaux (c’est d’ailleurs la solution habituelle pour obtenir une meilleure rentabilité : acheter des biens avec beaucoup de travaux, de façon à créer du déficit foncier : là aussi faites une recherche sur le forum, c’est un grand classique).
- vous pourriez convertir ces deux appartements en meublés, pour profiter de la fiscalité LMNP au réel. Soit vous attendez le départ du locataire pour meubler et louer meublé au prochain locataire (méthode "propre"), soit vous convainquez vos locataires de résilier les baux actuels pour faire des baux meublés à la place (ce qui nécessite d’une part de leur fournir les meubles obligatoires, or ils en ont déjà, et d’autre part c’est une manoeuvre qui peut être condamnée si les Impôts la repèrent, et ce n’est pas difficile à repérer : même nom de locataire, même adresse, mais passage de la fiscalité de revenus fonciers à BIC : si les Impôts ont envie de s’en occuper, ils ont en tout cas aucun mal à le repérer).

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2016 17h57)

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#14 28/10/2016 22h21 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Oui, cela reste t’il intéressant lorsque la rentabilité est approximativement la même qu’une assurance vie…
hmm
En cours d’analyse

Dernière modification par Djtall (28/10/2016 22h21)

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#15 28/10/2016 22h58 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Tenez-nous au courant de votre décision. Avez-vous pensé à d’autres solutions d’investissement ?


Parrainages : Yomoni | WeSave (code CS8782) | Linxea | Bourse Direct | Me contacter en message privé

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#16 28/10/2016 22h59 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Je suis en plein dedans.
Locatif ancien ou Pinel.
Difficile de comparer simplement, les dispositifs ne sont pas les mêmes.
Je vais essayer de continuer à me documenter ici, n’hésitez pas à partager vos avis ou expériences smile

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#17 29/10/2016 07h29 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

Je pense que vous avez fait une simulation de votre impôts sur le site officiel. En quel cas, le montant d’impôt supplémentaire est logique. En effet, les impôts incluent les prélèvements sociaux CSG-RDS (15,5%) à votre IR à payer. Ce qui

Mais comme l’ont soulignés les autres intervenants, en déclarant au réel, vous aurez certaines charges déduites du calcul de votre imposition, ce qui permettra de réduire sensiblement ce poste.

Pour augmenter un peu votre rentabilité, vous pourriez aussi envisager l’achat d’un bien nécessitant quelques travaux, que vous paierez donc moins cher. Afin d’avoir un déficit foncier à reporter sur quelques exercices fiscaux.

Pour l"assurance vacance locative ou non paiement de loyers, lisez bien le contrat, car ils sont souvent restrictifs (période de carence, durée limitée, démarches judiciaires précises à faire dans un temps imparti par le bailleur pour pouvoir en bénéficier) et à bien y calculer, elle n’est pas toujours intéressante.

Enfin, concernant l’opportunité de faire gérer le bien par une agence, si vous avez déjà un syndic qui s’occupe de l’immeuble et donc des parties communes, l’agence ne vous apportera aucune plus value. Vous pouvez gérer le bien en direct et contacter une agence uniquement lorsque vous avez un changement de locataire pour faire les états des lieux et la recherche de locataire. L’agence vous facturera souvent exactement la même chose que s’ils ont le bien en gestion.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#18 29/10/2016 16h31 → Djtall : étude de cas immobilier (investissement locatif rentable en province) (immobilier, investir, location)

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Je note tout ça smile
Par rapport à vos expériences, et vos reculs, un investissement de ce type est il intéressant ?

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