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#1 05/02/2019 20h44 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Bonjour à toutes et à tous,

Ma situation :
J’ai 26 ans, suis en CDI et ai un revenu annuel d’environ 25k euros. J’ai un logement de fonction.
Je vie actuellement en région Parisienne et je connais plutôt bien Aix-en-Provence et ses alentours pour y avoir vécu quelques années.
En 2017, j’ai décidé d’investir dans l’immobilier sans trop y connaître grand chose. Première erreur. Mais bon, c’est en forgeant qu’on devient forgeron comme on dit.

Je suis passé par une agence immobilière pour l’achat d’un studio meublé dans le centre-ville d’Aix-en-Provence avec pour cible les étudiants.

Les chiffres :
Studio de 23.75m² acheté 129.000 euros (non négocié, seconde erreur) plus environ 10.000 euros de frais de notaire. Crédit immobilier de 129.000€ sur 19 ans à un taux de 1.50. Les frais de notaire ont été payés en cash.
Il est loué depuis son achat à 525€ par mois hors charges (15 euros de charges). (LMNP)
295 euros de taxe foncière par an.
Mis en gestion chez une agence immobilière. Changement en cours de l’organisme gestionnaire.
Au total et sur l’année, j’ai un cashflow négatif de 290 euros par mois sur l’année 2018 (sans compter d’éventuels travaux).

Que faire aujourd’hui ?
Je me rends aujourd’hui compte des erreurs que j’ai commises. Et elles sont nombreuses !
La rentabilité de ce bien est au final très faible et il me coûte pas mal d’argent chaque mois.
J’ai fait une demande pour rallonger mon crédit immobilier d’un an afin d’en diminuer les mensualités. (seule solution avec ma banque actuelle pour le moment)

Je souhaite également acheter un second appartement en tant que LMNP en visant cette fois-ci un cashflow proche de 0 afin de se rapprocher de l’autofinancement.
Que me conseillez-vous ?
Revendre le bien actuel pour en acheter un voire deux plus rentables ?
En acheter un second puis ensuite vendre le premier ?
En acheter un second et garder les deux ?

Je vous remercie par avance pour vos conseils avisés.

Mots-clés : non-rentable, studio

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#2 05/02/2019 21h22 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Bonjour,

1) Alors déjà, pourquoi vous vous fixez un objectif aussi faible? 0 de cashflow? Visez plus haut, soyez exigeant, patient et surtout déterminé, pour moi le cash flow positif se trouve, il faut chercher, négocier, faire des offres, des visites et optimiser par de gros travaux, fiscalité avantageuse, division, collocation, saisonnier…

Trouvez ce qui vous correspond, apprenez de vos erreurs pour ne plus en faire par la suite mais surtout je me répète, visez beaucoup plus grand, ne restez pas dans le " raisonnable " !

2) Le vendre me parait inutile, pas assez remboursé votre crédit, peu de plus-value ( voir aucune ou même pire, moins value? ) car vous n’avez pas négocié le prix d’achat et il n’y a pas eu de réelles valeurs ajoutées, sans parler du remboursement très faible que vous avez fait jusqu’à aujourd’hui..

3) Avez-vous de l’épargne de coté? Vous pouvez peut-être " injecter " du liquide pour baisser un maximum les mensualités? Avez-vous un moyen d’augmenter le loyer par des travaux d’améliorations? Même si ce n’est que 10 ou 20 euros mensuels?

4) Vous parlez d’acheter un deuxième bien, qu’en pensent les banques? Cashflow négatif = erreur assez importante pour cumuler les crédits, même si vous avez un logement de fonction, pouvez vous m’éclairer sur le sujet?

Dernière modification par michaelstaudi (05/02/2019 21h24)

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[+1]    #3 05/02/2019 21h22 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Pyriox a écrit :

La rentabilité de ce bien est au final très faible

Pourtant vous ne calculez pas cette rentabilité. Vous donnez le cashflow mais pas la rentabilité.

Vous citez plein de chiffres, mais pas les bons. Il y a trois chiffres essentiels pour décider de conserver ou pas :
1) le prix de revente, net vendeur. D’ailleurs, revendre occupé ou pas ? Je suppose que dans un coin où l’immobilier est si cher, et la rentabilité relativement basse, vendre occupé ou libre fait une vraie différence sur le prix de revente.
EDIT : 1b) ce que vous reste vraiment sur ce prix de vente, une fois que vous aurez remboursé le CRD, les IRA et les divers frais. Ca peut être négatif…
2) la rentabilité nette nette (toutes charges et impôts déduits mais hors remboursement du capital), calculée sur le prix de revente.
3) la rentabilité nette nette du placement alternatif. Sur quoi pourriez-vous investir à la place ? Ce n’est pas à Paris ni à Aix-en-Provence que vous allez trouver des rendements élevés, alors, quelle est votre stratégie alternative ?

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2019 15h35)

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#4 05/02/2019 22h10 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Je suis assez d’accord avec michaelstaudi, vous vous fixez des objectifs faibles… Et, ce n’est pas à Aix sur des studios que vous allez exploser les rentabilités… ce genre de produit, c’est de l’investissement « à la Papa » quand on est établi car il faut un effort d’épargne tous les mois.

Comme dit par B2k, il faut raisonner sur les bons chiffres pour conclure… prix de vente? CRD?

Si vous retrouvez une capacité d’emprunt, pourquoi pas de la colocation ou du saisonnier ou investir dans la « pampa » si l’objectif est la rentabilité ?

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#5 05/02/2019 22h36 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Merci pour vos réponses.
Je vais tacher de vous répondre du mieux possible.

michaelstaudi a écrit :

Avez-vous de l’épargne de coté? Vous pouvez peut-être " injecter " du liquide pour baisser un maximum les mensualités? Avez-vous un moyen d’augmenter le loyer par des travaux d’améliorations? Même si ce n’est que 10 ou 20 euros mensuels?

Je n’ai pas d’épargne de côté.
J’ai omis de préciser que la salle de bain a été en grande partie refaite à neuf à l’été 2018. J’espère ainsi pouvoir augmenter légèrement le loyer lors du prochain changement de locataire.

michaelstaudi a écrit :

Vous parlez d’acheter un deuxième bien, qu’en pensent les banques? Cashflow négatif = erreur assez importante pour cumuler les crédits, même si vous avez un logement de fonction, pouvez vous m’éclairer sur le sujet?

Je n’ai fait que quelques simulations chez des banques en ligne pour le moment. Rien encore de très concret puisque je pars prochainement en déplacement professionnel pour une durée de 3 mois et je préfère me pencher à fond dans ce second achat à mon retour.
Bien évidemment, le retour de ces simulations est que je ne pourrai pas à nouveau emprunter 129.000 euros. Mais environ 100.000 euros sur 20 ans avec un cashflow neutre devrait passer. Voire plus si je vise un cashflow positif.

Bernard2K a écrit :

Pourtant vous ne calculez pas cette rentabilité

Loyer annuel / prix d’achat + frais de notaire = 6300 / 139000 = 4,53%

Bernard2K a écrit :

le prix de revente, net vendeur. D’ailleurs, revendre occupé ou pas ? Je suppose que dans un coin où l’immobilier est si cher, et la rentabilité relativement basse, vendre occupé ou libre fait une vraie différence sur le prix de revente.

Aucune idée du prix de revente actuel. Que ce soit en net vendeur ou en "nette nette". J’ai bien peur, comme souligné par michaelstaud de devoir revendre à perte si je choisis cette solution.
Pour ce qui est de revendre libre ou occupé, il y a deux cas de figure de mon point de vue d’amateur. Vendre occupé prouve que ça se loue bien et à quel tarif. Vendre libre laisse à l’acquéreur toute liberté sur ce qu’il souhaite ensuite faire du bien. Dans tous les cas, le turnover étant assez important, l’un ou l’autre ne pose pas vraiment de soucis.

Bernard2K a écrit :

la rentabilité nette nette du placement alternatif. Sur quoi pourriez-vous investir à la place ? Ce n’est pas à Paris ni à Aix-en-Provence que vous allez trouver des rendements élevés, alors, quelle est votre stratégie alternative ?

Je regarde actuellement des villes de taille moyenne mais toujours concernées par une forte demande des étudiants, type Béziers par exemple. Mais rien de bien concret encore et surtout ce serait investir dans des villes que je ne connais pas du tout et où je n’ai jamais mis les pieds. Pas sûr que ce soit au final une super idée.

Pourquoi viser les étudiants ? Je trouve cela "rassurant" (bien que très couteux) le turnover régulier notamment vis à vis des problèmes de loyers impayés. C’est également le type de locataire qui correspond le plus à mon type d’investissement : studio meublé pour être en LMNP.
Pourquoi un studio ? Car c’est ce qui est dans mon budget actuel.

Pierrot31 a écrit :

Si vous retrouvez une capacité d’emprunt, pourquoi pas de la colocation ou du saisonnier ou investir dans la « pampa » si l’objectif est la rentabilité ?

A réfléchir en effet. Rien n’est encore arrêté pour mon prochain investissement.

Je note en tout cas toutes vos propositions et également le fait de devoir viser plus haut et surtout plus rentable.

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[+1]    #6 05/02/2019 22h57 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Vous éludez ma question sur la rentabilité nette nette. Ce que je cherche à vous faire dire, c’est que la rentabilité nette nette est peut-être à 2,5 ou 3 %, ce qui, par les temps qui courent, est toujours beaucoup mieux que les livrets ou l’AV fonds euros. Votre cashflow négatif sert à désendetter le bien. Pour quelqu’un qui voudrait constituer un patrimoine "à la papa", c’est pas mal.

Prix de revente : il est indispensable de le connaître, sinon vous raisonnez dans le vide. Regardez les prix de vente de biens similaires sur le quartier, dans Patrim.

A mon sens, il faut très probablement revendre ce bien, compte tenu de son faible rendement et de la nécessité de retrouver de la capacité d’endettement.

Mon hypothèse, c’est que ça peut se revendre au moins 10 % plus cher si c’est vide, par rapport à occupé. Les gens qui paient cher à Aix ne le font pas pour l’investissement locatif, mais pour habiter. Donc, à mon humble avis, il faut raisonner sur la façon de reprendre l’appartement pour vendre. Heureusement pour vous, en meublé, c’est beaucoup plus simple qu’en nu. Mais ça vous amène tout de même dans plusieurs mois (il faut donner congé pour la fin du bail, avec au moins 3 mois de préavis), et encore plusieurs mois pour vendre, donc de toute façon vous avez le temps de bien préparer la suite. Autrement dit, la priorité me semble de mettre en vente ce bien pour une vente effective d’ici un an environ, pour réinvestir de façon cette fois-ci performante, d’ici un an ou deux.

Vous voulez faire plus de rendement que l’immobilier "à la papa", donc vous regardez du côté de Béziers. Un parisien, primo-investisseur (ou presque), qui regarde pour investir à Béziers.

Je vais peut-être vous choquer, mais ça me fait penser à la jeune fille qui trouve bien trop sage son lycée privé des beaux quartiers, alors elle décide d’aller passer une soirée en mini-jupe dans la banlieue ghetto. Peut-être qu’elle va passer une super soirée sous la protection de ses nouveaux amis. Peut-être…

Franchement, Béziers, c’est spécial. Il faut très très très bien connaître dans quoi on met les pieds.

De toute façon vous avez plusieurs mois devant vous, alors continuez à vous former, et réfléchissez bien à votre lieu d’investissement pour que ça reste gérable. Si vous pensez rester en région parisienne, je pense qu’il faudrait regarder en région parisienne, ou alentours, à une heure, une heure et demi maxi de trajet de chez vous.

Dernière modification par Bernard2K (05/02/2019 23h10)

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#7 05/02/2019 23h03 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Bonjour

vous n’incluez pas les travaux de salle de bain dans la rentabilité du bien.

vous avez une renta brute ( 4,53 ou un peu moins ) , vous pouvez ( devez ) calculer la renta nette nette.

elle depend de vos charges et de vos impots et non du net vendeur.

le probleme n’est pas tant de mettre un peu d’argent tous les mois ( si le bien est bon, ce n’est pas perdu) que de savoir si
1) c’est une situation tenable ( avec les impots augmentants )
2) quelle est la limite supportable , si un jour vous devez vous loger  par exemple.
3) si la renta nette nette est bonne c’est comme abonder une " bonne " assurance vie.

pour le 2 eme bien attendez de bien faire vos calculs ..et d’avoir le temps de chercher.

inutile de prendre une decision avant si ce n’est pas desesperé.

Pour la vente occupée , je pense que c’est un handicap, vous dites vous meme que vous pourriez louer plus cher avec la salle de ain refaite … vous avez deja un argument de nego que vous acceptez..

cdt

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[+1]    #8 05/02/2019 23h22 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Tant que vous n’avez pas fait vos devoirs en calculant la valeur de revente net vendeur, le crd, les ira, la rentabilité net net etc etc: vous ne pourrez conclure sur ce que vous devez faire… c’est une évidence!

Avant d’investir, il faut bien connaître son marché: l’herbe a toujours l’air plus verte ailleurs. C’est une constante quand je discute avec mes « collègues investisseurs »…

Dernière modification par Pierrot31 (06/02/2019 11h02)

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#9 06/02/2019 11h31 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Si mes calculs sont bons, la rentabilité net est de 2.63% en incluant les travaux déjà effectués.

Bernard2K a écrit :

A mon sens, il faut très probablement revendre ce bien, compte tenu de son faible rendement et de la nécessité de retrouver de la capacité d’endettement.

Même si la revente doit se faire à perte ? Car je ne pourrai sûrement pas récupérer les frais de notaire dépensés lors de l’achat.
Je perdrai également les intérêts du crédit si je le rembourse de façon anticipée, non ?

Bernard2K a écrit :

Vous voulez faire plus de rendement que l’immobilier "à la papa", donc vous regardez du côté de Béziers. Un parisien, primo-investisseur (ou presque), qui regarde pour investir à Béziers.

Je citai Béziers un peu au hasard mais ça prouve bien qu’il ne faut pas investir dans une ville que l’on ne connaît pas du tout. Malheureusement, hormis Aix et ses alentours ou encore la ville dans laquelle je réside dans le 94, je ne connais pas bien d’autres endroits.
Et malheureusement, ce sont des endroits où la rentabilité est plutôt faible et où les prix des biens sont très élevés.

Bernard2K a écrit :

Si vous pensez rester en région parisienne, je pense qu’il faudrait regarder en région parisienne, ou alentours, à une heure, une heure et demi maxi de trajet de chez vous.

Je compte quitter la région Parisienne d’ici 2 à 3 ans. Mais je ne sais pas encore pour quel endroit. C’est mon patron qui décidera pour moi, donc difficile de prévoir quoi que ce soit pour le moment.
Dans tous les cas, à cause de mon taff imprévisible et exigeant, je ne pourrai jamais gérer moi même mes biens.

Timinel a écrit :

1) c’est une situation tenable ( avec les impots augmentants )

Ayant un cashflow négatif et ayant effectué des travaux cet été, je ne paierai pas d’impôt sur mes revenus locatifs avant quelques années…

Timinel a écrit :

2) quelle est la limite supportable , si un jour vous devez vous loger  par exemple.

Sauf si je change de travail, je devrai garder un logement de fonction jusqu’à ma retraite.

Timinel a écrit :

pour le 2 eme bien attendez de bien faire vos calculs ..et d’avoir le temps de chercher.

Oui j’ai bien compris mes principales erreurs. Un achat à la va-vite (poussé par mes parents), pas de négociation du prix d’achat, une rentabilité médiocre…

Tminel a écrit :

Pour la vente occupée , je pense que c’est un handicap, vous dites vous meme que vous pourriez louer plus cher avec la salle de ain refaite … vous avez deja un argument de nego que vous acceptez..

En effet, je suis d’accord avec vous.

Pierrot31 a écrit :

Tant que vous n’avez pas fait vos devoirs en calculant la valeur de revente net vendeur, le crd, les ira, la rentabilité net net etc etc: vous ne pourrez conclure sur ce que vous devez faire… c’est une évidence!

Pour la valeur de revente, malheureusement le site Patrim est actuellement indisponible.
J’ai fais le calcul de la rentabilité net-net

Dernière modification par Pyriox (06/02/2019 12h17)

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#10 06/02/2019 11h44 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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A propos de revente à perte ou pas, je ne peux dire mieux que Pierrot31 :

Pierrot31 a écrit :

Tant que vous n’avez pas fait vos devoirs en calculant la valeur de revente net vendeur, le crd, les ira, la rentabilité net net etc etc: vous ne pourrez conclure sur ce que vous devez faire… c’est une évidence!

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#11 06/02/2019 11h49 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Ah oui j’ai oublié cette partie du message. Veuillez m’en excuser.
Que sont ces acronymes, barbares pour moi, "CRD" et "IRA" ?

Edit : J’ai trouvé la réponse à ma question.

Dernière modification par Pyriox (06/02/2019 11h53)

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#12 06/02/2019 11h53 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Quand on est nouveau sur un forum et qu’on ignore quelque chose que manifestement tout le monde sait, on cherche d’abord dans un moteur de recherche pour voir si on peut comprendre par soi-même, avant de déranger les forumeurs. Ca fait partie de la nétiquette. Et ça fait partie de ce que Pierrot31 appelle justement "faire ses devoirs".

Je vais vous paraître "trop méchant" de vous répondre cela. Mais bon sang de bois, l’immobilier est un investissement dangereux quand on y va la fleur au fusil, vous le voyez assez avec votre premier investissement. Alors ce n’est vraiment pas vous rendre service que de continuer à tout vous mâcher. FAITES VOS DEVOIRS si vous voulez vraiment apprendre à investir efficacement !

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2019 11h57)

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#13 06/02/2019 11h56 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Donc quelques éléments supplémentaires.

Capital restant dû : 120 097€
Indemnités de remboursement anticipé : 3% du CRD ou 6 mois d’intérêts. Soit 900 euros pour le trimestre d’intérêts.
Rentabilité net-net : 2.63%
Valeur de revente net vendeur : J’attends que le site Patrim refonctionne.

Dernière modification par Pyriox (06/02/2019 13h37)

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#14 06/02/2019 13h37 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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dommage, les IRA sont assez facilement négociable à la souscription du crédit..

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#15 06/02/2019 13h39 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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C’est tout l’intérêt de ne pas investir dans l’immobilier en n’y connaissant strictement rien.
J’ai fait tout à l’envers, je m’en rends maintenant compte. Mais les erreurs sont faites. Voyons de l’avant et tentons de les réparer si cela est possible.

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#16 07/02/2019 11h53 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Bonjour à tous,

J’ai fait une erreur dans mes calculs hier.
Voici les bons :

Capital restant dû : 120 097€
Indemnités de remboursement anticipé : 3% du CRD ou 6 mois d’intérêts. Soit 900 euros pour le trimestre d’intérêts.
Rentabilité net-net : 1,81% en incluant les intérêts et assurance du crédit ; 2,07% sans les intérêts et assurance du crédit.
Valeur de revente net vendeur : En attente du retour du module Patrim.

Dernière modification par Pyriox (07/02/2019 11h54)

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#17 07/02/2019 17h32 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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En tout cas je confirme que Patrim ne fonctionne pas, et ça fait bien ch…

C’est super utile de connaître les vrais prix de vente, parce que sur le bon coin les gens prennent leurs désirs pour des réalités. On devient donc "accro" à cette information fiable (même si à prendre avec des pincettes, compte tenu notamment qu’on ne connaît pas l’état des biens, leur orientation, qui peuvent jouer beaucoup dans le prix de vente).

Sinon, vous avez aussi la solution de demander une évaluation à 3-4 agences. Il faudra de toute façon en passer par là pour vendre, donc autant prendre les devants… c’est gratuit.

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2019 17h34)

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#18 07/02/2019 18h17 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Mon but premier est de ne pas vendre à perte.
Je vais donc suivre vos conseils, qui sont globalement de revendre ce bien.
Cependant, je vais attendre un peu. Le locataire actuel devrait prolonger d’une année à compter de cet été. J’en profiterai pour le revendre à l’été 2020. Ainsi, d’ici là je ne devrai plus être à perte.

Concernant ma prochaine stratégie d’investissement, je souhaite rester sur du meublé (LMNP) pour tous les avantages fiscaux que ce statut apporte, notamment :
- Pas ou peu d’impôts sur les revenus locatifs durant les premières années, d’autant plus si il y a des travaux effectués.
- Pas d’impôt sur la plus-value à la revente malgré l’amortissement du bien au niveau comptable.

Je vise au minimum un cashflow positif, même faible.
Je pense changer de commune car Aix-en-Provence est une ville sûre en ce qui concerne la demande locative mais l’achat y est très cher et donc la rentabilité très faible.
Je pense me tourner vers des villes de taille moyenne que je connais bien du style de Salon-de-Provence (c’est un exemple). Dans mes prix, je peux ainsi me tourner vers des T3. La seule inconnue à l’heure actuelle et sur laquelle il va falloir que je me penche est la demande locative pour des T3 meublés dans ce type de ville.

Cela vous paraît-il cohérent ?

Dernière modification par Pyriox (07/02/2019 19h03)

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#19 07/02/2019 19h49 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Pyriox a écrit :

Mon but premier est de ne pas vendre à perte.

Je ne comprends pas :
1) Je croyais que votre but était de faire des investissements lucratifs. Pourquoi excluez-vous la revente à perte, c’est un moyen qui vous permet d’atteindre ce but ? Du but découlent les moyens.
2) comment pouvez-vous déjà savoir que vous allez revendre à perte aujourd’hui, mais que ça ne sera plus à perte dans un an, alors que vous n’avez pas évalué la valeur de revente net vendeur ?

Concernant ma prochaine stratégie d’investissement, je souhaite rester sur du meublé (LMNP) pour tous les avantages fiscaux que ce statut apporte, notamment :
- Pas ou peu d’impôts sur les revenus locatifs durant les premières années, d’autant plus si il y a des travaux effectués.
- Pas d’impôt sur la plus-value à la revente malgré l’amortissement du bien au niveau comptable.

Oui, tant que le statut LMNP reste inchangé, c’est une excellente niche fiscale.

Je vise au minimum un cashflow positif, même faible.

Plutôt une bonne idée.

Je pense changer de commune car Aix-en-Provence est une ville sûre en ce qui concerne la demande locative mais l’achat y est très cher et donc la rentabilité très faible.

C’est clair.

Je pense me tourner vers des villes de taille moyenne que je connais bien du style de Salon-de-Provence (c’est un exemple). Dans mes prix, je peux ainsi me tourner vers des T3. La seule inconnue à l’heure actuelle et sur laquelle il va falloir que je me penche est la demande locative pour des T3 meublés dans ce type de ville.

Cela vous paraît-il cohérent ?

Ca ne me semble pas cohérent de partir sur des T3, simplement parce que c’est dans votre budget ! Les T3 meublés ne sont pas faciles à louer, dans la plupart des endroits. Par ailleurs, s’ils sont moins chers à l’achat au m² qu’un studio, le loyer au m² est aussi beaucoup plus faible.

Continuez à affiner votre stratégie, sans vous poser ainsi des critères limitants et arbitraires, comme "T3" et "ville moyenne". Vous vous donnez en début de message un an pour faire cette évolution, et en fin de message vous voudriez avoir déjà votre stratégie gravée dans le marbre. Ce n’est pas cohérent, c’est juste un moyen de calmer une angoisse en prétendant avoir déjà un projet clair et défini.

Prenez le temps de réfléchir, de soupeser, de discuter avec d’autres investisseurs, de lire le forum, de lire des bouquins, et votre stratégie changera avec le temps, en mieux espérons-le. Rome ne s’est pas fait en un jour.

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2019 19h55)

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#20 07/02/2019 20h09 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas :
1) Je croyais que votre but était de faire des investissements lucratifs. Pourquoi excluez-vous la revente à perte, c’est un moyen qui vous permet d’atteindre ce but ? Du but découlent les moyens.
2) comment pouvez-vous déjà savoir que vous allez revendre à perte aujourd’hui, mais que ça ne sera plus à perte dans un an, alors que vous n’avez pas évalué la valeur de revente net vendeur ?

Dans l’attente d’une estimation plus exacte de la valeur de revente net vendeur, je me base sur mon prix d’achat (129.000€ dont 9.000€ de frais d’agence) qui ne doit pas être très éloigné de la vérité.
Ça voudrait dire, si je revends au même prix, pas plus de 120.000€ net vendeur.
Il me reste environ 120.000€ de capital restant dû auxquels s’ajoutent les indemnités de remboursement anticipé ainsi que d’autres éventuels frais.

Je ne veux pas revendre à perte car je ne veux pas combler cette perte avec un apport personnel.

Ca ne me semble pas cohérent de partir sur des T3, simplement parce que c’est dans votre budget ! Les T3 meublés ne sont pas faciles à louer, dans la plupart des endroits. Par ailleurs, s’ils sont moins chers à l’achat au m² qu’un studio, le loyer au m² est aussi beaucoup plus faible.

Continuez à affiner votre stratégie, sans vous poser ainsi des critères limitants et arbitraires, comme "T3" et "ville moyenne". Vous vous donnez en début de message un an pour faire cette évolution, et en fin de message vous voudriez avoir déjà votre stratégie gravée dans le marbre. Ce n’est pas cohérent, c’est juste un moyen de calmer une angoisse en prétendant avoir déjà un projet clair et défini.

Vous avez totalement raison.

Je souhaite utiliser au maximum le statut du LMNP tant il est avantageux actuellement. Mais je suis conscient qu’il n’est pas optimisé pour de grandes surfaces (T3 et plus).
En revanche, sur une ville comme Salon-de-Provence, les studios ne sont pas plus rentables qu’à Aix.
Il faut partir sur des surfaces plus grandes (type T3) pour trouver une plus grande rentabilité.
Il va donc me falloir trouver le bon compromis ou alors abandonner le meublé.

Au niveau du choix des villes, souhaitant rester sur des endroits que je connais et dans lesquels je peux facilement me déplacer en cas de besoin, je n’ai que 3-4 choix différents dans la région (Aix, Salon, Arles, Avignon…).

Je n’ai pas encore trouvé la bonne stratégie mais comme vous l’avez si bien indiqué, j’ai encore un peu de temps devant moi pour la trouver.

Je suis à l’écoute de vos conseils en tout cas.

Dernière modification par Pyriox (07/02/2019 20h10)

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#21 07/02/2019 21h02 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Investir à distance dans une zone où la concurrence est rude va être compliqué:
- D’une part, l’inertie pour faire des visites est importante : il ne vous restera que les rogatons.
- D’autre part, il faudra envisager la gestion par agence d’où une perte de rentabilité. Et je doute de la pérennité du modèle économique si vous voulez faire du saisonnier…

Une idée : une fois que vous serez fixé à un endroit, prospectez autour de cet endroit…

Bien à vous,

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#22 07/02/2019 21h36 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Bonjour Pyriox,

Pour les frais de vente dont vous parlez:
Si vous êtes en copropriété, vous allez surement payer divers frais pour  fournir des documents à l’acheteur potentiel comme l’état daté par exemple.
Le crédit est-il garanti par une garantie crédit logement ou garantie hypothécaire?

Pour votre calcul net net, vous auriez le détail? Que voulez vous dire par 1.81% en incluant intérêt du crédit et assurance ? Comment ne pas tenir compte?
Vous êtes bien en LMNP au réel?
Vous payez un expert comptable?
N’y a-t-il pas moyen d’optimiser vos charges pour avoir une renta > 2.5% net net qui ne serait pas si mal dans votre région?
Avez vous possibilité de moduler votre crédit et donc d’en augmenter la durée sans changer de banque? C’est très souvent possible. Cela permettrait de baisser votre effort d’épargne et donc de faciliter un second investissement.

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#23 07/02/2019 22h56 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Bonsoir

Avant de decider de vendre je pense que les conseils de letuche sont a regarder de pres, j’ai eu la meme reaction devant votre " net net "  avec interet ..

SI vous revendez , pourquoi ne pas partir sur des SCPI par la suite ( j’ai l’impression que salon de provence risque d’amener le meme genre de probleme  a part que vous acheterez mieux surement mais sur un marché plus difficile et toujours a distance avec une agence qui vous prendre 10% )

cdt

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#24 07/02/2019 23h08 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Pierrot31 a écrit :

Investir à distance dans une zone où la concurrence est rude va être compliqué:
- D’une part, l’inertie pour faire des visites est importante : il ne vous restera que les rogatons.
- D’autre part, il faudra envisager la gestion par agence d’où une perte de rentabilité. Et je doute de la pérennité du modèle économique si vous voulez faire du saisonnier…

Je n’aurai pas le choix que de mettre le bien immobilier en gestion dans une agence. Mon métier est très imprévisible et prenant et je ne pourrai pas le gérer correctement moi-même.

Pour ce qui est de la zone choisie (13), c’est la zone que je connais le mieux. A défaut de pouvoir y aller moi-même à tout moment (bien que j’y retourne régulièrement lors de mes vacances), j’ai mes parents qui y vivent encore et qui peuvent, si besoin, se déplacer rapidement sur les lieux. Ils ne veulent en revanche pas s’occuper de la gestion locative à l’année.

Une idée : une fois que vous serez fixé à un endroit, prospectez autour de cet endroit…

Je suis malheureusement amené à être muté régulièrement de part mon métier.

Letuche57 a écrit :

Pour les frais de vente dont vous parlez:
Si vous êtes en copropriété, vous allez surement payer divers frais pour  fournir des documents à l’acheteur potentiel comme l’état daté par exemple.
Le crédit est-il garanti par une garantie crédit logement ou garantie hypothécaire?

Je suis bien en copropriété. Je regarde ça demain pour votre question afin de vous répondre le plus précisément possible.

Pour votre calcul net net, vous auriez le détail? Que voulez vous dire par 1.81% en incluant intérêt du crédit et assurance ? Comment ne pas tenir compte?

Je voulais dire que ça inclue vraiment tous les frais.
Voici le détail sur l’année 2018 :

Recettes :
Loyers perçus : 5.839€
Refacturation TEOM : 83€
Charges récupérées auprès du locataire : 240€
Total recettes 2018 : 6.162€

Dépenses :
Charges de copropriété : 553€
Gestion locative : 450€
Recherche nouveau locataire par agence : 371€
GLI : 127€
Assurance PNO : 105€
Taxe foncière : 295€
CGA : 138€
Expert-comptable : 540€
CFE : 0 cette année, les impôts m’ayant oublié et tardant à régulariser la situation…
Total dépenses 2018 : 2.579€

Prix d’achat FAI : 129.000€
FDN : 10.800€
Intérêts d’emprunt : 19.334€
Assurance du crédit : 1.226€
Travaux réalisés : 6.484€
Total : 166.884

Soit :
( 6162 - 2579 ) / 166884 * 100 = 2.15%

Je trouve encore une fois un résultat différent. Je ne sais pas où je me suis trompé mais ce calcul détaillé me semble exact. Il me semble ne rien avoir oublié.

Vous êtes bien en LMNP au réel?
Vous payez un expert comptable?
N’y a-t-il pas moyen d’optimiser vos charges pour avoir une renta > 2.5% net net qui ne serait pas si mal dans votre région?
Avez vous possibilité de moduler votre crédit et donc d’en augmenter la durée sans changer de banque? C’est très souvent possible. Cela permettrait de baisser votre effort d’épargne et donc de faciliter un second investissement.

Oui je suis bien LMNP au réel et je paye un expert comptable. Grâce à lui, je ne paye d’ailleurs aucun impôt sur mes revenus locatifs.
Le plus cher reste la gestion locative et la remise en location du bien (tous les an ou deux ans tout au plus). A ce sujet, je suis en plein changement d’agence de gestion. A voir ce que la nouvelle donnera mais les prix sont beaucoup plus compétitifs.

Pour ce qui est de ma banque, ils ne laissent la possibilité que de rallonger le crédit d’une seule année. J’en ai fait la demande, j’attends désormais la réponse.

Edit : J’ai bien payé 1.868€ de frais de garantie lors de l’établissement du crédit immobilier.

Dernière modification par Pyriox (07/02/2019 23h24)

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#25 07/02/2019 23h19 → Pyriox [13]: étude de cas immobilier (studio non rentable) (non-rentable, studio)

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Votre calcul est archi faux.
Les seuls frais a tenir compte sont frais de notaires et frais d’agence. Éventuellement les travaux, ont ils été intégrés dans le crédit?

Verifier la base de calcul et refaites vos devoirs :
Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Ensuite pour un seul appart quasi 600 de frais d’expert comptable c’est trop cher.

Une fois que vous aurez trouver le bon calcul, retirer les frais engendrés par la GLI et la gestion en agence, votre rentabilité sera je pense acceptable.

A noter que lors de la revente vous allez récupérer une partie des frais de garantie CL, ca se déduira des IRA.

Dernière modification par Letuche57 (07/02/2019 23h37)

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