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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/12/2019 23h26

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Bonjour

Je souhaiterais vous soumettre ma situation afin d’obtenir vos conseils pour résoudre ce qui m’arrive.

Jusqu’à maintenant, je n’avais pas payé d’impôts sur le revenu ni de cotisations sociales depuis bien des années grâce au mécanisme du déficit foncier, étant au réel. Cependant, avec le prélèvement à la source, j’ai réalisé pour 25.000€ de travaux en 2018 mais 2019 a changé la donne car les travaux n’étant plus déductibles à 100% mais à 50% uniquement, j’ai reporté les plus gros travaux à 2020. La conséquence est que je vais passer de 0€ d’IR et 0€ de cotisations sociales à une TMI à 30% + cotisations sociales à 17,2% soit 47,2% d’un coup dés 2020.

Je n’avais pas prévu ces dernières années de "stopper" les investissements pendant 1 année, n’ayant pas vu venir le coup du prélèvement à la source et de l’année 2019 avec les 50% de déduction seulement, pensant que ça allait changer face à la grogne. D’ailleurs si vous vous souvenez le gouvernement avait même envisagé à un moment de le reporter et ce jusqu’au dernier moment. Du coup, pour la première fois, je réalise que je vais être dans une situation délicate.

Permettez-moi de vous présenter ma situation chiffrée :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4003_2019_12_21_situation_deficit.jpg

Si on prend par exemple la première ligne immobilière, maison 1, elle est louée 450€, et je rembourse 375,84€ de crédit.
J’ai donc une marge de 74,16€ mensuel soit 889€ par an.
Sur ces 889€ j’ai 574€ de foncier. Il ne resterait que 315,92€.
L’assurance propriétaire bailleur + l’assurance juridique environ 200€ par an, il ne resterait que 115,92€.

Mais d’aprés mes calculs, sur les 450€ de loyer - les intérêts (environ 150€ mensuels) soit 300€ mensuels soit 3600€ par an, je devrais 619€ de cotisations sociales ! Ca me ferait donc perdre environ 450€ par an… x le nombre de biens (9) qui sont quasiment dans la même situation = 4050€ de perte, sans compter l’impôt sur le revenu, quand l’administration recevra la déclaration des revenus en Mai. Du coup ce serait uniquement grâce à mon salaire que je ne serais pas en déficit, avec un petit positif de 398€ sur le compte à la fin du mois. Si en plus j’ai un seul locataire qui ne paie pas, ça me placera dans une situation difficile.

Si en 2020 je compte reprendre les investissements et générer à nouveau du déficit foncier, celui-ci ne sera pris en compte que pour 2021. Je souhaiterais donc profiter de cette situation pour envisager le pire (banques qui ne suivent pas pour les prochains investissements ou décision de s’arrêter là, ou accident empêchant de continuer etc…).

J’avais pensé à la SCI à l’IS à taux réduit à 15%, et d’y injecter tous mes biens soit une imposition de 15+17,2 = 32,2% c’est déjà moins pire, sauf que je suis au-delà du plafond, avec 47.000€ de loyers brut. Du coup, avec le taux de 28%+17,2 soit 45,2% je me retrouve dans la même situation qu’en nom propre. A part attendre que les crédits se terminent dans 10ans (Normalement, en 2027 (8ans donc) devaient se terminer tous les crédits et me permettre d’arrêter de travailler, tout en pouvant assumer le rouleau compresseur fiscal avec la TMI a 30%+17,2 de cotisations.…) Au vu de la situation ci-dessus et dans le tableau, quelles solutions recommanderiez-vous ? Avez-vous des suggestions ?
D’avance merci.

Dernière modification par supernewbiepro (22/12/2019 11h33)

Mots-clés : cotisations sociales, déficit insuffisant, immobilier, plus assez de charges, réel

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[+1]    #2 22/12/2019 08h10

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Bonjour,

Il me semble que vous ne maitrisez pas suffisamment bien la fiscalité des SCI à l’IS.

Il n’y a pas de prélèvements sociaux au niveau de la SCI, les taux d’imposition sont de 15% et 28%. Seuls les dividendes, en cas de bénéfices et si vous décidez d’en verser, sont concernés avec possibilité d’option pour le PFU.

Les tranches d’imposition sont déterminées par rapport au résultat imposable pas par rapport au CA de la SCI.

De plus, le résultat sera beaucoup plus faible dans une SCI que via l’IR, les biens pouvant être amortis.

Les taux de taxation IS sont par tranches…un dépassement du seuil de 38000 euros n’a donc qu’un impact  marginal.

Deux points d’attention :
- l’apport de biens à une SCI est considéré comme une cession avec plus-value éventuelle.
- les plus values en cas de vente d’un bien détenu dans une SCI à l’IS sont calculés sur la valeur après amortissement.

Comme je vous l’ai déjà conseillé dans une file sur un sujet proche, faites vous accompagner..

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/12/2019 08h22)

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#3 22/12/2019 10h07

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Bonjour supernewbiepro,

Comme l’a dit Canyonneur75, l’apport d’un bien à une SCI à l’IS :
- Vous oblige à passer par un notaire pour la rédaction des statuts
- Entraine le paiement des droits d’enregistrement de 5% par bien !

Avec une SCI À l’IS, les prélèvements sociaux n’interviennent que quand vous vous versez des dividendes.
Et vous n’avez aucun intérêt à vous verser des dividendes si vous comptez continuer à investir. Donc pas de dividendes, pas de prélèvement sociaux.

Comme impôt et taxe, vous aurez à payer :
- La Taxe foncière comme tout le monde
- La contribution au revenus locatifs (CRL) : 2,5% des loyers
- L’IS: 15% - 28% en fonction du résultat net (qui intègre l’amortissement des bien)

Je vous conseille de vous former sur le fonctionnement et la fiscalité des SCI en général et de la SCI à l’IS en particulier et pour ça, voici 2 excellents livres :
Amazon.fr - SCI: Pour bien gérer son patrimoine. - Pascal Dénos - Livres
Amazon.fr - Gestion de patrimoine - 2019-2020 - Stratégies juridiques, fiscales et sociales - Arnaud Thauvron - Livres

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#4 22/12/2019 10h54

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Votre charge de crédit est trop importante. N’avez-vous pas choisi une durée de remboursement trop courte?

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#5 22/12/2019 11h19

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Merci Canyonneur75 pour ces pistes de réflexion.

Voici les cas de figure auxquels j’ai pensé :

==> 8 biens en nom propre
==> Création d’une SCI à capital variable, à l’IS. Pourquoi capital variable ?

sci-societecivileimmobiliere a écrit :

Dans le schéma général, il n’y a pas de problème au rachat de biens en nom propre au nom d’une SCI qu’on aurait créé, puisqu’une SCI est une société, personne morale indépendante de vous-même (qui êtes une personne physique). Cependant, une règle importante doit être respectée, ce à quoi veille attentivement le fisc : « la société ne doit pas être créée dans le seul but de s’exonérer des impôts ou uniquement pour des préoccupations fiscales, mais doit avoir pour objectif le partage d’un bien immobilier et doit être un outil de gestion ».

Hors dans cette étude de cas, la société serait créé dans le seul but de s’exonérer des impôts. Par conséquent l’opération ne serait pas viable. Sauf que le législateur a prévu des chemins détournés légaux :

sci-societecivileimmobiliere a écrit :

La SCI à capital variable permet de modifier la répartition des parts de chaque associé sans avoir à en faire de déclaration, ni accomplir de formalités (voir infos SCI variable). En d’autres termes, on peut créer à deux personnes (ou plus !) une société civile immobilière, avec un associé qui aurait 10 parts, et l’autre 90. Un mois après (ou n’importe quelle autre période), on décide de modifier cette répartition de manière à ce que les associés aient 50 % des parts chacun (avec ou sans augmenter le capital). Il n’y a aucune formalité à accomplir.

En revanche, le gérant devra établir un procès-verbal (PV) de réunion en assemblée (vous pouvez la faire sans formalisme, sur le coin de votre table de cuisine) par lequel il et écrit que les associés ont décidé une autre répartition… Ce PV sera simplement établi et copié (ou écrit directement) sur le livre contenant les comptes rendus des assemblées. C’est tout !

S’en est suivi le questionnement suivant ; SCI à capital variable à l’IS ou bien SARL familiale ? Car cette dernière permettrait

agence-juridique a écrit :

des projets immobiliers plus ambitieux ! En effet, vous pourrez mettre en place des projets de vente et de location avec cette forme juridique car c’est une société commerciale. Donc, vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier plus important comme par exemple un complexe immobilier et tirer des véritables revenus de vos locations ou reventes.

sauf que l’intérêt de la SARL familiale étant outre le bénéfice des abattements en LMP (ce que je ne fais pas, je fais que de la location de maisons vides), l’imposition à l’IR, vu notre tranche d’imposition à 30%, l’intérêt reste relatif.

Pour la SCI à l’IS, afin de bénéficier du taux réduit à 15%, il faudrait donc limiter le nombre de biens pour que les revenus dégagés ne dépassent pas les 38.120€. Donc dans notre étude de cas, créer deux SCI à l’IS à capital variable.
- Dans un premier temps, prendre sa compagne et lui donner une majorité des parts.
- Dans un second temps une fois les opérations de rachat réalisées par les deux SCI, changer la répartition des parts pour redevenir majoritaire.

Quant au besoin d’usage des gains générés par les 2 SCI à l’IS, on peut pour éviter de devoir sortir les fonds qui seraient imposés au prélèvement forfaitaire unique (30%), les utiliser directement grâce à un mécanisme mère-fille ; Une société mère type SAS qui détient une part dans les société filles type SCI, et grâce à différents procédés les flux de capitaux entre eux seraient très peu imposés. L’inconvénient c’est que cela génère un cout, une holding, quel que soit le statut qu’elle adopte, doit nommer des commissaires aux comptes.

On me précise également cette astuce pour la revente ; La SCI à l’IS à la revente est très penalisante car l’impot sur la plus value prend en compte tous les amortissements fait durant la Periode IS. Ex : un immeuble acheté 300k et revendu après 25 ans de detention à L’IS, vous n’aurez que approx 150k dans votre poche car toutes les économies d’impots que vous aurez fait à l’IS sont en fait douleureuses à la revente. Vous pourrez rester à l’IR et monter une holding patrimoniale qui acheterait 99% de vos parts SCI et vous garderiez 1% en nom propre pour bénéficier de 15% de taxation de votre holding. 1 an avant la revente vous rachèteriez 99% des parts en nom propre ce qui vous permettrait de profiter de la fiscalisaté à l’IR à la revente et pas d’être impacté par la taxation de la plus value de l’IS.

Trahcoh a écrit :

Votre charge de crédit est trop importante. N’avez-vous pas choisi une durée de remboursement trop courte?

C’est possible. Tant que du déficit foncier était généré de façon conséquente ça ne posait pas de soucis, mais maintenant que je réfléchis à ralentir voir stopper les investissements, votre remarque devient pertinente. Du coup, peut-être y remédier par le biais d’un rachat au sein d’une SCI à l’IS à capital variable, cette fois sur 20ans ?

Dernière modification par supernewbiepro (22/12/2019 12h44)

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#6 22/12/2019 13h25

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Une sci is n’est pas imposée sur ses revenus, mais sur ses bénéfices.

Vous cherchez des conseils immo, mais vous ne donnez ni le montant des emprunts, ni celui des loyers.

Pour diminuer la charge d’emprunt, il faut soit augmenter le plus fort possible la durée d’emprunt, soit en rembourser une partie en revendant. 375 € par mois sur 15 ans deviennent 256 €/mois sur 25 ans. Si vous avez fait les travaux vous même, vous devez attendre des plus-values confortables en cas de revente je suppose.

Enfin, projetez-vous à long terme sur vos projets, au moins en calculant les impôts sur la durée du prêt, pour voir si vous pourrez y faire face.

Si un projet ne s’autofinance pas sur la durée du prêt, je passe au suivant. Il faut au moins 9-10% de rentabilité brute en meublé, et 2 ou 3 points de plus en nu.

Dernière modification par Trahcoh (22/12/2019 17h01)

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#7 22/12/2019 16h52

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Il me semble qu’il faudra aussi l’accord de la banque pour que les prêts accordés en nom propre soient transférés à la sci…

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#8 22/12/2019 17h38

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Pour ma part, je n’ai pas changé d’avis par rapport à votre fil précédent :

votre problème n’est pas seulement un endettement élevé (voire excessif). Votre problème est aussi :
- concentration extrême de vos investissements sur un seul secteur (l’immobilier), sur une seule ville (Vichy) et sur un seul type de biens (maisons).
- fuite en avant du déficit foncier qui devra bien se finir un jour. Avez-vous fait le calcul du montant IR+PS que vous devrez payer si jamais vous n’avez plus aucun travaux à déduire ? Est-ce que vous pourrez encore rembourser vos emprunts dans ce cas ?

Si vous restez dans l’immobilier, variez au moins les plaisirs.
Pourquoi pas un petit immeuble de rendement, avec de petits logements à louer meublé pour profiter de la niche fiscale LMNP au réel.
Pourquoi pas transformer vos acquisitions les plus anciennes en meublé, éventuellement en les divisant en plusieurs logements, si elles s’y prêtent ? (rappel : il faut rester en location nue jusqu’au 31/12/N+3, sachant que N est la dernière année où cet immeuble-là a crée un déficit foncier qui s’est imputé sur le revenu global).
Pourquoi pas une maison en Pinel ou une rénovation en Pinel ancien ou en Denormandie (si la ville est éligible). Naturellement, pas un attrape-pigeon marketé par votre banque, mais un projet que vous ficeleriez vous-même en en maîtrisant les coûts.
Pourquoi pas aussi diversifier vers le local commercial (en faisant attention à la qualité de l’emplacement et à l’évolution du quartier, qui sont primordiaux).

Je répète donc : faire des travaux pour avoir toujours plus de déficit foncier est une fuite en avant qui doit bien se finir un jour. Vous devriez donc panacher les dispositifs fiscaux. Soit une ou deux de vos maisons sont adaptées pour faire de la location meublée, et vous faites du LMNP au réel. Soit vous revendez une ou plusieurs maisons de façon à pouvoir racheter des biens plus diversifiés, en termes de localisation, de nature de biens (pas que des maisons !), et de fiscalité (LMNP, Cosse ancien, etc.).

Là, vous allez droit au devant des problèmes. Si vous aviez 5000 € de revenus salariés, vous pourriez facilement faire face à la fin des déficits fonciers. Ce n’est pas le cas.

Par ailleurs, je pense que vous ne comprenez pas le fonctionnement d’une société. Quand vous écrivez "- Dans un premier temps, prendre sa compagne et lui donner une majorité des parts."
ça fait peur !

La personne qui a les parts, c’est elle qui est propriétaire de la société. Donc, indirectement, des immeubles. Vous prévoyez donc de donner à votre compagne une majorité de vos immeubles ? Comme ça ? Pouf ? Et le fisc, il sera d’accord pour une donation entre deux personnes non apparentées, ni mariées ni pacsées ? Eh non, cette donation de parts serait taxée à 60 %.
Et si, après la donation, la compagne décide que c’est le bon moment pour vous larguer, maintenant que vous venez de lui donner plus de la moitié de votre patrimoine ? Vous aurez l’air fin !

Franchement, avec la SCI IS, vous espérez une solution magique, mais ça me semble assez inadapté, comme l’ont montré plusieurs personnes avant moi (frais de notaire de 5 % lors de l’apport des immeubles, etc.).

Dernière modification par Bernard2K (22/12/2019 17h43)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 31/12/2019 10h56

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Merci pour ces éléments de réflexion et ces pistes.

Je viens de répondre à un courtier qui me propose un regroupement de crédits. La condition obligatoire pour lui ; avoir un crédit conso en cours ce qui est mon cas.

Après étude de mon dossier, il m’a fait une proposition d’un crédit unique sur 25ans, taux fixe 2,1% tout compris pour une mensualité à 992,80€ soit 1360€ de moins par mois.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4003_regroupement2020.jpg

Ca bouleverse de fait complètement ma situation, puisque même dans le pire des cas c’est à dire en stoppant la fuite en avant avec le déficit foncier via de nouvelles acquisitions avec travaux, même en payant plein pot l’impôt sur le revenu avec sa TMI à 30% et les cotisations sociales à 17,2% + le foncier, ça me laisse une belle capacité d’épargne ou de loisirs mensuels.

Je connaissais le regroupement de crédits, mais je pensais que c’était destiné uniquement à ceux qui étaient en surendettement, ou ayant un paquet de crédits conso, je ne savais pas que c’était valable sur les crédits immobiliers. En effet, mes banques précisant qu’ils ne peuvent, sur directive interne, racheter des crédits immobiliers au-delà de 24 mois en plus de leur durée initiale.

PS ; j’ai suivi votre conseil, pacs + testament, pour mi-Janvier, pour la future opération immo et ma première à deux, fin janvier.

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