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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/05/2019 10h01 → Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important) (banque, endettement, immobilier, montage, nom propre)

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Bonjour
Je me permets de venir à vous pour vous soumettre mon cas et vous demander conseil sur l’orientation à prendre.

37ans, sans enfant, CDI, commercial assimilé cadre. Je vis chez ma compagne "gratuitement".

Propriétaire de 7 maisons individuelles toutes sur la ville thermale de VICHY avec 6 crédits pour 6 d’entre elles:
- 1 résidence secondaire à crédit
- 6 maisons données en locations sous bail notarié, 5 à crédit, 1 achetée cash.

Sur ces 6 crédits, 4 à la banque populaire, 2 à la poste.

Montant des crédits mensuels ;

Revenus :
    Salaire fixe de 690€ net par mois
    Variable sur chiffre d’affaire et objectifs, moyenne sur salaire = 1560€ net par mois
(variable pouvant aller de 750 brut minimum mensuel à 3.000€ brut mensuel si objectifs atteints, primes annuelles non incluses)
    Locatif : 450€ + 495€ + 495€ + 460€ + 495€ + 550€ = 2945€ mensuel.
o    Prise en compte des loyers à 70% = 2061,5€ mensuel

- Total des revenus mensuels (Salaire + Loyers pris en compte à 100% + Primes annuelles non incluses) = 5.195,00€
- Total des revenus mensuels (Salaire + Loyers pris en compte à 70% + Primes annuelles non incluses) = 4.311,50€

Capacité d’épargne (après impôts, assurances, téléphonie, nourriture, loisirs, carburant etc…) hors primes annuelles : Actuellement : 1374,65€ net mensuel

Charges
   
    Crédits immobiliers (6) = 2055,60€
    Crédit consommation (1) = 297,95
    Total des charges = 2.353,55€

Total des 4 crédits immo Banque pop : 1406,55€ par mois
Total des encours banque pop : 139.565,83€
Total des 2 crédits La Poste : 649,05€ par mois
Total des encours La poste : 88.999,93€

Total des 6 crédits immo : 2055,60€ par mois
Total des encours des 6 crédits immo : 228.565,76€

*********

Mon banquier a obtenu sur son PC un endettement de 73% suivant la première méthode de calcul et de 12% suivant la seconde (déduction des crédits aux loyers, puis calcul du solde locatif mensuel et rapport aux revenus). Pour info, jamais un seul déficit antérieur, et une épargne de 15K€.

Il a fait une demande d’autorisation de financement pour une 8eme maison à la SACCEF (60.000€ travaux inclus sur 15ans pour un futur revenu locatif de 480€) qui est la caution mutuelle. Celle-ci serait frileuse sur le fait que mes revenus locatifs seraient bientôt supérieurs à mon revenu salarié, d’autant que de part mon statut commercial, la part fixe est minime et le variable majoritaire. Aussi considèrent ils que le risque devient trop grand pour les futures opérations et ne veut plus me suivre. De fait, la banque ne veut plus passer par de l’hypothèque donc se contente de l’avis de cet organisme et refuse également de suivre sur les prochaines opérations.

Je suis donc allé voir le conseiller immo de la banque postale, lui aussi refuse de suivre pour les futures opérations, endettement trop élevé même si la majorité des biens s’autofinancent.

**********

Quand le patrimoine devient aussi conséquent en nom propre, quelle solution pour obtenir des crédits pour continuer les investissements ? J’ai vu sur d’autres topics que certaines avaient évoqué la SAS ou la SCI mais les réponses apportées portaient sur le fait que si en nom propre les banques ne veulent plus suivre pour cause d’endettement trop élevé, elles ne suivraient pas non plus en SAS ou en SCI.

==> Je suis en Réel, toutes les maisons sont louées nues. A ce jour grâce aux travaux inclus dans les crédits je n’ai pas payé d’impôt sur le revenu ni de cotisations sociales sur les loyers depuis… plus de 10 ans. Cependant, ne pouvant plus acheter de biens délabrés à rénover (j’avais prévu 2 achats en 2020 pour ce faire, 1 tous les 6 mois), je ne pourrais plus générer du déficit foncier, et je vais donc prendre de plein fouet l’IR et les cotisations sociales sur les loyers.

Ma compagne infirmière libérale me propose une possible alternative ; de se mettre co-emprunteur pour rassurer les banquiers, mais de figurer seul sur l’acte notarié (pas encore posé la question au notaire de la faisabilité de la chose ?) et que je lui rembourse mensuellement sa part de remboursement + signature d’un doc en ce sens par sécurité. Mais je réfléchis à d’autres solutions, ne ferme aucune porte, et pense à la création d’entreprise pour l’obtention des crédits, avec peut-être un rachat des biens que j’ai en nom propre, à voir si ces rachats peuvent être considérés comme charge afin d’annihiler tout ou partiellement l’IR de la future société ?). Je suis tombé sur l’hyppothèse de retenir l’idée de la société, sur ce PDF qui résume les possibilités de statuts et leurs avantages / inconvénients ; www.mystone.fr/docsinc/Choix-regime-fis … bilier.pdf

Bref, au vu du refus de mes deux banques de suivre pour les suivantes, je viens donc vers vous pour obtenir conseil. Que feriez-vous en tel cas ? Que suggéreriez-vous ?

D’avance merci pour le temps que vous prendrez dans vos réponses.

Dernière modification par supernewbiepro (18/05/2019 10h04)

Mots-clés : banque, endettement, immobilier, montage, nom propre

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#2 20/05/2019 03h35 → Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important) (banque, endettement, immobilier, montage, nom propre)

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Bonsoir,

Je procéderai ainsi à votre place:

1- Revente du ou des bien(s) sous crédits qui arrivent en fin de déficit foncier. Ça devrait vous permettre de revenir à un risque acceptable pour la banque.
2- Utiliser cette/ces vente(s) comme apport pour les 2 prochaines opérations.
3- Ou prospecter d’autres banques qui n’ont pas le même organisme de caution si vous ne souhaitez vendre (il doit avoir la liste sur ce site de mémoire)

Passer par une SCI peut vous permettre de contourner le problème puisqu’il faut être minimum 2 à ma connaissance. Mais attention dans certaine banque, les conditions du crédit ne sont pas les mêmes que pour du particulier (ex: durée de crédit plus court,…).

Dernière modification par Seb78 (20/05/2019 03h38)

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#3 20/05/2019 08h38 → Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important) (banque, endettement, immobilier, montage, nom propre)

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Je partage l’avis de votre banquier…  Empiriquement,  quand loyer = 1,5 x crédit, en vitesse de croisière tout va bien. Mais, le moindre aléa (vacance locative,  travaux,  effet ciseau…) vous oblige à piocher dans vos économies…

Pour autant,  si vous souhaitez continuer, ce que propose seb78 est pertinent, je compléterai sa proposition 3 en citant la CE,  le cic et le crédit Mutuel où le décisionnaire en matière de prêt est le directeur d’agence.

Si c’est possible pour l’existant et pour votre problématique fiscale, étudiez le passage en meublé pour faire du LMNP au réel:
1/ il faut discuter avec vos locataires
2/ voir aussi, où vous en êtes dans les déficits fonciers (voir la "règle des 3 ans").

Autre piste :  investir avec votre compagne et développer un patrimoine en commun à côté de celui que vous avez en propre.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (20/05/2019 09h28)

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#4 20/05/2019 09h58 → Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important) (banque, endettement, immobilier, montage, nom propre)

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Bonjour,

Pourriez-vous mettre à jour votre présentation ? Je souhaitais vous répondre en prenant en compte votre situation personnelle, objectifs et projets de vie à long terme, mais je ne sais pas si votre vision de 2013 est toujours en adéquation avec celle d’aujourd’hui ?

Même sans ces infos, je dirais que même un banquier rationnel et familier des profils d’investisseurs immobiliers (donc prenant en compte le calcul d’endettement le plus favorable) pourrait légitimement s’inquiéter du faible montant de vos liquidités en proportion de votre patrimoine global. 15k€ me semble bien insuffisant au vu des risques potentiels (impayés, dégradations volontaires, accidentelles) et des évolutions certaines (fiscalité exponentielle et le "cash-squeeze" à venir, travaux d’entretien courants dus à la vétusté).

Au lieu de faire le forcing pour un achat supplémentaire, peut-être pourriez-vous envisager un arbitrage pour rééquilibrer votre patrimoine global ?

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#5 20/05/2019 22h18 → Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important) (banque, endettement, immobilier, montage, nom propre)

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perecastor a écrit :

Bonjour,

Pourriez-vous mettre à jour votre présentation ? Je souhaitais vous répondre en prenant en compte votre situation personnelle, objectifs et projets de vie à long terme

D’acc, c’est fait

Merci également aux autres intervenants pour leurs suggestions. Notamment le nom de ces banques avec le statut de SCI.

Question ; quid de l’idée de se faire racheter l’intégralité du parc immo en nom propre (6 maisons) soit 230.000€ max (un crédit pour la SCI pour annuler les 6 en nom propre ?) afin de pouvoir :
- reprendre des investissements en nom propre
- dégager des fonds propres comme garantie, émanant de la vente
- Via la SCI, conserver son patrimoine et utilisant les mensualités comme charges pour annuler une partie des impots.

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#6 21/05/2019 09h37 → Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important) (banque, endettement, immobilier, montage, nom propre)

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Soit votre compagne veut vraiment devenir co-investisseur, soit elle veut juste vous aider à obtenir le prochain prêt. Dans le second cas, elle pourrait se porter caution personnelle. C’est à dire qu’elle n’interviendra qu’en cas de défaut de paiement. Ca paraît plus pertinent que de la faire rembourser la moitié de la mensualité puis lui reverser cette moitié !

Néanmoins, votre problème n’est pas seulement un endettement élevé (voire excessif). Votre problème est aussi :
- concentration extrême de vos investissements sur un seul secteur (l’immobilier), sur une seule ville (Vichy) et sur un seul type de biens (maisons).
- fuite en avant du déficit foncier qui devra bien se finir un jour. Avez-vous fait le calcul du montant IR+PS que vous devrez payer si jamais vous n’avez plus aucun travaux à déduire ? Est-ce que vous pourrez encore rembourser vos emprunts dans ce cas ?

Si vous restez dans l’immobilier, variez au moins les plaisirs.
Pourquoi pas un petit immeuble de rendement, avec de petits logements à louer meublé pour profiter de la niche fiscale LMNP au réel.
Pourquoi pas transformer vos acquisitions les plus anciennes en meublé, éventuellement en les divisant en plusieurs logements, si elles s’y prêtent ? (rappel : il faut rester en location nue jusqu’au 31/12/N+3, sachant que N est la dernière année où cet immeuble-là a crée un déficit foncier qui s’est imputé sur le revenu global).
Pourquoi pas une maison en Pinel ou une rénovation en Pinel ancien ou en Denormandie (si la ville est éligible). Naturellement, pas un attrape-pigeon marketé par votre banque, mais un projet que vous ficeleriez vous-même en en maîtrisant les coûts.
Pourquoi pas aussi diversifier vers le local commercial (en faisant attention à la qualité de l’emplacement et à l’évolution du quartier, qui sont primordiaux).

Il y a divers dispositifs fiscaux qu’il faut utiliser au maximum.

Dernière modification par Bernard2K (21/05/2019 19h12)

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#7 18/06/2019 13h41 → Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important) (banque, endettement, immobilier, montage, nom propre)

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Je reviens vers vous. Voici les pistes que j’ai pu obtenir avec ma compagne infirmière libérale :

Cas :

1°) Investissement en nom propre via un compte commun, emprunt à deux pour quelques biens futurs. On ne pourra pas acquérir 50 biens mais pour 2 ou 3 opérations ça serait faisable.

ou, à privilégier si je trouve une banque qui accepte de suivre car la banque populaire refuse, consigne de la direction pour ne pas suivre sur ce genre de financement :

2°) Rachat de mon patrimoine immo en nom propre dans 2 SCI disctinctes afin d’éviter avec les futures opérations d’atteindre les 38.000€ de pallier pour les tranches d’impôt. 3 maisons dans chaque SCI. Et achat d’une maison par an et par SCI, génération de déficit via les travaux. Et au prélable, établissement d’un contrat (mariage ou PACS ?) afin de préciser que les biens resteraient en ma possession, afin que, lors du montage avec ma compagne, celle-ci ne s’accapare pas en cas de séparation, la moitié de mon patrimoine historique que je possède déjà avant les futurs investissements ensemble.

Mais dans ce cas, plusieurs questions :
- Quel impact d’un mariage ou d’un pacs sur nos situations fiscales respectives
- Est-ce que le contrat PACS a la même valeur juridique qu’un contrat de mariage pour protéger ma propriété sur les biens si je les mets dans des SCI dans lesquelles ma compagne emprunterait à 50/50 pour les futurs investissements ?
- Quelles banques accepteraient ce genre de rachat dans une SCI ?
- J’ai lu que le fisc n’accepterait pas d’accorder les avantages fiscaux si dans le cadre d’un rachat, le propriétaire en nom propre des biens rachetés détiendrait plus de 49% de la SCI ; qu’en est il ?
- SCI à l’IR ou à l’IS dans notre cas ? Quels critères vont ou doivent nous orienter vers l’un ou vers l’autre dans notre situation ?
- Le fait de posséder plusieurs SCI est-il problématique ou est-il vraiment opportun pour éviter de monter dans les paliers des tranches fiscales ?
- Comment procéder si on veut que les biens que j’ai déjà en nom propre restent ma propriété pleine dans une SCI, est-il possible ou faisable, par un quelconque process, de faire en sorte que les biens A, B, C soient à 99 / 1 en part, pour moi et ma compagne, et que les biens D, E, F qui seraient achetés ensemble, soient à 50/50 ? Dans une même SCI, est-ce faisable d’avoir des parts différentes sur chaque bien ? Si non, comment faire pour se rapprocher de ce but ?

Dernière modification par supernewbiepro (19/06/2019 13h31)

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#8 13/08/2019 12h03 → Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important) (banque, endettement, immobilier, montage, nom propre)

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Personnellement je suis d’accord avec les autres qui disent que vous êtes beaucoup trop concentré dans vos investissements.

Attention :
- La génération des 18-25 ans actuelle n’est pas du tout intéressé par la montagne, donc ils ne s’y rendent pas, donc les prix de l’immobilier sont à leur zénith dans les massifs.
- Une seule ville met le risque d’aléa climatique, eau impropre par exemple (ça arrive dans certaines stations thermales que ça dure 3-4 mois et si c’est à la pire saison c’est le carnage.
- Le déficit foncier c’est sympa, mais il faut inclure dans l’IR théorique l’imposition que cela amène pour calculer votre réelle capacité d’emprunt.
- Le cash flow dégagé par les biens sont à mon avis trop juste pour un quelconque aléa d’un locataire (vacance locative, non paiement, dégradations, ….)

Mais je répondais plutôt pour les autres cas à propos des liens. Je ne parle que pour le légal

- Alors il faut arrêter de dire "si c’est mon nom", c’est à moi…. C’est pas le fonctionnement.
Que vous soyez pacsé sous séparation de bien ou en simple concubinage c’est pareil, ça sera un bien en indivision.
Ce qui signifie que selon l’apport qu’elle fait elle aura droit à un prorata… Ce qui signifie que si, il est payé a 50% chacun, que si le bien prend 30%, alors elle a le droit s’il à a une séparation à 15% de plus que son apport initial. Le défaut de l’indivision c’est que "nul n’est forcé de rester en indivision", ce qu’il veut dire qu’elle peut exiger de quitter l’indivision et donc de recevoir la somme cash ou de forcer la vente du bien.
Donc la solution est uniquement qu’elle ait un rôle de caution. Cependant attention, elle sera lié à vous durant toute la durée du prêt. Car si jamais vous décidez de ne plus payer, elle sera obligé de payer la banque. Ce qui crée une discordance et une position insécure pour elle.

Créer des SCI, une SCI a forcément 2 ou plus associés. Donc il faut une personne de plus, au hasard votre compagne.
Faire un apport de bien à une SCI demande un acte notarié.
Une SCI a des frais fixes, un compte bancaire (10 euros par mois), les "loyers", même s’ils restent à l’intérieur sont imposable dans votre revenu IR, sauf à la soumettre à l’IS mais dans ce cas là il n’y a plus de déficit foncier possible.
Attention, les SCI ont un accès au crédit bien différent, vous serez tout deux caution solidaire avec des taux plus élevés qu’a titre particulier.

Le patrimoine créé avant le mariage/pacs reste à celui qui l’a constitué, tout comme ceux acquis par héritage. Par contre les loyers seront communs si elle a fait un apport quelconque dans le bien.

De mon avis, créer du déficit foncier pour éluder l’IR est une erreur. C’est ce que propose les niches fiscales de type Duflot, Pinel, etc …
Il vaut mieux faire des effets de levier par l’emprunt comme vous faites. Mais votre attitude est assimilable à un Hedge Fund immobilier, et lorsqu’on sacrifie son épargne pour créer du déficit c’est très instable. Il suffit que les conditions de location changent pour que vous fassiez une faillite personnelle d’où la frilosité des banques avec votre dossier.

Vous devriez voir à diversifier par la création d’épargne par la vente d’immeubles dont les déficits fonciers sont terminés et mettre dans d’autres produits qui pourront ensuite servir à faire de nouveaux emprunts immobiliers.
La diversité permet de pouvoir supporter s’il y a un quelconque changement législatif, si vous vous retrouvez à devoir dégager du cash, s’il y a trop d’immobilier ça prend du temps.

Etre célibataire c’est aussi un luxe qu’il convient de regarder, votre IR théorique doit être enorme… Est ce que le cash flow entrant l’équivaudrait ?

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