Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (statuts de SCI et succession)

Bon, je vais reprendre lentement et calmement.
1) Vous vivez avec quelqu’un, et vous envisagez de faire des achats immobiliers en commun. Dans ce contexte, PACS + testaments croisés, c’est indispensable pour la protection du conjoint survivant. Tout le monde vous le dira. Un mariage est même mieux car il donne plus de droits que le PACS, notamment la pension de réversion. Toutes choses auxquelles on ne pense jamais quand on est jeune, mais quand ça arrive…

Il n’y a aucune logique à dire "on a des principes qui veulent qu’on ne se pacse pas, mais on va faire une SCI ensemble". Car :

1a) vous créez des problèmes tout seul. Et après vous demandez aux autres de les résoudre (le notaire, ce forum…). Quand on vous dit "la solution est évidente, il faut PACS + testament", vous dites "ah mais non, on a des principes." C’est juste aberrant, car vous créez vos propres chausse-trappes.

1b) ma prof de droit dit "il est plus dur de sortir d’une société que de divorcer". Méditez. Si vous ne voulez aucun lien, n’investissez pas ensemble, et surtout pas en SCI. Faites vos investissements séparément, ce qui est parfaitement pertinent ; même des personnes mariées préfèrent parfois garder leurs investissements séparés.

2) ce qui se passe en cas de décès :
2a) en étant en concubinage : si votre compagne décède, ses enfants héritent de tout ce qu’elle possède. S’il y avait une SCI, les enfants héritent de ses parts sociales. Vous voilà donc associé avec des mineurs.
Si vous décédez : vos parents héritent. Votre compagne se retrouve associée avec ses beaux-parents.

Evidemment, on peut léguer à son concubin (par testament), mais il ne faut pas le faire car cette transmission est imposée à 60 %. Alors qu’entre partenaire de Pacs, on peut léguer (=toujours par testament) et il y a un abattement infini. Oui vous avez bien lu, vous pouvez léguer vos nombreux millions à votre partenaire de Pacs sans que l’Etat ne touche un centime ! Vous comprenez mieux l’intérêt du Pacs ?

2b) en étant PACSE + testament :
le testament permet de léguer au conjoint survivant de quoi continuer à fonctionner au mieux… Idéalement les parts de SCI.
Votre compagne ne peut pas vous léguer plus d’1/3 de son patrimoine, car elle doit léguer au moins 2/3 à ses enfants : c’est la réserve héréditaire. Suivant la composition de son patrimoine, elle peut vous léguer les parts de la SCI… ou pas. Ca dépend de la valorisation de la SCI vs la taille de son patrimoine hors SCI. Sachant que ces tailles réciproques vont varier dans le temps, au fur et à mesure que la SCI prend de la valeur, cf point suivant, et au fur et à mesure que votre compagne se constitue du patrimoine hors SCI, ce qui va parfois plus vite que prévue (loto, donation, succession, les 2 dernières étant plus probables que la première).
Vous pouvez léguer la totalité à votre compagne car vous n’avez pas d’enfants ; mais vous pourriez aussi choisir de léguer moins, par exemple 1/3 seulement, par principe de réciprocité. A vous de choisir.

3) vous posez la question de la valeur de la SCI. On trouve facilement les informations sur internet. En gros, en première approche, c’est l’actif moins le passif, moins une petite décote du fait que c’est en SCI. Donc la SCI vaudra très peu au début, et de plus en plus au fur et à mesure qu’elle se désendettera.
Par contre, la SCI va vous contraindre de bien des façons :
3a) AG annuelle, comptes annuels
3b) parce que vous ne pourrez pas faire de location meublée en LMNP au réel, qui est le régime le plus avantageux.

Enfin, pour conclure, je vais devoir être à la limite de la courtoisie, j’espère que Ledep ne m’en voudra pas cette fois-ci, mais c’est nécessaire pour bien vous faire comprendre :
- vos histoires de principe sont aberrantes. Si vos principes vous interdisent de vous lier, alors ne faites pas non plus de SCI. Une SCI est pire qu’un mariage, en termes de force des liens (relisez ce que dit ma prof de droit).
- si vous voulez mettre de côté vos principes, devenez un peu rationnels SVP. La rationnalité dans un couple, ça s’énonce à peu près de la façon suivante "on s’aime et on voudrait faire un bout de chemin ensemble ; mais si jamais ça devait se terminer, on voudrait éviter que ça se termine trop mal et en particulier, éviter que l’un se retrouve à poil ou fortement contraint". Si ce n’est pas exactement comme ça que vous le formulez, reformuler à votre sauce. Ce qu’il y a de sûr, c’est que si on s’aime, on se dit "s’il m’arrive quelque chose, je veux que ma compagne soit protégée". Et ce n’est pas en ayant des principes à la hon qu’on protège son conjoint, c’est en utilisant les outils adéquats. Il y a des outils pour cela, et notamment PACS + testament ; l’AV est une autre piste mais ne résoudra rien concernant l’immobilier.
- tout cela doit se discuter avec un notaire. C’est le boulot d’un notaire. Il faut connaître vos patrimoines, vos envies, vos situations de famille, puis émettre le conseil adéquat… puis que vous appliquiez ces conseils.
Changez de notaire. Un qui ne prend pas le temps d’expliquer, mais qui brade le prix de la formation de la SCI, c’est un notaire qui fait très mal son travail, et qui vous laisse désemparé, et c’est pour cela que vous arrivez ici. Je pèse mes mots : il ne fait pas son travail, et il est probablement en faute professionnelle, car il a un devoir de conseil. Changez de notaire, trouvez-en qui explique… et soyez prêt à suivre ses conseils et à oublier un peu vos foutus principes.

J’ajoute que ces conseils relèvent d’un professionnel rémunéré, de par leur complexité et le temps qu’on y passe. Donc, demander aux forumeurs de faire ce travail gratuitement, parce qu’un notaire bâcle son travail, ce n’est pas correct, et c’était l’origine de mon ire initiale.

Dernière chose : les notaires ont parfois tendance à faire des SCI parce qu’ils savent faire. Ca les valorise. Or, on devrait jamais faire quelque chose juste parce qu’on sait le faire. Comme dit souvent GBL : ne faites une SCI que si vous avez parfaitement identifié les avantages et inconvénients, et que les avantages dépassent les inconvénients. Et encore, on parle souvent seulement des inconvénients à la création et à l’usage. Mais dissoudre une SCI : vous savez comment on fait ? Combien ça coûte ? Le temps qu’on y passe ? Ce n’est pas neutre !

Au total, pour moi les solutions sont claires et limpides, vous en avez 3 qui se détachent du lot :
- si vous restez en concubinage, car vous ne voulez pas de liens : alors, investissez séparément. C’est la logique même !
- si vous voulez investir ensemble : PACS + testament sont le minimum ; mariage, c’est mieux. Dans ce cas, l’intérêt de la SCI tombe à l’eau : il me semble plus logique à divers points de vue d’investir en indivision.
- il y a encore une troisième voie : PACS + testament, parce que c’est nécessaire pour léguer quelque chose à son conjoint, donc pour sa protection en cas de décès de l’autre. Et investir séparément quand même, car ce n’est pas toujours une bonne idée de faire des investissements en couple. Cette troisième voie est possible, et même largement logique et défendable.

Ah tiens, il n’y a de SCI dans aucune de mes trois solutions.

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2019 09h59)

Pacs + testament ne résout pas tout côté succession. Notamment parce que votre compagne est limitée dans ce qu’elle peut vous léguer, compte tenu de la réserve héréditaire. A voir en détail en fonction de vos patrimoines, de votre composition familiale, etc.

Ce que change la SCI en cas de décès de l’un des deux ?
- si SCI et si c’est bien la SCI qui a emprunté, le montant transmis est relativement faible tant que la SCI est endettée (car on fait actif - passif - décote). Ce qui peut aider à transmettre au conjoint en respectant la réserve.
- si pas de SCI, donc possédé en nom propre en indivision, c’est vous personnellement qui avez emprunté. Je suppose que l’assurance-décès entre eu jeu, ce qui vous paie la moitié de l’immeuble ! Mais bon, d’une part c’est une piètre consolation, et d’autre part, j’avoue que je ne sais pas exactement comment joue l’assurance-décès quand l’emprunt est co-contracté par un couple pacsé. Ca dépasse ma science.

- votre compagne dit que la SCI est utile en cas de séparation : je suis dubitatif. En quoi serait-elle supérieure à une indivision ? Chaque solution a des avantages et inconvénients, mais je ne suis pas certain que la SCI l’emporte.

- quant aux autres avantages qu’apporte la SCI : je vais être de peu d’aide. Vu que je ne trouve pas cette solution très adaptée, j’ai du mal à en lister les avantages, ça ne me vient pas en tête. Je vous ai dit clairement, il me semble, que c’est à vous de lister les avantages et inconvénients, dans votre situation. Ce ne sont pas les mêmes avantages que pour d’autres personnes dans une autre situation.

Puisque votre compagne pense qu’il y a des avantages, c’est à elle de les lister précisément, et ensuite de les vérifier un par un. On peut vérifier soi-même plein de choses grâce à internet, il suffit de se renseigner et de bien réfléchir.

Bon, maintenant on est vraiment arrivé au bout des conseils que je peux donner dans le contexte d’un forum. Bon courage pour la suite.

Je vous conseille de vous renseigner au maximum par vous-même, et quand vous n’arriverez pas à comprendre ou à résoudre le sujet, vous le noterez pour poser la question à votre futur nouveau notaire. Sa capacité à répondre à vos questions sera une bonne façon de vérifier qu’il vous convient.

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2019 18h48)