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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/08/2018 10h02

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Bonjour,

Quels seraient vos idées pour répondre à ma problématique qui est la suivante:

je perçois des revenus fonciers (nets à déclarer) suivants (estimés par année)

entre 2018 et 2026  environ4 000 € par an

à partir de 2027  environ 10 000€  par an

Mes impôts sont modérés (1000 à 3000 € hors flat tax) grâce à un Scellier se terminant en 2028, un TMI de 14% jusqu’en 2022, puis élevés, de l’ordre de 8000 € avec passage au TMI de 30%, puis 10000 € avec les revenus fonciers de 2027…. RFR de l’ordre de 66 000 €.

Je souhaiterai trouver une solution pour minimiser l’impact de mes revenus fonciers dans mes impôts.

Que me conseilleriez-vous, à la fois comme stratégie (dans le temps et en montant) et comme produits?

Merci à vous

Mots-clés : déficit foncier, impôts, réduction

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[+1]    #2 07/08/2018 10h52

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Déjà, je m’étonne de votre formulation "nets à déclarer".

A priori, vu que vous avez un Scellier, vous êtes forcément en revenus fonciers au réel. Vous déclarez donc vos revenus BRUTS, puis vous déclarez vos charges déductibles, bénéficiez de la déduction spécifique Scellier, et la déduction de cela vous donne par le calcul les revenus nets imposables.

La première vérification serait de vous assurer que vous déduisez bien tout ce qui est déductible. Révisez les charges déductibles, et vérifiez que vous listez bien toutes vos charges dans la déclaration.

Pour diminuer les revenus fonciers imposables, il n’y a pas 36 solutions :
- faire des travaux déductibles. Vu la nature de ce que vous avez (Scellier + SCPI), ça ne peut être que sur un futur immeuble à acquérir. Vous pourriez donc acheter un bien avec beaucoup de travaux déductibles, à mettre ensuite en location nue (à condition bien sûr que la somme du prix d’achat et des travaux ne revienne pas plus cher que le même bien en bon état) ! Bien sûr vous pourriez aussi faire quelques travaux sur le Scellier pour en améliorer le confort ou rafraîchir l’aspect mais ça ne va pas chiffrer beaucoup.
- revendre. Raisonnez en rentabilité nette de charges et d’impôts. Si vous trouvez un placement avec une meilleure rentabilité nette, vous pouvez envisager de revendre.
- faire du LMNP au réel. Vous devriez envisager d’acheter votre prochain bien locatif pour le louer meublé. Il y a actuellement une incertitude sur l’avenir du LMMP au réel,notamment pour les gens qui gagnent plus de 23000 € de recettes par an, mais en-dessous de ce seuil ça semble devoir continuer, donc il me semble que tout investisseur immobilier avisé devrait remplir cette "niche" tout en restant sous les 23 000 €. Par exemple 3 studios à 450 € CC = 16200 € de recettes par an, quasiment pas imposés, en tout cas tant que durent les amortissements, c’est toujours ça de pris !
De même, si le Scellier se prête à la location meublée, vous pourriez envisager de le passer en meublé après la fin de la durée d’engagement.

Dernière modification par Bernard2K (07/08/2018 10h59)


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#3 08/08/2018 10h59

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Bonjour et merci pour cette réponse très claire.
Je pensais avoir formulé les sommes "nettes à déclarer" pour éviter votre remarque sur la déductibilité des frais et charges…apparemment je me suis trompé, ce n’était pas assez clair. Je voulais dire par là qu’il s’agit de la somme finale imposable après déduction des charges déductibles.

Vous avez laissé de côté les SCPI (Malraux ou de déficit foncier). Puis-je vous demander pourquoi et quelles différences notables il y a entre ces deux types de SCPI?

Merci à vous

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[+1]    #4 08/08/2018 11h36

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J’avoue que je connais très peu. Il me semble avoir lu quelques commentaires défavorables sur le forum. Faites une recherche sur ces termes, car je suis sûr que ces SCPI ont déjà été discutées sur le forum, par des gens bien plus compétents que moi sur ce sujet.

Globalement, méfiez-vous de l’objectif de défiscalisation. Payer plus d’impôt parce qu’on gagne plus d’argent est une bonne chose, pas une mauvaise chose (pour parler comme Trump !). A l’inverse, vouloir à tout prix payer moins d’impôt mène souvent sur des investissements foireux. Les gens qui veulent payer moins d’impôts sont des moutons à tondre, et il y a donc des gens pour leur proposer les produits qui les attirent… et qui enrichissent surtout ceux qui conçoivent et vendent ces produits. Faites aussi une recherche sur le forum sur les termes : "défiscalisation piège à pigeons", vous devriez lire des trucs intéressants.


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#5 09/08/2018 09h01

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Pour répondre au commentaire d’alex44 sur ma réputation : si vous parlez de l’expression "piège à pigeons" ou "perchoir à pigeons", elle n’est pas de moi.

Pour rendre à César ce qui est à César, l’Investisseur Heureux utilisait cette expression dès 2009 sur les FCPI :
FCPI : piège à pigeons - L’investisseur heureux

En 2010, il lançait un fil sur ce thème à propos de l’investissement immobilier défiscalisant :
Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2018 09h01)


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#6 09/08/2018 19h24

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Non, plutôt la phrase entière commençant par Globalement (d’ou Le clin d’oeil dans le texte d’augmentation de réputation  )

Hs clos wink


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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