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#1 03/05/2019 13h28

Membre
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Suite à mon premier investissement l’année dernier viens le moment tant attendu de la 1ere déclaration d’impôts.

Je vais choisir la déclaration au réèl (les revenues dépassent les 15k annuel) mais j’ai un gros doute sur le déficit foncier de 10700€ annuel possible. D’après mes calcul cela ne semble pas rentable sur le long terme et j’aimerais avoir vos avis pour éviter des faire des erreurs.

Voici concrètement les chiffres (J’espère que ça restera lisible) :

Rentrés et dépenses déductibles  annuels :

Tableau a écrit :

Loyers                22 680,00 €   
Taxe habitation                              2 000,00 €
Frais agence 7%                      1 587,60 €
GLI 2%                                        453,60 €
Interet                                            3 252,00 €
PNO                                                  552,00 €
Total                     22 680,00 €        7 845,20 €

Nous avons dépensé environ 109 000€ pour les travaux, frais de dossier etc …

1er cas : Je déduis le max (10 700€) de mes revenus :

Tableau a écrit :

Année    Revenus    Frais annuel    Total imposable    Déficit reporté    Impot (30% IR + 17% PS)
1        22 680 €    116 845 €        -10 700 €        83 465 €        -3 210,00 €
2        22 680 €       7 845 €        -10 700 €        57 930 €            -3 210,00 €
3        22 680 €       7 745 €        -10 700 €        32 295 €        -3 210,00 €
4        22 680 €       7 645 €        -10 700 €          6 560 €        -3 210,00 €
5        22 680 €       7 545 €           8 575 €                0 €         4 030,25 €
6        22 680 €       7 445 €          15 235 €                0 €         7 160,45 €
7        22 680 €       7 345 €         15 335 €                0 €         7 207,45 €
8        22 680 €       7 245 €         15 435 €                0 €         7 254,45 €
9        22 680 €       7 145 €         15 535€                0 €         7 301,45 €
10        22 680 €       7 045 €         15 635 €                0 €         7 348,45 €
11        22 680 €       6 945 €         15 735 €                0 €         7 395,45 €
12        22 680 €       6 845 €         15 835 €                0 €         7 442,45 €
                                                   TOTAL : 42 300,40 €

2eme cas : Je déduis uniquement les loyers de mes revenus :

tableau a écrit :

Année    Revenus    Frais annuel    Total imposable    Déficit reporté    Impot (30% IR + 17% PS)
1        22 680 €    116 845 €        0 €            94 165 €              0 €
2        22 680 €       7 845 €        0 €            79 330 €              0 €
3        22 680 €       7 745 €        0 €            64 395 €              0 €
4        22 680 €       7 645 €        0 €            49 360 €              0 €
5        22 680 €       7 545 €        0 €            34 225 €              0 €
6        22 680 €       7 445 €        0 €            18 990 €              0 €
7        22 680 €       7 345 €        0 €             3 655€              0,00 €
8        22 680 €       7 245 €        11780  €               0 €        5 536,60 €
9        22 680 €       7 145 €        15 535€               0 €        7 301,45 €
10        22 680 €       7 045 €        15 635 €               0 €        7 348,45 €
11        22 680 €       6 945 €        15 735 €               0 €        7 395,45 €
12        22 680 €       6 845 €        15 835 €               0 €        7 442,45 €
                                              TOTAL : 35 024,4 €

Au final je perd environ 7200€ ce qui correspond au prélèvement sociaux sur la part que j’ai déduis (10700 * 4 * 0.17).

il y a t’il une erreur dans le calcul ou un paramètre que j’ai oublié ?
Merci par avance pour vos retours.

Mots-clés : deficit foncier, fiscalité, imposition, réduction d'impôt


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#2 03/05/2019 13h56

Membre
Réputation :   25  

Bonjour,

Plusieurs erreurs dans vos calculs:

- Si vous avez un déficit foncier vous devez le déclarer ce n’est pas une option
- Les travaux 2018 sont déductibles pour 50% en 2018 et 50% en 2019. Cela fait suite à la retenue à la source ("année blanche").
- Le déficit foncier est déclaré l’année où il a été réalisé. Le surplus (au delà des 10 700 euros) est un "stock" de déficit reportable pour vos prochains revenus de même nature (en gros revenus locatifs non meublé).

Petit conseil, renseignez vous bien sur la fiscalité lors de votre prochain investissement. C’est un élément déterminant pour le calcul de la rentabilité et le choix du type de location (meublé, non meublé).

Dernière modification par Stochastic (03/05/2019 14h00)

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#3 03/05/2019 13h59

Membre
Réputation :   10  

C’est encore plus compliqué et tordu que ça pour 2018 qui est une année blanche.

Le déficit foncier ne vient qu’en déduction des revenus exceptionnels qui sont eux-même soumis au Taux Moyen d’Imposition et non pas à la Tranche Marginale d’Imposition (entre 10 et 20% d’imposition au lieu de 30%).
Du coup l’intérêt fiscal du déficit foncier en est d’autant réduit.

Mais 50% des travaux effectués en 2018 seront imputables, en plus, sur les revenus 2019 pour compenser.
Ce qui fait que les travaux sont donc déductibles à 150% : 100% sur les revenus exceptionnels 2018 et 50% "normalement" sur les revenus 2019.

Bon courage pour rajouter ces éléments-là dans votre équation big_smile

Dernière modification par lael (03/05/2019 14h03)

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#4 03/05/2019 14h21

Membre
Réputation :   68  

J’ai lu que vous aviez fait une grande partie des travaux vous-même, assurez vous d’avoir toutes les factures avec vous.

"En cas de travaux réalisés soi-même, déduire le coût des matériaux utilisés
Les dépenses dues aux travaux effectués soi-même - peinture, enduit, carrelage, tuyauterie… - , au même titre que pour un professionnel, relèvent des dépenses d’entretien et de réparation listées dans l’article 31 du CGI. Il vous faudra conserver précieusement les factures permettant de justifier la déduction opérée. L’administration a apporté des précisions sur les modalités de déduction des travaux réalisés par soi-même. Le Conseil d’Etat a ainsi confirmé que les matériaux utilisés étaient, dans ce cadre, bel et bien déductibles, mais pas la une somme forfaitaire correspondant au temps passé par le bailleur pour réaliser personnellement ses travaux (CE du 22.5.92, nos 87731 et 89752). En revanche, les frais de déplacement engagés pour la réalisation de travaux de réparation et d’entretien sont déductibles pour leur montant réel, au même titre que le coût des matériaux eux-mêmes (CAA de Lyon du 25.5.10, n° 08-786)."


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#5 03/05/2019 14h29

Membre
Réputation :   3  

Merci pour vos retours.
Dans mon cas j’ai plus de 21400€ de travaux sur 2018 donc 50% ou non c’est perdu.

Par contre je n’ai rien vu sur le caractères obligatoire de la déductions des 10 700 du revenus imposable. Mème plutôt le contraire vu qu’il contraint a loué 3 ans, il me semblait que c’était juste un possibilité. Avez vous des textes qui mentionne le caractère obligatoire ?


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#6 03/05/2019 15h35

Membre
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Réputation :   300  

Merci d’avance si vous omettez votre de déclarer votre déficit foncier. Ce que vous paierez en impôts en conséquence, ce sera cela de moins à payer par mon épouse et moi-même.

Vous louez en France? En nu ou en meublé?

Dernière modification par Trahcoh (03/05/2019 15h39)

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[+1]    #7 03/05/2019 15h52

Membre
Réputation :   49  

MathieuL a écrit :

Merci pour vos retours.
Dans mon cas j’ai plus de 21400€ de travaux sur 2018 donc 50% ou non c’est perdu.

Par contre je n’ai rien vu sur le caractères obligatoire de la déductions des 10 700 du revenus imposable. Mème plutôt le contraire vu qu’il contraint a loué 3 ans, il me semblait que c’était juste un possibilité. Avez vous des textes qui mentionne le caractère obligatoire ?

Bonjour,

Source : RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers

A. Détermination du déficit foncier imputable sur le revenu global
1. Origine du déficit foncier imputable sur le revenu global
a. Déficits fonciers provenant d’immeubles dits « ordinaires »
40
Les règles d’imputation du déficit foncier sur le revenu global concernent les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu’ils soient possédés directement par une personne physique ou une société transparente ou qu’ils soient la propriété d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…).
Remarque : ce dispositif n’est pas optionnel mais s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit foncier est dégagé au cours d’une année, sous réserve des règles d’imputation spécifiques des déficits provenant d’immeubles « spéciaux » (cf. § 10).

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#8 03/05/2019 16h03

Membre
Réputation :   3  

Trahcoh a écrit :

Merci d’avance si vous omettez votre de déclarer votre déficit foncier. Ce que vous paierez en impôts en conséquence, ce sera cela de moins à payer par mon épouse et moi-même.

Vous louez en France? En nu ou en meublé?

Je loue en France, En nu.

MichMouch a écrit :

Source : bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html

Merci c’est parfait.

lael a écrit :

C’est encore plus compliqué et tordu que ça pour 2018 qui est une année blanche.

Le déficit foncier ne vient qu’en déduction des revenus exceptionnels qui sont eux-même soumis au Taux Moyen d’Imposition et non pas à la Tranche Marginale d’Imposition (entre 10 et 20% d’imposition au lieu de 30%).
Du coup l’intérêt fiscal du déficit foncier en est d’autant réduit.

Mais 50% des travaux effectués en 2018 seront imputables, en plus, sur les revenus 2019 pour compenser.
Ce qui fait que les travaux sont donc déductibles à 150% : 100% sur les revenus exceptionnels 2018 et 50% "normalement" sur les revenus 2019.

Bon courage pour rajouter ces éléments-là dans votre équation big_smile

Je sens que je vais perdre du temps la dessus mais cela à l’air plutôt à mon avantage.


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#9 03/05/2019 16h07

Membre
Réputation :   4  

Bonjour,
Je suis surpris par vos réponses car au moment de mon achat en 2018, j’avais regardé sur le net et fait appel à vous également. 

Je ne comprends pas que le déficit s’impute uniquement sur les revenus exceptionnels.
Si on n’a pas de revenus exceptionnels, cela veut dire qu’on perd ce déficit ? Quel est l’interêt alors ?

J’ai trouvé cet article par exemple
Travaux d’urgence en 2018/2019 : les impôts traiteront la déduction de manière particulière! - Corrige ton impôt

Pour moi, on peut bien déduire 100% en 2018 et 50% en 2019. En 2019, si il y a des travaux urgents ou achat d’un bien en 2019, alors on peut aussi de déduire 100%.

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#10 03/05/2019 16h11

Membre
Réputation :   3  

benji94 a écrit :

Bonjour,
Je suis surpris par vos réponses car au moment de mon achat en 2018, j’avais regardé sur le net et fait appel à vous également. 

Je ne comprends pas que le déficit s’impute uniquement sur les revenus exceptionnels.
Si on n’a pas de revenus exceptionnels, cela veut dire qu’on perd ce déficit ? Quel est l’interêt alors ?

J’ai trouvé cet article par exemple
Travaux d’urgence en 2018/2019 : les impôts traiteront la déduction de manière particulière! - Corrige ton impôt

Pour moi, on peut bien déduire 100% en 2018 et 50% en 2019. En 2019, si il y a des travaux urgents ou achat d’un bien en 2019, alors on peut aussi de déduire 100%.

Je suis d’accord, c’est plutôt bien expliqué ici : Impôts à la source et travaux en immobilier locatif en 2018, 2019 et 2020


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#11 03/05/2019 16h31

Membre
Réputation :   49  

benji94 a écrit :

Bonjour,
Je suis surpris par vos réponses car au moment de mon achat en 2018, j’avais regardé sur le net et fait appel à vous également. 

Je ne comprends pas que le déficit s’impute uniquement sur les revenus exceptionnels.
Si on n’a pas de revenus exceptionnels, cela veut dire qu’on perd ce déficit ? Quel est l’interêt alors ?

J’ai trouvé cet article par exemple
Travaux d’urgence en 2018/2019 : les impôts traiteront la déduction de manière particulière! - Corrige ton impôt

Pour moi, on peut bien déduire 100% en 2018 et 50% en 2019. En 2019, si il y a des travaux urgents ou achat d’un bien en 2019, alors on peut aussi de déduire 100%.

Oui vous allez bien déduire 100% des travaux en 2018. Tout du moins 100% des 10 700€.
Mais le fait est que de toute façon vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus normaux de 2018. Donc l’imputation n’a aucun impact.
Pour éviter l’aubaine de décaler ses travaux de 2018 vers 2019 (pour profiter de la déduction de déficit), l’administration prévoit une déductibilité des travaux réalisé en 2019 à hauteur de la moyenne de ceux réalisé sur 2018/2019.

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#12 03/05/2019 17h49

Membre
Réputation :   10  

benji94 a écrit :

Je ne comprends pas que le déficit s’impute uniquement sur les revenus exceptionnels.
Si on n’a pas de revenus exceptionnels, cela veut dire qu’on perd ce déficit ? Quel est l’interêt alors ?

Vous voulez qu’ils s’appliquent sur quoi s’ils ne s’appliquent pas sur les revenus exceptionnels ?
Car vous ne payez déjà pas d’impôts sur les revenus non exceptionnels.
Et vous ne pouvez pas déclarer un revenu négatif non plus.

L’article de votre lien prend d’ailleurs bien soin de totalement occulter ce point.

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#13 03/05/2019 18h06

Membre
Réputation :   4  

@Lael oui je comprends tout à fait le raisonnement sur les revenus exceptionnels mais comme je ne l’ai pas vu dans plusieurs articles , je pensais que cela serait une sorte de crédit d’impôt (ou autre terme ). Par exemple, comme pour les personnes qui font appel à une femme de ménage.

Du coup, j’aurais peut être  du opter pour un LMNP mais trop tard car en location depuis Novembre.

Pour ceux sans revenu locatif en 2017, les revenus locatifs en 2018 sont dans le case exceptionnel ?

Et si en 2018,  il y a eu 20 000 de travaux et en 2019 encore 10 000 euros. En 2019, on pourra deduire 20 000€ de travaux n’est ce pas ?

Dernière modification par benji94 (03/05/2019 18h07)

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#14 03/05/2019 18h43

Membre
Réputation :   49  

Pour ceux sans revenu locatif en 2017, les revenus locatifs en 2018 sont dans le case exceptionnel ?

Les revenus foncier ne sont pas considérés comme exceptionnel. Donc vous les déclarez en revenus fonciers et vous bénificierez du CIMR.

Et si en 2018,  il y a eu 20 000 de travaux et en 2019 encore 10 000 euros. En 2019, on pourra deduire 20 000€ de travaux n’est ce pas ?

(20 000 + 10 000) / 2 = 15 000€ déductibles.

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#15 03/05/2019 18h48

Membre
Réputation :   4  

Et si en 2018,  il y a eu 20 000 de travaux et en 2019 encore 10 000 euros. En 2019, on pourra deduire 20 000€ de travaux n’est ce pas ?
(20 000 + 10 000) / 2 = 15 000€ déductibles.

Il ne faut donc pas prendre 50% des travaux 2018 car il y a eu des travaux en 2019. Si il y a des travaux sur les deux années il faut prendre la moyenne des deux.
Ceux comme moi sont vraiment perdants alors .. c’est bizarre !
Peu importe la nature des travaux début 2019? Si urgent , alors je peux déduire 20 000?

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#16 03/05/2019 18h54

Membre
Réputation :   49  

Ca vous couterai quoi d’au moins lire correctement et poser vos calculs avant de poser des questions auxquelles on a déjà répondu ?

MichMouch a écrit :

Pour éviter l’aubaine de décaler ses travaux de 2018 vers 2019 (pour profiter de la déduction de déficit), l’administration prévoit une déductibilité des travaux réalisé en 2019 à hauteur de la moyenne de ceux réalisé sur 2018/2019.

Ceux comme moi sont vraiment perdants alors .. c’est bizarre !

Perdants de quoi ?
Vous ne payez pas d’impôts en 2018, donc au pire vous avez rien perdus, au mieux vous êtes bien gagnant.

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#17 03/05/2019 19h09

Membre
Réputation :   4  

Je ne vous ai pas obligé de me répondre si cela vous dérangeait. On est ensemble sur un forum pour s’entraider en fonction de nos connaissances en toute bienveillance.

Sans polluer la file de Mathieu, je suis désolé mais je pense qu’il y a plusieurs nuances à apporter notamment sur la nature des travaux.

J’ai compris et bien lu qu’en 2019, il y aura une déduction de 20 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 50% (travaux de 2019) soit 15 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.
Mais j’ai aussi lu que pour 2019, il y avait une subtilité pour les travaux urgents. Dans mon cas , j’ai un vote de la copropriété pour des travaux urgents (fissure façade) à faire en 2019.
Je pense donc pouvoir bien déduire 20 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 100% (travaux de 2019) soit 20 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.

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