Charles76 : étude de cas immobilier (achat avec déficit foncier ou LMNP ?)

Bonjour Zaser,

Je vous remercie pour votre réponse. J’ai fait un passage sur votre profil, je suis admiratif de votre parcours, chapeau.

Les loyers des 2 maisons qui font 55m2 sont volontairement plus bas pour rester dans les 15000 euros du micro foncier. Même si je louerais plus cher, je serai perdant un impôts en étant au réel.

Je suppose qu’il y aura une PV (grande ville aux prix assez bas comparées aux autres et proche de Paris).

Oui j’ai analysé le régime Loc Avantages mais la baisse de loyer pratiqué dans la commune ne compense pas l’abattement.

De votre côté, vous faites uniquement du déficit foncier? Pas de meublé ? En nom propre cela n’est pas compliqué lors de l’accumulation de biens ?

Les deux biens en location font que malgré tout je reste sur une tranche à 11% en comptabilisant mon salaire, frais réels et les biens). Un 3ème bien me ferait par contre passer à 30%.

Pour l’appartement en CV que j’évoquais, il s’agit de 3,5% net d’impôts et de charges (j’ai pris 0 impôt car LMNP au réel).
Selon vous, un cash flow "négatif" ne suffirait pas en contrepartie d’une plus-value potentielle ?

Pour la deuxième maison que je possède, 5,5 % c’est en prenant en compte les impôts et charges (je trouve difficilement mieux). Cela fait 7,5% en renta brute.

Charles76, le 16/06/2023 a écrit :

De votre côté, vous faites uniquement du déficit foncier? Pas de meublé ? En nom propre cela n’est pas compliqué lors de l’accumulation de biens ?

Ayant fait la déclaration 2022 il y a peu - c’était l’occasion du bilan - je n’ai pas entamé le déficit qui me restait de l’année précédente. Je cumule travaux (20k sur l’ensemble du parc en 2022) + grands appartements à loyer conventionné, qui me ramène au loyer du marché tout en rendant imposable uniquement 30% des rentrées locatives qui en proviennent.

Je me réserve l’option LMNP sur les petites surfaces (jusqu’au f2) une fois tout le déficit amorti ( si je n’ai pas tout revendu avant)

Charles76, le 16/06/2023 a écrit :

Selon vous, un cash flow "négatif" ne suffirait pas en contrepartie d’une plus-value potentielle ?

D’après moi c’est le b.a.-ba d’un investissement immobilier (si on souhaite en faire plusieurs): CF positif.

Dans votre question pour moi potentielle est le mot clef.

Pour argument d’une PV vous donnez que vous êtes dans une "grande ville aux prix assez bas comparées aux autres et proche de Paris"
Pour moi ca ne suffit pas. A la louche sur les 10 dernières année nous étions dans les années fastes de l’immo avec de l’argent quasi gratuit. Vous avez évoqué Paris, restons sur cet exemple: sur cette période les prix dans la capitale on fait +21% et à Rouen +16% (d’après meilleuragents), alors qu’on aurait éventuellement pu s’attendre à une augmentation plus importante à Rouen au vu des prix plus faibles. Tout ce pour dire qu’il est très compliqué d’anticiper le pourcentage d’augmentation.

Par contre ce dont vous pouvez être certain c’est qu’en passant des taux de 1% (voir moins) à des taux de 4-5% pour des emprunts immobilier l’immo va baisser.

La PV due à augmentation générale des prix est pour moi vraiment la cerise sur le gâteau, la vraie PV est celle que peut apporter un investisseur par son travail (vous achetez un taudis que vous retapez, ou vous achetez dans une copro naze que vous réussissez à remonter (mon conseil ne vous lancez pas la dedans!), ou une opération de division: vous voyez qu’une maison est sur un terrain trop grand - vous achetez le tout, gardez la maison et détachez un bout du terrain) et sa connaissance du terrain (vous avez des connaissance particulière sur la ville que les acheteurs lambda n’ont pas et vous avez pu saisir une opportunité en conséquence: une prison va fermer et les prix du quartier vont augmenter, construction d’une ligne de tram dans 3-4 ans qui n’a pas encore été pricé par le marché, etc…)

A choisir entre PV et CF positif, je choisit le dernier: La PV en France est taxée et mal taxé, le fait que l’inflation ne soit pas intégrée au calcul est une aberration. Le CF positif c’est de l’argent dans votre poche de suite et pas taxé si vous vous débrouillez bien.

toutefois pour compenser mon avis négatif sur la PV: celle sur la résidence principale n’est pas taxée, alors si je voulais faire "rapidement" de la PV - c’est l’option que je choisirais: acheter un bien décoté dans un bon quartier ce qui me garnirait un PV après travaux, le déclare en RP, le retaper, le revendre.

Au vu de l’optmisation fiscale grace aux travaux et au conventionnement mon net de chages et mon net d’impots et la meme chose et le restera.
Je ne descend jamais en dessous de 10%, 15-20% c’est mieux. Si vous lisez mon profil - vous y trouverez meme une pepitte à 30%.

Pour arriver à ces rentas pas de secrets - je met les mains dans le cambouis!

Les immeubles abordables dans mon coin et qui constituent la majorité du marché des immeubles - sont des constructions des années 1930 avec des planchers et des escaliers en bois - je ne suis pas vraiment fan. Je suis le marché depuis un 10aine d’années et je n’ai jamais vu un immeuble entier tout béton (donc à partir des années 55-60) de taille convenable (disons 4-5 appartements) au prix qui m’interesse.
Quand on parle d’immeuble de cette époque, on parle tout de suite de minimum 10 appartements avec un prix en conséquence.

Les bonnes affaires si elles existent - doivent partir en off chez des mdb assez nombreux sur la place, alors qu’il est relativement facile de trouver des bonnes affaires par ci - par là (donc des appartements dispércés dans la ville).

Revendre pour racheter derrière - ca veut dire:
- gros impot sur la PV  car je ne compte pas revendre mes biens avec leur renta actuelle, mais bien avec celle du marché environ  8% brut
- nouveaux frais d’entrée pour aquerir les nouveaux biens

je pense que pour garder une bonne renta (comme pour les produits financiers) il est important de limiter les frais superflux au maximum.

Dernière modification par zaser (23/06/2023 14h26)