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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 10/06/2020 17h04

Membre (2014)
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Bonjour à tous.

Je suis dans une phase d’interrogation sur l’orientation de mes futurs investissements.

J’ai débuté l’investissement locatif par l’achat de petites surfaces exploitées en LMNP (devenu LMP à ce jour). Un seul studio est encore en nu ; attente départ du locataire pour le passer en meublé.

J’ai vu, j’ai appris, et souhaite maintenant m’attaquer à des projets plus importants ; je suis donc en recherche d’un IDR, conscient des avantages et inconvénients de ce type de bien, le sujet a été longuement potassé.
Mes principales raisons/motivations :
- passer à la vitesse supérieure
- gérer des biens en copropriétés me fatigue même si lorsqu’on débute, on y trouve des avantages
- mutualiser certaines charges et tâches

Mes premières opérations (entre 40 K€ et 100 K€ chacune) n’étaient pas de très gros projets, je n’ai donc jamais eu de problème à me les faire financer, la rentabilité était au RDV.
Cependant, je cherche à anticiper le moment ou ma banque, ou une autre, me dise "stop, vous êtes assez endetté", surtout que maintenant je cherche à m’attaquer à plus gros. Le ralentissement des crédits octroyés dû au Covid-19 me fait d’autant plus réfléchir à un plan B. Je n’ai jamais eu besoin de changer de banquier pour le moment.

Je ne souhaite pas (encore) passer par la case revente des premiers biens, pas avant 3 ou 4 ans.

J’étudie donc le fait d’investir en SCI, bien conscient des avantages, inconvénients, coûts de gestion, tenue de compte, AG etc .. mais ne souhaite jouer cette carte là qu’en dernier recours, lorsqu’investir en nom propre ne sera plus possible.
Les potentiels associés sont déjà sélectionnés et sondés ; profils stables et situation financière confortable, chefs d’entreprise, pas d’immobilier locatif, juste une RP à crédit. Un seul sera choisi.

Je me pose plusieurs questions quant à cette pirouette :

1/ Cette stratégie pourrait-elle se prêter à ma situation sachant que je suis célibataire sans enfant ? Aucune transmission de patrimoine en vue (pour l’instant).

2/ Cette stratégie pourrait elle se prêter à mes objectifs ? Ils sont très simples : continuer à investir dans l’immobilier , mais sur des projets plus importants. Ou peut-être devrais-je persister à continuer en nom propre, attendre un peu, me désendetter en remboursant du capital, épargner pour l’apporter à la prochaine opération..

3/ Si je me suis bien renseigné, insérer une clause de substitution dans un compromis de vente au profit d’une SCI implique qu’il faudrait avoir au moins rédigé les statuts au préalable, ce qui amène la prochaine question, qui sera plutôt d’ordre psychologique :
Comment amener la chose à un futur associé, sachant que je ne voudrais jouer cette carte qu’en dernier recours ? "Cher futur associé, je vais peut-être être cramé niveau endettement sur un futur projet, j’aurais éventuellement besoin de m’associer avec vous pour que le dossier emprunteur soit béton, mais uniquement si la banque me refuse le financement ..". Donc nous rédigeons les statuts, j’insère la clause de substitution et la banque me finance tout de même en nom propre (j’étudie ce scénario), c’est pas top niveau étique .. ça ne sera que partie remise me direz vous ..mais d’ici là à ce que je boucle ce projet et en trouve un autre à lui proposer, il pourrait se passer beaucoup de choses.. D’un autre côté, si j’attends d’être au stade du refus des banques sans introduire cette clause, le projet que j’aurais mis du temps à ficeler me passera sous le nez (le temps de créer les statuts, rédiger un nouveau compromis avec la SCI.. je perdrai toute crédibilité auprès du vendeur).

4/ Quel que soit l’associé choisi, il ne s’occupera de rien ; je trouverai le projet, m’occuperai de trouver le financement, gèrerai la gestion locative et tout le reste, il me mettra juste à disposition sa capacité d’emprunt en échange d’une attribution de parts (du moins c’est ainsi que je vois les choses). Je serai gérant de la SCI et je souhaiterais inclure dans les statuts, une rémunération du gérant.
De coutume, pour ce type d’association, comment rédiger les statuts ? Comment partager les parts ? Quel montage proposer ? L’idée est de bien évidemment de proposer du gagnant / gagnant, que chaque associé y trouve son intérêt en fonction de son degré d’implication et de responsabilité.

Un grand merci à l’attention qui sera portée à mes interrogations, pour ceux qui auront tenu jusqu’à la fin.

Zandu

Dernière modification par Zandu (10/06/2020 21h42)

Mots-clés : endettement, immeuble, sci

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#2 10/06/2020 17h12

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Zandu a écrit :

1/ Cette stratégie pourrait-elle se prêter à ma situation sachant que je suis célibataire sans enfant ? Aucune transmission de patrimoine en vue (pour l’instant).

Quels sont vos objectifs de vie, en tant que célibataire sans enfants ? êtes-vous heureux comme ça ? ou souhaitez-vous un jour vous marier ? fonder une famille ? si oui quand, plutôt dans 2-3 ans ? plutôt dans 10-15 ans ?

Zandu a écrit :

2/ Cette stratégie pourrait elle se prêter à mes objectifs ? Ils sont très simples : continuer à investir dans l’immobilier , mais sur des projets plus importants.

Pourquoi cet objectif ? Le fait d’investir dans l’immobilier constitue-t-il une fin en soi (vous le faites parce que ça vous plait, point) ? Ou y a-t-il un projet derrière ? Si oui lequel ?

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[+1]    #3 10/06/2020 17h51

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Zandu a écrit :

3/ Si je me suis bien renseigné, insérer une clause de substitution dans un compromis de vente au profit d’une SCI implique qu’il faudrait avoir au moins rédigé les statuts au préalable

Vous ne vous êtes pas bien renseigné. Cette condition de rédaction préalable des statuts est une pure invention. Vous vous créez des problèmes pour rien. La seule condition pour insérer une clause de substitution dans un avant-contrat, c’est que le vendeur soit d’accord.

Dernière modification par Bernard2K (10/06/2020 17h59)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#4 10/06/2020 17h59

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dangarcia a écrit :

Quels sont vos objectifs de vie, en tant que célibataire sans enfants ? êtes-vous heureux comme ça ? ou souhaitez-vous un jour vous marier ? fonder une famille ? si oui quand, plutôt dans 2-3 ans ? plutôt dans 10-15 ans ?

Heureux ? oui
Pour le mariage et la famille, cela peut arriver comme ça peut ne pas arriver .. je ne suis pas en mesure de vous répondre pour le moment sur ce point là.

dangarcia a écrit :

Pourquoi cet objectif ? Le fait d’investir dans l’immobilier constitue-t-il une fin en soi (vous le faites parce que ça vous plait, point) ? Ou y a-t-il un projet derrière ? Si oui lequel ?

Pouvoir se dégager une rente au moins minimum à un smic. J’aviserai après, mais a terme, je souhaiterais quitter le monde du salariat, entreprendre dans un domaine qui m’épanouit d’avantage que mon emploi actuel.

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#5 10/06/2020 20h42

Membre (2017)
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A Zandu,
l’entente avec les associés est essentielle surtout que dans une SCI vous serez engagés solidairement et pendant longtemps.
On ne peut pas faire cette démarche par défaut. J’ai l’impression que vous voulez être le chef et que les autres devront suivre…pas sur que ça les emballe.
Donc, je pense qu’il vaudrait mieux partager vos interrogations avec vos futurs associés.

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#6 10/06/2020 22h23

Membre (2016)
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Zandu a écrit :

Mes principales raisons/motivations :
- passer à la vitesse supérieure
- gérer des biens en copropriétés me fatigue même si lorsqu’on débute, on y trouve des avantages
- mutualiser certaines charges et tâches

J’étudie donc le fait d’investir en SCI, bien conscient des avantages, inconvénients, coûts de gestion, tenue de compte, AG etc .. mais ne souhaite jouer cette carte là qu’en dernier recours, lorsqu’investir en nom propre ne sera plus possible.
Les potentiels associés sont déjà sélectionnés et sondés ; profils stables et situation financière confortable, chefs d’entreprise, pas d’immobilier locatif, juste une RP à crédit. Un seul sera choisi.

Je me pose plusieurs questions quant à cette pirouette :

1/ Cette stratégie pourrait-elle se prêter à ma situation sachant que je suis célibataire sans enfant ?
2/ Cette stratégie pourrait elle se prêter à mes objectifs ?
3/ Si je me suis bien renseigné, insérer une clause de substitution dans un compromis de vente au profit d’une SCI implique qu’il faudrait avoir au moins rédigé les statuts au préalable, ce qui amène la prochaine question, qui sera plutôt d’ordre psychologique :
4/ Quel que soit l’associé choisi, il ne s’occupera de rien ; je trouverai le projet, m’occuperai de trouver le financement, gèrerai la gestion locative et tout le reste, il me mettra juste à disposition sa capacité d’emprunt en échange d’une attribution de parts (du moins c’est ainsi que je vois les choses). Je serai gérant de la SCI et je souhaiterais inclure dans les statuts, une rémunération du gérant.
Zandu

Voici un post qui traîte des "petits soucis" d’une association

Dont voici quelques extraits:

SamyInvest, le 10/12/2019 a écrit :

Pour répondre très précisément à la question :

* le sentiment que je n’y arriverai pas tout seul ce qui avec le recul était une mauvaise raison
* le partage des responsabilités et le dégagement de temps libre (ça a plutôt bien marché)

Mon conseil :

De part mon expérience et de ce que j’ai constaté autour de moi l’association est quelque chose de très délicat qui s’est souvent mal terminé.

Je recommande encore moins de s’associer avec un membre de sa famille ou un de ses amis, c’est le meilleur moyen de mettre la discorde dans vos relations.

Ce n’est pas donné à tout le monde, à éviter

Range19, le 10/12/2019 a écrit :

Exact, je connais aussi beaucoup d’associations qui se sont mal terminées, notamment faute d’avoir analysé sérieusement les enjeux et "caractères" des uns et des autres en amont.

julien, le 10/12/2019 a écrit :

Georges Clémenceau a écrit :

Pour prendre une décision, il faut être en nombre impair et 3 c’est deja trop.

Je ne me suis jamais associé non plus en immobilier, à mon avis pour les raisons suivantes :
- Incompatible avec ma personnalité d’INTJ : ça m’aurait trop rappelé les problématiques fuies qui existent dans le salariat.
- Trop de risque que des objectifs communs à l’instant "t" divergent à long terme en raison d’évolutions d’aspects patrimoniaux, familiaux, etc. Et l’immobilier c’est souvent du long terme…

Ainsi, j’ai jugé que la perte de contrôle ne compensait pas l’accès éventuel à des projets de plus grande ampleur.

J’y ajoute aussi modestement ma contribution avec la SCI familiale, avec les "petites prises de bec" entre mon conjoint qui fait 90% du job, moi avec mes 10%, et son frère, qui fait… qui fait… ?

Concernant les autres SCI dans lesquelles mon conjoint est, ça me donne juste l’envie de ne surtout jamais faire de SCI. Si à un instant, tous les intérets sont convergents, la motivation et les envies de chacun surgissent et difficile ensuite de mener la barque quand tout le monde ne regarde que son petit côté perso.

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#7 15/06/2020 17h16

Membre (2014)
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toufou, le 10/06/2020 a écrit :

l’entente avec les associés est essentielle surtout que dans une SCI vous serez engagés solidairement et pendant longtemps.
On ne peut pas faire cette démarche par défaut. J’ai l’impression que vous voulez être le chef et que les autres devront suivre…pas sur que ça les emballe.
Donc, je pense qu’il vaudrait mieux partager vos interrogations avec vos futurs associés.

Merci pour votre intervention toufou.
Je ne veux rien imposer à personne, au contraire, proposer un partenariat gagnant / gagnant.
Les partenaires visés ont une vie de famille et très pris déjà, par leur propre entreprise. Ils n’ont pas vraiment le temps ni l’envie de s’investir dans un projet qui ne soit pas du "clef en main" comme du Pinel ou le type d’investissement que l’on peut trouver tous les jours sur les sites d’annonces à 4 ou 5 % de rentabilité brut. Pour ma part, j’ai du temps à consacrer à cela. L’idée d’accéder à l’investissement locatif en direct sans y passer de temps pourrait je pense, les séduire. Nous en avons déjà parlé très très vaguement, je cherche maintenant, par le biais du présent file, à maitriser un peu plus ce que je pourrais proposer comme type de partenariat, de partage de part etc ..

Concernant les autres SCI dans lesquelles mon conjoint est, ça me donne juste l’envie de ne surtout jamais faire de SCI. Si à un instant, tous les intérets sont convergents, la motivation et les envies de chacun surgissent et difficile ensuite de mener la barque quand tout le monde ne regarde que son petit côté perso.

Bonjour amoilyon, merci également pour votre intervention.
J’ai lu avec intérêt les liens cités ainsi que votre présentation, qui m’a plu en tout point d’ailleurs, je me suis un peu retrouvé lorsque je voulais absolument me positionner sur un marché de ville dynamique.

Il est vrai que l’association peut être délicate, et mal se terminer pour des raisons diverses et variées, il faut en avoir pleinement conscience. Je me suis posé beaucoup de questions sur ce shéma, et l’ai souvent délaissé suite aux retours d’expérience négatifs que j’ai  pu lire ou entendre. Malgré cela, j’arrive souvent à la conclusion que l’association permet d’avancer plus vite. Je pense aussi, que pour beaucoup de personnes, cela a fonctionné.
Que ce soit pour mes relations professionnelles comme personnelles, je suis très select. Dans le contexte présent, jamais je ne choisirai de m’associer avec quelqu’un que j’estime trop immature, sanguin, réservé, … cela nécessite donc forcément de très bien connaitre la personne, ça sera donc souvent un ami ou un membre de la famille.
Le souhait de vouloir proposer une association de "je m’occupe de tout" élimine selon moi le truc de dire "j’en fais plus que mon associé, c’est pas juste", non, ça sera défini dès le départ.

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[+1]    #8 03/07/2020 21h02

Membre (2020)
Réputation :   11  

Bonjour,

Quelques considérations générales.

L’acquisition par une SCI vous permettra en effet de ne pas souscrire un emprunt en direct, ce qui est plutôt ce que vous recherchez (vous serez toutefois caution solidaire et avec une hypothèque). En cas de futur emprunt, vous n’aurez pas à dire à la banque ma SCI est endettée de "tant".
Les conditions d’emprunt sont parfois moins favorables en SCI qu’en direct.

Il n’y a pas d’obligation de tenir une comptabilité sur une SCI, sauf exceptions, et l’AG se limite à l’AG annuelle et celles nécessaires à l’acquisition et à la vente (notez que la majorité des voix suffit). Le volet gros travaux avec appel de fonds, et évènement exceptionnels peut se traiter dans le cadre d’un pacte d’associé, vivement recommandé dans votre cas, j’y reviendrai.

Indépendamment des soucis que peut causer l’association avec un tiers du fait de sa personnalité… Il faut se pencher sur la relation que vous recherchez. A vous lire, il s’agit d’une association entre un gestionnaire (vous) et un investisseur. C’est de là qu’il faut partir, en disant "j’ai trouvé un bien et j’ai besoin d’un soutien financier. Je gère le tout, vous apportez des fonds (soit directement soit via une capacité d’emprunt, peu importe), et vous aurez droit à tel et tel pourcentage ou tel valeur de patrimoine".

C’est donc vendre votre projet qu’il faut apprendre wink

Les relations quant à elles seront scellées à l’avance dans un pacte d’associé pour éviter un blocage. On peut notamment y trouver :
- la rémunération du gestionnaire (généralement un % des loyers),
- la rémunération du compte courant d’associé (taux, à quel terme, possibilités de remboursement),
- détermination des quotes-parts des apports financiers,
- obligations de participer à un appel de fonds,
- les questions de relatives à la vente (terme, vente forcée en cas d’offre, détermination du prix, etc.)
- les possibilités de blocage (droit de veto par exemple),
- l’entrée ou l’exclusion d’un associé (la SCI unipersonnelle fonctionne pendant un temps),

Ce genre de montage fonctionne bien avec un gestionnaire majoritaire dans le capital social ou égalitaire (avec encadrement des droits de l’autre associé).

Enfin, plutôt qu’un proche, nombre de professionnels de l’immobilier pratiquent ce genre d’association (un conseil est recommandable dans ce dernier cas vous serez la partie ’faible’). Vous apportez alors un compromis de vente signé avec un vendeur et une clause de substitution.

Notez encore que la SCI est bien pour gérer du revenu foncier, la SAS peut faire du BIC et il existe aussi la SCCV pour la promotion et la SNC pour les opérations marchand.

Bien à vous,

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#9 04/07/2020 07h36

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dusgas, le 03/07/2020 a écrit :

Il n’y a pas d’obligation de tenir une comptabilité sur une SCI, sauf exceptions

Kok kok kof (je tousse).

Bien sûr que si ! Une SCI IR peut se contenter d’une comptabilité de trésorerie (noter les entrées et sorties dans un cahier ou un tableur excel), mais c’est une comptabilité quand même ! Tenir une comptabilité est non seulement une obligation, mais c’est aussi le B.A.BA pour être en bonne entente entre associés et aussi pour se sentir droit dans ses bottes vis à vis des tiers (impôts, banque…).


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#10 10/07/2020 17h35

Membre (2014)
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dusgas, le 03/07/2020 a écrit :

Indépendamment des soucis que peut causer l’association avec un tiers du fait de sa personnalité… Il faut se pencher sur la relation que vous recherchez. A vous lire, il s’agit d’une association entre un gestionnaire (vous) et un investisseur.

C’est exactement cela oui !

dusgas, le 03/07/2020 a écrit :

C’est de là qu’il faut partir, en disant "j’ai trouvé un bien et j’ai besoin d’un soutien financier. Je gère le tout, vous apportez des fonds (soit directement soit via une capacité d’emprunt, peu importe), et vous aurez droit à tel et tel pourcentage ou tel valeur de patrimoine".C’est donc vendre votre projet qu’il faut apprendre wink

Ce point reste encore obscur pour moi.
Bien conscient que chaque association soit unique, y aurait-il une quelconque généralité pour ce type de montage en terme de contrepartie pour l’investisseur, qui ne mettra à disposition que sa capacité d’emprunt ?

dusgas, le 03/07/2020 a écrit :

Enfin, plutôt qu’un proche, nombre de professionnels de l’immobilier pratiquent ce genre d’association (un conseil est recommandable dans ce dernier cas vous serez la partie ’faible’).

Peut-être devrais je consulter un notaire ?

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[+1]    #11 13/07/2020 10h03

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Zandu, le 10/07/2020 a écrit :

y aurait-il une quelconque généralité pour ce type de montage en terme de contrepartie pour l’investisseur

Non. C’est la liberté contractuelle.
L’investisseur peut être rémunéré de diverses façons et notamment :
- rémunération du CCA (mais c’est imposable côté société dès que ça dépasse un plafond qui est très bas, compte tenu des taux bas actuels, donc ce n’est pas suffisant à contenter l’investisseur, mais c’est toujours ça : il faut le faire car ça fait quand même une base de rémunération du capital, avec l’avantage que c’est non imposable côté société) ; le CCA doit bien sûr être bloqué par un pacte d’associés sur la durée nécessaire au bon fonctionnement de la société.
- dividendes.

Le "travailleur" peut être rémunéré de diverses façons et notamment :
- recevoir une partie des parts sociales pour "apports en industrie". C’est une notion très délicate, car ça veut dire qu’il se retrouve propriétaire d’une partie significative de la société en échange de son travail, de son savoir-faire. C’est très difficile à évaluer et il y aura toujours quelqu’un qui trouvera que c’est trop ou trop peu. Il y a aussi le problème que ces parts ne sont pas cessibles, et qu’elles disparaissent lorsqu’il cesse son apport d’industrie (au plus tard, à son décès) : si un jour le "travailleur" veut sortir de cette association, ou si les associés veulent vendre les parts sociales (au lieu de vendre l’immeuble), il risque de tout perdre. Bref, c’est un dispositif bien particulier et il convient d’être bien conscient de toutes les conséquences d’un tel choix.
- OU BIEN une rémunération. Attention, il ne peut pas recevoir pour le même travail des parts sociales en tant qu’apport en industrie, et de la rémunération. C’est l’un ou l’autre. La rémunération me semble préférable : plus simple, plus explicite et donc moins soumise à contestation que l’apport en industrie.
- et bien sûr, un peu de dividendes quand même car il est recommandé qu’il soit associé.

Peut-être devrais je consulter un notaire ?

Enfin, oui, un conseil est préférable pour régler le fonctionnement (statuts + pacte d’associés). Je dirais avocat d’affaires ou avocat spécialisé en immobilier (ce qui va coûter cher !). Les notaires sont très bons pour faire les formalités, mais vu qu’ils ne gèrent pas des sociétés au quotidien, je ne suis pas certain qu’ils soient de bon conseil pour régler les petits détails du futur fonctionnement entre les associés.

Ne pas oublier qu’une société coûte cher à toutes les étapes de sa vie :
- à la création : 1000 à 2000 € pour une création normale faite par un pro (notaire, EC ou avocat). Avec vos problèmes de statuts et de pacte d’associés à régler aux petits oignons, ça va probablement coûter plus cher.
- en fonctionnement : compta, AG, frais bancaires… Chaque année.
- à la liquidation. Alors même que les associés se sont entendus merveilleusement bien, l’objet social a été réalisé, ils sont parfaitement d’accord pour vendre l’immeuble, liquider la société et reprendre chacun leurs billes… Ca coûte encore, dans les 2000 €.

pour l’investisseur qui ne mettra à disposition que sa capacité d’emprunt ?

Je reviens sur ce passage de votre message. Avec cette formule, vous dévaluez (une fois de plus) vos futurs investisseurs. Ils ne sont à vos yeux qu’une "capacité d’emprunt". Depuis le début, vous considérez ces personnes comme un "mal nécessaire", et non pas comme des associés en bonne et due forme. Je vous mets en garde : une telle association va très probablement mal se terminer, et vous en serez en grande partie responsable. On ne peut pas travailler dans une bonne entente et un respect mutuel avec des gens que l’on considère comme des "capacités d’emprunt".

A beaucoup de points de vue, je pense que vous devriez rester sur des investissements personnels. Oubliez ces associés potentiels et les châteaux en Espagne qu’ils vous auraient permis d’acheter. Ca ne va vous apporter que des ennuis.

Dernière modification par Bernard2K (13/07/2020 10h19)


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