Sabsab [Bobigny] : étude de cas immobilier (investir dans un quartier chaud)

Je regrette que vous ayez lancé deux discussions en parallèle sur le même sujet, une dans votre présentation et une dans le présent sujet. Je réponds ici car c’est une discussion technique qui, à mon sens, ne devrait pas être dans votre présentation. Les présentations ne sont pas indexées par les moteurs de recherche, or ce sujet est instructif pour beaucoup de monde donc c’est bien plus logique de l’avoir en partie publique.

Le dépassement du loyer encadré (quasi doublement dans votre cas) est juste illégal. Donc votre rentabilité n’existe qu’à condition d’enfreindre la loi.

Malheureusement, vos justifications ne tiennent pas la route. Le loyer maximum ne s’apprécie pas sur chaque chambre (qui serait, d’après vous, un logement de 10 m² agrémenté de l’utilisation de 30 m² de parties communes), mais sur l’ensemble du logement comme rappelé ci-dessus par mes collègues. Vous louerez donc un logement de 85 m² à 2400 €/mois ce qui est illégal.

A Paris, la chasse aux loyers abusifs est lancée :
Encadrement des loyers : à Paris, les premières sanctions sont tombées ! | L’immobilier par SeLoger
Lire aussi :
Quelles amendes risquent les propriétaires contrevenants ? | PAP

Vous prenez donc le risque de :
- devoir payer 5000 € d’amende
- devoir abaisser votre loyer
- devoir restituer le trop-perçu aux locataires.

A votre avis, au bout de combien de temps vos colocataires vont-ils se rendre compte que le loyer total dépasse largement l’encadrement et qu’ils peuvent faire de grosses économies en vous dénonçant aux pouvoirs publics ? A mon avis, pas longtemps. Les jeunes sont informés, avec l’internet et les réseaux sociaux, c’est fou !

Bien sûr, quand on fait une activité illégale, on augmente sa rentabilité. Vous êtes comme un commerçant qui se dit "mon commerce ne rapporte pas assez. Mais en vendant des contrefaçons ou bien en dealant un peu de shit, je peux arriver à une belle rentabilité". C’est illégal.
Ou bien le propriétaire qui se dirait : "la location meublée classique ne rapporte pas assez, mais si je loue à une prostituée, je peux doubler le loyer vu qu’elles ont beaucoup de mal à se loger et là j’ai une belle rentabilité". C’est illégal (proxénétisme).

Ca ne veut pas dire que j’approuve l’encadrement des loyers. Je dis juste "voilà le contexte. Les pouvoirs publics ont rendu le dépassement des loyers illégal, avec des sanctions à la clé. A vous de vous adapter à ce contexte : soit vous respectez la loi (avec rentabilité basse mais sécurité juridique) , soit vous aurez certes une rentabilité relativement élevée mais avec un fort risque juridique".

PS : à propos de l’avocat qui a dit que c’était OK : demandez-lui une étude écrite du sujet, et, s’il est si sûr de cela, demandez-lui s’il est d’accord pour s’engager par écrit à rembourser toutes les conséquences pécunières d’éventuelles poursuites pour cause de dépassement du loyer encadré.

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2023 11h39)

Bonjour,

Le DPE E et les charges correctes ont leur explication :
Le chauffage et l’ECS sont produits grâce à un réseau de chauffage urbain. Ce mode de chauffage présente l’avantage d’être économique (géré publiquement / coût du gaz s’il y en a reparti sur de nombreux immeubles) et d’être bien mieux noté énergétiquement parlant que le gaz ou l’électricité, un combo gagnant !

Par contre :
- Aucun mur n’est isolé
- Toutes les fenêtres sont en simple vitrage (sont-elles d’époque ?)

Le côté venteux doit être compensé par un chauffage excessif, le coût étant peu élevé.

Il est probable que les 60k de travaux incluent une isolation (sinon faites faire d’autre devis rapidement). J’attire votre attention sur le fait que les radiateurs en façade devront être déplacés sinon l’isolation ne servirait à rien. Pour déplacer un radiateur, il faut évidemment couper l’eau de chauffage à moins de vouloir prendre un préparer l’épreuve de nage olympique dans une eau à 50°. Cette coupure peut être faite de deux façons :
a) Purger le circuit
b) Geler les conduites

Dans les deux cas le syndic doit en être informé et le coût de l’intervention est à votre charge. Un collègue a du utiliser la solution a. car la b. a échoué, coût : ~1000€ (+ plombier qui oublie le rendez-vous). Attention au planning, le syndic peut vous imposer des dates et elles devront coïncider avec celles de vos artisans.
Evidemment, on évitera de couper le chauffage pendant la période de chauffe, en général du 15 octobre au 15 avril, le syndic le refusera probablement.

Le coût des fenêtres risque de piquer, le bois n’est pas ce qu’il y a de moins cher. Si vous souhaitez changer la couleur ou le matériau : AG + Déclaration préalable (3 mois minimum de délai).

L’investissement dans l’isolation et les ouvrants en vaut-il la chandelle ? Pas sûr, les prix dans cet immeuble semblent orientés à la baisse.
Par contre, sauf si une modification législative intervient d’ici là, le logement sera inlouable en 2034.

Xavier.