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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/01/2019 05h36

Membre
Réputation :   6  

VOTRE PROFIL

- Etudiant, 19 ans, sans revenus

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: aucunes
- Fiscales: faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faibles
- Sociales: bonnes
- Temps disponible: beaucoup

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2
- Année de construction: non renseignée
- rez de chaussé (2 étages), très lumineux, 38m²
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété: non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : je n’ai pas encore pu mener mon enquête
- Concierge: non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Sud Ouest, dans une ville de +60k habitants
- Hypercentre
- Ville étudiante et dynamique
- L’emplacement devrait prendre de la valeur

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 42900€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 450€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 1%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 0%

- Travaux immédiats: aucuns travaux, l’appartement a été refait à neuf
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucuns
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM: 500€
- Charges de copropriété: 700€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): non souscrite
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: non souscrite

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 12.6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 12.5%
- Rentabilité "net" (loyers*100-TF-CC-taux vacance locative): 9.7%
- Rentabilité "net net" (loyers*100-TF-CC-taux vacance locative-impôts): 8.7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : prêt étudiant
- Taux du crédit avec assurance: 1.5%
- Durée du crédit: 144 mois
- Frais de tenue de compte: 0€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 4500€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI: TMI à 0%, si je pars sur le régime micro-bic, je n’ai que la CSG de 17.2% à payer après abattement de 50% des loyers. Le cashflow serait alors de 28€ mensuel.
- Cash flow positif

Vaudrait il mieux que je me déclare LMNP au réel ou au micro bic ? Je ne pourrai pas déduire les taux d’intérêts et je n’ai pas de travaux à effectuer (mis à part "l’achat" des meubles que je possède déjà).

Mots-clés : immobilier, lmnp, t2

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#2 03/01/2019 06h44

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Bonjour.

Vous devriez augmenter la durée du prêt pour augmenter votre cash flow. Vous pouvez monter à 15 ans minimum.

Il est presque toujours préférable de faire du lmnp réel (surtout si vous comptez acheter d’autres biens). Pour les intérêts d’emprunt, vous devriez mieux vous former car vous pouvez deduire les intérêts d’emprunt de vos recettes.

Pour le taux de vacances, 1 mois tous les 2 ans correspondent à une vacance de 2%/an ce qui me semble optimiste. Vous devriez prévoir 5% mini à ce stade du projet.


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#3 03/01/2019 06h58

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Merci pour votre retour.

Si c’était possible, je ferai un crédit sur 20 ans pour avoir un meilleur CF et pouvoir déduire les intérêts au réel. Cependant je suis étudiant et je n’ai pas accès au crédit immobilier traditionnel. C’est pourquoi je ne peux aller au delà de 12 ans pour un prêt étudiant. Le crédit n’étant pas affecté, cela reste légal mais je ne peux pas déduire les intérêts. D’où l’interrogation entre micro ou réel.

Le bien étant en hypercentre, je prévois une vacance quasi nulle. J’ai déjà eu des retours d’investisseurs dans cette zone, et ils n’ont tous quasiment jamais eu de vacance.

Dernière modification par Traknet (03/01/2019 07h01)

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#4 03/01/2019 07h13

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Si votre environnement familial le permet, pouvez vous demander un cautionnement de vos parents par exemple pour convaincre votre banquier?. Le prêt étudiant reste une solution "ponctuelle" et pas optimale.


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#5 03/01/2019 07h32

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lachignolecorse a écrit :

Si votre environnement familial le permet, pouvez vous demander un cautionnement de vos parents par exemple pour convaincre votre banquier?. Le prêt étudiant reste une solution "ponctuelle" et pas optimale.

Vous pensez qu’un banquier pourrait accepter ce genre de démarche ? Mes parents pourraient se porter caution mais d’après les récentes actualités la plupart des banques préfèrent recourir autrement qu’avec des cautions pour récupérer leurs argent. Cette méthode étant trop compliquée sur les démarches pour récupérer leurs fonds.

Selon vous si mes parents se portent caution il y aurait alors une chance qu’un banquier m’accorde un prêt ? Cela me semble impossible bien que je puisse me trompe.

Dernière modification par Traknet (03/01/2019 07h32)

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#6 03/01/2019 07h40

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Traknet a écrit :

Selon vous si mes parents se portent caution il y aurait alors une chance qu’un banquier m’accorde un prêt ? Cela me semble impossible bien que je puisse me trompe.

Que risquez vous à demander à votre banquier?


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#7 03/01/2019 07h52

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lachignolecorse a écrit :

Traknet a écrit :

Selon vous si mes parents se portent caution il y aurait alors une chance qu’un banquier m’accorde un prêt ? Cela me semble impossible bien que je puisse me trompe.

Que risquez vous à demander à votre banquier?

Rien du tout, j’irai donc voir si cela est possible.

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[+1]    #8 03/01/2019 08h00

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Traknet a écrit :

Rien du tout, j’irai donc voir si cela est possible.

Je vous conseille aussi que vos parents demandent à leur banque une offre de prêt pour vous avec leur cautionnement en garantie dans le cas où vous n’êtes pas dans la même banque.


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#9 08/06/2019 17h51

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Ou en etes vous dans votre projet ?

Comment avez vous trouvé un appartement à 42900 euros frais de notaire inclut SANS travaux et qui peut se louer 450euros HC?

Une affaire comme celle ci part très vite ,non ?

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