Tam10 [30] : étude de cas immobilier (SCI, nom propre, séparation de maison)

Bonjour,

Il n’y a aucune difficulté pour acheter cette seconde maison et y agrandir votre RP. Votre RP sera la propriété de deux personnes différentes, mais ça ne pose aucun problème. Plein de gens sont dans ce cas : propriétaire de leur maison mais locataire du jardin, propriétaire de leur maison mais locataire d’un garage… Ou encore des gens qui ont une RP constituée officiellement de 2 lots de copropriété (car 2 appartements ont été réunis en un seul mais le réglement de copro na pas été mis à jour). Aucun problème insurmontable.

Non, le plus compliqué, c’est "préparer l’avenir". C’est à dire de constituer des entités immobilières qui ont une logique, et pourront donc être revendues.

Les questions préalables sont :
- au cadastre, comment sont définis votre maison actuelle, et celle que vous achetez ? (Parcelles indépendantes ? Aucune n’est un lot dans une copropriété ? Si parcelles indépendantes, sont-elles grevées de servitudes et lesquelles ?)
- une fois votre RP idéale constituée, cette RP et la partie locative auront quoi en commun ? Seront-elles l’une au-dessus de l’autre, comme dans un immeuble ? Seront-elles mitoyennes, mais avec des parties communes (toiture, compteurs, adduction et évacuation d’eau…) . Ou bien seront-elles totalement indépendantes, si ce n’est un mur mitoyen ?

Pour réunir en une seule parcelle, il faudra déjà que l’un achète le bien de l’autre : soit la SCI familiale rachète la maison que vous êtes en train d’acheter ; soit vous rachetez la RP à la SCI familiale. C’est vers cette seconde option que vous semblez vous diriger.

Je n’ai aucune idée de ce qui convient le mieux, entre un achat en SCI ou en nom propre. Notez qu’il n’y a pas besoin d’être une SCI pour acheter à une SCI ; c’est totalement indépendant. La bonne question à se poser est donc : imaginez-vous à l’issue de l’ensemble de l’opération, propriétaire de l’ensemble des deux maisons, réunies en une seule parcelle, avec ou sans division en lots. Préférez-vous être propriétaire de cet ensemble en nom propre ou en SCI ? Ca dépend du fait d’habiter dedans ou non (habiter dans sa propre SCI est toujours un peu suspect vis à vis du fisc), de votre fiscalité (d’ailleurs cette SCI serait à l’IR ou à l’IS ?), du mode de location de la partie louée (nu ou meublé ?), de votre objectif (possession à long terme ou transmission aux enfants ou revente ?).

C’est uniquement cette question qu’il faut se poser, vous mélangez trop de problèmes d’un coup. Imaginez-vous propriétaire de l’ensemble, réuni en une seule parcelle, et regardez s’il vaut mieux que ce soit en nom propre ou en SCI. GBL dit un truc très juste, si je peux me permettre de résumer l’un de ses conseils habituels : "si vous n’arrivez pas à identifier clairement des avantages à créer une SCI, avantages qui surpassent les inconvénients, ne créez pas de SCI."

Compte tenu que vous êtes déjà "esclave" de la SCI familiale, je vous suggère de ne pas en créer une autre et donc d’acheter en nom propre. Pour la partie locative de la maison que vous achetez, je vous suggère d’explorer la possibilité d’une location saisonnière type Airbnb, ce qui permettrait de louer meublé, et donc de bénéficier des avantages du LMNP au réel. Certes, ça présente le problème qu’il faut amortir une partie seulement de la maison achetée, puisqu’elle aura été amputée au bénéfice de votre RP. Un expert-comptable serait sans doute d’accord pour retenir cette valeur au pro-rata des surfaces.

Je serais d’ailleurs curieux de savoir, si vous prétendiez louer et amortir (au LMNP au réel) la totalité de la maison achetée, sans déclarer les modifs de surface suite à vos travaux, si quelqu’un s’en rendrait compte un jour… A mon avis, personne n’y verrait jamais rien.

Notez que lorsque vous aurez fait un trou entre les deux biens, l’achat deviendra contraint. La SCI familiale pourrait vouloir vous vendre votre RP au prix fort. Est-ce que tout le monde s’entendra toujours parfaitement à ce moment-là ? C’est un peu piégeux de faire des modifs sur quelque chose qui ne vous appartient pas… Si jamais vous vouliez ne pas racheter à la SCI familiale, et cesser aussi de la louer à cette SCI, vous seriez obligé de remettre en l’état initial pour rétablir la séparation entre les maisons.

Dernière modification par Bernard2K (14/05/2019 20h25)