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#1 24/02/2019 13h55 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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Bonjour,
Malgré des lectures assidues sur ce blog, je me questionne sur les options qui s’offrent à moi et mon épouse ainsi qu’à identifier les meilleures.
Elle 39 ans, moi 43. Mariés sous le regime de la séparation de biens.

Propriétaires de notre RPrincipale. Prêt de 410k€ en cours
Je dispose aussi d’un appart acheté 188k€ en mon nom propre, uniquement avant l’achat de notre RP et mariage. Il en vaut 210 actuellement.
Prêt en cours de 150k€ depuis 03/2011 pour 150700€ sur 180 mois. 2,23%TAEG. Mensualité d’emprunt de 1072€ et loyer net de charges de 1050€

Loué en meublé non professionnel, il est en déficit foncier mais pour encore un ou deux ans je pense.

En termes d’épargne, nous avons des liquidités placées sur plusieurs AVie, 450k€.
Nous avons des revenus confortables de 107k€ net annuels, et un taux d’imposition TMI30%
Un restant à vivre de plus de 2500€.

Voilà un topo complet !

Notre souhait est de capitaliser, faire fructifier et avoir à terme dans 15 ans des revenus complémentaires en vue de réduire nos activités professionnelles.
Un conseiller me propose de faire 2 pinels à 1 an d’intervalle, pour réduire de 10k€ (max possible) notre imposition et se constituer un ajout immobilier sur 2 biens. Mais réduire mon imposition n’est pas un objectif en soi. J’ai aussi retenu qu’il est indispensable que le placement soit intéressant en rendement et le gain fiscal ne soit qu’un bonus supplémentaire.
Je me questionne sur la réalisation d’un second achat d’appartement à positionner en LMNP de sorte à avoir des revenus de moins de 23K€ annuels avec les 2 appartements LMNP et que le déficit créé par ce second appartement en LMNP grignote les gains imposables qui vont arriver du premier.

D’autre part, j’ai lu vos échanges sur les SCPI avec des rendements potentiels de 4 à 6%, sans rien avoir à gérer en comparaison avec un bien immo en direct.
De ce que je cerne, les revenus arrivent alors dès l’acquisition des parts de SCPI or notre souhait n’est
pas nécessairement d’avoir des compléments dès à présent.
En ce sens l’investissement dans un appart en PINEL me parait à mettre en balance avec les SCPI.

Voilà l’état de mes questionnements à date. J’ai du mal à murir tout cela et suis envieux de vos remarques et éléments de réflexion supplémentaires. 2nd LMNP et 1 pinel ou bien…?

Merci Tom

Mots-clés : lmnp, optimisation, pinel

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#2 24/02/2019 14h08 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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Bonjour,

Votre situation financière est très confortable et vous avez l’embarras du choix.

Si vous voulez faire de l’immobilier, je vous déconseille le Pinel. Vous risquez fortement d’acheter un bien plus cher que sa valeur réelle et la sortie sera sans doute douloureuse.
L’immobilier avec travaux peut-être une très bonne solution si vous arrivez à dénicher un bien à rénover dans des prix corrects. (c’est souvent très difficile dans les grandes métropoles)
Enfin, en ce qui concerne les SCPI, vous pouvez simplement acheter la NP des parts mais si vous faites un crédit pour les acquérir, les intérêts ne seront pas déductibles. Une solution consisterait à acheter des parts de SCPI via une SCI soumise à l’IS (15% d’imposition contre 47.2% dans votre cas en nom propre) qui pourrait vous servir de tirelire.

Votre notaire pourrait certainement simuler les différentes propositions.

Cordialement,

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#3 24/02/2019 14h24 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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Bonjour,
La nue propriété et le remboursement anticipé de la RP sont des possibilités.
Il faut continuer l’immobilier jusqu’ à la limite de l’ IFI en vendant les biens dont les prêts se terminent pour que l’accumulation de biens ne soit pas confiscatoire au niveau impôts ( effet ciseau ).

Il est vrai que votre situation est très favorable , je comprends votre questionnement entre moyens terme et long terme.

Cordialement

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#4 24/02/2019 14h56 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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Avec un horizon de 15 ans et une taxation élevée des revenus supplémentaires, je réfléchirais à utiliser des supports capitalisants (assurance-vie, PEA) ou non distributifs de revenus (nue-propriété, ETF / opcvm)
- une assurance-vie avec versement mensuel en UC à base d’ETF selon une répartition géographique équilibrée ou un seul ETF monde
- un PEA avec une sélection de valeurs de fonds de portefeuille et/ou des ETF
- acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers ou de parts de SCPI sur une durée de 10-15 ans
- un compte titres avec des supports capitalisants (opcvm et ETF / idem PEA)

Rembourser des prêts avec des taux d’intérêts faibles n’est pas une priorité mais une perte de cash qu’il faut mieux investir ailleurs avec un rendement supérieur au coût du crédit. Pour utiliser au mieux votre potentiel d’emprunt et le levier du crédit, il va falloir aller chercher des investissements immobiliers qui dégagent des revenus mais en limitant la taxation. Reste le LMNP en effet.

Après il faut pondérer ces différents supports avec votre capacité à les gérer et votre appétence au risque (prendre des ETF plutôt que des actions en direct qui on se veut pas trop s’y investir mais attention au risque de variation négative de votre investissement sur une certaine période mais sur une durée de 15 années, le facteur temps joue en votre faveur pour lisser les crises éventuelles).

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#5 24/02/2019 14h59 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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Il y a plein d’options qui s’offrent à vous.

La bourse (les actions ou ETF, notamment en PEA) en est une à considérer.

Pour l’immobilier, vous avez aussi les foncières.
Le Pinel peut être la pire des options …


Dif tor heh smusma

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[+1]    #6 24/02/2019 17h31 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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Sur les SCPI, vous pouvez les acheter en nue-propriété, donc moins cher, en cédant l’usufruit ( les revenus) pour 10 ou 15 ans. A ce propos, lisez les posts de KC44, un spécialiste. Les foncières cotées valent le détour, notre hôte publie son portefeuille et ses choix, toujours très intéressants.
En ce qui concerne l’immobilier physique, a votre place, j’éviterais toujours le Pinel et je prendrais un LMNP en province avec beaucoup de travaux, pour éviter toute fiscalité pendant 7 ou 8 ans, soit un bien acheté 60 ou 70 000 avec 10 000 ou 20 000 de travaux, le tout financé par un emprunt à 100 ou 110%. Enfin, vous avez la possibilité d’ouvrir un PEA et d’acheter des actions tranquilles avec un bon rendement, style Total, et d’utiliser à fond l’avantage fiscal du PEA, en évitant le fisc pendant 8 ans.
Bonne lecture,
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#7 24/02/2019 17h44 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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Vu votre patrimoine et votre souhait de ne pas avoir de complément de revenus et si vous souhaitez investir en Scpi, le sujet suivant pourrait vous intéresser Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Dernière modification par Eric18 (24/02/2019 17h44)

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#8 24/02/2019 18h20 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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Nue propriété de SCPI sur 15 est la première chose qui me vient à l’esprit en lisant votre premier post.
"
Notre souhait est de capitaliser, faire fructifier et avoir à terme dans 15 ans des revenus complémentaires en vue de réduire nos activités professionnelles."

Aucune contrainte , simple à gérer, pas de fiscalité supplémentaire pendant 15 ans et complément de revenus dans 15 ans.

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#9 27/02/2019 21h37 → Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine) (lmnp, optimisation, pinel)

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De retour de déplacement, je suis heureux de voir autant de conseils et qui convergent. Je vais prendre plus amples connaissance de vos liens/recommandations.
Tom

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