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#1 09/08/2019 15h22 → Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?) (amortissement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonjour,

Après pas mal de recherches et d’informations, je me tourne vers vous afin d’avoir quelques conseils et précisions.

Je possède aujourd’hui un appartement qui est meublé sous le régime du LNMP au forfait (abattement 50%).
Je n’ai pas de crédit sur ce bien. L’hypothèse d’acheter un nouveau bien me fait réagir sur la fiscalité de celui ci.

Aujourd’hui, pour ce bien:
loué 12 mois /12
loyer 570 HC + 30 charges: soit 6840 HC annuel
TMI: 14%
CSG: 17.2%
Le montant de ma fiscalité est:
IR : (6840/2)*14%= 478.8 €
CSG : (6840/2)*17.2% = 588.24 €
TOTAL impôt = 1067.04 €
BILAN = Recette - Impôt - TF + ANO = 6840 - 1067 - 500 - 100 = 5173 €

Si je comprend bien, je peux passer au réel dès que l’on veut.

Au réel, pas d’abattement mais déduction d’un maximum de chose possible, soit
Intérêt d’emprunt (0 dans mon cas)
Frais de dossier du prêt (0 dans mon cas)
ANO (100€)
TF (500€)
Travaux (lorsqu’il y en aura, aujourd’hui 0)
travaux (façade cette année 2000€): est ce une déduction directement ou peut on l’amortir ?
charges ? (si supérieur à zéro malgré les charges du locataire ?)
Amortissement du bien : si je comprend bien, pour un appart à 80K, je pourrais par exemple l’amortir sur 20 ans, soit 4000€/an
amortissement du mobilier: 4000€ sur 5 ans, 800€/ans
Expert comptable (environ 400)
Soit dans le cas ci dessus :
Recette HC (6840) - ANO (100) - TF (500) - amortissement bien (4000) - amortissement mobillié (800) - expert (400) = 1000€ (en calculant un peu mieux, cela peut arriver a zéro, les calculs sont fait rapidement ici pour comprendre le mécanisme)
Fiscalité = 1000*14% + 1000*17.2% = 312€
BILAN = 6840 - 312 = 6528 €

Un différence de 1500€ annuel non négligeable.

Mes questions:
Si une part de mon résonnement est faux, merci de me le remonter que je comprenne bien
Je n’ai jamais amorti le bien pour le moment, puis je commencer à n’importe quelle moment ?
L’année prochaine, les façades seront refaite (déjà voté, 2000€). Est ce possible de déduire cela directement comme des travaux ? Dans l’amortissement du bien ? ou impossible à déduire ?
Dans le cas de l’acquisition d’un second bien, les déficits fonciers d’un bien peuvent t’il créer du déficits pour le second ? ou chaque bien est il indépendant de l’autre ?
Si ce raisonnement est bon, j’ai bien tout intérêt à passer au réel ?

Je vous remercie de votre lecture,

Bons investissements à tous,

Bastien

Mots-clés : amortissement, fiscalité, immobilier, imposition

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#2 09/08/2019 15h50 → Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?) (amortissement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Avez-vous lu la section "par où commencer?

LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…

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#3 09/08/2019 16h07 → Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?) (amortissement, fiscalité, immobilier, imposition)

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L’amortissement du bien se fait sur 30 ans (plutôt que sur 20), ce qui diminuera un peu votre économie d’impôts (qui reste toutefois intéressante).
Pour être plus précise, la durée de l’amortissement dépend des composants, mais une estimation grossière à 30 ans est plus correcte qu’à 20 ans.
Par ailleurs, il faudrait retirer le terrain.

Pour le mobilier, voir : Mikil : étude de cas immobilier (LMNP à Paris)

Dernière modification par anneso (09/08/2019 16h38)

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#4 09/08/2019 17h01 → Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?) (amortissement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Basht a écrit :

Si je comprend bien, je peux passer au réel dès que l’on veut.

Normalement lorsque l’on choisit un régime, on s’engage à le suivre 3 ans minimum, puis celui-ci est reconduit tacitement. Vous ne dites pas depuis combien de temps vous exploitez ce logement. Durant ces 3 premières années, vous ne pouvez en principe pas en changer (sur dérogation, en écrivant au impôts et remboursant les avantages que cela vous a offert)

Basht a écrit :

travaux (façade cette année 2000€): est ce une déduction directement ou peut on l’amortir ?
charges ? (si supérieur à zéro malgré les charges du locataire ?)

L’un comme l’autres sont des charges déductibles de l’exercice

Basht a écrit :

Amortissement du bien : si je comprend bien, pour un appart à 80K, je pourrais par exemple l’amortir sur 20 ans, soit 4000€/an

Comme on vous l’a déjà dit, c’est plus compliqué mais en cherchant un peu sur le forum vous aurez toutes les réponses.

Basht a écrit :

amortissement du mobilier: 4000€ sur 5 ans, 800€/ans

Sans factures, aucun amortissement possible (cela serait un peu facile)

Basht a écrit :

Expert comptable (environ 400)

Pour 200/250€ an, vous pouvez en trouver un excellent en ligne

Basht a écrit :

Je n’ai jamais amorti le bien pour le moment, puis je commencer à n’importe quelle moment ?

Oui mais cela dépend depuis combien d’années vous exploitez ce bien, ainsi que sa durée de détention.
Si vous avez ce bien depuis pas mal d’années (le nombre est discutable, idéalement >8/10ans) vous pouvez même mettre en place une piste particulièrement intéressante, c’est de partir sur une nouvelle estimation plutôt que du prix d’acquisition du bien (il faut évidemment que votre bien ait prit de la valeur). C’est possible avec une estimation d’agence idéalement (pour ne pas être discutée par les impôts) complétée par une autre d’un notaire.

Basht a écrit :

L’année prochaine, les façades seront refaite (déjà voté, 2000€). Est ce possible de déduire cela directement comme des travaux ? Dans l’amortissement du bien ? ou impossible à déduire ?

C’est une charge déductible au moment de sa facturation (comme toute charge) je ne souvient plus si elle est déduite immédiatement ou ventilée sur plusieurs années (quelqu’un peut-il préciser ?)

Basht a écrit :

Dans le cas de l’acquisition d’un second bien, les déficits fonciers d’un bien peuvent t’il créer du déficits pour le second ? ou chaque bien est il indépendant de l’autre ?

Le déficit foncier existe au foncier en non pas en LMNP. Mais l’ensemble des amortissements et charges se cumulent lors de la déclaration annuelle d’imposition, quelque soit le nombre de biens.

Basht a écrit :

Si ce raisonnement est bon, j’ai bien tout intérêt à passer au réel ?

On vous laisse faire les calculs wink


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#5 09/08/2019 17h41 → Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?) (amortissement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Merci de vos réponses, qui m’éclaire.

Effectivement le sujet dans la section "par ou commencé" me donne quelques informations supplémentaires (notamment que ce sont les expert comptable qui choisissent d’amortir entre 2 et 3% du bien par ans, et que 80% du bien peut être amortie).

Je possède le bien depuis 2 ans, je rentre dans la 3 ème année. On parle d’année fiscale ici ? Si oui, ayant mis le bien en location à partir de mai 2017 (déclaration 2018), 2018 (déclaration (2019)), 2019 devient la 3 ème année fiscale.

Ayant fait des travaux moi même, même si cela fait peu de temps que je possède le bien, et l’ayant acheté en dessous du marché (+ façade voté et payé), je vais garder en tête de le faire estimer par un agent immobilier.
Effectivement, les meubles ont déjà plus de 2 ans, cette partie là sera plus difficile.

J’ai vu qu’il était possible d’avoir des logement nu, ainsi que des LMNP, dissocié sur la déclaration d’imposition.

En tant qu’LNMP, est il possible d’avoir des biens au réel et d’autres au forfait ?

L’objectif est de bien comprendre les avantages du réel, afin d’optimiser le second bien au maximum, et d’avoir des chiffres cohérent lors des simulations

Bastien

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#6 09/08/2019 19h20 → Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?) (amortissement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Je suis dans le même cas que vous mais j’ai abandonné l’idée de passer au réel au vu du gain qui me semblait faible (mes loyers sont tout de même plus faibles).

Est-ce qu’il n’y a pas une erreur dans votre calcul et le dernier bilan devrait plutôt être :

BILAN = 6840 - 312 (nouveau impôt réduit) - 500 (TF) - 100 (ANO) - 400 (comptable) = 5528 €

Soit un gain de 5528 - 5173 = 355 euros ?

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#7 09/08/2019 22h55 → Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?) (amortissement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Non, vous ne pouvez pas avoir en même temps des biens au micro-bic et au réel.

DDtee a écrit :

Normalement lorsque l’on choisit un régime, on s’engage à le suivre 3 ans minimum, puis celui-ci est reconduit tacitement.

J’avais lu sur ce forum qu’il n’était pas nécessaire d’attendre 3 ans pour passer du micro-bic au réel, et que cela pouvait se faire dès la prochaine déclaration fiscale.

PointsLignesPoints a écrit :

Est-ce qu’il n’y a pas une erreur dans votre calcul et le dernier bilan devrait plutôt être :

BILAN = 6840 - 312 (nouveau impôt réduit) - 500 (TF) - 100 (ANO) - 400 (comptable) = 5528 €

Soit un gain de 5528 - 5173 = 355 euros ?

Oui effectivement. L’impôt change, mais vous devez toujours payer la TF, l’assurance et le comptable (+ la CFE d’ailleurs).

Dernière modification par anneso (09/08/2019 22h58)

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#8 21/08/2019 09h49 → Basht [13] : étude de cas immobilier (LMNP, passage au réel ?) (amortissement, fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonjour,

Tout d’abord merci pour vos réponses qui m’ont bien éclairé et conforté dans ma compréhension ce que j’ai pu lire sur le forum.

Pour le moment, en gardant 1 seul bien, je n’ai pas d’intérêt de passer au réel, sachant que le résultat est plus ou moins identique qu’au forfait.

Du coup ça ne gênera pas de partir sur un second investissement au réel celui ci.

Je décrirai ce nouvel investissement des que j’aurais un peu plus de concret

Bastien

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