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#26 24/02/2019 14h13 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Félicitations!

Vous pouvez prendre une expert comptable près de chez vous.

Vous pouvez aussi passer par des offres ’low cost’ sur internet qui font les calculs et la transmission mais sans conseil/expertise comptable (ce que j’ai fait). Vous n’avez normalement qu’à rentrer les informations de recettes et de charges. Je vous conseille cependant de vous former pour éviter les erreurs et comprendre les mécanismes. Elles proposent aussi des services d’expertise comptable (plus cher), ce que je trouve moins pertinent qu’une personne en physique, sauf si vous ne trouvez personne de compétent…

Dans tout les cas, les 2/3 du coût (comptabilité+CGA à prendre aussi selon moi) jusqu’à un peu moins de 1000 euros au total permettent une réduction d’impôt d’autant (donc 2/3 de 1000 maximum). Choisissez le mode qui vous rend le plus à l’aise…

Les experts comptables sont généralement proches en terme de tarif étant donner cette possibilité de réduction d’impôt, mais certains peuvent peut être en abuser.

Concernant le garage, le vendre améliore la rentabilité mais n’est pas forcément pertinent.

Cela donne de la valeur à un appartement, à la vente et à la location.

L’amélioration de la rentabilité sur ce projet par la vente du garage se fait aussi au prix d’un enrichissement moindre. La rentabilité n’est qu’un pourcentage sur la valeur : préfériez-vous dans 20 ans avoir un parc immobilier de 1M à 5% ou de 700k à 8%?

Le mieux serait de le louer avec l’appartement en LMNP à la même personne (afin d’augmenter le loyer et l’amortir en même temps).

Dernière modification par Philref92 (24/02/2019 14h23)

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#27 27/02/2019 21h18 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Je suis dans la même situation que vous pour le garage.
Je vais acheter un appartement avec un garage box, 2 lots séparés.
Cependant, je ne suis pas sur si on peut vendre le box séparé cars normalement avec le prêt, le bien est sous hypothéqué…

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#28 27/02/2019 22h11 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Tout dépend de la garantie bancaire. J’ai été transparent avec la banque et l’on m’a répondu qu’il n’y avait aucun souci avec la garantie crédit logement. La banque est assurée du montant emprunté mais pas avec une hypothèque sur le bien.

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#29 29/04/2019 15h44 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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La signature a fini par avoir lieu vendredi dernier (que ce fût long avec la banque…) et j’ai entamé les travaux de rénovation ce weekend (j’ai enduit tout le weekend à m’en faire un torticolis, c’est ça de débuter^^). Enduire est plus besogneux que je ne l’imaginais et sans aller jusqu’à dire que je regrette le choix de faire moi-même l’enduit et la peinture moi-même (le devis atteignait 1400€, pour une entrée déjà en partie enduite je pensais en avoir pour 800/1000€, enfin bref), je comprends mieux le coût de la main d’oeuvre. J’ai laissé le soin au professionnel de refaire l’évacuation et le coffrage du bac à douche, ce n’est clairement pas dans mes cordes.

Philref92 a écrit :

Félicitations!

Vous pouvez prendre une expert comptable près de chez vous.

Vous pouvez aussi passer par des offres ’low cost’ sur internet qui font les calculs et la transmission mais sans conseil/expertise comptable (ce que j’ai fait). Vous n’avez normalement qu’à rentrer les informations de recettes et de charges. Je vous conseille cependant de vous former pour éviter les erreurs et comprendre les mécanismes. Elles proposent aussi des services d’expertise comptable (plus cher), ce que je trouve moins pertinent qu’une personne en physique, sauf si vous ne trouvez personne de compétent…

Dans tout les cas, les 2/3 du coût (comptabilité+CGA à prendre aussi selon moi) jusqu’à un peu moins de 1000 euros au total permettent une réduction d’impôt d’autant (donc 2/3 de 1000 maximum). Choisissez le mode qui vous rend le plus à l’aise…

Les experts comptables sont généralement proches en terme de tarif étant donner cette possibilité de réduction d’impôt, mais certains peuvent peut être en abuser.

Concernant le garage, le vendre améliore la rentabilité mais n’est pas forcément pertinent.

Cela donne de la valeur à un appartement, à la vente et à la location.

L’amélioration de la rentabilité sur ce projet par la vente du garage se fait aussi au prix d’un enrichissement moindre. La rentabilité n’est qu’un pourcentage sur la valeur : préfériez-vous dans 20 ans avoir un parc immobilier de 1M à 5% ou de 700k à 8%?

Le mieux serait de le louer avec l’appartement en LMNP à la même personne (afin d’augmenter le loyer et l’amortir en même temps).

Je n’avais pas réagi sur le coup mais je reviens sur vos remarques.

J’ai finalement opté pour un cabinet comptable en ligne. J’espère ne pas être déçu du service à l’arrivée.

J’ai reconsidéré la location du box (il s’agit bien d’un box, donc adapté au stockage de meuble également) car je trouve preneur à 70€. Après étude du marché (régulièrement je regardais sur le bon coin) j’ai également remonté mon estimation de loyer à 490€ sans le box. Je pense que vous avez raison, idéalement il serait intéressant fiscalement parlant de le louer avec le studio mais 560€ me semble trop élevé. J’ai vu des studios meublés partir à 600€ mais plein centre donc avec un meilleur emplacement.

Le 1er mai je fais signer un contrat de location nue pour le box, avec un préavis d’un mois, en attendant la fin des travaux dans le studio. Si je ne m’abuse le bailleur peut résilier de son côté à tout moment (en respectant le préavis bien entendu) puisqu’il ne s’agit pas d’un contrat d’habitation. Je verrai par la suite si je trouve des locataires qui seraient intéressés par le box également.

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[+1]    #30 29/04/2019 22h20 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Pour le box : vous pouvez résilier conformément à ce qui est marqué dans le bail. Si vous avez marqué : "délai d’un semaine", vous pouvez résilier en 1 semaine, si vous avez marqué "ne peut résilier qu’à l’échéance du bail de 3 ans", eh bien c’est comme c’est marqué. Ces deux exemples sont un peu extrêmes, il faut donc trouver un juste milieu.

S’agissant d’un bail "code civil", les 2 parties ont toute lattitude de convenir de conditions qui leur conviennent. Donc, même si on trouve facilement un modèle sur internet, prenez le temps de bien le lire pour bien comprendre quels sont les engagements réciproques qui sont proposés, et pour le modifier si nécessaire.

Enfin, à propos de stockage de meubles, lisez le règlement de copropriété : il limite très souvent l’usage des garages au stationnement des véhicules.

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#31 29/04/2019 22h37 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Bernard2K a écrit :

Enfin, à propos de stockage de meubles, lisez le règlement de copropriété : il limite très souvent l’usage des garages au stationnement des véhicules.

Il y a d’ailleurs un risque important à ne pas respecter cette interdiction de stocker dans un box en copropriété : si le feu prend dans votre box, ou que le contenu du box aggrave le début d’incendie par exemple, votre assurance va enquêter et potentiellement se retourner contre votre locataire (ou vous ?) le cas échéant. Et donc la copropriété ensuite, par ricochet.

Ce risque doit être pris en compte par le bailleur amha (bien bétonnr le bail sur ce point, éventuellement courrier de mise en demeure si vous constatez que le règlement de copro n’est pas respecté afin de pouvoir prouver que le nécessaire a été fait).

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#32 30/04/2019 19h42 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Nemmos a écrit :

J’ai reconsidéré la location du box (il s’agit bien d’un box, donc adapté au stockage de meuble également) car je trouve preneur à 70€. Après étude du marché (régulièrement je regardais sur le bon coin) j’ai également remonté mon estimation de loyer à 490€ sans le box. Je pense que vous avez raison, idéalement il serait intéressant fiscalement parlant de le louer avec le studio mais 560€ me semble trop élevé. J’ai vu des studios meublés partir à 600€ mais plein centre donc avec un meilleur emplacement.

Avez vous poussé les calculs jusqu’à la fiscalité?
A combien pensez vous louer l’appartement avec le garage inclus?
Est-ce que la différence obtenue en location nue séparément couvre l’IR+PS payé sur le montant total de la location du garage?
Dans mon cas, sachant que mon box me rapporte 250 par an après impôt (loué 55 euros par mois), et bien je serais gagnant en le louant avec l’appartement pour 25 euros de plus seulement.

Nemmos a écrit :

Le 1er mai je fais signer un contrat de location nue pour le box, avec un préavis d’un mois, en attendant la fin des travaux dans le studio. Si je ne m’abuse le bailleur peut résilier de son côté à tout moment (en respectant le préavis bien entendu) puisqu’il ne s’agit pas d’un contrat d’habitation. Je verrai par la suite si je trouve des locataires qui seraient intéressés par le box également.

Je ne pense pas que ça soit le raisonnement à adopter. Éventuellement si le garage venait à se libérer.

Dernière modification par Philref92 (30/04/2019 20h09)

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