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#1 18/01/2021 15h11

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Bonjour,
j’étudie une offre de maison de ville (actuellement déjà divisée en t2 + t3 loués avec emplacement parking et entrée/compteurs séparés) affichée à 155k€ en particulier à particulier.
  - ville de 6000 habitants : je pense trouver de futurs locataires avec 1,5 mois max de vacance locative
 
C’est une remise en vente (une première fois cela avait capoté par problème de financement il y a 6 mois apparemment)
Les loyers actuels sont bas (950€ alors qu’on pourrrait monter à 1100/1150…)
Actuellement exploité en nu : j’aimerais passer en location meublé.
Le prix actuel du bien est trés intéressant : à la visite j’ai vu que pour arriver à monter le prix des loyers il fallait néanmoins engagé des travaux de rénovations pour ne serait ce que remettre les appart au gout du jour+une salle de bain
à finir (le placo a été refait dernièrement mais non peint depuis plus de 6 mois, date de la dernière tentative de vente).

Mon problème :
   - Sans changer les loyers, je pars sur un cash flow négatif de 180euros/mois (que je peux supporter), il faudrait que j’arrive à négocier à 150k€ pour "perdre" seulement 100euro par mois…
   - les locataires actuels ne voudront surement pas passer en location meublé qui serait pour moi l’idéal avec travaux (environ 20-30k€) et augmentation du loyer à 1100€… : seules conditions pour que le projet
s’autofinance juste et possibilité de plus value en revente d’environs 10k€

J’ai rappelé la propriétaire qui m’indique quelle a reçu une offre verbale surenchérissant à 160k€, que son prix était en dessous du marché et qu’elle ne baisserait pas son prix affiché..
Mais que tant que ce n’était pas signé elle acceptait les autres propositions.
Je ne pourrais pas m’aligner sans être encore plus en cash flow négatif…
Donc mes questions seraient :
  - il me semblait qu’il n’était pas possible de surenchérir sur le prix de l’annonce (sauf si cas particulier entre particulier ?) ?
  - pensez-vous que je devrais tout de même soumettre une offre plus basse en partant du principe qu’elle attend que je fasse une offre au prix ?
  - devrais-je contacter les locataires actuels pour voir s’ils passeraient éventuellement en meublé ou n’est ce tout simplement pas jouable ?

Merci pour vos avis.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), négociation

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[+1]    #2 18/01/2021 15h59

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Bonjour,

Des villes de 6000 habitants, il n’y en a pas beaucoup en 07. Et oui - je précise pour les lecteurs - dans le 07, une "ville" c’est à partir de 2500 habitants. Une "grosse" ville c’est 10 000 et plus (16 000 maxi Annonay).
Population des villes - Ardèche | BFM Immo *
Dés lors en tant qu’acteur en AURA au niveau du foncier entre autre, je vous conseillerait de franchir le Rhône car je suppose que ce bien est dans le sillon Rhodanien wink) : vous trouverez mieux en tous cas coté 26. Si j’ai bien lu votre présentation, cela ne devrait pas changer beaucoup pour vous.
Si l’annonce est un prix "X "et que vous pouvez prouver que vous en offrez "X" (par ex via Notaire) normalement le vendeur doit vous vendre ce bien. C’est une théorie…Dans la vraie vie, faut’il discuter avec ce genre de vendeur ? A vous de voir. Et idem pour vos autres questions : ça se fait, je l’ai fait (sans succès mais cela est une autre histoire).

* suivant le cas, le bien peut être préempté au moment de la DIA par l’Etat : c’est le risque sur St Péray par ex en carence art 55 loi SRU  (mais qui fait plus de 6 000 bien sur). Les autres villes proches de "6000" sont des villes problématiques…L’actualité récente est dans les mémoires : EN DIRECT - Séisme du Teil : manifestation anti-nucléaire à la centrale du Cruas | LCI

Dernière modification par Iqce (18/01/2021 16h04)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 18/01/2021 16h40

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Bonjour,

Tout d’abord, l’acheteur qui propose 160K€ à la propriétaire mais ne matérialise rien par écrit, je n’y crois pas vraiment. A part dans des villes tendues ou des biens sous évalués, la surenchère alors qu’il n’y a d’ailleurs aucune offre, cela me semble très étrange.

Pour répondre à votre question, il est effectivement illégal de faire une surenchère. Encore faut il vouloir se lancer dans une procédure qui va être longue, coûteuse et qui vous prendra certainement pas mal d’énergie. Je préfère plutôt me concentrer sur mes recherches que de partir dans ce type de procédure incertaine.

Concernant votre offre, il faut d’abord savoir si ce bien correspond à vos critères de recherches. Si on prend vos chiffres:

- Sans travaux cela donne 11.4K€ de loyers pour un bien à 167K€ FDN inclus soit 6.9% de rentabilité brute
- Avec travaux cela donne 13.8K€ de loyers pour un bien à 192K€ FDN inclus soit 7.2% de rentabilité brute

C’est quand même loin d’être l’affaire du siècle. Surtout que sans travaux, si vous avez une TMI à 30% vous allez déguster en impôt. Sauf à racheter les meubles des locataires pour passer en nu. Il faudra aussi s’assurer qu’il y ait une véritable demande pour des biens meubles dans une ville de 6 000 habitants.

Pour ma part, comme l’a dit un grand poète, "la question elle est vite répondue": je cherche autre chose. Mais si vous êtes convaincu que ce bien est largement sous évalué ou qu’il y a une grosse plus-value à la revente, pourquoi pas.

Enfin, pour passer en meublé vous pouvez toujours tenter. Il faudra racheter les meubles des locataires. C’est galère mais c’est faisable.

Dernière modification par Stochastic (18/01/2021 16h40)

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#4 18/01/2021 17h41

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Iqce a écrit :

Bonjour,

Des villes de 6000 habitants, il n’y en a pas beaucoup en 07.

Vous m’avez donné l’idée de rechercher de quels biens il peut s’agir :
- déjà, il n’y a pas de ville de 6000 habitants en Ardèche.
- même en élargissant à toute l’Ardèche, je ne trouve ni maison à 155000 € de particulier à particulier avec 2 logements (sauf Lespéron, 318 habitants), ni immeuble à 150000 € avec boulanger au rez-de-chaussée.

Etonnant. Trois explications possibles :
- soit je suis une bille en recherche immobilière,
- soit vos cas n’existent pas,
- soit vous avez très bien brouillé les pistes pour ne pas qu’on vienne vous piquer des affaires aussi fumantes…

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2021 17h44)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 18/01/2021 19h10

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wink En imaginant que pour brouiller les pistes le demandeur à prudemment fait un peu bouger les curseurs il n’y a que 3 possibilités en 07 en excluant St Péray (où ce genre de bien n’existe plus aujourd’hui).
Et dans ces 3 possibilités, que des catastrophes…Faudrait en vouloir "quand même" car si l’astuce de l’investisseur consiste à créer de la valeur "point trop n’en faut" et déplacer le risque sismique sur le Teil ou même Bourg, c’est du niveau du divin.
En déduction logique, j’ai eu envie de bouger encore un peu le curseur et d’indiquer sans le dire à notre ami que si l’on franchit le Rhône on trouve peut être son annonce. je suis fainéant et je m’en fiche mais vu sa présentation - comme je le mentionnais - je chercherais une ville d’environ 6000 habitants avec un immo plutôt détendu, facilement accessible (train, autoroute). Donc peut être…Loriol ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 18/01/2021 20h40

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Je devrais lancer un jeu des devinettes ;-)
Effectivement j’ai légèrement changé quelques éléments spatio/financier car cela ne changeait rien aux questions de fond que j’avais et aussi je voulais avoir le ressenti de personnes d’expérience.
Merci

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#7 18/01/2021 21h18

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Bonjour,
Concernant le fait de passer en meublé avec les locataires actuels, je ne vois pas comment c’est possible. Par contre, si vous voulez vous positionner sur ce bien, vous pouvez interroger vos locataires pour essayer de "deviner" si ils vont rester longtemps… si vous avez un jeune couple qui désire un enfant dans votre T2, vous pouvez supposer qu’ils ne vont pas s’éterniser. Toujours discuter avec les locataires, c’est important…
Vous pourrez faire un plan pour savoir combien de temps vous pensez être en négatif en fonction de leur réponse, et voir si vous êtes prêt à assumer ce risque….

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#8 19/01/2021 11h11

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immophile, le 18/01/2021 a écrit :

Effectivement j’ai légèrement changé quelques éléments spatio/financier car cela ne changeait rien aux questions de fond que j’avais et aussi je voulais avoir le ressenti de personnes d’expérience.

Si, ça change. On achète dans un marché. Marché achat/revente d’une part, et marché locatif d’autre part.

En achetant de l’immobilier, vous achetez un ticket dans un jeu où l’on peut gagner au tirage (la revente future) et au grattage (la location pendant la durée de possession). L’état du marché va vous dire si votre ticket est gagnant ou non. Et si vous ne voulez pas que ça soit une loterie, la seule façon de faire, c’est de savoir exactement ce que l’on achète, exactement dans quel marché.

Parfois, le marché de la transaction est bon mais le marché de la location ne l’est pas. Exemple typique : une commune où il y a pléthore de logements sociaux en ville, et de nombreuses villas en périphérie. Le prix moyen du marché peut être de 2000 €/m² ce qui semble une ville déjà cossue. Mais acheter un immeuble locatif à 1500 €/m² (à un prix inférieur au marché, diraient beaucoup de débutants), n’est pas forcément une bonne idée car le vrai prix des immeubles locatifs peut-être plutôt vers les 1000/m², car il est très difficile de louer ses logements car les locataires vont dans les HLM, mieux et moins chers.  Ce qui n’empêche pas les vendeurs d’afficher à 1500 €/m², espérant le pigeon, et finissant par vendre vers 800-1200 € après une négo sévère, ce que révèle DVF mais ce que ne révèlent pas les annonces sur LBC. L’investisseur bailleur pense pouvoir remplir avec des locataires qui ont les moyens, mais ceux-là ne restent pas : ils achètent une villa dès qu’ils peuvent. Beaucoup de villes petites et moyennes correspondent plus ou moins à cette description.
La moyenne à 2000 € peut recouvrir, par exemple, des villas avec piscine à 2500-3500 €/m², des appartements en bon état à 1500 €, des immeubles de rendement en état correct à 1000 € et des immeubles à rénover entièrement à 300 €/m². Donc, le marché transaction est en fait tiré par les acheteurs de RP, et leurs villas avec piscine qui tirent la moyenne vers le haut.

Sans une analyse fine du marché et des tendances sur cette commune en particulier, et même ce quartier en particulier, vous prenez le risque de vous planter. Donc, si vous nous empêchez de donner un avis sur votre marché précis, vous nous faites jouer à colin-maillard, ce qui nous fait perdre notre temps et se révèle à peu près inutile pour vous.

Pour objectiver un marché, c’est :
- prix moyen (meilleurs agents) : une première approche mais trompeur comme expliqué plus haut.
- prix de vente affichés sur les annonces
-prix de vente réalisés sur Patrim et DVF (idéalement, se constituer une base de données de telles maisons ou immeubles dans la ville que l’on vise avec, pour chaque cas : l’annonce, les photos, la description, le prix demandé et le prix réalisé).
- nombre d’annonces de ventes
- durée où elles restent en vente
- nombre d’annonces de location
- durée où elles restent en location
- retour d’expérience des acteurs (AI, notaire, etc)

etc.

La connaissance du marché, c’est la base. Le Teil, c’est pas pareil que Montélimar, de la même façon que, dans les actions, Technip, c’est pas pareil que Total qui n’est pas pareil que LVMH.

Vouloir recevoir ainsi des conseils "hors sol" sur des cas bidonnés ne sert vraiment pas à grand chose. Puisque vous nous empêchez de vous donner des conseils sur votre marché, eh bien c’est à vous de faire ce travail.
Le prochain cas que vous présentez, s’il n’est pas assorti d’une analyse du prix moyen du marché basé sur plusieurs sources différentes (meilleurs agents, DVF, etc), ça veut dire que vous ne faites pas le boulot.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2021 12h05)


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#9 23/01/2021 09h13

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Bonjour, c’est bien noté : je n’hésiterais pas à fournir des informations plus précises à l’avenir.
Pour ce cas précis, il s’agissait d’une maison divisée en 2 appartement sur Tain l’Hermitage ( prix moyen 1 417 € / m² sur meilleurs agents, prix bas : 1231€/m² et proposé à la vente à  1050 € / m² )…
Il me semblait que c’était une bonne affaire, mon seul souci étant comme je l’indiquais comment arriver à un cash flow positif en passant en meublé (pour masqué l’impôt foncier) et en augmentant légèrement les loyers… 
En tous cas, j’essaierai d’être plus précis à l’avenir.
Merci de vos conseils et expertise.

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#10 26/01/2021 15h52

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immophile, le 18/01/2021 a écrit :

- pensez-vous que je devrais tout de même soumettre une offre plus basse en partant du principe qu’elle attend que je fasse une offre au prix ?

Vous répondez, me semble-t-il, déjà à votre question. Rien ne vous oblige à acquérir ce bien. Vous devez donc définir votre prix, celui à partir duquel vous estimez qu’il devient une bonne affaire. Sinon vous trouverez mieux, plus tard.
Ne vous focalisez donc pas sur ce que pourrait penser votre vendeur. Faites vos calculs, définissez votre prix et faite l’offre qui vous convient.

Le bien a été remis en vente, il n’est pas vendu après de longs mois. Vous êtes en position de force. Rien ne vous empêche, si votre dossier vous le permet, de faire une offre sans conditions suspensives d’obtention du prêt. Votre vendeur sera alors certain de vendre.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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