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#1 21/10/2018 12h55 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Bonjour,

Je cherche à réaliser mon 1er investissement locatif et j’en suis à la phase de négociation de particulier à particulier.

Il s’agit d’un studio de 28m2 + un garage de 16m2, au 1er étage (sur 2, sans ascenseur) d’une résidence de 1992. Il est situé dans une ville de l’Eure dans un quartier tranquille proche de centre-ville (5min à pied d’après elle, 8min d’après google maps, 10 min de la gare, 14 d’après maps).

Syndic pro

Taxe foncière: 674€
Charge annuelle: 880€

Niveau standing:

Les +

- cuisiné propre équipé (hotte, plaque de cuisson, four)
- salle de bain refaite récemment

Les -

- porte coulissante du placard de l’entrée qui bloque sur les derniers centimètres
- Sol stratifié qui a gondolé au centre à cause de son chien qui avait fait ses besoins au milieu de la pièce
- trace de griffure au niveau de la porte (un malinois dans un studio, voyons… Je sors le mien 2 fois par jour!

Il est actuellement encore habité par sa propriétaire et il est proposé au prix de 65k€.

J’ai fait une proposition à 60k€ par écrit sans argumenter mais posant en condition la finition des travaux qu’elle a entamés dans l’entrée (rafraichissement avec enduit, peinture) en laissant mon téléphone pour en discuter. Je l’aurai bien appelé mais je n’ai pas son numéro.

Elle m’a répondu ceci par écrit ce matin:

"Je ne baisserai pas le prix. Je vais être honnête avec vous je l’ai acheté 59k€ et j’ai tout refait salle cuisine et salle de bain. Je ne veux donc pas perdre d’argent. les travaux seront finis je vous l’avais dit. Mais sans baisse de prix"

C’est plutôt mal parti mais par principe je voudrais tenter de la raisonner et améliorer mes compétences de négo (pour l’instant c’est le néant niveau expérience^^). Son argumentaire me paraît très fragile, même si compréhensible psychologiquement, puisque ce n’est pas le prix qu’elle a mis dedans qui compte mais le prix du marché.

Elle a acheté le 17/07/2015, elle a vécu dedans depuis et vend pour acheter une maison. Elle est jeune (25-30ans).

Je ne compte pas monter le prix.

Avec ce genre de personne, comment faudrait-il répondre selon vous ?

Mots-clés : conseil, immobilier, négociation

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#2 21/10/2018 13h16 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Pourquoi voulez-vous baisser le prix?

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#3 21/10/2018 13h37 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Bonjour,

Visiblement le vendeur s’attend à une opération blanche, c’est à dire qu’en 3 ans la hausse du prix absorbe les frais d’achat et les travaux…

Quelle est l’évolution des prix de vente en 3 ans pour cette ville ? Quel est la situation du marché immobilier (fortement vendeur / vendeur / acheteur / fortement acheteur ) ?

Soit vous arrivez à la convaincre que son prix est irréaliste (et cela peut être difficile, tant certaines personnes sont convaincues que la pierre ne perd jamais… sauf si son projet de maison est déjà engagé), soit il faut attendre qu’elle revienne à la raison…

Par ailleurs, pour nourrir votre argumentation, avez vous consulté la base patrim ?

Par ailleurs, les "-" pour ce bien me semblent mineurs… Quel est le rendement attendu (loyer) pour ce bien ? Vous pouvez aussi argumenter sur un rendement minimum que vous attendez…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/10/2018 16h57)

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#4 21/10/2018 14h18 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Quel est le loyer espéré ? Et la rentabilité correspondante?

Si elle ne veut pas baisser son prix et vous ne voulez pas remonter votre offre, le forum ne peut pas trop vous aider…


Pour vivre heureux, vivons cachés

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[+1]    #5 21/10/2018 14h42 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Vu les chiffres annoncés, à 65 comme à 60, on a pas l’air d’être sur l’affaire du siècle. Je pense qu’on est plutôt sur de l’achat "sécurisant" typiquement comme on le ferait pour une RP. Mais dites nous en plus…

Malheureusement, il n’y a que le temps pour raisonner, si besoin, ce type de profil.

C’est ce que l’on rencontre le plus souvent quand on achète à un particulier.

Encore plus quand son achat est récent (et que c’est une RP). Il ne veut pas perdre sur son opération mais n’a pas eu le temps d’amortir réellement son bien et ses frais. Même si cette femme y a vécu 3 ans…

C’est donc la barrière la plus importante à la négociation.

Pour aller plus loin sur l’impact du temps sur sa psychologie :
- Lui avez vous demandé depuis combien de temps elle l’a mis en vente?
- Si elle l’a fait estimé?
- Combien de visites elle a eu?
- Combien de propositions et à combien?

Cela devrait lui permettre de réfléchir et pourrait représenter une base de négociation.

Après, plus vous lui demandé de travail (les travaux dans l’entrée), moins elle sera encline à baisser son prix.

Dernière modification par Philref92 (21/10/2018 14h45)

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#6 21/10/2018 15h25 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Je n’ai pas trouvé,il me semble, un élément important dans l’exposé de votre problème: comment est son prix de vente par rapport à un bien comparable dans le même secteur géographique?
S’il est beaucoup trop haut vous avez un levier de négociation mais si le prix est juste et que vous demandez en plus des travaux ça risque d’être compliqué je pense.

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#7 21/10/2018 16h47 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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La réactivité du forum fait plaisir smile

@Trahcoh: Je l’admets, peut être plus par principe que par réelle surévaluation de sa part par rapport au prix du marché.

@Canyonneur75: Je ne connais pas l’évolution des prix dans le temps, cela peut être un argument percutant si l’évolution est à la baisse bien entendu. J’ai cherché de ce côté mais je n’ai trouvé que des données très macro pour le département de l’Eure… une tendance à la baisse entre 3.5 et 10% sur 2 et 5 ans. Peut-on trouver sur le site de l’Insee des données précises sur une ville en particulier (en espérant que la question ne paraît pas stupide..). Oui j’ai utilisé le service patrim, c’est ainsi que j’avais déjà son prix d’achat. Seulement je ne savais pas dans quel état il était quand elle l’a acheté. D’une façon générale je pense que patrim souffre d’un défaut, c’est qu’il ne donne aucune indication sur le standing du bien. Rien ne remplace la connaissance du marché par les visites, mais là on a accès qu’au prix proposé, pas le prix de vente après négo… c’est d’ailleurs sur ce point que je viens demander conseil.

@lachignolecorse: 470€ meublé. +50€ pour le garage que je comptais louer séparément.

@Philref92: Je pense que l’affaire est correcte en découplant le garage dont l’absence ne devrait pas manquer à quelqu’un qui cherche un studio et qui peut se garer dans les places libres de la résidence ou alors dans la rue qui offre pas mal de place, de ce que j’ai pu en voir. Il est grand, du coup je pense qu’il pourra tout de même intéressé quelqu’un pour sa capacité de stockage.
Elle l’a mis en vente depuis 1 semaine seulement donc je m’attendais à une réponse de ce genre. A vrai dire, concernant les travaux, elle a proposé d’elle-même de les finir.

Je vais utiliser votre liste de questions smile

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[+1]    #8 21/10/2018 17h03 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Lui proposer de faire les travaux vous-même peut donc représenter un axe de négociation.

Bien que pour elle, les faire lui permettrait de vendre à son prix psychologique.

Sinon, en attendant, vous avez des sites pour faire des estimations rapides comme meilleursagents.com pour l’achat et tensiometre locatif pour le loyer.

Dernière modification par Philref92 (21/10/2018 17h03)

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#9 21/10/2018 17h57 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Bonjour Nemmos,

A travers vos messages il me semble avoir reconnu la ville.
La tendance y est plutôt baissière comme dans tout le département.

Il y beaucoup de studios à vendre en ce moment dans cette ville. Après c’est à comparer avec le standing de celui-ci. J’y vois régulièrement les mêmes annonces. Il me semble que ca a du mal à se vendre.
Cela peut être un premier argument : une demande timide.

Âpres s’il n’est propriétaire que depuis 3 ans et que vous connaissez son prix d’achat, cela va peut être être compliqué d’obtenir une baisse, pas le profil du bon vendeur : pressé, divorcé, hériter…

Pour le loyer, sur quoi vous êtes vous basé? Il me semble également optimiste.

Niveau rendement, on est sur 8.6 % sans les frais de notaires. C’est correct par rapport aux autres annonces du secteur.

Tenez nous au courant. Bon courage!

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#10 21/10/2018 18h36 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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J’ai utilisé ces deux sites. Je suis assez rassuré sur la demande locative et j’ai même fait une annonce fictive mais j’avoue ne pas être à l’aise avec. Je l’ai retiré après 3 jours après plusieurs demandes de renseignements (j’avais mis un loyer à 490€, ce qui me semble être la fourchette haute).

@Erikk: Je note vos remarques, cela correspond en tout cas. Pour le loyer j’ai regardé les annonces sur le bon coin. Je pense regarder régulièrement et noter ce qui disparaît, voir ce qui reste. Le loyer est peut-être trop optimiste, mais c’est l’intérêt de louer en meublé non? Je me suis aussi basé sur la fourchette donnée par l’extension rendement locatif. Je ne sais si c’est fiable mais j’ai l’impression que c’est cohérent.

Dernière modification par Nemmos (21/10/2018 19h15)

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#11 21/10/2018 18h44 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Que donnent les sites?

Par contre la taxe foncière fait mal… Et les charges de copro aussi. Le chauffage est inclu j’espère.

Si je peux me permettre un conseil d’expérience, visez plutôt un appartement seul que d’acheter un appart avec garage pour ensuite louer les 2 séparément.

Car le garage à un prix (et des charges) et malheureusement on ne peut pas faire de meublé dedans ;)

Ce n’est donc pas optimal et coûteux en temps/organisation des finances, surtout pour une location à 50 euros.

Il s’agit de 2 lots séparés?

Dernière modification par Philref92 (21/10/2018 18h46)

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#12 21/10/2018 20h11 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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bonjour,

Seul le temps peut inciter un vendeur à baisser son prix sous son prix débit revient. Si l’appartement n’est pas sur le marché depuis très longtemps, il y a fort à parier que l’appartement tombe dans l’escarcelle d’un acheteur au prix, compte tenu de la renta potentielle annoncée.

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#13 21/10/2018 20h11 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Non le chauffage n’est pas inclus, il est électrique…

Ils ne sont pas séparés, pas sur la fiche patrim en tout cas.  Je peux aussi envisager de vendre le garage seul ensuite? Il faut que je travaille le sujet.

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#14 21/10/2018 20h27 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Cela fait beaucoup de charges alors, non récupérables dans le sens ou vous ne pouvez pas augmenter le loyer par ce biais.

Lots non séparés? Oubliez la revente séparée et la location séparée sera difficile car les charges seront communes.

A moins de le louer meublé avec garage, je renouvelle encore plus mon conseil de regarder ailleurs.

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#15 21/10/2018 20h40 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Bonsoir,

La copropriété étant récente, le garage et l’appartement doivent normalement faire l’objet de deux lots distincts (un lot doit être continu).

Pour vérifier, consulter soit le règlement de copropriété, soit l’état descriptif de division, soit l’acte d’achat de l’appartement, soit la fiche d’immeuble (que vous pouvez obtenir auprès du services de la publicité foncière)

Avant de vous engager plus, regardez également si des parties communes spéciales pour le groupe de garage sont spécifiées dans le règlement de copropriété. Dans ce cas, certains travaux spécifiques aux garages peuvent représenter des montants très importants… Vérifier également si le règlement de copropriété interdit la vente des garages à des personnes qui ne détiennent pas un appartement.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/10/2018 20h42)

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#16 21/10/2018 20h44 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Oui Canyonneur.

Vous avez trouvé la vente de cet appartement en 2015?

Après Patrim peut contenir des erreurs…

Dernière modification par Philref92 (21/10/2018 20h45)

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#17 21/10/2018 21h59 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Dans le cadre d’un investissement locatif, il est très rare de faire de bonnes affaires en passant de particulier à particulier quand le vendeur a acheté il y a moins de 10 ans et que le marché immobilier est resté stable. C’est humain de vouloir récupérer l’argent qui a été mis à l’achat + une partie des travaux qui y ont été faits.

Bref, un conseil : ne perdez pas de temps avec un particulier ou un agent immobilier qui refuse de négocier, surtout sous prétexte qu’il l’a acheté tel prix il y a x années.
Formez vous, visitez, faites des offres et vous allez finir par trouver un bien qui partira 20 à 30% en dessous des prix du marché mais clairement, faire une offre en dessous du prix proposé sans argumenter un minimum sur un bien acheté il y a 3 ans, c’était couru d’avance…

La négociation immobilière dans le cadre d’un investissement, c’est assez simple : on fait une offre en ARGUMENTANT son prix et :
1/ c’est oui, nickel tout le monde avance
2/ c’est non, mais on a une contre offre en face et à ce moment là on discute, quitte à refaire une nouvelle proposition
3/ c’est non, sans aucune baisse de prix et ON PASSE A AUTRE CHOSE. Autant utiliser son temps pour trouver une nouvelle affaire.

De mon expérience, les meilleures affaires se font via des agents immobiliers. Avec leur étiquette de professionnel de l’immobilier, ils sont + crédibles que vous pour faire accepter une offre à un particulier. Ou alors tomber sur un particulier qui sous évalue complètement son bien, mais c’est très rare et on rencontre plutôt l’inverse ^^

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#18 22/10/2018 11h17 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Stinky a écrit :

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est très rare de faire de bonnes affaires en passant de particulier à particulier quand le vendeur a acheté il y a moins de 10 ans et que le marché immobilier est resté stable. C’est humain de vouloir récupérer l’argent qui a été mis à l’achat + une partie des travaux qui y ont été faits.

Bref, un conseil : ne perdez pas de temps avec un particulier ou un agent immobilier qui refuse de négocier, surtout sous prétexte qu’il l’a acheté tel prix il y a x années.
Formez vous, visitez, faites des offres et vous allez finir par trouver un bien qui partira 20 à 30% en dessous des prix du marché mais clairement, faire une offre en dessous du prix proposé sans argumenter un minimum sur un bien acheté il y a 3 ans, c’était couru d’avance…

La négociation immobilière dans le cadre d’un investissement, c’est assez simple : on fait une offre en ARGUMENTANT son prix et :
1/ c’est oui, nickel tout le monde avance
2/ c’est non, mais on a une contre offre en face et à ce moment là on discute, quitte à refaire une nouvelle proposition
3/ c’est non, sans aucune baisse de prix et ON PASSE A AUTRE CHOSE. Autant utiliser son temps pour trouver une nouvelle affaire.

De mon expérience, les meilleures affaires se font via des agents immobiliers. Avec leur étiquette de professionnel de l’immobilier, ils sont + crédibles que vous pour faire accepter une offre à un particulier. Ou alors tomber sur un particulier qui sous évalue complètement son bien, mais c’est très rare et on rencontre plutôt l’inverse ^^

Je note la méthode. Votre dernier paragraphe est une explication à un phénomène qui m’étonnait encore récemment: la non-disparition des agents immobiliers avec l’avènement d’internet qui, bien que permettant une formidable mise en relation des particuliers, ne fait pas disparaître le besoin d’un "professionnel". Je vais peut-être froisser certain mais mes contacts avec des agents immobiliers jusqu’à présent me laissent dubitatif sur leur plus-value.

Maintenant j’ai tout de même pris le temps ce matin d’envoyer une réponse, je considère ça comme de l’expérience acquise. J’ai donné:
- l’argument du marché
- une explication comme quoi elle avait profité pendant 3 ans de la valeur de ses travaux, que les biens s’amortissent (bien qu’il faille le reconnaître, sur 3 ans, sa cuisine est en très bon état donc son amortissement réel me paraît quasi nul, sa salle de bain est récente).

Elle a répondu ce matin qu’après estimation elle était prête à le vendre 63k€.

@Canyonneur75: j’ai regardé le règlement de copropriété, rien n’est indiqué concernant les garages si ce n’est qu’il faut rouler lentement. Je vais consulter les documents que vous évoqués afin de clarifier le statut du garage.

@Philref92: Oui je pense qu’il peut y avoir des erreurs sur patrim. Sur la fiche que j’ai récupéré il est indiqué que le garage fait 10m2, j’ai vu le garage, j’ai vécu dans 9m2, elle m’a dit qu’il faisait 16, de mon point de vue il y a clairement une erreur.

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#19 22/10/2018 13h46 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Je suis du même avis que les autres : entre particulier, face à ce genre de réponses il est vain d’insister. Cependant, je conseille de laisser une porte ouverte avec un message du type "Si vous changez d’avis prochainement, faites le moi savoir".

Ainsi, soit elle trouve un meilleur acheteur, et tant pis. Soit elle en trouve pas et se tourne vers vous en disant qu’elle est prête à accepter à 60k€. A ce moment là, vous aurez de nouveau pris le dessus sur la négociation et pourrez encore baisser de quelques milliers (à doser correctement) et conclure.

D’ici là, vous ne la ferez pas changer d’avis alors laissez simplement la porte ouverte et passez au suivant.

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#20 22/10/2018 14h17 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Vous avez donc "gagné" 2 000 euros, soit près de deux mois de Smic, en quelques minutes de travail (le temps de rédiger votre courrier) le tout très facilement.

Je pense également qu’il sera très difficile de faire baisser le prix, compte tenu du profil du vendeur. Nous ne connaissons pas votre marché, donc nous ne pouvons pas vous dire si cela vaut le coût ou non de donner suite à 63k. En revanche rien ne vous empêche de maintenir votre offre à 60k (ou rehausser à 61k) en indiquant offre valable durant X jours. Sinon, poursuivez vos visites et trouvez un bien plus interessant. Cette expérience de négociation vous sera profitable pour la suite.

Dernière modification par dalki (22/10/2018 14h18)

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#21 22/10/2018 14h44 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Effectivement pas la peine d’insister. Je vais laisser la porte ouverte, mais sans délai particulier (je conçois l’intérêt de la manœuvre mais dans le cas présent cela ne me semble pas adapté puisque la mise en vente date d’une semaine). Je continue et mes recherches et je reviendrai surement par ici.

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#22 22/10/2018 16h02 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Pensez à indiquer une date limite de validité de votre offre lorsque vous formulez une offre par écrit, car elle est engageante.

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#23 23/10/2018 09h40 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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J’avais dit une bêtise au sujet des lots, ils sont bien séparés. Si je vous suis, cela simplifie la location séparée ou bien la vente. Dans quelles mesures exactement? J’imagine que je peux donc séparer les charges.

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#24 23/10/2018 21h03 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Bonsoir,

Dans ce cas :
- le règlement de copropriété précise les tantièmes de copropriété et de charges attachés à chaque lot. On en déduit le montant des charges associé à chaque lot.
- cela facilite énormément la vente : en cas d’un lot unique, il aurait fallu établir un projet de modificatif de l’état descriptif de division pour remplacer le lot initial par 2 lots distincts (avec intervention probable d’un géomètre pour répartir les tantièmes du lot initial entre les 2 lots), le faire approuver par l’assemblée générale des copropriétaires, et le faire publier par un notaire avant ou en même temps que la vente et assumer les coûts associés…
- cela facilite à la marge la location, la répartition des charges entre les 2 lots étant déterminée par les tantièmes. En présence d’un seul lot, il aurait fallu établir une règle de répartition et l’introduire dans les 2 baux, règle éventuellement contestable par un locataire chicanier…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/10/2018 21h04)

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#25 24/02/2019 13h10 → Nemmos [27] : étude de cas immobilier (conseil pour la négociation) (conseil, immobilier, négociation)

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Bonjour,

je reprends le sujet même si le titre n’est plus tout à fait d’actualité. Au final nous nous sommes mis d’accord sur un prix de vente à 61500€, travaux à ma charge (que j’estime à 1000-1500€ maximum).

Le garage et le studio sont bien séparés, les tantièmes étant au 3/4 sur le studio.

J’ai jugé que l’affaire était correcte en revendant le garage plutôt qu’en le louant car 1/4 des charges fait (880+674)/4 = 388.5€ de chargé associé au garage, ce qui représente 65% des recettes associées si l’on part sur un loyer à 50€. J’estime pouvoir le vendre à 12k€, du coups je considère que le garage a une rentabilité brut de 5% et qu’il plombe le studio.

En conséquence j’ai décidé de mettre de l’apport à hauteur de 12k€ l’histoire d’abaisser les mensualités du crédit pour arriver à un cash flow positif et pouvoir repartir sur un autre projet par la suite. En sachant que si tout va bien je pourrais récupérer le cash lors de la vente du garage.

J’ai fait des simulations sur rendementlocatif.com (avec qui je suis passé pour l’obtention du crédit), il en est ressorti que l’exploitation en LMNP était le plus intéressant avec un cash flow de 40€/mois. Cela étant dit je m’interroge sur le choix de l’expert-comptable. N’ayant aucune connaissance dans ce domaine je compte bien déléguer pour ne pas faire de bêtise.

Données:

prix de vente FAI: 61500€
Travaux: 1500€
Loyer HC: 455€

Charges

Copropriété/an: 660€
Charges locataire/mois: 15€ (TEOM)
Taxe foncière: 505€

Nous avons emprunté sur 20 ans chez la BNP à 1.6% , TAEG de 1,99% avec la PNO chez eux pour 103€/an.

Il nous faut:
- signer chez le notaire
- rénover/meubler
- Trouver signer avec un locataire
- déclarer l’activité LMNP (au niveau de la date, j’ai conclu qu’il fallait mettre la date de l’acte authentique, pour pouvoir déduire des recettes les frais de notaire).

J’ai vu qu’on bénéficiait d’une exonération de CFE la 1ère année et ensuite si nos recettes était inférieure à 5000€/an. Dans notre cas, on en est pas loin, dommage.

Je n’ai pas de question particulière si ce n’est un conseil sur le choix de l’expert-comptable. Bien sûr les commentaires sur le reste sont les bienvenus^^

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