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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/08/2018 17h22

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Bonjour,

Je me trouve devant un dilemme et j’aimerai quelques avis pour prendre un décision.

Je suis actuellement propriétaire de 2 appartements en nom propre, j’en occupe un et je loue le second.
En plus de cela j’ai une SCI à l’IS de 3 locaux commerciaux (entièrement gérée par agence et comptable), j’ai quelques parkings en nom propre et divers placements financiers pour 120 000€.

Avec ma compagne, nous avons décidé de partir vivre à la Réunion début d’année 2019.

Le moins prochain nous allons déménager dans un autre appartement en location pour raisons pratiques (professionnelles et familiales).

J’ai donc actuellement 2 possibilités:

- Revendre les 2 appartements, ce qui m’éviterait une taxe importante sur la plus value.
Mon notaire m’a expliqué qu’il pourrait passer une majeure partie de cette plue value sur le bien que j’occupe (et que j’ai entièrement rénové) car il s’agit d’un seul lot.
J’ai pensé investir l’argent restant après remboursement du crédit dans des parts de SCPI afin d’être tranquille sur la gestion ou de l’utiliser pour une résidence principale à la Réunion.

- Garder ce bien et le louer à distance avec tous les inconvenants que cela engendre. Il se situe dans une zone attractive à la location, je pourrais le louer facilement à 750€ + 550€ du 2ème appartement soit 1300€ de loyers pour 950€ de crédit et 700€ de TF.
La rentabilité n’est pas top mais il s’agit de mon 1er achat et c’était un petit coup de coeur qui m’a permis au final de me loger à bas prix depuis ces 8 dernières années.
Ils n’ont à ce jour aucun travaux à effectuer, la toiture et la façade sont nickel.
Un point important, j’ai la possibilité de moduler les échéances du crédit si besoin.

J’ai des amis de confiance sur place (dont des voisins) qui peuvent me gérer les petits travaux voir les changements de locataires. Néanmoins, au moindre gros soucis, je suis obligé de revenir..
Cela fait 8ans que je loue l’appartement du RDC et je n’ai jamais eu aucun soucis mais je pense que le fait d’habiter au dessus aide beaucoup.

Que feriez vous dans ma situation ou du moins que me conseillez vous ?

J’aimerai bien pouvoir prendre le temps de la réflexion et le louer mais si ensuite je décide de vendre je serais imposé sur la plus-value.

D’avance merci de vos contributions

Enzo

Dernière modification par Enzo (30/08/2018 17h25)

Mots-clés : gestion, location, étranger

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[+1]    #2 30/08/2018 17h48

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Comme vous n’avez indiqué aucun chiffre sur le prix que vous espérez obtenir en vendant ces biens, il est difficile d’avoir une opinion sur la rentabilité locative potentielle de ces biens (s’ils pouvaient rapporter 1300€/mois de loyer et X de charges non refacturables, si vous les vendez 400 000€ le rendement était faible, si vous les vendez 150 000€ le rendement était satisfaisant).

Pour répondre à votre question, à votre place, je vendrais ces biens : la gestion comme bailleur en serait délicates pour ne pas dire compliquée et couteuse, le rendement ne semble pas mirifique, c’est maintenant ou jamais que vous pouvez récupérer une plus-value exonérée sur le bien qui était votre RP, les fonds vous seront utiles pour démarrer votre nouvelle vie ou/et pour faire d’autres investissements plus rentable (ne vous pressez pas trop pour ceci).


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#3 30/08/2018 18h10

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La Réunion a obtenu son indépendance ? Première nouvelle !


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #4 30/08/2018 18h33

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Ca prendrait vos chiffres pour déterminer le rendement en location de ces biens

Mais ne pas profiter de votre exemption sur la P-V serait dommage , c’est juste 1 fois cette chance.
Je comprends que vous y êtes attache car c’était votre premier coup de coeur…
Mais "let it go" vendez pour tourner la page… puisque vous vous installez tres loin…

D’autant plus que vous avez encore une SCI et des parkings.
On dit "cash is gold" Ne soyez pas presse de le replacer d’ailleurs… ca vous permettra d’autres choix dans votre nouvelle vie.

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[+1]    #5 30/08/2018 19h06

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Partir au soleil, libre, l’esprit léger, sans taxe sur la PV… que demande le peuple ? De plus, l’immobilier à La Réunion n’étant pas à la portée de toutes les bourses, un apport sera toujours le bienvenue ! Les loyers vont rapidement vous donner mal au ventre…

A votre place, je liquide les 2 appartements avec le sentiment du devoir accompli !


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#6 30/08/2018 19h44

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Bonjour,

Pour débuter, comme mentionné par Bernard2K, la Réunion n’est pas l’étranger et de plus c’est un département français d’Outre Mer depuis 1946. Raison pour laquelle vous pouvez vous y installer sans formalités, même si certaines banques "métropolitaines" et services type Amazon ont l’impression que ce n’est pas la France et y appliquent des services différenciés…..

Passé ce petit rappel constitutionnel et ayant moi-même plusieurs biens immobiliers en métropole, la distance est une contrainte différente selon le type de bien (commercial, résidentiel, localisation du bien…) et de son turn over.

Personnellement, je gère quasiment tous mes biens en direct et j’ai l’habitude de travailler avec des agences immobilières quand il y a un changement de locataire pour faire les états des lieux et chercher un nouvel occupant. Mais je ne donne pas de mandat de gestion. Quand il arrive qu’il y ait des travaux, avec le temps j’ai constitué une liste d’artisans avec qui je traite directement également et qui me facturent ensuite leurs prestations, quand le locataire m’a confirmé que les travaux ont été réalisés et que c’est réparé.

Néanmoins, le commercial étant souvent moins sources de problèmes outre les vacances locatives, le résidentiel me nécessite parfois plus de temps pour gérer les éventuels problèmes. Mais depuis plusieurs années que je fais ainsi, il n’y a rien eu d’insurmontable qui n’ait pu être traité à distance.

Évidemment, le fait d’être sur place permet un suivi visuel et des contacts différents avec les locataires et prestataires.

Enfin, concernant les prix de l’immobilier (vente et location) à la Réunion, c’est comme pour la métropole. Tout dépend de là où vous voulez vous installer, du type de bien que vous recherchez et des prestations qui vont avec. Mais je présume que votre projet d’installation est déjà bien avancé vu la date prévue pour vous installer et que vous avez déjà fait des recherches sur ce sujet pour évaluer la part de votre budget à y consacrer.

Quand à vendre pour investir sur place, c’est une question de points de vue et d’opportunités… comme partout.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#7 31/08/2018 12h12

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Merci à tous pour vos contribution très utiles.

Je sais bien que la Réunion est un département français mais dans le cas d’une gestion locative, étant sur un autre continent, avec un décalage horaire, des banques qui ne fonctionnent pas de la même façon et un trajet total de plus de 15h, je considère que c’est l’étranger.

Ma raison prend le dessus et je vous rejoins quant au fait que vendre soit la meilleure solution, ce sera une bonne opération financièrement et cela m’évitera je pense beaucoup de soucis. D’autant plus que j’ai ce besoin de tourner la page.

Le petit point qui m’embête est que j’ai fait un rachat de crédit l’année dernière et qu’il me faudrait attendre 1an pour atteindre le capital restant dû du précédent emprunt.
Il me reste 163 k€ vs 158 k€ au moment du rachat. (Ce n’était pas prévu à l’époque de changer de vie).

- Pensez-vous qu’il soit possible de négocier avec ma banque (BP) un allègement des pénalités de remboursement étant donné que j’ai un 2ème crédit (pour le lot de parkings) chez eux ?

- Procéderiez-vous à la séparation des biens ?
Cela m’obligerait à faire intervenir un géomètre ainsi que rédiger un règlement de copropriété mais la vente serait plus intéressante. Y a t’il d’autres démarches à effectuer ?

La vente me laissera un cash d’environ 100/130k€ (en fonction de la vente et de la séparation ou non du lot)
- Que me conseillez vous comme placement sûr à court terme sur 2-3 ans (si cela existe) le temps que nous prenions nos marques à la Réunion ?
J’avais pensé à des obligations mais cela ne rapporte plus rien.

Cordialement,

Enzo

Dernière modification par Enzo (31/08/2018 12h18)

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#8 31/08/2018 12h32

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J’avais fait exprès d’être laconique car vous accumuliez dans votre premier post deux grosses erreur :
- la Réunion à l’étranger,
- ne pas indiquer le prix de vente donc la rentabilité, qui est un élément essentiel pour se déterminer. On ne peut pas faire de miracle, on n’a pas de boule de cristal, on a besoin de données pour réagir à votre situation !

Vous ne lâchez toujours pas votre prix de vente estimé net vendeur, néanmoins compte tenu du CRD et du cash restant que vous indiquez, on peut devenir que ça fait dans les 270-300 k€. Donc une rentabilité locative brute dans les 5 à 6 %.

A mon avis, vu le faible niveau de rentabilité, je pense que vous devriez vendre.

Pour autant, c’est une erreur de penser que vous devriez revenir "au moindre gros souci". On peut et on doit trouver les moyens de gérer à distance. Salaze arrive à gérer en direct, ne déléguant à une AI que la recherche de locataire. C’est un cas un peu extrême. J’aurais tendance à dire que, dans le cas où on habite très loin, il faut trouver une bonne agence immobilière, et tout lui déléguer (tout en contrôlant). Ca coûte un peu, mais toujours moins que des billets d’avion et surtout ça évite bien des soucis. Avec les progrès des communications à distance, il n’y a pas de raison d’envisager de revenir en cas de pépin. Tout doit pouvoir se faire à distance en étant bien organisé et en se reposant sur les bonnes personnes.

Vous posiez la question de vendre seulement sur vos 2 appartements, ce qui indique que vous envisagez de conserver le reste (parkings et locaux commerciaux). Il vous faudra donc gérer à distance de toute façon !

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2018 12h33)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+1]    #9 31/08/2018 13h19

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A votre place :
   - je ne me préoccuperais pas du fait que le capital restant dû avec l’emprunt renégocié soit supérieur au capital dû avec le précédent emprunt : vous ne pouvez plus changer la décision prise il y a un an, donc mieux vaut l’assumer, et les montants de cette différence sont de toute manière faibles comparés à ce que la vente vous laissera.
   - je tenterais de négocier une exemption (ou réduction) d’IRA (et tout le reste de ma relation avec la banque concernée serait une aide à cette négociation).
   - je tenterais de vendre le lot sans diviser (pourquoi se compliquer la vie ?), même si ça implique un prix de vente légèrement moindre (la priorité est de tirer un trait sur le passé, et de concentrer son énergie sur construire cette nouvelle vie à la Réunion, non ?).   
   - pour investir 100/130 k€ sur un placement sûr à court terme sur 2-3 ans, il faudra se contenter d’un rendement très modique. Un bon fond euros sur un contrat d’assurance-vie déjà existant (pour minimiser la fiscalité) serait une bonne manière d’espérer obtenir environ 1.5%/an net de tout. Tout ce qui viserait plus serait risqué (par ex pour les obligations : risque de baisse des cours si les taux augmentent, risque de défaut de l’emprunteur).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 31/08/2018 17h10

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Désolé Bernard de ne pas avoir compris le second degré  sad

Je sais que je ne rentre pas trop dans les chiffres car le but de ma démarche était plus pratique quant au fait de garder ce bien pour le gérer à distance ou non (même si effectivement la rentabilité rentre en compte dans le fait de l’intérêt de vendre ou de conserver).

Concernant cette rentabilité, je conviens qu’elle n’est pas top, néanmoins vous prenez en compte la valeur actuelle du bien et non le prix d’achat pour le calcul de rentabilité. En prenant le PA notaire inclus (230k€), la rentabilité brut passe à près de 7% en sachant que les loyers sont dans la fourchette basse sur le secteur.
Certes ce n’est pas ce qu’on peut considérer comme un excellent placement mais comme je l’ai dit c’était un petit coup de cœur à l’époque et j’ai pu me loger durant ces années à prix réduit.

Pour mes autres biens je me fais moins de soucis pour la gestion à distance.
- Ma SCI est gérée par une agence, un syndic et un expert-comptable. Les 3 locaux commerciaux sont idéalement placés en centre ville. Elle dégage une rentabilité très intéressante et les locataires sont en place depuis de nombreuses années avec une très bonne réputation.
- Pour mes parkings, ils sont aussi loués à des professionnels et s’il s’avérait qu’il y ai un soucis de paiement ou une vacance locative, cela ne serait pas un gros soucis financier. La gestion est très simplifiée et les changements de locataire peuvent se faire à distance.

GoodbyLenine, vous avez raison, de toute façon à partir du moment ou j’ai décidé de vendre ce n’est pas cette différence de capital qui va changer grand chose mais si je viens sur ce forum c’est aussi pour avoir ce type d’avis de "connaisseur" qui savent trancher concernant ces décision sur lesquels j’ai du mal.

- Pour les IR, j’ai rdv avec ma banque, je vais voir ce qu’il est possible de faire.

- Pour la vente du lot, j’ai ressorti quelques estimations que j’ai fait faire de temps en temps par des agents immobiliers pour tâter le terrain et il y a toujours une différence d’environ 20k€ entre le fait de vendre séparément ou à un même acquéreur.

Je pense aussi que si un acheteur est intéressé par le lot, ce sera un profil d’investisseur qui regardera plus sur la rentabilité que sur le côté coup de cœur. Il faudrait que je trouve exactement mon profil quand j’avais acheté : un mix des deux pour vendre le lot.

- Concernant le placement du cash restant (100/130 k€), j’avais pensé à des comptes à terme mais à l’heure actuelle, la rentabilité est très basse.

Pour les assurance vie, j’en ai 3. Une de plus de 10 ans mais que j’ai ouvert dans ma banque et qui ne rapporte rien et 2 autres que j’ai ouvert il y a 2 ans, chez Génération vie et chez Spirica. Les rendements sont intéressants avec une diversification entre fonds euro et actions. J’ai opté pour une sécurisation des plus-valus.
Du coup en plaçant l’argent dessus, j’imagine que je dois attendre la 8ème année (donc dans 6 ans) pour sortir sans frais ?

Si vous avez d’autres idées de placement, je suis preneur.

Enzo

Dernière modification par Enzo (31/08/2018 17h15)

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