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#1 06/12/2021 18h40

Membre (2016)
Réputation :   3  

Bonjour,

J’ouvre ce nouveau sujet car malgré mes recherches je n’ai trouvé aucun cas similaire

Je suis propriétaire de 3 locaux commerciaux par le biais d’une SCI

Avant l’achat avait été voté en AG des travaux de ravalement de façade avec un étalement des appels de fonds sur 3 dates, le montant initial prévu pour ces locaux étant de 8332€

Le jour de la signature de l’acte de vente, j’ai reçu de la part du vendeur 2939€ pour le futur et dernier appel de fond concernant ces travaux.
Il était aussi convenu que le vendeur me verserait le complément car la facture final sera surement légèrement différente.
Il y a effectivement eu une différence lors du dernier appel de fond qui a été d’un montant de 4780€  soit une différence de 1841€ que le vendeur m’a remboursé une fois la facture transmise.
Cette différence porte le montant total pour ces locaux à 10580€ au lieu des 8332€ prévues.

Les choses se corsent ensuite, quelques mois après (car les travaux ont pris pas mal de retard), je reçois un nouvel appel de fond d’un montant de 3361€ avec la dénomination "AT travaux complémentaires" qui concernent la réfection des façades et des travaux d’étanchéité de certaines terrasses, des reprises de menuiserie et l’habillage de planches de rives de chiens assis.

Avec la somme réclamé, le total se porte donc à 13941€ soit près de 70% de plus que la somme initialement prévue de 8332€.

S’en suit quelques échanges avec le vendeur qui m’exprime son incompréhension et moi de même.
Je n’arrive pas à joindre par téléphone le responsable du syndic (professionnel), il répond à peine à mes mails en se justifiant simplement que ces travaux étaient nécessaires et essentiels et qu’il y a eu des réunions avec le conseil syndical.
Je décide donc d’envoyer un RAR où nous demandons les explications ci dessous :

- Concernant la réfection des façades au niveau des terrasses de ** et **, l’accession à ces terrasses privées pour établir un devis de ravalement de façade précis n’est pas une tâche insurmontable. Pourquoi cela n’a-t-il pas été fait lors du devis initial?

-Concernant l’habillage des planches de rives, ce sont des travaux qui ont été rajoutés mais pas nécessaires ni essentiels puisque comme le précise le syndic, ils ont été réalisés pour profiter de l’échafaudage en place mais n’ont rien à voir avec le ravalement de façade.

-Concernant l’étanchéité de la terrasse de**, cette terrasse est elle privative, auquel cas cela ne concerne pas la copropriété ? L’état des murs périphériques était visible lors de l’établissement du devis initial, pourquoi ces travaux ne figurent ils pas sur celui-ci ?

-Pour les différentes réunions de mise au point, tous les copropriétaires ont ils été prévenus pour qu’ils puissent participer à celles ci ?

-Vu l’importance du montant de ces travaux supplémentaires, une assemblée générale extraordinaire n’était elle pas nécessaire ?

-Quelles ont été les modalités de vote par la copropriété pour réaliser ces travaux supplémentaires ?


Les seules réponses que j’ai eu par mail ont étés les suivantes :

"Au printemps, le chantier de ravalement démarre, avec les travaux complémentaires suivants  (sollicités et vérifiés par les conseillers syndicaux et les copropriétaires )

-  La réfection des façades au niveau des terrasses de ** et ** (non visible lors du devis sauf à accéder sur les terrasses privées)  et reprises des menuiseries

- L’habillage des planches de rives des 7 chiens assis (travaux décidés pour profiter de l’échafaudage )

- La réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de *** ( travaux indispensables vu l’état du crépi sur les murs périphériques)

Ces travaux complémentaires ont généré pour votre compte un montant supplémentaire de 3448€ à rapporter au budget voté de 10580€.

Lors de la réalisation d’un tel chantier, les copropriétaires et entrepreneurs demandent à avancer et ne souhaitent pas perdre de temps avec le formalisme des Assemblées Générales.
"

Ces travaux, pourtant importants, n’ont donc pas été soumis préalablement à un vote en AG mais seulement validé par le conseil syndical sans que j’en sois informé de quelconque façon.

Nouvelle surprise quand je reçois une convocation pour une AG quelques mois après les travaux finis avec à l’ordre du jour les points suivants :
- Décision à prendre concernant la réfection des façades de ** et les reprises des menuiseries
- Décision concernant l’habillage des planches de rives des 7 chiens assis
- Décision concernant la réfection de l’étanchéité de la terrasse de **".

N’ayant pas eu la possibilité de me rendre sur place, je décide de voter contre ces résolutions, pas que je sois mauvais payeur mais dans l’objectif d’obtenir des réponses à nos questions.
Une autre personne vote contre et les résolutions sont néanmoins approuvées pour quelques millièmes.
Comme par hasard, les seuls copropriétaires présents et votant pour sont ceux appartenant au conseil syndical et pour qui les travaux de réfection de façade et d’étanchéité des terrasses sont concernés.

Je me demande ce qu’il aurait advenu si les votes avaient étés contre.

Pour finir car cela est le but de mon message, selon vous, qui est responsable du paiement de ce complément de travaux, le vendeur ou moi même ? (s’agissant de travaux "complémentaires" dont le vote initial a été effectué avant la vente)
Est ce que pour vous le syndic est malgré tout dans les clous concernant sa façon de procéder ?
Est ce que ces travaux ou certains ne peuvent pas êtres considérés comme incombant aux propriétaires concernés ?

Quoi qu’il arrive, je paierais les travaux et je n’entrerais pas dans une procédure d’autant plus que je souhaite que l’immeuble soit bien entretenu.

J’espère avoir mis tous les éléments et que ce message soit compréhensible

Edit: j’avais mis un titre provisoire que je ne peux apparemment pas modifier, si la modération pouvait éventuellement le faire pour mettre "Travaux complémentaire de façade sans vote en AG"

Dernière modification par Enzo (06/12/2021 18h50)

Mots-clés : assemblée générale, complément, travaux, vente

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[+1]    #2 06/12/2021 19h07

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J’ai eu un peu le même souci avec un parking commun de la copro pour mon local.

Comme les travaux ont traîné plusieurs années avant d’être votés, le sujet revenait dans chaque AG (100ke initialement), le parking s’est fortement dégradé entre-temps.

Lorsque j’ai acheté, nous avons inséré une clause dans le compromis expliquant que ces travaux n’étaient pas encore votés, mais que pour autant le vendeur s’engageait à payer la quote part quand réalises.

Environ 5 ans plus tard, les travaux ont été votés et réalisés …pour 150 ke. Le vendeur m’a payé sa quote part sur la base du budget initial bien que sa sci vendeuse ait disparue entre les deux dates, ce qui ne me semblait pas gagné au vu de ces éléments, même si on se connaissait professionnellement depuis longtemps.

Comptablement avec le recul, c’était un mauvais deal, j’aurai du exiger que la quote part soit retirée du prix de vente, cela m’aurait évité bien des soucis sur le sujet, et lui de payer une PV de son côté, je passe outre le fait que je n’ai jamais compris comment il justifie 5 ans plus tard de me régler des travaux depuis une entité juridique n’ayant jamais rien eu à voir avec la copro en question, mais bon, chacun ses soucis …

Dans cette copro, il m’est arrivé depuis avec les autres membres du conseil syndical de piloter des travaux non votés au nom de l’urgence ou de l’opportunité de chantier comme vous : dans les faits, cela grogne un peu parfois, mais jamais eu de vrai litige ensuite. Le syndic aidant bien à « classifier urgent » certains chantiers qui sans cela n’avanceraient jamais, pas très orthodoxe, certes, mais efficace pour éviter des débats sans fin en AG.

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#3 07/12/2021 07h54

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Effectivement,  pour votre cas, je me demande comment le vendeur a pu faire passer cela avec une autre entité.

Pour mon cas, la SCI du vendeur est toujours existante donc il devrait pouvoir le justifier et le déduire de son bilan même en ayant vendu les locaux concernés. Reste à savoir qui est redevable de cette somme, le vendeur, les copropriétaires concernés (une terrasse étant une partie privative) ou moi-même.

Je suis d’accord avec vous sur le dernier paragraphe et "la méthode", un conseil syndical a une utilité et des travaux urgent dans le sens où ils mettent en péril le bâti sont justifiés.

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[+1]    #4 07/12/2021 08h34

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A mon avis, le vendeur n’est pas tenu du paiement des travaux complémentaires puisqu’ils n’étaient pas votés au moment de la vente. Ils sont à votre charge.

Le vote des travaux complémentaires, intervenus a posteriori, est "olé olé". Pour autant, ces travaux étaient certainement nécessaires. Les planches de rive ne servent pas qu’à faire joli, elles protègent le haut du mur, parfois l’extrémité des charpentes… Faut-il reprocher au syndic d’avoir fait des travaux nécessaires ?

Ce qui est à reprocher au syndic, ce sont les contrats et prestations inutiles qui s’empilent et augmentent les charges récurrentes. Mais les travaux qui concourent à la bonne conservation de l’immeuble et à son bon état esthétique, il faut les voter et les faire. Ca contribue à la bonne tenue de l’immeuble, donc ça conserve la valeur de l’immeuble au long terme et ça limite les problèmes de voisinage. Sinon dans quelques années vous reviendrez nous dire "depuis que je suis dans l’immeuble, j’arrive avec succès à bloquer tous les travaux et ça c’est une grande satisfaction. Par contre la fréquentation de l’immeuble s’est beaucoup dégradée, c’est la faute aux propriétaires bailleurs qui acceptent n’importe quels locataires, et après ces locataires douteux ramènent des amis à eux. Cela n’a rien à voir bien sûr à avec la dégradation de l’immeuble due à l’absence d’entretien ! Il y a désormais du deal dans les parkings, du coup il y a aussi de fortes odeurs d’urine et une vraie insécurité dans ces parkings. Il y a eu un devis pour l’installation de caméras de surveillance dans les parkings, mais c’est très cher et il n’est pas sûr que ça résolve le problème, alors je vais voter contre aussi. Evidemment, je vote aussi contre l’effacement des tags, de toute façon une semaine après ils recommencent. Quelle est la solution pour empêcher les bailleurs de louer à ces locataires à problème ? Sans que ça ne coûte rien, bien sûr, car je vote contre tout ce qui coûte.". Ce que j’expose là n’est pas de la science-fiction, mais la vie ordinaire de nombreuses copropriétés.

Dernière modification par Bernard2K (07/12/2021 08h39)


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#5 07/12/2021 09h13

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C’est bien ce qui me semblait, mon interrogation était persistante avant cette AG étant donné qu’il était convenu que le vendeur prennent en charge l’intégralité du montant de ces travaux de ravalement mais le doute s’est plus ou moins levé quand ces travaux ont finalement étés soumis au vote.

Je précise toutefois que le vote initial des travaux a eu lieu en 2016, qu’il y a eu une modification durant celle de 2017, que le chantier a commencé au printemps 2019 et que seulement sur l’AG de 2021 ont étés votés ces travaux complémentaires.

Mon but n’était donc pas de bloquer ces travaux mais en quelques sorte d’obliger le syndic à répondre à mes questions, eux qui restaient injoignable par téléphone et n’apportaient que peu de précisions par mail.

Bien entendu je ne reproche pas au syndic ces travaux et je souhaite que la copropriété conserve le meilleur état possible, d’autant qu’il s’agit de locaux commerciaux situés dans une rue principale et commerçante de la ville et que ma trésorerie me le permet.

Dernière modification par Enzo (07/12/2021 14h15)

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#6 07/12/2021 09h26

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NB : au passage je m’étonne que personne n’aborde dans cette copro. l’aspect ADS et l’éventuelle autorisation déposée et obtenue. A défaut, voilà un biais tout trouvé pour différer l’exécution de travaux peut-être pas forcément urgents et poser une réflexion technico-financière pertinente et partagée.

Dernière modification par Iqce (07/12/2021 09h26)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#7 07/12/2021 09h38

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Iqce a écrit :

ADS

assainissement débouchage services ?


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#8 07/12/2021 09h47

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Application du Droit du Sol : la déclinaison de la planification urbaine exprimée soit par un PLU soit par le code de l’urbanisme Application du droit des sols (ADS) / Urbanisme et planification / Aménagement du territoire et logement / Politiques publiques / Accueil - Les services de l’État dans la Creuse
Vous êtes taquin, en contextualisant l’acronyme, on trouve sur le net ! smile


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#9 08/12/2021 12h06

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Non, vraiment, je n’avais pas trouvé sur une simple recherche google, et je ne pouvais pas y passer plus de temps car j’étais sur le départ. J’ai donc choisi dans la page de résultats de google ce qui me semblait avoir le plus de rapports avec l’immobilier. wink


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#10 18/01/2022 04h33

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Pour clôturer cette discussion que j’ai entamée, j’ai bien pris à mon compte ces travaux complémentaires.
L’immeuble est maintenu en bon état, les locaux sont loués et l’investissement s’autofinance, l’essentiel est acquis.

Je tacherai néanmoins par la suite d’être plus regardant sur les manières de procéder du syndic

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