Enzo : étude de cas immobilier (gestion de deux biens à l'étranger)

Bonjour,

Pour débuter, comme mentionné par Bernard2K, la Réunion n’est pas l’étranger et de plus c’est un département français d’Outre Mer depuis 1946. Raison pour laquelle vous pouvez vous y installer sans formalités, même si certaines banques "métropolitaines" et services type Amazon ont l’impression que ce n’est pas la France et y appliquent des services différenciés…..

Passé ce petit rappel constitutionnel et ayant moi-même plusieurs biens immobiliers en métropole, la distance est une contrainte différente selon le type de bien (commercial, résidentiel, localisation du bien…) et de son turn over.

Personnellement, je gère quasiment tous mes biens en direct et j’ai l’habitude de travailler avec des agences immobilières quand il y a un changement de locataire pour faire les états des lieux et chercher un nouvel occupant. Mais je ne donne pas de mandat de gestion. Quand il arrive qu’il y ait des travaux, avec le temps j’ai constitué une liste d’artisans avec qui je traite directement également et qui me facturent ensuite leurs prestations, quand le locataire m’a confirmé que les travaux ont été réalisés et que c’est réparé.

Néanmoins, le commercial étant souvent moins sources de problèmes outre les vacances locatives, le résidentiel me nécessite parfois plus de temps pour gérer les éventuels problèmes. Mais depuis plusieurs années que je fais ainsi, il n’y a rien eu d’insurmontable qui n’ait pu être traité à distance.

Évidemment, le fait d’être sur place permet un suivi visuel et des contacts différents avec les locataires et prestataires.

Enfin, concernant les prix de l’immobilier (vente et location) à la Réunion, c’est comme pour la métropole. Tout dépend de là où vous voulez vous installer, du type de bien que vous recherchez et des prestations qui vont avec. Mais je présume que votre projet d’installation est déjà bien avancé vu la date prévue pour vous installer et que vous avez déjà fait des recherches sur ce sujet pour évaluer la part de votre budget à y consacrer.

Quand à vendre pour investir sur place, c’est une question de points de vue et d’opportunités… comme partout.

J’avais fait exprès d’être laconique car vous accumuliez dans votre premier post deux grosses erreur :
- la Réunion à l’étranger,
- ne pas indiquer le prix de vente donc la rentabilité, qui est un élément essentiel pour se déterminer. On ne peut pas faire de miracle, on n’a pas de boule de cristal, on a besoin de données pour réagir à votre situation !

Vous ne lâchez toujours pas votre prix de vente estimé net vendeur, néanmoins compte tenu du CRD et du cash restant que vous indiquez, on peut devenir que ça fait dans les 270-300 k€. Donc une rentabilité locative brute dans les 5 à 6 %.

A mon avis, vu le faible niveau de rentabilité, je pense que vous devriez vendre.

Pour autant, c’est une erreur de penser que vous devriez revenir "au moindre gros souci". On peut et on doit trouver les moyens de gérer à distance. Salaze arrive à gérer en direct, ne déléguant à une AI que la recherche de locataire. C’est un cas un peu extrême. J’aurais tendance à dire que, dans le cas où on habite très loin, il faut trouver une bonne agence immobilière, et tout lui déléguer (tout en contrôlant). Ca coûte un peu, mais toujours moins que des billets d’avion et surtout ça évite bien des soucis. Avec les progrès des communications à distance, il n’y a pas de raison d’envisager de revenir en cas de pépin. Tout doit pouvoir se faire à distance en étant bien organisé et en se reposant sur les bonnes personnes.

Vous posiez la question de vendre seulement sur vos 2 appartements, ce qui indique que vous envisagez de conserver le reste (parkings et locaux commerciaux). Il vous faudra donc gérer à distance de toute façon !

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2018 12h33)

Désolé Bernard de ne pas avoir compris le second degré 

Je sais que je ne rentre pas trop dans les chiffres car le but de ma démarche était plus pratique quant au fait de garder ce bien pour le gérer à distance ou non (même si effectivement la rentabilité rentre en compte dans le fait de l’intérêt de vendre ou de conserver).

Concernant cette rentabilité, je conviens qu’elle n’est pas top, néanmoins vous prenez en compte la valeur actuelle du bien et non le prix d’achat pour le calcul de rentabilité. En prenant le PA notaire inclus (230k€), la rentabilité brut passe à près de 7% en sachant que les loyers sont dans la fourchette basse sur le secteur.
Certes ce n’est pas ce qu’on peut considérer comme un excellent placement mais comme je l’ai dit c’était un petit coup de cœur à l’époque et j’ai pu me loger durant ces années à prix réduit.

Pour mes autres biens je me fais moins de soucis pour la gestion à distance.
- Ma SCI est gérée par une agence, un syndic et un expert-comptable. Les 3 locaux commerciaux sont idéalement placés en centre ville. Elle dégage une rentabilité très intéressante et les locataires sont en place depuis de nombreuses années avec une très bonne réputation.
- Pour mes parkings, ils sont aussi loués à des professionnels et s’il s’avérait qu’il y ai un soucis de paiement ou une vacance locative, cela ne serait pas un gros soucis financier. La gestion est très simplifiée et les changements de locataire peuvent se faire à distance.

GoodbyLenine, vous avez raison, de toute façon à partir du moment ou j’ai décidé de vendre ce n’est pas cette différence de capital qui va changer grand chose mais si je viens sur ce forum c’est aussi pour avoir ce type d’avis de "connaisseur" qui savent trancher concernant ces décision sur lesquels j’ai du mal.

- Pour les IR, j’ai rdv avec ma banque, je vais voir ce qu’il est possible de faire.

- Pour la vente du lot, j’ai ressorti quelques estimations que j’ai fait faire de temps en temps par des agents immobiliers pour tâter le terrain et il y a toujours une différence d’environ 20k€ entre le fait de vendre séparément ou à un même acquéreur.

Je pense aussi que si un acheteur est intéressé par le lot, ce sera un profil d’investisseur qui regardera plus sur la rentabilité que sur le côté coup de cœur. Il faudrait que je trouve exactement mon profil quand j’avais acheté : un mix des deux pour vendre le lot.

- Concernant le placement du cash restant (100/130 k€), j’avais pensé à des comptes à terme mais à l’heure actuelle, la rentabilité est très basse.

Pour les assurance vie, j’en ai 3. Une de plus de 10 ans mais que j’ai ouvert dans ma banque et qui ne rapporte rien et 2 autres que j’ai ouvert il y a 2 ans, chez Génération vie et chez Spirica. Les rendements sont intéressants avec une diversification entre fonds euro et actions. J’ai opté pour une sécurisation des plus-valus.
Du coup en plaçant l’argent dessus, j’imagine que je dois attendre la 8ème année (donc dans 6 ans) pour sortir sans frais ?

Si vous avez d’autres idées de placement, je suis preneur.

Enzo

Dernière modification par Enzo (31/08/2018 17h15)