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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/08/2018 19h15

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Bonsoir,

Débutant ma carrière d’investisseur et ayant acquis ces dernières années 9 biens immobiliers dans 2 SCI IS, se pose à moi la question d’arbitrer mon patrimoine et de me débarrasser de certains biens contraignants (3 ou 4…),  afin d’investir dans de nouveaux  projets.

Ma hantise est la requalification marchand de biens car plus je vais investir, plus je vais devoir arbitrer… (plus de 1 tous les 5 ans…)

Ma question est la suivante :

Je souhaiterais créer une entreprise dont l’objet serait d’acquérir pour louer (comme une sci), mais aussi de pouvoir revendre sans limitation (comme un marchand de biens), et sans pénalités si les biens sont conservés plus de 5 ans (à l’inverse des marchands de biens…)

Cette société pourrait éventuellement ne pas bénéficier des droits de mutation réduits afin de ne pas etre pénalisée en cas de conservation des biens au delà de 5 années.

Ayant un travail à côté, l’idée serait que je n’ai de cotisations sociales à payer qu’en cas de versement de dividendes (comme la SCI IS).

Je pensais éventuellement à une SASU (dont l’objet serait d’acquérir, de louer mais aussi de pouvoir revendre), sans me verser de salaire mais avec une rémunération sous forme de dividendes.

Est ce possible ?
Quels seraient les cotisations à payer ?
Quel avenir pour la SASU?
Que pouvez vous me conseiller ?

Mots-clés : location, marchand de biens, requalification, société

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#2 08/08/2018 20h36

Membre
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Double post : Androprod : étude de cas immobilier (société de location et vente immobilière)

Ca ne se fait pas. Faites remonter le premier en demandant gentiment pourquoi vous n’avez pas de réponse et s’il faut que vous donniez d’autres infos.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 08/08/2018 21h23

Membre
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Bonsoir Bernard 2k,

Le premier message n’était pas dans la bonne rubrique et je ne m’en suis rendu compte qu’aujourd’hui mais  impossible de supprimer mon message précédent…

C’est pourquoi j’ai posté le même message dans la rubrique qui je pense est mieux adaptée ( à vous de me le dire).
Je savais que j’aurais le retour d’un modérateur à qui je pourrai expliquer la situation, c’est chose faite. Pouvez-vous supprimer mon premier message ?
Encore désolé pour mon erreur.

Auriez-vous éventuellement un avis sur ma question ?

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#4 09/08/2018 08h53

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Par rapport au fonctionnement du forum : l’idéal eut été, sur votre premier message, de le signaler à un modérateur (bouton en bas à droite "signaler") pour lui demander de le déplacer dans la bonne rubrique.

Maintenant que vous avez fait le doublon dans la bonne rubrique, ce premier message est à supprimer. Utilisez donc le bouton "signaler" (sur ce premier message, pas sur le présent fil) pour demander sa suppression.

Ensuite, pour essayer de répondre à la question :
- déjà, faites une recherche sur le forum (champ en haut à droite) sur les termes SASU immobilière. Vous allez voir que l’inconvénient de créer une société commerciale pour l’investissement immobilier, c’est l’accès au crédit très difficile voire impossible. Dans une SCI, les associés sont responsables de la dette ; dans une société commerciale, la responsabilité des dirigeants est limitée. Du coup, les banques demandent des garanties très élevées au chef d’entreprise avant de lui accorder un crédit immobilier professionnel ; et les taux sont plus élevés que pour le particulier. Ce "simple" fait devrait vous dissuader.
- ensuite, sur ce que vous craignez : la requalification en marchand de biens. C’est effectivement à craindre, quand un particulier en nom propre, ou une SCI IR, fait trop d’opérations d’achat-revente. Mais c’est quoi la requalification de marchands de biens ? C’est essentiellement un assujettissement à l’IS. Vos SCI sont déjà à l’IS ! Je peux me tromper, je ne suis pas un spécialiste sur ces sujets, mais je pense qu’une SCI IS ne craint pas vraiment la requalification en marchand de biens. Vous devriez poser la question à votre expert-comptable, et s’il ne sait pas suffisamment bien vous répondre, à un avocat fiscaliste.
- sur la raison de vendre : vous débarrasser de biens encombrants. Ca vous arrive parce que vous n’étiez pas encore expérimenté. Mais je peux vous garantir qu’un vrai marchand de biens expérimenté sait parfaitement, à l’avance, s’il achète pour achat-revente ou pour garder. A l’avenir, il faudra absolument que vous ayez les idées claires dès le début d’une opération sur votre objectif : achat-revente, ou garder pour le locatif ?

Si vraiment vous voulez vous lancer dans les opérations de marchand de biens, je pense qu’il vous faut faire les choses suivantes :
1) vérifier avec votre banque (côté professionnels, donc par exemple la banque de vos SCI) dans quelles conditions (durée, taux, garanties demandées) elle pourrait prêter à une entreprise de marchands de biens que vous créeriez (en nom propre ou en SASU). Avant tout, savoir si une telle entreprise peut accéder au crédit, sinon ce n’est même pas la peine de commencer.
2) voir la meilleure structuration. Je vois deux possibilités : a) en nom propre (commerçant en nom propre) b) en société, avec une holding en chapeau, qui serait également propriétaire des SCI. Avantages et inconvénients de chaque solution sont à peser soigneusement, avec l’aide d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste (ou d’un très bon CGPI, comme il y en a sur le forum). Moi, ça dépasse mes compétences.
3) Evidemment, s’agissant d’une vraie entreprise de marchand de biens, vous avez les droits de mutation réduits et il ne faut surtout pas y renoncer. Pour les immeubles que vous souhaitez revendre rapidement, ça passe par cette entreprise, bien sûr. Pour ceux que vous voulez garder, soit vous les placez dans la SCI directement ; soit vous achetez d’abord par l’entreprise de MDB, puis déplacez la proprité dans la SCI quand vous êtes décidé à garder. Là aussi, il faut peser avantages et inconvénients des deux solutions, ce qui dépasse mes compétences.

Les principaux écueils de la profession de MDB sont au nombre de deux :
1) la difficulté d’accès au crédit ; celui-là, tout le monde le rencontre, à moins d’être très riche et de travailler sur fonds propres.
2) faire LA mauvaise opération qui peut vous planter. Un membre citait un MDB qui avait enchaîné les opérations gagnantes jusqu’à tomber sur la grosse tuile qui lui a fait boire le bouillon.

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2018 09h05)


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