Marchand de biens : quelle est la meilleure structure juridique ?

La valeur des parts de la SCI (pour 100% du capital) = valeur vénale de l’actif immobilier + trésorerie disponible + éventuellement autres créances
Moins l’ensemble des dettes (et donc la capital restant dû sur l’emprunt)

Ce qui revient au même que :
Capitaux propres de la SCI augmentés de la plus-value latente sur l’immeuble (différence entre la valeur vénale et la valeur comptable après amortissement)

Sans objet

Dernière modification par ZX-6R (19/02/2016 22h01)

Pour les assurances, voilà ce que je peux dire :
Déjà bien distinguer la responsabilité, et l’assurance qui couvre éventuellement cette responsabilité.

Exemple, je conduis une voiture, j’ai l’obligation de souscrire une assurance aux tiers (qui est en fait une assurance responsabilité civile) et j’ai l’obligation légale (inscrite dans le code civil) de réparer tout dégât causé à un tiers. Ainsi, si je détruis une voiture stationnée en l’emboutissant, je suis responsable (c’est le code civil qui le dit) et ça va être couvert par mon assurance.
Néanmoins, si je conduis sans permis ou complètement saoûl, l’assureur va faire valoir que c’est une cause d’exclusion de la garantie. je suis toujours autant responsable des dégâts (le code civil n’a pas changé) mais je ne suis plus couvert par mon assurance.

Pour le marchand de biens :
1) A la base, son activité consiste à acheter et revendre des biens immobiliers. Il peut donc se contenter d’une "assurance artisan commerçant" qui couvrira sa responsabilité civile professionnelle.
Si le MDB vend un bien avec des vices cachés, l’acheteur va se retourner contre le MDB. Le MDB est responsable : c’est encore le code civil qui s’applique (articles 1603 et 1641 notamment). S’agissant d’un professionnel, le MDB est supposé connaître parfaitement son bien et ne peut donc jamais s’exonérer de sa responsabilité en disant qu’il ne connaissait pas le vice en question.
Est-ce que son assurance va le couvrir dans un tel cas ? je ne sais pas mais je suppose qu’elle va chercher toutes les bonnes raisons de ne pas le couvrir.

2) Lorsque le MDB rénove les biens avant de les revendre, c’est là qu’on va avoir d’autres responsabilités, garanties et assurances qui interviennent.
Prenons le cas où tous les travaux sont réalisés par des artisans.
S’il ne s’agit que de travaux de second oeuvre n’affectant pas la structure, je pense qu’il n’est pas obligatoire pour le MDB de prendre une garantie décennale.
Exemple : le MDB fait tout repeindre et revend.
Dans ces cas-là, s’il devait y avoir un défaut, ce n’est pas la décennale qui intervient. Le MDB pourra se retourner vers l’artisan qui doit "le parfait achèvement" et la garantie biennale pour les équipements. Pour la peinture, qui n’est pas un équipement, pas de garantie biennale  ; seulement le parfait achèvement.

A ce sujet, vous écrivez "( mais tt le second oeuvre sera fait par artisans = decennal )". NON. Décennale n’est pas un mot magique qui couvre tout et n’importe quoi ! La plupart des travaux de second oeuvre relèvent du parfait achèvement, ou de la garantie biennale sur les équipements. Ce n’est que dans le cas (très improbable) ou les travaux d’un artisan aient endommagé la structure que sa décennale interviendra.

S’il s’agit de travaux qui affectent la structure en revanche, la garantie décennale devient obligatoire. Exemples : le MDB fait ouvrir une porte dans un mur porteur. Ou le MDB fait refaire la toiture.
En cas de sinistre, toute la difficulté va être de déterminer les responsabilités.
Exemple, revente après avoir fait refaire la toiture. Sinistre d’infiltration d’eau par la toiture peu après la vente. L’acheteur recherche la responsabilité du vendeur, le MDB. Il va s’agir de déterminer si le sinistre vient des travaux, ou de circonstances ultérieures (exemple un fort coup de vent qui a enlevé des tuiles, après l’achat). Si le problème vient d’une malfaçon présente au moment de la vente, il ne fait pas de doute que le MDB est responsable vis à vis de l’acheteur. Mais le MDB va essayer de rechercher la responsabilité de l’entreprise. Si les deux parties ont signé un procès verbal de réception des travaux sans aucune réserve, le MDB va avoir beaucoup de mal à faire valoir que l’entreprise est en tort.

Dans tous les cas, le procès-verbal contradictoire de réception des travaux est très important. Pour une peinture foireuse par exemple, le MDB aura du mal à se retourner contre le peintre s’il a signé un PV de réception sans aucune réserve.
Pour les travaux soumis à la garantie biennale ou décennale, le PV est très important également car c’est à partir de là que ces garanties s’appliquent. Pour l’assurance garantie décennale (par exemple) de l’artisan, elle garantit ses travaux finis, et c’est le PV contradictoire qui signe l’achèvement. tant que le PV n’est pas signé, l’assurance garantie décennale n’est pas activée.

3) 3e cas : vous indiquez vouloir effectuer certains travaux vous-même. La difficulté dans ce cas va être d’arriver à souscrire une assurance pour vous couvrir, alors que le MDB est un commerçant ! Il n’est pas censé faire des travaux lui-même !
J’aurais tendance à dire qu’il ne faut pas souscrire d’assurance, et qu’en contrepartie, il ne faut faire aucun travaux pouvant causer des sinistres sur la structure ou sur des équipements. Par exemple, ne gardez que la peinture et les revêtements. Même la pose d’une cuisine est déjà plus délicate (raccordements d’électricité et de plomberie notamment).
L’assurance TRC citée par Nek est la "tous risques chantiers". Elle n’est pas obligatoire, mais elle couvre les dégats causés par un artisan pendant le chantier. Vu que les travaux ne sont pas encore réceptionnés, ils ne sont pas couverts par la garantie biennale ou décennale. Ils pourraient par contre être déjà couverts par la RC pro, donc la TRC peut faire partiellement double emploi avec la RC pro.
Le pire cas est celui de l’incendie. Exemple : les autres artisans sont déjà passés, vous faites vous-mêmes des petits travaux de finition, et vous déclenchez un incendie. Votre immeuble brûle. Si vous n’avez pas de TRC, vous venez de perdre un immeuble !
Faut-il que vous souscriviez aussi une assurance TRC ? Faut-il être conscient du risque mais ne pas prendre d’assurance ?

Au total :
- vous serez obligé de souscrire une "assurance artisan commerçant" qui couvrira votre RC professionnelle et sans doute quelques autres trucs.
- il faut se poser la question de prendre une assurance sur les immeubles, pour le moment entre l’achat et la revente (même sans travaux d’ailleurs ; si un rôdeur ou un psychopathe met le feu à votre immeuble et que votre immeuble n’est pas assuré, vous êtes mal). Je ne sais pas ce qui existe pour ce cas ; mais ça semble intéressant de ne pas laisser les immeubles non assurés. Voir le type d’assurance qui existe dans ce cas et leur coût.
- si vous ne faites faire des travaux que de second oeuvre, sans aucune incidence sur la structure, vous pourriez peut-être vous exonérer de prendre une assurance garantie décennale. Si jamais un acheteur se retourne contre vous, ça sera à vous d’en supporter les conséquences ; et de vous retourner vers l’artisan fautif si c’est bien le cas.
- si vous faites, sur un immeuble en particulier, des travaux qui affectent la structure (tels que percer des ouvertures dans les murs porteurs ou refaire la toiture), il me semble qu’il serait alors plus prudent de ne rien faire vous-même dans cet immeuble. Pour cet immeuble, vous vous placez résolument en tant que maître d’ouvrage et vous souscrivez alors une assurance dommage-ouvrage.

Ce n’est qu’une première approche, à approfondir !

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2017 12h27)

Oui, je pense que vous devriez passer par un comptable professionnel vu vos approximations car c’est assez complexe. Ma société "marchand" est d’ailleurs ma seule société commerciale dont je ne fais pas la comptabilité moi meme tellement c’est spécifique

Alors, la TVA, en dehors du taux qui est bien sûr à 20%, c’est beaucoup plus complexe et je commente tres vite

La TVA sur marge, c’est terminé depuis 2010

Un immeuble d’habitation de +5ans n’est pas imposable sauf sur option

Donc chaque projet doit être étudié en fonction de plusieurs critères, acquisition initiale avec TVA, beaucoup de travaux donc beaucoup de déduction, la TVA majore telle le prix de votre acheteur …. Je vous laisse regarder le bofip sur la TVA immobilière

Autres points :

Creer une Sarl par projet du fait des responsabilités largement discutées et des reprises fiscales, autant tirer la chasse après chaque projet

Ces Sarl A,B,C… peuvent être détenus par un holding Sas qui pourra financer en fonction des besoins de chacunes,  évitera RSI chez les Sarl, charger des frais aux sarl pour optimiser, doubler l’abattement de 38k… remonter les profits dans la SAS sans impot ou presque à la fin de chaque projet et cela sans impacter votre fiscalité personnelle

Le financement bancaire est quasiment impossible dans votre agence bancaire locale et si on vous finance au niveau au dessus oubliez :
Les taux bas
Les financement à 100%
Pas de cautionnement donc frais de garantie supérieur
Vous aurez des frais de mise en place et de tirage des lignes
Mais prêts seront in fine et pas d’assurance DC

Dernière modification par Tssm (29/01/2017 20h45)

Bonjour,

A mon sens 2 solutions pour échapper au RSI : Sarl avec gérant minoritaire ou SAS(u)
L’avantage de ce type de structure est que comme vous le soulignez tant que l’on ne sort pas d’argent on est peu imposé : seulement l’IS (15% puis 33%).
L’avantage est que vous pouvez laisser l’argent dans la société pour continuer à la faire travailler par des achats reventes (ça fait boule de neige).
Pour le démarrage plutôt qu’un gros capital je vous conseille d’utiliser le compte courant d’associé qui vous permet de prêter de l’argent à votre société et de le récupérer lorsque vous le souhaitez.

Pour la TVA maintenant la plupart des opérations sont en franchise de TVA. (On paye les travaux et prestataires TTC, mais on a pas de TVA sur marge à payer)

Les frais fixes peuvent être assez faibles :
Assurance RC PRO et multirisque habitation
Comptabilité
CFE

Une opération (de découpe) se résume ainsi :

Dépenses :
Achat
Notaire (réduit environ 3 à 4 % selon taille de l’opération)
Travaux ttc
Mise en copropriété (Règlement de copropriété, état descriptif de division, et publication par le notaire)
Diagnostics (copro et lots)
Frais d’emprunt (soit en banque soit par le compte courant d’associé)
Fluides pendant que vous êtes propriétaire
Foncier pendant que vous êtes propriétaire
Frais proportionnels (compta, assurance, cfe)

Recettes  : vente + loyers éventuels avant la vente

Pour être tranquille visez au minimum recettes = dépenses x 1.40
Les opérations se trouvent et vu votre parcours vous saurez les trouver.
Les 3 classiques pour faire de la plus value :    Gros travaux / Découpe / Changement de destination

Thomas
(marchand en activité secondaire)