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#26 04/09/2013 17h34 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Oui effectivement j’ai arrondi les chiffres.

Probablement ma question était mal posée.

Quel est le risque à revendre rapidement pour la première fois un bien avec une plus value ?

Quel est l’enjeu ? (d’où l’exemple chiffré modulo 6k€ de différence de TVA).

Et en cas de risque, comment prendre les devants vis à vis du fisc et declarer en MDB à la revente ? Alors qu’on a pas fait une déclaration d’activité en MDB (non pas par mauvaise foi mais suite à changement de décision ; vendre au lieu de louer).

Ok pour faire une plus value à condition d’être en règle avec l’administration fiscale.

Ce que j’en conclus, c’est que pour une première fois, il n’y a pas de risque (la notion d’habitude ne peut être opposée par le fisc).
En cas de risque ce n’est pas clair pour la démarche à suivre pour être en règle.

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#27 04/09/2013 17h49 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Salut GBL (et les autres)

Je n’ai pas fait les démarches pour devenir MDB pour l’instant. Je continue en LMNP à l’heure actuelle, ma rupture conventionnelle prenant plus de temps que prévu…

Cordialement,


Left the Rat Race in 2013

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#28 04/09/2013 18h25 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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ZX-6R,

C’est vraiment la rentrée ;-)

Welcome back :-)

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#29 04/09/2013 18h32 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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non non c’est pas la rentrée pour moi, j’interviens juste parce que je tombe par hasard sur un post ou on parle de moi!


Left the Rat Race in 2013

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#30 15/12/2013 15h13 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Philippe30 a écrit :

@Alex3033 :
Je confirme tout à fait cela……aucune banque à ce jour ne suit une personne souhaitant "devenir"  marchand de biens…
Même avec une excellente affaire au bout, ils (les banques) évitent toutes personnes "nouvelles" ds cette activités.
Il existe néanmoins des solutions qui aide à démarré.

- Trouver une affaire très intéressante, la présenter à un Marchand en place, et s’associe avec lui, cela montrera une première experiençe et divers rencontre importante (banques, entreprises de travaux, géomètres, notaires ..etc..)
- Placer le montant demander en cash (sous forme d’assurance vie, hypothèque immobilière) et demander toute de même un emprunt, afin que le banquier soit confiant et aucun risque pour lui ! Ainsi après une ou 2 opérations terminées, vous pourrez débloquer votre placement et une relation avec la banque sera établi.

Ne pensez pas que nous voulions vous faire peur mais l’activité de marchand de bien comme l’a indiqué BorderLine est une véritable entreprise pour cela vous devez connaitre les métiers du bâtiment.

Sachez qu’en achetant en tant que marchand de biens vous ne payez pas les frais de mutation mais vous avez 4 à 5 ans pour revendre ensuite les problèmes fiscaux arrivent…

Pour un simple appartement c’est rapide de refaire 60 à 70 M2 mais les marchand s de biens investissent sur des grosses maisons qu’ils font rénover et revendent à la découpe en appartement.

Il faut avoir une bonne trésorerie de réserve car certains cas si une revente n’est pas possible , certains rachètent le bien à titre personnel ou par une sci à leur société de marchand de biens pour éviter les problèmes au delà de 4 ans de détention.

www.lbmb-notaires.com/uploads/PDF/07-Fi … _02_10.pdf

Comme l’a indiqué Borderline , il faut bien connaitre son marché , le métier , savoir être limite légale pour aller au plus vite signer l’achat , commencer les travaux pendant la période de pré vente et mettre en vente avant la fi ndes travaux des lots en cours de rénovation c’est de la haute voltige …..!

Disposer de fonds suffisant pour rassurer une banque.

Aucune banque ne vous prêtera sans expérience pour ce type d’activité.

Bon courage dans l’informatique , c’est incroyable ne nombre d’informaticien qui se reconvertisse dans l’immobilier ….

Philippe

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#31 15/12/2013 15h28 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Philippe30 :

Pour un simple appartement c’est rapide de refaire 60 à 70 M2 mais les marchand s de biens investissent sur des grosses maisons qu’ils font rénover et revendent à la découpe en appartement.

Attention…à ce type d’opérations.
En effet depuis maintenant qq années (2 à 3 ans, en fonction des régions et villes) ERDF n’installe plus de branchements (nouveaux compteurs) sans obtenir avant un document de la commune, les y autorisant (déclaration Préalable, permis de construire etc….)
Il faut donc maintenant absolument faire une demande autorisant la rénovation et la transformation (de la grosse maison) en plusieurs appartements, pour cela il faudra impérativement tenir compte du règlement de zone en vigueur sur le secteur.
Vérifier, s’il est possible de réaliser de la Copro sur ce secteur, créer le nombre de stationement nécessaire, et les normes handicapés.
Mais cela reste bien entendu possible, il faut avant d’acquérir tenir compte de tous ces éléments et négocier un délai plus important avec vos vendeurs, pour la date de l’acte authentique

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#32 16/12/2013 07h04 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Merci pour votre contribution.
Votre expérience apportera beaucoup au forum.

Je suis d’accord avec votre commentaire , je ne suis pas entré dans les détails , je préfère les biens avec des compteurs EDF installés ensuite on refait comme on le souhaite à l’intérieur sous respect de la sécurité.

Sans avoir une activité de marchand de biens , je me tiens au courant  car j’envisage une reconversion dans l’immobilier comme complément d’activité à un statut de rentier partiel qui se profile.

Dans les petites communes du sud , nous avons les taxes parking dont il faut tenir compte c’est pour cela que je ne fais pas de découpages de biens malgré des opportunités de maison de maitre à des prix intéressants, de plus la législation sur les normes électriques pour disposer de courant par ERDF impose de passer par un électricien.

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#33 17/04/2014 21h33 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Bonjour,

Quel est actuellement le risque de requalification en Marchand de Biens d’un particulier qui ferait ’trop’ d’opérations d’achats / reventes…?
Au niveau fiscal, la plus value des particuliers étant supérieure à celle des MdB, il semblerait que l’administration fiscale n’ait pas intérêt à requalifier quiconque…?

Si le sujet à déjà été débattu récemment, je m’en excuse et je suis preneur de la discussion smile

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#34 17/04/2014 21h45 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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TVA et RSI + Frais de mutation. Faites vos calculs.

De mémoire, le calcul fait sur un exemple concret a donné 25 a 30% de recettes pour l’état en MdB qu’en particulier et ce, avant l’abattement temporaire de 25% pour les particulier.

Pour vous, le pire serait que le fisc, et au delà de l’opération objet du redressement, qu’il considère tous vos biens immo comme faisant partie du stock. Et la grandes conséquences.

GBL a détaillé cela dans un des posts. Faites des recherches …. vous verrez que c’est un risque important.

Philippe30 a dans un des posts expliqué comment liquider son patrimoine immo en réduisant le risque. En gros, vendre les plus anciens a raison d’une ou 2 opérations maxi par ans.

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#35 18/04/2014 10h04 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Petite astuce possible à consommer avec modération comme toujours pour l’immobilier lorsque l’on se trouve proche de la ligne.

Pour éviter une plus value importante , faites une donation à vos enfants de votre bien au prix du marché , vous paierez les frais de mutation , ils hériteront du bien qu’il pourront alors revendre à la valeur de la donation donc sans plus value.

Si la donation rentre dans le cadre des 100.000 € par parent et enfants , c’est tout bénéfice.

7,5 % de frais de mutation au lieu de 33% de plus value ……

Une donation pour éviter l’impôt sur les plus-values ?

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#36 18/04/2014 16h28 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Boubouka a écrit :

TVA et RSI + Frais de mutation. Faites vos calculs.
…/…
Pour vous, le pire serait que le fisc, et au delà de l’opération objet du redressement, qu’il considère tous vos biens immo comme faisant partie du stock. Et la grandes conséquences.

Oui, mais en quoi l’administration fiscale mettrait en place un redressement qui ne lui serait pas favorable? Enfin il me semble que ce serait le cas…?

Comment l’administration pourrait considérer tous mes biens immo faisant partie du stock…? Et quelle en serait la conséquence??? Je ne vois pas… Ils me rembourseraient les droits d’enregistrement des biens qui ont moins de 4 années??? wink

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#37 05/04/2018 23h09 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Une petite mise à jour :

BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables

J’ai rendez-vous au impôt pour une question bien précise :

Achat d’un immeuble.
Composé de 8 logements d’après les impôts foncier.
Je vais en faire 5 grands logements donc fusionner chaque niveau.
JE SOUHAITE ME GARDER UN APPARTEMENT POUR EN FAIRE MA RP
Mais l’immeuble est trop grand donc je suis obliger de créer des lots et revendre le reste : taxe foncière élevé, trop de surface.

Il y a donc une notion de RP mais un découpage en vu d’une revente rapide.

Si cela se concrétise, il n’y aura pas d’autre achat immobilier par la suite ( j’ai assez de logements a ce jour en location et j’aurai atteint également ma première phase d’épargne afin de ne plus avoir besoin d’épargner par la suite )

Question assez pointu et j’attends une réponse écrite par la suite des impôts suite à l’entretien.


Bye bye la rat race :)

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#38 06/04/2018 07h44 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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L’intention de revente étant présente dès l’achat, c’est casse-gueule.

A votre place, j’inventerais la "légende" suivante : achat pour en faire ma RP + logements locatifs. Je mets en annonce de location tous les logements (et j’imprime les annonces bien sûr). Je n’arrive pas à tous les louer (il suffit de mettre un loyer un peu haut, puis de refuser les éventuels candidats !). Pris à la gorge face à ces logements restant vides qui me coûtent cher alors que je dois rembourser l’emprunt, je suis contraint de revendre certains logements, ce qui n’était pas du tout prévu dans mon projet.

En signalant aux impôts, comme vous avez prévu de le faire, votre intention d’achat-revente, vous donnez le bâton pour vous faire battre. Vous êtes trop honnête.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2018 07h49)

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#39 06/04/2018 08h29 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Pour la location c’est effectivement une solution.
Ou même faire cela temporairement et dire que financièrement avec la taxe foncière élevé et les impôts je ne m’en sort pas.

Mais je préfère être honnête et donc ouvrir une SASU pour cette opération si nécessaire.

Mais c’est vrai que après cet achat ( déjà signé ) je vais atteindre mon objectif qui est de ne plus avoir besoin d’épargné.
Ce ne serait donc pas rationnel de continuer à investir dans l’immobilier.
Je ne vivrai donc pas à coté de mes locataires mais à des personnes à qui j’aurai vendu les appartements.
Il y a la notion de résidence principale qui est importante à souligner je pense.

Dans ce cas, ce qui est intéressant c’est :
Pas de prise de tête pour les assurances
Pas de prise de tête pour ouvrir une SASU + comptabilité
Imposition simple avec PV des particuliers.

Pour résumer il y a une intention de vendre certe.
Mais je conserve un logement pour y vivre et je ne renouvelle pas d’opération par la suite que cela soit en achat ou en vente.

Mais je viens de vendre 2 T2 , car je ne souhaitais plus avoir de bien en copropriété.
C’est simple à défendre car mes autres immeubles sont sans copro.

Franchement j’achète un immeuble au prix d’un seul appartement qui nécessiterait des travaux dans ma ville.
Je peux aussi me défendre que entre 1 appartement de 120m2 avec beaucoup de travaux et 1 immeuble ou je peux faire 4 appartement de 120m2 et un triplex de 50m2 avec jardin POUR LE MÊME PRIX, j’achète donc forcément l’immeuble, je peux choisir mon appartement et que je suis obligé de revendre car c’est trop grand pour ma famille… je pense que cela tient ( c’est la strict vérité en plus )

Dernière modification par cricri77700 (06/04/2018 08h33)


Bye bye la rat race :)

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#40 06/04/2018 10h52 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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cricri77700 a écrit :

Mais je viens de vendre 2 T2 , car je ne souhaitais plus avoir de bien en copropriété.
C’est simple à défendre car mes autres immeubles sont sans copro.

Oui c’est justifiable, sans soucis.

Si ce n’est pas indiscret comment ça c’est passé ? En direct ? En combien de temps ? Négo ou pas ? Quelle plus-value ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#41 06/04/2018 11h47 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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En direct, une connaissance du triathlon donc bien et rapidement.

Pour la PV 13000/14000 euros sera prélevé sur 115000 euros.

Pour l’immeuble en plus, j’ai un cousin qui travaille au foncier sur Bercy je vais lui demandé également pour avoir un autre avis, il doit sans doute avoir des collègues qui gère cela ( je pense que le cas présenté doit être rare )


Bye bye la rat race :)

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#42 06/04/2018 12h33 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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cricri77700 a écrit :

Mais je conserve un logement pour y vivre et je ne renouvelle pas d’opération par la suite que cela soit en achat ou en vente.

Vous vendez plusieurs appartements du même immeuble, ça suffit pour qu’il y ait une pluralité d’opérations. Ce sont les opérations de vente qui sont comptées, par la pluralité d’achat. La jurisprudence est claire là-dessus : "De même, l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots suffit à caractériser la condition d’habitude au sens du 1° du I de l’article 35 du CGI (CE, arrêt du 12 juin 1992, n°s 67 758 et 67 759)." Source : BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables (point 110).

Mais je viens de vendre 2 T2 , car je ne souhaitais plus avoir de bien en copropriété.
C’est simple à défendre car mes autres immeubles sont sans copro.

Les impôts s’en foutent un peu de vos raisons. Ce qui compte c’est :
1) la pluralité d’opérations.
2) le fait que la raison de la vente soit apparue après l’achat, si possible longtemps après l’achat (pour qu’il n’y ait pas l’"intention spéculative" présente dès l’achat). Dans ce cas, vous avez arbitré a posteriori pour ne plus avoir de copro, c’est donc bon sur cette absence d’intention spéculative après l’achat.

2 ventes récentes + les ventes issues de cet immeuble, vous risquez clairement la requalification si vous le faites en nom propre. Créer une structure spécifiquement pour cet immeuble (la SASU dont vous parlez) serait une solution.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2018 12h36)

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#43 06/04/2018 12h51 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Je me suis buté sur le bofip et je suis d’accord avec votre message et j’ai eu la même compréhension.
C’est pour cela que mon attention est d’ouvrir une SASU mais je cherche une solution pour faire autrement… et je vais creuser toute les solutions avant la SASU.
RDV notaire + impôt la semaine prochaine.
Je note également le fait de louer quelques année et revendre lorsque le déficit foncier sera terminer également… a voir


Bye bye la rat race :)

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#44 06/04/2018 13h40 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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je suis pas d’accord avec B2K:

Mettre loyer plus haut, le contrôleur va dire vous n’aviez qu’à le baisser et vu tous les appartements que vous avez, vous connaissez le marché.
Les contrôleurs ne sont plus neuneu de nos jours.

Pour moi l’opération est trop grosse et on retrouvera tjs la trace d’achat/revente.
Je pense donc qu’il faut donc être clean dès le départ.

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#45 06/04/2018 16h09 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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cricri77700 a écrit :

En direct, une connaissance du triathlon donc bien et rapidement.

Pour la PV 13000/14000 euros sera prélevé sur 115000 euros.

Ma question c’était plutôt votre pourcentage de plus value smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#46 06/04/2018 17h07 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Comme ça vous aurez même les chiffres smile

Oui clean c’est ça, c’est pour cela qu’il y a un rdv avec les impôts.
Si je vois qu’il y a une brèche à exploiter, j’irai bien volontier.

Pour marchand de bien il y a aussi une volonté de continuer les achats reventes…
Sur ce projet se sera le dernier et il y aura ma RP.. c’est ce que je vais essayer de me defendre.

Je sais bien que il y a 95% de chance que sa soit compliqué, mais j’ai l’habitude de d’aller dans des chemins compliqué.

Bien sûr sans écrit des impôts je ne risquerai rien.


Bye bye la rat race :)

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#47 06/04/2018 18h16 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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cricri77700 a écrit :

Bien sûr sans écrit des impôts je ne risquerai rien.

Pour avoir une réponse utile(isable) vous devrez vraisemblablement leur exposer l’ensemble de votre historique immobilier, pas seulement la dernière opération prise isolément … On peut presque considérer que vous prenez déjà un risque en posant la question !

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#48 06/04/2018 18h43 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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durand18 : très bonne remarque.

Un rescrit fiscal ne donne une garantie que si on expose bien la totalité de la situation. La réponse des Impots les engage et on est alors sur de ne pas se prendre un redressement, à condition de faire exactement ce qui était prévu dans la demande écrite.

L’autre solution, c’est de blinder sa position soi-même (en général avec l’aide d’un avocat spécialiste) et de ne surtout rien demander aux Impôts. C’est souvent pratiqué dans le monde de l’entreprise quand on pense qu’on a le droit de le faire, mais qu’on qu’on redoute que les Impôts n’aient une position trop sévère, trop conservatrice : on blinde sa position, et on fait. Si les Impots y trouvent à redire, on va devant le juge, en espérant que l’avocat avait raison… En tout cas j’ai vu pratiqué plusieurs fois comme ça, avec l’explication : "si on demande un rescrit sur un cas tel que le nôtre, on sait que les Impôts refusent, car ils se bordent ; nous on pense que c’est faisable, d’après la loi que nous avons bien étudiée, alors on fait".
La première raison de faire ainsi, je viens de l’expliquer : on pense qu’on a raison, et qu’on pourra l’expliquer aux Impôts, et s’ils ne veulent rien entendre, on ira devant le juge. La deuxième, c’est de miser un peu sur les probabilités et les statistiques : les Impôts ne peuvent pas tout contrôler, donc on espère avant tout passer inaperçu ; alors qu’en demandant un rescrit on est sûr d’attirer l’attention sur nous.

C’est pour ça que je disais : "En signalant aux impôts, comme vous avez prévu de le faire, votre intention d’achat-revente, vous donnez le bâton pour vous faire battre".

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#49 06/04/2018 19h03 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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C’est assez juste Bernard… quand on cherche à être réglo on nous tombe dessus et pour réussir il faut être à la limite de la légalité c’est fou quand même notre monde.

Sinon oui bien sûr, le rendez-vous à un but de tout mettre sur le papier.
Mais je suis sur que je vais tombé sur un incompétent et que je vais devoir faire une demande écrite à des supérieurs qui me répondront peut être…

J’ai la chance d’avoir un cousin du côté de ma femme ( inspecteur des impôts il me semble ) qui pourrai se renseigner avant d’avoir mon RDV.

Mais comme je l’ai souligné , je sais que sa va être difficile.
Les impôts aiment bien la bonne fois parfois…

C’est quand même un cas atypique qui mérite d’être creusé.
Au pire sa se fera avec une SASU, le compromis a été signé avec une clause de substitution…


Bye bye la rat race :)

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#50 06/04/2018 19h20 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Sur le fond, je ne pense pas que la présence de la RP soit un argument massue tel que vous l’espérez, même si ça peut aider.

Dans l’extrait du BOFIP que vous avez cité il y a un passage intéressant au §110 :

"De même, l’achat d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots suffit à caractériser la condition d’habitude au sens du 1° du I de l’article 35 du CGI (CE, arrêt du 12 juin 1992, n°s 67 758 et 67 759)."

L’arrêt lui même est assez intéressant sur un autre point, celui de l’intention spéculative,  peut être une piste :

"Considérant que la société a signé des promesses de vente à certains locataires dès leur entrée dans les lieux ; qu’elle n’a apporté aucun élément à l’appui de ses allégations selon lesquelles elle aurait procédé à l’acquisition de l’immeuble en cause dans le but de se constituer un patrimoine, ou qu’elle aurait cédé des lots pour satisfaire aux exigences de la gestion de son patrimoine ou pour financer la remise en état des logements dont elle restait propriétaire ; qu’ainsi la société doit être regardée comme ayant procédé à l’acquisition de l’immeuble dans une intention spéculative ; qu’en raison de la continuité et du nombre des transactions, et nonobstant leur étalement sur une longue période, les cessions consenties par la société ont revêtu un caractère habituel ;"

Conseil d’Etat, Plénière, du 12 juin 1992, 67758, publié au recueil Lebon | Legifrance

edit: il faut quand même faire très attention aux interprétations a contrario et l’arrêt est un peu ancien

Dernière modification par durand18 (06/04/2018 19h25)

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