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#76 10/04/2018 17h00 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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cricri77700 a écrit :

Conduite à tenir : une demande de rescrit par les impôts est quand même sécurisant et honnête ? Ou vaut mieux attendre et au pire se défendre.

Dans un autre contexte (montage de holding + SARL + SCI), mon instinct était de demander un rescrit aux impôts. L’avocat que j’ai mandaté pour monter l’opération était d’accord mais pas chaud pour le faire. D’après lui, deux cas de figure se présentent assez souvent :
- Soit l’administration réponds de façon suffisamment vague (’sans se mouiller’) pour que la réponse ne vaille pas grand chose,
- Soit au contraire elle répond de façon tellement précise que tout écart (même minime) dans le déroulé de l’opération rends le rescrit inopérant.

Au final, j’ai pris le parti de faire confiance à ce même avocat sur la régularité du montage et de ne pas demander de rescrit. Bref une variante de votre option 2 (au pire, se défendre en produisant les notes juridiques de son conseil). Cela étant dit, mon montage est assez classique et les risques fort limités.

C’est d’ailleurs amusant de lire les ’limites’ du rescrit (source : service-public.fr) :

service-public.fr a écrit :

Fin de la garantie

La garantie prend fin dans les 3 cas suivants :

    votre situation n’est plus identique à celle que vous avez présentée dans votre demande,
    la législation applicable à votre situation a évolué,
    l’administration modifie son appréciation sur la situation que vous lui avez présentée. L’appréciation antérieure n’est plus valable à partir du jour où vous êtes informé de ce changement, et seulement pour l’avenir.

Le terme ’identique’ n’est sans doute pas innocent et si je comprends bien, l’administration peut changer d’avis quand ça lui chante…

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#77 10/04/2018 17h28 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Réponse très intéressante :

Michmouch : vous n’aviez pas l’intention de revendre dès l’achat?

Justement oui pour 1 partie et je serai toujours honnête avec ça.. mais c’est pour de la gestion de patrimoine car d’un côté j’ai déjà beaucoup d’immobilier qui justifie la vente mais de l’autre côté je peux pas acheté un immeuble pour en faire ma RP …

Durant: je l’avais vu et c’est l’origine de mon montage.
C’est donc défendable sur ce point.

Carignan99 : on voit bien par cet écrit la logique de notre pays.

Soit je tente, soit je loue et revend petit à petit sur du long terme.
Pour des logements de 120m2 , je vais pas avoir beaucoup de turn over d’un côté.


Bye bye la rat race :)

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#78 10/04/2018 20h02 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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En quelle année ont été acquis les logements que vous avez revendu récemment ?

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#79 10/04/2018 20h30 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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En 2014 et 2015…


Bye bye la rat race :)

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#80 11/04/2018 09h56 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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et qu’est ce que vous dites de cette interprétation du BOFIP ?

"Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu’il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens."

bofip.impots.gouv.fr/bofip/4716-PGP.html

(antépénultième ligne du tableau)

Pour être honnête je ne connaissait pas ce texte.
Pour ma part je dirais, d’après ce texte, que l’opération est possible fiscalement dans la mesure ou cricri démontre qu’il n’a pas la possibilité d’acheter cet appartement sans devoir acheter l’immeuble et le restructurer.

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#81 11/04/2018 11h33 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Très facile , l’immeuble est insalubre avec un arrêté de l’ARS.
Dans ce cas , il est impossible de le diviser et d’acheter un seul appartement.
Donc j’ai envie de vivre dans cet endroit, j’ai vendu 2 appartements car il y a une copropriété et j’avais besoin de cash pour l’opération sachant que je ne travaille plus et que les banques sont réticentes pour me prêter…
Je suis infirmier de métier et LMNP donc rien de professionnel et derrière j’acheterai plus rien en nom propre.


Bye bye la rat race :)

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#82 11/04/2018 19h13 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Si vous tentez le coup, il faudra essayer de jouer sur les 2 tableaux.

- Pas d’intention de revendre lors des achats en 2014 et 2015 (ce qui d’ailleurs est sûrement vrai comme chacun peut le vérifier sur ce forum), à la limite peu importe le motif de revente en 2017-2018.
Est ce que vous auriez eu la « bonne idée » de ne pas négocier l’absence d’indemnité de remboursement anticipé lors de la souscription du crédit  (même si renégocié ultérieurement) ?

- Caractere principalement patrimonial de  la dernière opération

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#83 11/04/2018 20h16 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Si je fais l’opération pour revendre je paie tout cash par contre.


Bye bye la rat race :)

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#84 11/04/2018 20h44 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Je parlais des achats de 2014 et 2015 !

L’idée c’est que si on élimine l’intention spéculative sur les opérations précédentes du coup la dernière opération devient votre «première» opération potentiellement spéculative (même si le caractère habituel peut être retenu sur une seule opération de vente à la découpe, l’immeuble est pas énorme non plus édit: 46 lots dans le cas épinglé par le BOFIP).

Dernière modification par durand18 (11/04/2018 21h24)

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#85 12/04/2018 11h04 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Oui il y a des frais de remboursement anticipé sur les prêts.

Donc c’est largement défendable du coup entre tout.

J’ai vu mon courtier ce matin pour lancer le dossier pour un emprunt 110% et rester sur du locatif et je vais continuer à creuser pour la revente sans le statut de MDB.
J’ouvre deux portes comme d’habitude.

Mon taux d’endettement passera à 44% sans avoir pris en compte les loyers sinon je serai à 29% avec les loyers (70% ) le reste à vivre augmente bien entendu.
1.50 sur 20 ans.
.1 pour l’assurance.


Bye bye la rat race :)

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#86 13/04/2018 22h34 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Après réflexion :

-Je ne vais pas aller au rendez vous pour les impôts, c’est pas adapté d’être honnête dans notre pays smile.
- En creusant , mon cas était largement défendable avec le cas évoqué mais également attaquable.

J’ai pris la décision de déménager dans cet immeuble ( ma conjointe a l’air emballé, paradoxe féminin smile = humour )

Financement a 100% ( et non 110 pour celui la ) avec un taux pour RP ( malgré que 1 logements sur 5 sera pour la RP ).

C’est un projet qui, me fera un cash Flow de 1200 euros , cela compte la nouvelle RP qui sera du coup " gratuite " me liberera 250 000 euros avec la vente de la RP sans credit donc effet boule de neige extrême car cela va s’ajouter avec mes liquidités actuelles.

Un taux d’endettement a 29% et j’aurai en liquidité quasiment la même somme du capital restant du sur l’ensemble de mes crédits.

Le montant des travaux ( très important ) me fera du déficit foncier pendant 5/6 ans.

Chaque mois, l’ensemble des investissements vont me procurer plus de 3000 euros de cash Flow et du capital sera rembourser.
En plus de cela , un demi million sera placé également ( et oui déjà, vente RP + mes 2 appartements en cours + un box fera des liquidité )

Cela permettra une bonne diversification du patrimoine.

Inconvénient : vivre avec 4 locataires type familiale.

Après si cela est compliqué, rien n’empêche de déménager et de louer le bien par la suite ou vendre et faire une copropriété a ce moment là.

Bref voilà les news…

Dernière modification par cricri77700 (13/04/2018 22h36)


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#87 16/04/2018 08h43 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Je pense que vous choisissez la bonne option ! Après c’est vrai qu’il va falloir vivre à coté des locataires m’enfin c’est pas dit que ce soit invivable non plus.

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#88 26/05/2018 11h46 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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J’ai de nouveau creusé cette idée sur du concret :

2 mars 1983, n° 18016 et 23970

Contribuable ayant acquis un immeuble en 1968 qui :- l’a donné en location pendant cinq ans ;- puis l’a cédé par appartements au cours des années 1973 et 1974 et a consacré les fonds correspondants à l’achat de deux autres immeubles dont un local commercial.

Ce contribuable ne peut être regardé comme achetant habituellement des immeubles en vue de les revendre dès lors qu’il justifie avoir agi en vue de simplifier la gestion de son patrimoine personnel.

POSSIBILITÉ DE PROFITER DU DEFICIT FONCIER EN AMONT ?
et donc optimiser sur tout les aspects.

Et celui de Durant qui avait déjà cité :

CE, arrêt du 1er juin 1990, n° 48 902

Acquisition en 1972 d’un appartement et ensemble d’opérations entre 1972 et 1974 afin de restructurer le premier appartement acquis en 1972.

Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu’il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens.

Donc même les deux ventes de 2018 peuvent être justifié pour le futur achat de la "RP"

Surtout que dans mon cas , comme je travaille plus , mon courtier galère un peu pour le financement donc besoin de liquidité et revente car mon patrimoine personnel est sur exposé en immobilier = gestion de patrimoine.
Sinon je serai proche de 100% de patrimoine immobilier donc cela se défend également.

En fait dans l’idée c’est défendable mais il ne faut pas refaire d’opération par la suite …

Et je ne cherche pas à contourner quoique ce soit car tout cela est la vérité en plus..


Bye bye la rat race :)

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#89 26/05/2018 23h32 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Mise à jour de la jurisprudence relative à des cas de requalification en marchand de biens. - INVESTIMMO-AUTREMENT.FR

Une jurisprudence assez récente et intéressante.

21 ventes en 7 ans et non requalifier..

Cela semble compliqué pour les impots de prouver à 100% l’intention spéculative avec tout les alea de la vie quotidienne.


Bye bye la rat race :)

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#90 27/05/2018 08h59 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Attention le cas que vous citez (CAA Versailles) à justement été requalifié en marchand de biens ! (cela dit le cas semble spécifique, ancien marchand de biens  en société qui a repris en entrepreneur individuel)

Pour le cas qui a échappé à la requalification (CAA Paris), je lis plutôt 25 ventes sur 19 ans et que les revenus de location ont été supérieurs au prix de vente et que Monsieur avait décidé de prendre sa retraite (un bon point pour vous ?) :

CAA Paris a écrit :

que, par suite, en se bornant à invoquer, pour soutenir que l’ensemble des opérations immobilières effectuées par M. A entre 1975 et 1996 devait être présumé relever de l’activité de marchand de biens définie par les dispositions précitées du I de l’article 35 du code général des impôts, d’une part, la circonstance que l’intéressé a procédé, de 1975 à 1990, à quinze achats de terrains, puis effectué, entre 1977 et 1996, vingt-cinq opérations de revente d’immeubles, portant sur des terrains acquis en l’état ou qu’il avait lotis ou sur des logements édifiés par lui sur des terrains qu’il avait achetés et, d’autre part, la circonstance qu’il dirigeait les sociétés ayant participé à ces opérations de lotissement dans le cadre de leur activité d’achat et de revente de biens immobiliers, le ministre n’invoque aucun élément permettant à la Cour de constater que les biens immobiliers en cause auraient été acquis avec une intention spéculative ; qu’il n’est, en outre, pas contesté que l’ensemble des immeubles a été mis en location après leur achèvement et qu’une partie significative d’entre eux avait fait l’objet d’un engagement de location, que les revenus fonciers dégagés ont été supérieurs au prix de vente des biens immobiliers, et que l’essentiel des ventes est intervenu au moment où M. A a décidé de prendre sa retraite et de se dégager des contraintes afférentes à la gestion de son parc immobilier

Dernière modification par durand18 (27/05/2018 09h12)

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#91 27/05/2018 09h10 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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En effet… j’ai pris trop de raccourcie

Et encore pour mon cas, il y a une RP dans l’immeuble en question + gestion de patrimoine donc c’est pas pareil..

Il y a pas trop de jurisprudence pour des marchands de bien mine de rien.

Mon cas se rapproche beaucoup plus des deux cas évoqués dans mon message de hier.

Pour la location ou vente , cela dépend de si j’ai mon crédit.

Si crédit = location ou location et vente.
Si pas de crédit = financement cash + revente car trop exposer à l’immobilier.
But : avoir ma RP dans cette immeuble.

Pourquoi acheté donc un immeuble ?
À 65000 euros pour un immeuble de 500m2 alors qu’un appartement avec beaucoup de travaux de 130m2 à été vendu 115000 euros dernièrement dans le même secteur… Je peux largement me défendre la dessus.
Sur cette appartement , j’avais fais une offre à 85000 euros et vendu à 115000 euros 3 mois après.. ( via agence donc trace )
Je me suis donc rabattu sur ce projet pour me faire moi même ma RP.


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#92 12/06/2018 21h20 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Petite mise à jour :

Consultation notaire cette après-midi ( 1h ).

J’ai donc mis sur feuille blanche toutes mes acquisition/vente depuis 2007 ( 1ere RP ).

En 20 ans d’expérience, mon notaire n’a pas eu beaucoup de cas de requalification en MDB.

D’après lui,
Le fait que dans cet immeuble, j’emmenage un appartement pour ma RP fait que le projet soit très défendable.

Les impôts sont qui pour nous dire ou vivre ?
Les impôts peuvent effectivement attaquer mais cela ne va pas tenir devant la justice.

Cela vient également confirmer la jurisprudence qui dit que le fait :

"Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu’il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens."

D’un point de vu patrimonial , sur le projet en question , il dégagerait un rendement de 15% avec une RP "gratuite" donc un autofinancement et un patrimoine conséquent à la revente.
Mais le fait de vivre à coter de ses locataires est un réel frein ( et défendable également )

En conclusion j’ai le choix.

Et pour revenir à ce sujet, avec tout ce que j’ai pu creuser ,  le fait d’acheter un immeuble, le diviser , revendre UNE PARTIE et garder une RP est une solution.

Mais attention à la revente de la RP peut de temps après….


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#93 13/06/2018 13h17 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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Donc, c’est bien durand18 qui avait trouvé et cité la jurisprudence qui s’applique à votre cas et qui vous donne une (relative) tranquillité.

Pour autant, comme dit par d’autres, il y a l’analyse de l’ensemble de vos opérations (passées, et futures) qui peut peser dans la balance.

C’est sûr que les cas de requalifications sont peu nombreux ; il faut déjà que les impôts le repèrent, et après il faut qu’il y ait quelqu’un avec suffisamment de temps et de zèle pour s’en occuper. Ca c’est le premier facteur, la probabilité de se faire repérer.

Sur la requalification possible, si vous vous faites repérer : vous avez effectivement de bonnes probabilités de gagner devant la justice, si jamais les impôts vous collent un redressement.

Si on a 90 % de chances de ne pas se faire repérer, et si repéré, 90 % de chances de gagner, ça veut dire qu’on a qu’1 chance sur 100 d’être effectivement requalifié au final. Je ne dis que ce sont vos chances dans votre cas, je ne prétends pas savoir les estimer ; je présente juste un raisonnement mathématique.

Pour autant, il faut rappeler que se prendre un redressement, puis le contester en justice, est pénible et long. Même si l’on gagne, on y aura laissé du temps, de l’énergie, et des soucis ; et aussi des honoraires d’avocat qui ne sont jamais compensés intégralement par la décision de justice. Certaines personnes sont très affectées par une telle procédure ; pour d’autres, cela glisse sur eux comme l’eau sur les plumes d’un canard… Ceux que cela affecte fortement vont plutôt rechercher le risque zéro, alors que d’autres vont être plus aventureux… Question de tempérament.

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#94 13/06/2018 17h42 → Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens... (marchand de biens)

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cricri77700 a écrit :

Petite mise à jour :

"Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu’il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens."

Attention quand même, si je devais interpréter cette phrase, je dirais qu’il s’agit de restructurer un bien pour la RP, par exemple regrouper 3 appartements pour en faire un plus grand. Je ne sais pas certain que ce serait interprété ainsi s’il y a formation d’appartements en location en plus, comme dans votre cas.

Néanmoins, il est certain que la loi et son applicabilité, comme le souligne Bertrand sont deux choses distinctes. De plus dans votre cas, il ne semble pas s’agir d’un article de loi, mais d’une jurisprudence, donc avec un peu moins de poids.

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