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#51 06/04/2018 22h30

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ENTJ

Exact.

Je vais expliquer un peu plus ma demarche:

Le but de mon RDV c’est savoir : que puis-je faire pour ne pas être considéré Comme MDB ? Peut être un melange de revente/location par exemple ? Et dire que je ne souhaitais pas gérer autant de locataire et que j’en ai déjà beaucoup ? Par exemple 3 reventes, 1 location et ma RP ?
J’achète donc pour ma RP, pour un investissement et pour revendre le reste car c’est trop gros pour moi tout seul… franchement sa peut être défendable.
Je suis sur qu’il existe une solution en restant dans les clous et en étant honnete et je vais rien lâcher.
Je vais vraiment tout creuser.

Si les impôts font la sourde oreille ou que la réponse ne me vas Pas, je vais voir un avocat pour voir ce qui est défendable ou non.

Après j’aurai tous ce qui faut pour prendre une décision.

Dernière modification par cricri77700 (06/04/2018 22h39)

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#52 06/04/2018 22h38

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ENTP

Au risque de choquer un peu je ne suis pas certain que le risque de requalification en marchant de bien soit vraiment à crainte si :

Vous ne faites l’opération qu’une seule fois

Et que vous conserver votre parc LMNP un certains temps.

Sans faire du droit constitutionnel, vous avez le droit en France d’acheter et de vendre des biens dans le cadre de la gestion de votre patrimoine.

Vous voulez créer l’appartement de vos rêves, vous acheter un immeuble que vous réagencez comme vous le désirez et vous revendez le reste.

Si vous ne refaite pas d’opération de vente à la découpe avant 10 ans, ça devrait passer.

Sinon au pire vous pouvez toujours créer une SARL rien que pour cette opération. C’est un peu compliqué mais sans doute pas tant que ça.

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#53 06/04/2018 23h35

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Qu’est ce qui vous gêne vraiment dans le scénario (sans doute le plus rentable) où vous conservez l’ensemble et louez ce qui n’est pas devenu votre RP ?
1) être le bailleur de vos voisins
2) que ce soit "trop gros" pour vous

1) se défend mal …. car même en vendant, vous garderez une relation spéciale avec vos voisins, et (vous  connaissant) vous vous impliquerez sans doute beaucoup dans la copropriété ;

2) se défend mal aussi : si vous pouvez acheter, rénover (plus ou moins vite), puis revendre, vous avez sans doute la surface financière pour conserver , encore plus dans qqs années avec vos CF actuels. Et si dans 5 ans vous vouliez 200m2 pour votre RP, ce serait facile…

Pour ma part, à votre place, aller détailler ma situation aux impôts me gênerait bien plus que 1) ou 2).

Et il sera toujours temps dans quelques années, si la bonne gestion de votre patrimoine le commande, d’apporter l’immeuble à une SASU, de faire passer en copropriété, et au besoin  de vendre l’un ou l’autre appartement.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#54 06/04/2018 23h52

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"Pour ma part, à votre place, aller détailler ma situation aux impôts me gênerait bien plus que 1) ou 2)."

Pourriez vous être plus précis ?

C’est dangereux à ce point de demander l’avis des impôts pour ne pas faire n’importe quoi et donc se protéger ?

En fait le risque c’est que les impôts se penche sur ma situation et me cherche des problèmes par la suite sur mon activité actuelle par exemple ?

Pour le 2) les impôts voient que je ne fais pas de bénéfice et je ne travaille plus.

Dernière modification par cricri77700 (06/04/2018 23h54)

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#55 07/04/2018 00h11

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Les impôts pourraient en effet creuser votre situation actuelle (je préfère éviter d’attirer l’attention) et être tenté de requalifier ce que vous avez déjà fait (rappelez-vous qu’en droit, la situation n’est bien souvent ni "tout blanc" ni "tout noir").

Dans votre situation, garder de la flexibilité (pouvoir faire vos choix plus tard) est précieux : à chaque projet que vous avez commencé, ce que vous aviez en tête au départ est-il ce qui s’est réalisé ?


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#56 07/04/2018 02h28

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Effectivement, je partage l’avis de certains, ne pas raconter sa vie au trésor public

Allez y en société marchand (SARL de préférence ou SAS si vous n’êtes pas déjà au RSI), vous   paierez les droits de mutation réduits, pourrez imputer de nombreuses charges, vendre les appartements au fil de l’eau sur 5 ans pour gérer le montant de bénéfice taxé à 15% et ne pas le dépasser

Vous pourrez aussi vous vendre votre RP (en faisant attention de ne pas trop decoter ou ne pas le faire apparaître) et même financer votre RP à 100% à La banque avec un taux RP (taux faible) sur une durée très très longue ….

Je ne sais pas vraimemt pourquoi vous voulez éviter le régime marchand mais jy vois beaucoup d’avantages

Dernière modification par Tssm (07/04/2018 02h31)

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#57 07/04/2018 10h51

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Je suis bien d’accord avec la prudence vis à vis de votre situation. Exposer des scénarios qui n’ont pour but que de maximiser votre plus-value peut attirer la suspicion. Il faut toujours penser à la situation personnelle de votre interlocuteur. La neutralité n’existe pas lorsqu’il y a une trop grande disparité de situation.

Sur le fond, j’ai beaucoup de mal à vous suivre. Vous avez oeuvré avec ardeur pour avoir une rente sur l’immobilier. Vous avez de très bons rendements et vous voulez vendre… j’ai fait la même chose et pas du tout envie de revendre tant que la poule pond des oeufs en or. Certes il faut suivre avec attention l’évolution de la fiscalité mais à ce jour, il n’y a pas le feu au point de vendre des biens.


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#58 07/04/2018 13h20

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@gbl : oui et même mieux à chaque fois sur le plan de la rentabilité.
Je ne compte même pas les augmentations de loyer a chaque départ de locataire.

TSSM, pour les bénéfices, ils seront conséquent et l’is a 15% sera très vite dépasser même après une vente.
Il y a le comptabilité + assurance éventuel d’un MDB… tout cela pour une opération ?

Lachignolcorse, je revends pas mes biens actuels ( sauf deux en cours pour ne plus avoir de copro ) qui me suffise largement pour vivre.
J’ai un objectif : c’est d’avoir 500000 e de liquidité et de vivre avec mon CF sans épargner.
Les 500000 euros vont faire des petits sur 10/15 ans et après quand je reviendrai la totalité de mon parc immobilier, le tout fera que je vivrai très bien en mode passif.

En vendant ma RP et en prenant un grand appartement de l’immeuble qui sera composé de 4 appartements de 120m2 et d’un triplex de 50m2 avec jardin… en revendant les 4 autres appartements que se soit en SASU ou en nom propre mon objectif sera atteint en 2019.

Je suis hyperactif mais rationnel, je me prive de pas grand chose et j’arrive à ce jour à épargner 2500 euros facilement par mois.
Après ce projet, je n’aurai plus besoin d’épargner, ma qualité de vie va considérablement augmenter et je n’aurai plus besoin d’épargner : les intérêts composés + le capital rembourser de mon parc immobilier suffise à ne plus avoir besoin d’épargner.
Après la revente de mes 2 appartements, il m’en restera 14 à gérer et cela me suffit également.

Concernant les impôts, je comprends tout les arguments. J’ai toujours tout fait pour être clean.
Tout ce que j’ai fais et mes ventes sont justifiable.
Se projet sera le dernier, franchement je suis surexposé à l’immobilier..cela me permettra d’avoir des liquidités et donc diversifié..
Il y a une notion de RP.
Mais 4 ventes en plus…
Je peux louer 5/10 ans et revendre mais cela décalera le problème.
Revendre une partie et louer le reste peut être plus facilement défendable.. car je divise mais ne revend pas tout…

De voir un avocat fiscaliste sera qu’un entretien.
S’il est incompetant et que je me fis a ce qu’il dit n’est pas optimal aussi.

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#59 07/04/2018 13h28

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Quels sont les chiffres en grandes masses ? Achat, travaux, et vente

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#60 07/04/2018 13h33

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Dernière modification par cricri77700 (07/04/2018 14h10)

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#61 09/04/2018 18h33

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Quelques réflexions :

Synthèse : immeuble avec 4 grands appartements de 120m2 et un triplex de 50m2.

Devenir : 2 ventes + 2 locations + 1 RP.

Cela fait un mixte de tout.
C’est défendable, il y a une notion d’investissement + de RP + revente car c’est "trop gros".
Et par la suite aucune opération de division/revente.

Un redressement pour 2 appartements ?
Prix de revient 120000 euros.
Prix de vente 240000 euros.
Pv particulier 44000 euros.

Conduite à tenir : une demande de rescrit par les impôts est quand même sécurisant et honnête ? Ou vaut mieux attendre et au pire se défendre.

Ce qui m’embête c’est que la simple division d’un immeuble et revente est suffisant pour être requalifier en MDB.

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#62 09/04/2018 19h21

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Au risque de se répéter, vous ne pouvez pas faire abstraction du reste de vos opérations immobilières, notamment les deux ventes récentes.

Si c’était votre première opération, il suffirait effectivement de poser simplement la question au fisc est ce qu’une telle opération doit être imposée en BIC ou en revenus fonciers et de suivre ce qu’ils vous disent (ou éventuellement contester leur interprétation).

Maintenant ce qui est fait est fait,  et dans votre cas on peut essayer d’évaluer vos options :

safe : ne pas revendre le moindre appartement de votre parc  avant un bon paquet d’années, sauf motif impérieux (du style vous risquez un véritable défaut de crédit ou devez faire face à de grosses réparations imprévues  sur un de vos biens, et ne pouvez pas faire autrement).

relativement safe : passer l’opération en BIC sans poser la question.

relativement risquée : poser la question au fisc.

risquée : passer l’opération en régime foncier sans poser la question.

inutile voire kamikaze : poser la question en présentant seulement la dernière opération.

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#63 09/04/2018 19h35

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En effet je ne souhaite pas faire abstraction des mes 2 ventes, qui se justifie pleinement par ailleurs.

J’ai vu que vous êtes avocat, si vous aviez mon dossier à défendre, vous pensez que se sera un dossier compliqué à défendre ?

J’aime bien mon pays , on souhaite être honnête et c’est pas la bonne option smile

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#64 09/04/2018 20h35

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on n’a pas de jurisprudence qui dit qu’une opération plus importante  que la vôtre relève du régime foncier ni de jurisprudence qui dit qu’une operation moins importante relève du BIC, donc on est dans la zone où « ça se plaide » wink

Maintenant à mon sens vous être plus près de la frontière BIC que de la frontière foncier donc je ne dirai pas que c’est facile à défendre.

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#65 09/04/2018 21h30

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Après j’ai aussi fais des calculs pour rester en particulier et en louant les logements sauf ma RP.

Inconvénient :
-vivre à coté de 4 locataires mais type familiale.
-gestion de 4 locataires supplémentaires.

Avantage :
- Emprunt possible car RP+ Investissement locatif = effet de levier +++
- grossomodo un CF de 1000 euros supplémentaire et la RP "gratuite"
- remboursement de capital conséquent = enrichissement.
- Pas de problème vis à vis des impôts.
- je diversifie ma fiscalité : nu/LMNP
- je diversifie mes surfaces : 10 studios + 5 T2 + 3 F4.

Au niveau patrimoine , j’aurai en liquidité la même somme que je dois a la banque..donc risque maîtrisé pour cela également.
Sur du long terme entre l’effet boule de neige des liquidités et remboursement des emprunts, le patrimoine augmente +++.

Après tout, c’est peut être ce que je fais de mieux…

Mais comme tout, il y a des avantages et inconvénients.

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#66 10/04/2018 09h19

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cricri77700 a écrit :

J’aime bien mon pays , on souhaite être honnête et c’est pas la bonne option smile

On peut être d’accord avec vous mais votre exemple est très mal choisi.
Vous-même citez: BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables
Au hasard:
    - les opérations doivent être habituelles et les achats ou les souscriptions doivent avoir été effectués avec l’intention de revendre ;

C’est clairement votre cas donc ne parlez pas d’honnêteté, les contraintes législatives vous empêchent de mener cette opération sans avoir à payer un impôt conséquent ou autres charges et vous cherchez un prétexte pour le contourner. Je suis très mal placé pour vous donner des leçons mais à vous lire c’est tout de même étrange.


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#67 10/04/2018 09h50

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Relisez l’ensemble des messages KC , je disais honnête dans le sens de vouloir demander au impôts et suivant leurs réponses, soit SASU soit autre chose.

Mais le fait d’être honnête avec les impôts à l’air d’être plutôt une mauvaise option.

Je ne cherche pas à contourner quoique se soit, c’est une réflexion pour savoir ce que je peux faire et je creuse un peu partout comme à mon habitude.

Et bien sûr, j’ai cité le BOFIP mais avec une notion de RP ect j’ai voulu creusé cet aspect en restant honnête.

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#68 10/04/2018 09h55

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Encore une fois je ne partage pas votre point de vue. Etre "honnête" (dans le sens transparent) avec les impôts permet d’éviter les mauvaises surprises. Dans le doute mieux vaut leur demander au préalable comment agir, si vous n’êtes pas d’accord avec leur réponse effectivement il est plus difficile de contester/argumenter mais cela donne une idée d’à quoi vous attendre.


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#69 10/04/2018 10h39

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Justement c’est le sens même de mon premier message.. je ne vous suis pas.

Je lis le BOFIP, en effet , je constate que le simple fait de diviser un immeuble + vente = MDB.

Mais pas de notion de RP et éventuellement d’investissement locatif = je me pose la question et souhaite creuser cet aspect.

Demande de rendez vous au impôt =
1= c’est non = SASU ou rester en projet locatif.
2= c’est possible = montage entre vente/investissement/RP

Suivant les messages, demander aux impôts est une mauvaise idée ( et je l’entends ) alors que de base je pense être dans une démarche honnête afin justement d’avoir un rescrit fiscal avant de faire quoique ce soit.

Vous cherchez vraiment des piques pour pas grand chose la.

Je pense être actif sur le forum et partager beaucoup de réflexion, être dans l’échange mais parfois devoir me justifier sur des conneries.
Après je vois cela sur beaucoup de discutions ( et de plus en plus ) avec des dérives qui casse le sujet initial… c’est dommage car beaucoup de nouveau n’ose pas étaler leurs réflexions ou se font casser trop rapidement sur les études de cas par exemple.

Bref.

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#70 10/04/2018 11h12

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C’est vraiment me prêter des intentions que je n’ai pas. Clairement on ne se comprend pas.
Le terme "honnête" irait plutôt envers une personne de bonne foi n’ayant pas connaissance des lois encore que, on est censé les connaître. En fait j’ai du mal avec ce terme mais c’est peut-être jouer sur les mots.
Maintenant si on ne peut plus rien objecter sans se laisser entendre dire votre dernier message, alors faites comme bon vous semble, en tout cas je ne cherche pas des "piques", c’est ridicule de dire cela.


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#71 10/04/2018 11h25

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Pas de problème parfois on a une interprétation différente sur des termes c’est pas bien grave mais c’est pas le plus important.

Pour revenir au sujet , j’ai entendu le fait que c’est pas une bonne idée de voir les impôts.
Que de revendre une partie est attaquable ( et défendable ) et qu’on ne peut pas le savoir à l’avance.
Ouvrir une SASU pour 1 seul opération n’est pas trop adapté.

Après j’ai aussi fais des calculs pour rester en particulier et en louant les logements sauf ma RP.

Inconvénient :
-vivre à coté de 4 locataires mais type familiale.
-gestion de 4 locataires supplémentaires.

Avantage :
- Emprunt possible car RP+ Investissement locatif = effet de levier +++
- grossomodo un CF de 1000 euros supplémentaire et la RP "gratuite"
- remboursement de capital conséquent = enrichissement.
- Pas de problème vis à vis des impôts.
- je diversifie ma fiscalité : nu/LMNP
- je diversifie mes surfaces : 10 studios + 5 T2 + 3 F4.

Au niveau patrimoine , j’aurai en liquidité la même somme que je dois a la banque..donc risque maîtrisé pour cela également.
Sur du long terme entre l’effet boule de neige des liquidités et remboursement des emprunts, le patrimoine augmente +++.

Après tout, c’est peut être ce que je fais de mieux…

Mais comme tout, il y a des avantages et inconvénients.

Cela semble la meilleure solution.
18 appartements à gérer c’est pas la fin du monde et je peux bifurquer petit à petit sur du long terme en gestion plus passive.

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#72 10/04/2018 14h32

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C’est le problème qui ronge la France a mes yeux… Rien n’est clair, personne ne sait ou il va… !

Je n’ai jamais vu un tel rassemblement de gens avec des connaissances que sur ce forum, et pourtant il n’y a pas de réponse claire à votre question.

Pour le cas ou vous vous retrouvez avec des logements en plus, la question qui me vient alors est la suivante : Ne pensez vous pas à former un auto entrepreneur pour la gestion des bien? Je ne suis pas fan des agences… Mais quelqu’un que vous formez vous même afin qu’il gère à terme les biens à votre place, y avez vous pensé?

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#73 10/04/2018 14h54

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J’ai du mal à déléguer ce que je sais faire.
Et je pense aussi que d’apprendre à quelqu’un ce que je fais peut lui donner des idées = concurrence.

Sinon je suis d’accord sur le fais que tout est fait pour qu’on reste le plus petit possible.
Comment l’économie va repartir avec tout ça ?

Je commence à avoir du recul et d’avoir une stratégie passive sans prise de tête à beaucoup de sens à mes yeux même si la rentabilité est moindre.
L’immobilier est parfait pour cela ( avec une gestion passive dans un premier temps ) = remboursement de capital + CF à placer dans des actifs puis vente et placement dans des placement passifs.

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#74 10/04/2018 16h22

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C’est le problème qui ronge la France a mes yeux… Rien n’est clair, personne ne sait ou il va… !

Je ne suis pas d’accord.

Le Bofip est clair:

les opérations doivent être habituelles et les achats ou les souscriptions doivent avoir été effectués avec l’intention de revendre

La question est la suivante:
En cas de contrôle, pourrez vous démontrer que vous n’aviez pas l’intention de revendre dès l’achat? Pourrez vous produire des éléments qui montrent que les ventes des autres appartements ont été faites pour une raison autre que commerciale ?

Si oui, allez y.
Si non, vous serez requalifié. Prenez le risque ou pas, ou déclarez vous en tant que tel, a vous de voir.

Sinon restez en locatif, vous pourrez toujours revendre pour un autre projet (vous aurez un motif pour justifier la vente)

Dernière modification par MichMouch (10/04/2018 16h22)

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[+2]    #75 10/04/2018 16h42

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et qu’est ce que vous dites de cette interprétation du BOFIP ?

"Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu’il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens."

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4716-PGP.html

(antépénultième ligne du tableau)

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